سیر تا پیاز تعمیرات و ساخت‌ و ساز روی زمین و املاک اوقافی

ساخت‌ و ساز روی زمین وقفی و املاک اوقافی

 

با توجه به ماهیت املاک و زمین­‌های اوقافی یک‌سری محدودیت­‌هایی در انجام تعمیرات و یا ساخت‌ و ساز روی زمین وقفی و این دسته از املاک وجود دارد که در صورت آشنا نبودن با این ضوابط و مقررات ممکن است باتجربه تلخ و ناخوشایندی مواجه بشوید. زمین­‌ها و املاک اوقافی ممکن است از سوی اداره اوقاف به اشخاص اجاره داده بشود. پرسش اینجا است که آیا اگر ملک اوقافی نیاز به برخی تعمیرات و یا تغییرات داشته باشد، مستأجر می­‌تواند اقدام به تعمیرات کند؟ اگر پاسخ مثبت است مرجع این درخواست کجاست؟

حتما بخوانید : رازهای فروش املاک وقفی!

قانون ساخت‌ و ساز روی زمین وقفی
قانون ساخت‌ و ساز روی زمین وقفی

اصولاً مستأجر هر ملکی برای انجام تعمیرات موردنیاز در املاک اجاره‌­ای باید مراتب را به موجر یا مالک اطلاع بدهد و اجازه او اقدام کند. در املاک وقفی نیز این موضوع باید از سوی مستأجر رعایت شود. مرجع این درخواست نیز شخص متولی است. در املاک وقفی که از نوع وقف عام باشد این اجازه باید از اداره اوقاف به عمل آید. اگر متولی به هر دلیلی اجازه تعمیر یا تغیری در ملک وقفی اجاره­‌ای به مستأجر آن ملک ندهد، قاعدتاً چون مستأجر نمی­‌تواند از مورد اجاره استفاده کامل ببرد بنابراین اجاره برای مدت باقی‌مانده باطل است.

حتما بخوانید : ۴نکته مهم درباره هزینه تعمیرات مکانهای اجاره ای

ساخت‌ و ساز روی زمین وقفی و املاک اوقافی و سند اعیانی

اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستأجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده بشود و مستأجر مبادرت به احداث بنا کند، پس آن مستأجر مالک بنا محسوب می­‌شود و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا) را به اوقاف پرداخت بکند. یک نکته مهم در رابطه با ساخت‌وساز روی زمین­‌های وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساخت‌وساز بدهد معمولاً برای اعیانی یعنی بنای ساخته‌ شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستأجر صادر می­‌شود.

قانون ساخت‌ و ساز روی زمین وقفی
قانون ساخت‌ و ساز روی زمین وقفی

حتما بخوانید : آشنایی با هزینه های مشترک ساختمان

متأسفانه بعضی از مستاجرین املاک اوقافی بدون اجازه اوقاف مبادرت به ساخت‌ و ساز روی زمین وقفی و احداث بنا روی زمین اجاره‌­ای که از اوقاف گرفته‌اند می­‌کنند که در صورت عدم دریافت اجازه قبلی یا رضایت بعدی اوقاف، عمل مستأجر در حکم تصرف و غصب می­باشد و پس از شکایت از سوی دادگاه دستور قلع‌وقمع بنای احداث‌شده روی زمین داده می­شود.

کسی که مالک اعیانی روی زمین وقفی باشد با اجازه اوقاف می­‌تواند ملک خود را به شخص دیگری بفروشد. علت این اجازه آن است که ملک مستأجر روی زمین (عرصه) وقفی است و استفاده اعیانی مستلزم استفاده و یا ورود به زمین وقفی است که در اختیار اداره اوقاف می­باشد. در صورت تجویز فروش، از سوی اداره اوقاف یک اجاره‌نامه نسبت به عرصه با خریدار بسته می­‌شود.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


اشتراک گذاری این مطلب

26 دیدگاه دربارهٔ «سیر تا پیاز تعمیرات و ساخت‌ و ساز روی زمین و املاک اوقافی»

  1. سلام. زمین خانه ما و خانه کناری مان بصورت اوریب برش خورده حال اینکه خانه ی ما سند عرصه و اعیان و خانه ی کناریمان اوقاف است . آیا راهی وجود دارد که بتوان این قناس بودن را اصلاح کرد ؟ اگر جواب مثبته از چه راهی ؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      سلام زمین اوقافی امکان خرید و فروش ندارد تا بخواهید باهم تجمیع کنید. راه دارد بله از طریق ثبت مشروط بر اینکه مشکل اوقاف برطرف شود.

      پاسخ
  2. سلام خدمت شما.ما ملکی داریم که حدود ۲۰ سال قبل از شخصی خریدیم.اونموقع دیوارها و سقف ساخته شده بود.ملک هم سند ندارد و طبق گفته مالک اوقافی بوده و ما فقط یه برگ کاغذ که قولنامه بین ما و فروشنده هست داریم.میخواستم بدونم چطوری میتونم واسه این خونه سند بگیرم؟اصلا از کجا بفهمیم اوقافی هست یا نه؟تو این سالها ما اصلا ندیدیم کسی از اوقاف بیاد و سراغ ما.میترسم برم اوقاف بگم قضیه رو اوقاف تازه یادش بیوفته دردسر بشه.راهی هست بشه فهمید اینجا اوقافی هست یا نه؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      به هر حال باید به طریقی رایزنی کنید و این موضوع براتون روشن بشه و الا همیشه باید منتظر اخطار احتمالی اوقاف باید بنابراین اگر بخواهید دوراندیشی کنید بهتر است همین الان آگاه باشید. اگر اوقافی باشد دیر یا زود با چالش مواجه خواهید شد. احتمال هم دارد وقف خاص باشد و اوقاف مطلع نیست.

      پاسخ
  3. سلام و خسته نباشید
    پدر بنده ۳۰ سال پیش در ملک وقفی ساخت و ساز کرده و سند اعیانیش رو هم گرفتن الان ساختمان با توجه به عمر سازه نیاز به تخریب و بازسازی داره،
    همچنین مجوز ساخت و ساز پدر سه طبقه بوده که تنها دو طبقه ساختن
    حالا برای تخریب و بازسازی باید دوباره به اوقاف وجهی ارایه بدیم و یا در صورت فروش هم باید به اوقاف پولی پرداخت بشه
    اگر مالک جدید بیشتر از سه طبقه بخوان ساخت و ساز کنن تنها باید به تعداد اون واحد های بیشتر پول پرداخت کنن یا خیر باید به ازای تعداد کل طبقات وجه بدن
    ممنون میشم کمک کنید
    با تشکر

    پاسخ
    • سلام و درود
      همه موارد توافقی است و طبق رویه موجود باید از اوقاف مجوز بگیربد.

      پاسخ
  4. با سلام و درود
    ضمن تشکر، به استحضار می رساند یک شرکت دولتی جهت عبور زیرزمینی تاسیسات خود زمینی واقع در املاک یک اداره دولتی دیگر بصورت بلند مدت اجاره کرده، حالا آن اداره دولتی(موجر) روی زمین اجاره داده شده اقدام به ساخت و ساز نموده؛ مستاجر برای پیشگیری از ادامه ساخت و ساز در زمین مربوطه و دادن تذکر و اخطار به موجر، به کدام ماده قانونی میتواند استناد کند؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      ابتدا باید تامین دلیل کنید.تا کارشناس به مخاطره امیز بودن اقدامات موجر نظر بدهد سپس از طریق حقوقی و کیفری می توانید علیه موجر طرح دعوی کنید

      پاسخ
  5. سلام و درود
    ۱_ زمینی خریداری کردم که جواز یا اجازه ساخت نمیدهند و جز زمین های کشاورزی ب حساب میاد وز یر نظر و جهاد و اوقافهست . ولی خب در اطراف سوله سازی شده یعنی ۵هزار متر زمین خالی هست و باقی محل تماام و کمال سوله سازی شده
    من فقط میخاستم چهار دیواری بکشم و باغچه بزنم
    باید چه کارهایی انجام بدم
    ۲_در ضمن پدرم ایثار گر هستند و مادرم، خواهر شهید هستند
    این دو مورد تو هزینه هایی ک باید ب جهاد و اوقاف پرداخت کنم تاثیری دارند؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      ۱- نیاز به اجازه از مراجع مربوطه دارد.اگر بدهند البته
      ۲- اطلاعی ندارم

      پاسخ
  6. سلام و عرض ادب ، بنده زمینی رو از اوقاف به نرخ روز بازار خریدم یعنی قیمت عرصه به قیمت روز به من فروختن درصورتی که اوقاف براساس قانون اوقاف میبایستی ۳۵ در صد قیمت عرصه (اعیان) از من طلب میکردند نه قیمت روز عرصه؟ ،
    ۲- آیا بابت تغییر کاری بخشی از زمین به تجاری می بایست به اوقاف مجددا پول پرداخت کرد؟ و چه درصدی شامل میشود ؟ ممنون

    پاسخ
    • سلام و درود
      ۱-در خصوص مورد اول قانون اوقاف حکمی ندارد. اما در بحث ریالی که یک بحث غیرحقوقی است اطلاعات نداریم.
      ۲-معمولا برای اجازه برای ساخت یا اجاره یا تغییر کاربری وجهی پرداخت می شود. بازهم میزان ان یک بحث غیرحقوقی است و شما باید به خود اداره اوقاف مراجعه کنید.

      پاسخ
  7. سلام میخواستم در شمال ویلا نوساز بخرم میخواستم ببینم چطور میتونم قبل از خرید مطمین بشم ویلا سندش وقفی نباشه چون هنوز سندش آماده نیست

    پاسخ
    • سلام و درود
      شما به اداره اوقاف منطقه و اداره جهاد مراجعه کنید و استعلام شفاهی انجام بدید.بعلاوه به شورای محل وقوع ملک هم رجوع کنید همچنین از مالکین همجوار ملک هم پرسش کنید تا به قطعیت برسید.

      پاسخ
  8. با سلام اپارتمان اوقافی خریداری کردم سازنده و تو قولنامه ذکر شده سازنده سند اوقافی بهمون میده و با زبون گفت که سند عیانی ولی الان که رفته سند بگیره چون یک طبقه خلاف کرده شهرداری تایید نمیکنه تا اوقاف بتونه سند عیانی بده حالا میگه بیا سند اجاره ای بهت بدم سند اجاره ای برای اپارتمان قابل قبوله؟و در ضمن بدون عدم خلاف میتونه بفروشه؟ ممنون

    پاسخ
    • سلام و درود
      قطعا بهتر است و توصیه میکنم سند اعیانی دریافت کنید. سندداجاره یعنی شما مستاجر اوقافید و مالک اعیانی نیستید و ارزش ملک شما به مراتب پایین تر است. اگر سازنده تعهد داده به شما و از طرفی تخلف کرده میتوانید علیه او اقامه دعوا کنید و الزامش کنید به انجام تعهد و اخذ پایان کار و سند رسمی ملک.

      پاسخ
    • سلام و عرض ادب ، بنده زمینی رو از اوقاف به نرخ روز بازار خریدم یعنی قیمت عرصه به قیمت روز به من فروختن درصورتی که اوقاف براساس قانون اوقاف میبایستی ۳۵ در صد قیمت عرصه (اعیان) از من طلب میکردند نه قیمت روز عرصه؟ ،
      ۲- آیا بابت تغییر کاری بخشی از زمین به تجاری می بایست به اوقاف مجددا پول پرداخت کرد؟ و چه درصدی شامل میشود ؟ ممنون

      پاسخ
      • سلام و درود
        ۱-در خصوص مورد اول قانون اوقاف حکمی ندارد. اما در بحث ریالی که یک بحث غیرحقوقی است اطلاعات نداریم.
        ۲-معمولا برای اجازه برای ساخت یا اجاره یا تغییر کاربری وجهی پرداخت می شود. بازهم میزان ان یک بحث غیرحقوقی است و شما باید به خود اداره اوقاف مراجعه کنید.

        پاسخ
  9. با سلام.میخواستم بدونم کلا میشه از اداره اوقاف زمین یا ملکی رو خرید یا اجاره کرد؟حالا یا تجاری یا مسکونی.
    و هزینش کمتر هست؟و مراحلش چجوریه؟کجا باید بریم چکار کنیم؟شرایطی هم داره؟
    متشکرم از راهنماییتون

    پاسخ
    • سلام و درود
      شما میتونید مجوز ساخت اعیانی رو بگیرید و روی زمین وقفی ساختمان بسازید و سند اعیانی دریافت کنید و سالیانه بابت عرصه یا زمین اجاره به اوقاف بدید.
      اگر کسی قبلا این کار رو کرده میتونید ملکش رو بخرید و با اوقافراجاره نامه تنظیم کنید. باید ببینید کدام شهر قصد خرید دارید و مناطق اوقافی را پیدا کنید و از املاکی ها فایل بخواهید. مثلا تهران مناطقی مثل ستارخان یا سمت غرب تهران بعضا اوقافی هستند. یا ۸۰ درصد مشهد اوقافی هستش کل ملک ها.

      پاسخ
  10. درود و خسته نباشید
    من ملکی اوقافی دارم که سند اوقاف به اجاره بنده هست و یک مستاجر حدود ۲۰سال در ان بوده و همه مالیات های این ملک رو به اسم خود رد کردند و الان دارایی این شخص را به عنوان مالک سرقفلی میشناسد و ایشون نمیاد جواب دارایی رو بگیرد تکلیف بنده چی هست لطفا راهنمایی کنید با تشکر

    پاسخ
    • سلام و درود
      اگر شما از اوقاف اجاره کردید برای اجاره دادن به شخص ثالث باید اجازه اوقاف رو کسب کنید. بنابراین حتی اگر بخواهید مستاجر را الزام به پرداخت مالیات کنید باید با احتیاط و مشاوره حتمی با وکیل متخصص سرقفلی اقدام نمایید. چه بسا ممکنه با اوقاف نیز به واسطه انتقال به غیر نسبت به تخلیه اقدام کند.

      پاسخ
  11. باسلام ملکی اوقافی دارم که ۲۵سال قبل درآن اعیانی بناکردم وباداشتن۵۰مترجوازشهرداری حدود۱۵۰مترخلافی دارد ،اکنون اداره اوقاف می‌گوید برای اعیانی این ملک سندمالکیت بگیرم،
    لطفاراهنمایی کنیدکه چه مراحلی رابایدطی نمایم.باسپاس وتشکر

    پاسخ
    • سلام و درود
      اخذ پروانه ساخت در زمین های اوقافی طبق توافقنامه ای است بین اوقاف و شهرداری که باید رعایت شود. طبق این توافقنامه اخذ نظریه کمیسیون ماده ۱۲ درخصوص صدور پروانه و یا تفکیک اراضی موقوفه الزامی است که در صورت اعلام غیرموات بودن از طریق کمیسیون مذکور و تایید وزارت مسکن و شهرسازی نسبت به رعایت ضوابط و قوانین زمین شهری در امر واگذاری آن، اقدام اعم از صدور پروانه ساختمان یا تفکیک در چارچوب ضوابط شهرسازی بلامانع است.
      شما برای اخذ سند اعیانی ابتدا باید مجوز اوقاف را دریافت کنید سپس به شهرداری مراجعه کنید و تقاضای پایان کار کنید.

      پاسخ
  12. سلام یه ملکی هست دوطبقه ساخت قدیم.۲۲۵متر هست وکلنکی. میخواستم ببینم اگه این ملک را من بخرم ۶طبقه بسازم چجوریه. سند اوقافی داره..ایا این ملک را من بخرم یا نه….فردایی به دردسر نمیفتم…لطفا راهنمایم کنین ممنون

    پاسخ
    • سلام و درود
      ا‌ول بررسی کنید که ایا اعیانی ملک دارای سند مالکیت رسمی است یا خیر.
      ثانیا شما با خرید ملک مالک زمین یا عرصه ان نمی شوید و حتی باید سالانه به اوقاف اجاره بپردازید. و ثالثا هرگونه ساخت و ساز منجمله افزایش طبقات منوط به اجازه ا قاف است.
      قبل از خرید حتما با اداره ا قاف مشورت کنید و با دید واقع بینانه معامله کنید.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید