ساخت و ساز روی زمین وقفی و املاک اوقافی
با توجه به ماهیت املاک و زمینهای اوقافی یکسری محدودیتهایی در انجام تعمیرات و یا ساخت و ساز روی زمین وقفی و این دسته از املاک وجود دارد که در صورت آشنا نبودن با این ضوابط و مقررات ممکن است باتجربه تلخ و ناخوشایندی مواجه بشوید. زمینها و املاک اوقافی ممکن است از سوی اداره اوقاف به اشخاص اجاره داده بشود. پرسش اینجا است که آیا اگر ملک اوقافی نیاز به برخی تعمیرات و یا تغییرات داشته باشد، مستأجر میتواند اقدام به تعمیرات کند؟ اگر پاسخ مثبت است مرجع این درخواست کجاست؟
اصولاً مستأجر هر ملکی برای انجام تعمیرات موردنیاز در املاک اجارهای باید مراتب را به موجر یا مالک اطلاع بدهد و اجازه او اقدام کند. در املاک وقفی نیز این موضوع باید از سوی مستأجر رعایت شود. مرجع این درخواست نیز شخص متولی است. در املاک وقفی که از نوع وقف عام باشد این اجازه باید از اداره اوقاف به عمل آید. اگر متولی به هر دلیلی اجازه تعمیر یا تغیری در ملک وقفی اجارهای به مستأجر آن ملک ندهد، قاعدتاً چون مستأجر نمیتواند از مورد اجاره استفاده کامل ببرد بنابراین اجاره برای مدت باقیمانده باطل است.
|
حتما بخوانید : ۴نکته مهم درباره هزینه تعمیرات مکانهای اجاره ای |
ساخت و ساز روی زمین وقفی و املاک اوقافی و سند اعیانی
اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستأجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده بشود و مستأجر مبادرت به احداث بنا کند، پس آن مستأجر مالک بنا محسوب میشود و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا) را به اوقاف پرداخت بکند. یک نکته مهم در رابطه با ساختوساز روی زمینهای وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساختوساز بدهد معمولاً برای اعیانی یعنی بنای ساخته شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستأجر صادر میشود.
متأسفانه بعضی از مستاجرین املاک اوقافی بدون اجازه اوقاف مبادرت به ساخت و ساز روی زمین وقفی و احداث بنا روی زمین اجارهای که از اوقاف گرفتهاند میکنند که در صورت عدم دریافت اجازه قبلی یا رضایت بعدی اوقاف، عمل مستأجر در حکم تصرف و غصب میباشد و پس از شکایت از سوی دادگاه دستور قلعوقمع بنای احداثشده روی زمین داده میشود.
کسی که مالک اعیانی روی زمین وقفی باشد با اجازه اوقاف میتواند ملک خود را به شخص دیگری بفروشد. علت این اجازه آن است که ملک مستأجر روی زمین (عرصه) وقفی است و استفاده اعیانی مستلزم استفاده و یا ورود به زمین وقفی است که در اختیار اداره اوقاف میباشد. در صورت تجویز فروش، از سوی اداره اوقاف یک اجارهنامه نسبت به عرصه با خریدار بسته میشود.
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید 
با عرض سلام بنده درخواست اجاره یک زمین اوقاف رو از اداره اوقاف کردم ( که زمین خالی هست هیچ بنایی درش نساختن ) برای ساخت بازارچه که سازه این بازارچه ها کانکس هست و سایه بان فلزی و سکوریت .
آیا میشه سند گرفت برای این مستحدثات یا اگه نمیشه حق سرقفلی یا حق کسب چجوری باید بگیرم برای این کار
با تشکر
سلام و درود
پاسخ داده شد.
سلام پقت بهیر
ما یه زمین اوقافی از شخصی خریدیم که طرف با قولنامه به ما فروخت ، حالا برای ساخت و ساز باید از اداره اوقاف نجوز بگیریم؟
سلام و درود
بله حتما باید مجوز ساخت بگیرید از اداره اوقاف مربوطه
سلام وقت بخیر ما یک زمین اوقافی خریدیم که سندی هم نداشت و با قولنامع خریداری کردیم ، برای ساخت و ساز باید از اداره اوقاف مجوز یا سند بگیریم؟
سلام و درود
بله حتما باید مجوز ساخت بگیرید از اداره اوقاف مربوطه
سلام
من میخواستم برای احداث گلخانه دنبال زمین وقفی باشم
باید تز اوقاف اقدام کنم؟
یا باید بنگاهها رو بگردم
آیا اوقاف اجازه ساخت بناهای مربوطه رو میده؟؟؟ ممنون
سلام و درود
از هر دو مرجع اقدام کنید. بله باید از اوقاف اجازه احداث اعیانی بگیرید و حتی برای اعیانی سند هم صادر میشود.
سلام وقت بخیر
بنده متولی ملکی موقوفیم آیا میتونم روی این زمین گلخانه احداث کنم ؟ شرایط چگونه است؟
سلام و درود
اگر در جهت و هدف وقف باشد بله.
با سلام بنده ملکی را خریداری نموددم به صورت اجاره نامه اوقاف است برای سند مراجعه نمودم که اداره اوقاف جهت تفکیک پلاک فرعی مرا به شهرداری فرستادن حالا شهرداری از من حق سرانه یا همان ماده ۱۰۱معادل ۲۶درصد ارزش ملک رو میخواهد ایا به زمین اوقاف ماده ۱۰۱تعلق می گیره ایا من مستاجر اوقاف باید پرداخت کنم چون من فقط مالک اعیانی هستم ضمنا این ملک قدیم ساخت می باشد مربوط به سال ۸۶است چطور اون زمان اوقاف اجازه ساخت داده حتی داخل اجاره نامه اوقاف متراژ و آدرس دقیق قید شده و حتی شهرداری جهت بنا مجوز صادر کرده ولی چون فرعی مشخص نشده الان میگند باید ۲۶درصد ملک یا ارزش آن را باید به شهرداری پرداخت کنی ایا چنین چیزی قانونی است؟؟ممنونم
سلام و درود
آرای مختلفی از دیوان صادر شده و دریافت این وجه را غیر قانونی میدانند و باید به دیوان شکایت و اعتراض کنید
نظر به این که مطابق ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال ۱۳۸۰، اخذ هرگونه وجه، کالا و خدمات توسط دستگاههای اجرایی به تجویز قانونگذار منوط شده و هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامههای شماره۴۹۲ ـ۴/۱۱/۸۹ و ۴۵۹ ـ ۲۰/۱۰/۸۹ و۲۹/۹/۸۹ و۲۱۸ ـ ۹/۴/۸۷ مصوبات شوراهای اسلامی تعدادی از شهرهای کشور مبنی بر دریافت قسمتی از اراضی و یا بهای آن به ازای هزینه خدمات تفکیک و افراز را ابطال کرده است و به موجب نظر فقهای شورای نگهبان، دریافت وجه با تجویز آییننامه و دستورالعمل مغایر شرع است بنابراین به استناد حکم قانونی صدرالذکر و با وحدت ملاک از آراء مذکور هیات عمومی دیوان عدالت اداری، بند ۸ مصوبه شماره ۲۴ ـ ۱۵/۵/۸۲ شورای اسلامی شهر آباده و فراز آخر نامه شماره ۳۷۸۲ مـورخ۲/۵/۸۶ شهـردار آباده که متضـمن دریافت قسمتی از زمـین و یا بهـای آن در ازای انجام تفکیک و افراز است به موجب بند یک ماده ۱۹ و مواد ۲۰ و ۴۲ قانون دیوان عدالت اداری، از تاریخ صدور، ابطال میشود. بدیهی است قانون اصلاح ماده۱۰۱ قانـون شهرداری مـصوب۲۸/۱/۹۰ با رعـایت ماده ۲ قـانون مدنی حاکمـیت خود را دارا خواهد بود.
با سلام .خانواده من حدود ۵۰سال یا بیشتر اجاره دار یک خانه اوقافی هستند (پدربزرگم.پدرم.مادرم)که الان کلنگی محسوب میشه .سوال اینکه ما میتونیم این ملک رو ازاوقاف خریداری کنیم ؟راهی داره؟
سلام و درود
خیر چون امکان نوسازی یا بازسازی دارد. شما میتوانید اعیانی را از اوقاف بخرید و سند اعیانی بگیرید.
ایا این اعیانی برای ما نسبت به اوقاف حالت موروثی دارد یا خیر؟ایا این موضوع که نسل در نسل دراین خانه زندگی میکنیم برای خرید اعیانی امتیازی در نظر گرفته میشود و اینکه اوقاف میتواند این خانه را به کس دیگری اجاره یا فروش اعیانی کند
با سلام خدمت وکیل محترم
ما یک ملک در طبقه دوم ساختمانی ۴ طبقه داریم که طبقه اول آن را مالک می گوید که وقف کرده است. در حال حاضر کسی در آن واحد زندگی نمی کند و اخیرا لوله ای ترکیده بود که باعث خرابی سقف پارکینگ که زیر طبقه اول قرار دارد، شده بود.
حالا سوال من این است آیا ما می توانیم اقدام به تخریب این خانه کنیم و ملک را بسازیم؟ و مطابق قدرالسهم، حق اوقاف تعیین شود؟
ما قصد تجمیع با ساختمان کناری را داریم. این گونه ملک اوقاف نیز بهتر می شود
سلام و درود
باید تامین دلیل کنید تا کارشناس نظر بده که خطر حال ریزش دارد بعد اقدام کنید از طریق دادگاه
سلام
سوالی داشتم
من هم به تازگی از طرف پدرم متولی تام الاختیار موقوفه ای هستم که عرصه ی آنوقف است و هم صاحب تملک اعیانی هستم،،
اولا آیا نیاز به اجازه اوقاف برای ساخت دارم یا خیر ؟اگر دارم چرا ؟مگر من متولی تام نیستم ؟
ثانیا آیا بعد از ساخت این زمین مغازه های تجاری سند تک برگ اعیان میخورد؟
سلام و درود
متولی اداره کننده موقوفه است. اما برای ساخت باید از اوقاف اجازه بگیرید و بعد از ساخت سند تک برگ اعیانی صادر میشه و اجاره با اوقاف می بندید بابت عرصه.
سلام. زمین خانه ما و خانه کناری مان بصورت اوریب برش خورده حال اینکه خانه ی ما سند عرصه و اعیان و خانه ی کناریمان اوقاف است . آیا راهی وجود دارد که بتوان این قناس بودن را اصلاح کرد ؟ اگر جواب مثبته از چه راهی ؟
سلام و درود
سلام زمین اوقافی امکان خرید و فروش ندارد تا بخواهید باهم تجمیع کنید. راه دارد بله از طریق ثبت مشروط بر اینکه مشکل اوقاف برطرف شود.
سلام زمینی ۱۵۰ سال پیش وقف اولاد ذکور شده ودر حال ناظر متولی یکی از وارثان است و اجاره میدهد ایا این وقف نامه تمام شده ایا میشود این زمین و فروخت
سلام و درود
یک کارشناس انتخاب کنید تا تامین دلیل انجام بدهد اگر قدیمی و در حال ریزش باشد و از سویی جز آثار قدیمی نباشد امکان فروش باشد
سلام خدمت شما.ما ملکی داریم که حدود ۲۰ سال قبل از شخصی خریدیم.اونموقع دیوارها و سقف ساخته شده بود.ملک هم سند ندارد و طبق گفته مالک اوقافی بوده و ما فقط یه برگ کاغذ که قولنامه بین ما و فروشنده هست داریم.میخواستم بدونم چطوری میتونم واسه این خونه سند بگیرم؟اصلا از کجا بفهمیم اوقافی هست یا نه؟تو این سالها ما اصلا ندیدیم کسی از اوقاف بیاد و سراغ ما.میترسم برم اوقاف بگم قضیه رو اوقاف تازه یادش بیوفته دردسر بشه.راهی هست بشه فهمید اینجا اوقافی هست یا نه؟
سلام و درود
به هر حال باید به طریقی رایزنی کنید و این موضوع براتون روشن بشه و الا همیشه باید منتظر اخطار احتمالی اوقاف باید بنابراین اگر بخواهید دوراندیشی کنید بهتر است همین الان آگاه باشید. اگر اوقافی باشد دیر یا زود با چالش مواجه خواهید شد. احتمال هم دارد وقف خاص باشد و اوقاف مطلع نیست.
سلام و خسته نباشید
پدر بنده ۳۰ سال پیش در ملک وقفی ساخت و ساز کرده و سند اعیانیش رو هم گرفتن الان ساختمان با توجه به عمر سازه نیاز به تخریب و بازسازی داره،
همچنین مجوز ساخت و ساز پدر سه طبقه بوده که تنها دو طبقه ساختن
حالا برای تخریب و بازسازی باید دوباره به اوقاف وجهی ارایه بدیم و یا در صورت فروش هم باید به اوقاف پولی پرداخت بشه
اگر مالک جدید بیشتر از سه طبقه بخوان ساخت و ساز کنن تنها باید به تعداد اون واحد های بیشتر پول پرداخت کنن یا خیر باید به ازای تعداد کل طبقات وجه بدن
ممنون میشم کمک کنید
با تشکر
سلام و درود
همه موارد توافقی است و طبق رویه موجود باید از اوقاف مجوز بگیربد.
با سلام و درود
ضمن تشکر، به استحضار می رساند یک شرکت دولتی جهت عبور زیرزمینی تاسیسات خود زمینی واقع در املاک یک اداره دولتی دیگر بصورت بلند مدت اجاره کرده، حالا آن اداره دولتی(موجر) روی زمین اجاره داده شده اقدام به ساخت و ساز نموده؛ مستاجر برای پیشگیری از ادامه ساخت و ساز در زمین مربوطه و دادن تذکر و اخطار به موجر، به کدام ماده قانونی میتواند استناد کند؟
سلام و درود
ابتدا باید تامین دلیل کنید.تا کارشناس به مخاطره امیز بودن اقدامات موجر نظر بدهد سپس از طریق حقوقی و کیفری می توانید علیه موجر طرح دعوی کنید
سلام و درود
۱_ زمینی خریداری کردم که جواز یا اجازه ساخت نمیدهند و جز زمین های کشاورزی ب حساب میاد وز یر نظر و جهاد و اوقافهست . ولی خب در اطراف سوله سازی شده یعنی ۵هزار متر زمین خالی هست و باقی محل تماام و کمال سوله سازی شده
من فقط میخاستم چهار دیواری بکشم و باغچه بزنم
باید چه کارهایی انجام بدم
۲_در ضمن پدرم ایثار گر هستند و مادرم، خواهر شهید هستند
این دو مورد تو هزینه هایی ک باید ب جهاد و اوقاف پرداخت کنم تاثیری دارند؟
سلام و درود
۱- نیاز به اجازه از مراجع مربوطه دارد.اگر بدهند البته
۲- اطلاعی ندارم
سلام و عرض ادب ، بنده زمینی رو از اوقاف به نرخ روز بازار خریدم یعنی قیمت عرصه به قیمت روز به من فروختن درصورتی که اوقاف براساس قانون اوقاف میبایستی ۳۵ در صد قیمت عرصه (اعیان) از من طلب میکردند نه قیمت روز عرصه؟ ،
۲- آیا بابت تغییر کاری بخشی از زمین به تجاری می بایست به اوقاف مجددا پول پرداخت کرد؟ و چه درصدی شامل میشود ؟ ممنون
سلام و درود
۱-در خصوص مورد اول قانون اوقاف حکمی ندارد. اما در بحث ریالی که یک بحث غیرحقوقی است اطلاعات نداریم.
۲-معمولا برای اجازه برای ساخت یا اجاره یا تغییر کاربری وجهی پرداخت می شود. بازهم میزان ان یک بحث غیرحقوقی است و شما باید به خود اداره اوقاف مراجعه کنید.
سلام میخواستم در شمال ویلا نوساز بخرم میخواستم ببینم چطور میتونم قبل از خرید مطمین بشم ویلا سندش وقفی نباشه چون هنوز سندش آماده نیست
سلام و درود
شما به اداره اوقاف منطقه و اداره جهاد مراجعه کنید و استعلام شفاهی انجام بدید.بعلاوه به شورای محل وقوع ملک هم رجوع کنید همچنین از مالکین همجوار ملک هم پرسش کنید تا به قطعیت برسید.
با سلام اپارتمان اوقافی خریداری کردم سازنده و تو قولنامه ذکر شده سازنده سند اوقافی بهمون میده و با زبون گفت که سند عیانی ولی الان که رفته سند بگیره چون یک طبقه خلاف کرده شهرداری تایید نمیکنه تا اوقاف بتونه سند عیانی بده حالا میگه بیا سند اجاره ای بهت بدم سند اجاره ای برای اپارتمان قابل قبوله؟و در ضمن بدون عدم خلاف میتونه بفروشه؟ ممنون
سلام و درود
قطعا بهتر است و توصیه میکنم سند اعیانی دریافت کنید. سندداجاره یعنی شما مستاجر اوقافید و مالک اعیانی نیستید و ارزش ملک شما به مراتب پایین تر است. اگر سازنده تعهد داده به شما و از طرفی تخلف کرده میتوانید علیه او اقامه دعوا کنید و الزامش کنید به انجام تعهد و اخذ پایان کار و سند رسمی ملک.
سلام و عرض ادب ، بنده زمینی رو از اوقاف به نرخ روز بازار خریدم یعنی قیمت عرصه به قیمت روز به من فروختن درصورتی که اوقاف براساس قانون اوقاف میبایستی ۳۵ در صد قیمت عرصه (اعیان) از من طلب میکردند نه قیمت روز عرصه؟ ،
۲- آیا بابت تغییر کاری بخشی از زمین به تجاری می بایست به اوقاف مجددا پول پرداخت کرد؟ و چه درصدی شامل میشود ؟ ممنون
سلام و درود
۱-در خصوص مورد اول قانون اوقاف حکمی ندارد. اما در بحث ریالی که یک بحث غیرحقوقی است اطلاعات نداریم.
۲-معمولا برای اجازه برای ساخت یا اجاره یا تغییر کاربری وجهی پرداخت می شود. بازهم میزان ان یک بحث غیرحقوقی است و شما باید به خود اداره اوقاف مراجعه کنید.
با سلام.میخواستم بدونم کلا میشه از اداره اوقاف زمین یا ملکی رو خرید یا اجاره کرد؟حالا یا تجاری یا مسکونی.
و هزینش کمتر هست؟و مراحلش چجوریه؟کجا باید بریم چکار کنیم؟شرایطی هم داره؟
متشکرم از راهنماییتون
سلام و درود
شما میتونید مجوز ساخت اعیانی رو بگیرید و روی زمین وقفی ساختمان بسازید و سند اعیانی دریافت کنید و سالیانه بابت عرصه یا زمین اجاره به اوقاف بدید.
اگر کسی قبلا این کار رو کرده میتونید ملکش رو بخرید و با اوقافراجاره نامه تنظیم کنید. باید ببینید کدام شهر قصد خرید دارید و مناطق اوقافی را پیدا کنید و از املاکی ها فایل بخواهید. مثلا تهران مناطقی مثل ستارخان یا سمت غرب تهران بعضا اوقافی هستند. یا ۸۰ درصد مشهد اوقافی هستش کل ملک ها.
درود و خسته نباشید
من ملکی اوقافی دارم که سند اوقاف به اجاره بنده هست و یک مستاجر حدود ۲۰سال در ان بوده و همه مالیات های این ملک رو به اسم خود رد کردند و الان دارایی این شخص را به عنوان مالک سرقفلی میشناسد و ایشون نمیاد جواب دارایی رو بگیرد تکلیف بنده چی هست لطفا راهنمایی کنید با تشکر
سلام و درود
اگر شما از اوقاف اجاره کردید برای اجاره دادن به شخص ثالث باید اجازه اوقاف رو کسب کنید. بنابراین حتی اگر بخواهید مستاجر را الزام به پرداخت مالیات کنید باید با احتیاط و مشاوره حتمی با وکیل متخصص سرقفلی اقدام نمایید. چه بسا ممکنه با اوقاف نیز به واسطه انتقال به غیر نسبت به تخلیه اقدام کند.
باسلام ملکی اوقافی دارم که ۲۵سال قبل درآن اعیانی بناکردم وباداشتن۵۰مترجوازشهرداری حدود۱۵۰مترخلافی دارد ،اکنون اداره اوقاف میگوید برای اعیانی این ملک سندمالکیت بگیرم،
لطفاراهنمایی کنیدکه چه مراحلی رابایدطی نمایم.باسپاس وتشکر
سلام و درود
اخذ پروانه ساخت در زمین های اوقافی طبق توافقنامه ای است بین اوقاف و شهرداری که باید رعایت شود. طبق این توافقنامه اخذ نظریه کمیسیون ماده ۱۲ درخصوص صدور پروانه و یا تفکیک اراضی موقوفه الزامی است که در صورت اعلام غیرموات بودن از طریق کمیسیون مذکور و تایید وزارت مسکن و شهرسازی نسبت به رعایت ضوابط و قوانین زمین شهری در امر واگذاری آن، اقدام اعم از صدور پروانه ساختمان یا تفکیک در چارچوب ضوابط شهرسازی بلامانع است.
شما برای اخذ سند اعیانی ابتدا باید مجوز اوقاف را دریافت کنید سپس به شهرداری مراجعه کنید و تقاضای پایان کار کنید.
با عرض سلام بنده درخواست اجاره یک زمین اوقاف رو از اداره اوقاف کردم ( که زمین خالی هست هیچ بنایی درش نساختن ) برای ساخت بازارچه که سازه این بازارچه ها کانکس هست و سایه بان فلزی و سکوریت .
آیا میشه سند گرفت برای این مستحدثات یا اگه نمیشه حق سرقفلی یا حق کسب چجوری باید بگیرم برای این کار
با تشکر
سلام و درود
مستحدثات مصالحی هستند که روی عرصه فیکس و ثابت میشوند و جز اموال غیرمنقول در می آیند اما کانکس جز اموال منقول است و در زمره مستحدثات و بنای ساخته شده نیست. اما اینکه سرقفلی تعلق می گیرد یا نه بستگی دارد شما وجهی بعنوان سرقفلی بپردازید و الا خیر.
سلام یه ملکی هست دوطبقه ساخت قدیم.۲۲۵متر هست وکلنکی. میخواستم ببینم اگه این ملک را من بخرم ۶طبقه بسازم چجوریه. سند اوقافی داره..ایا این ملک را من بخرم یا نه….فردایی به دردسر نمیفتم…لطفا راهنمایم کنین ممنون
سلام و درود
اول بررسی کنید که ایا اعیانی ملک دارای سند مالکیت رسمی است یا خیر.
ثانیا شما با خرید ملک مالک زمین یا عرصه ان نمی شوید و حتی باید سالانه به اوقاف اجاره بپردازید. و ثالثا هرگونه ساخت و ساز منجمله افزایش طبقات منوط به اجازه ا قاف است.
قبل از خرید حتما با اداره ا قاف مشورت کنید و با دید واقع بینانه معامله کنید.