ساخت و ساز روی زمین وقفی و املاک اوقافی
با توجه به ماهیت املاک و زمین‌های اوقافی یک‌سری محدودیت‌هایی در انجام تعمیرات و یا ساخت و ساز روی زمین وقفی و این دسته از املاک وجود دارد که در صورت آشنا نبودن با این ضوابط و مقررات ممکن است باتجربه تلخ و ناخوشایندی مواجه بشوید. زمین‌ها و املاک اوقافی ممکن است از سوی اداره اوقاف به اشخاص اجاره داده بشود. پرسش اینجا است که آیا اگر ملک اوقافی نیاز به برخی تعمیرات و یا تغییرات داشته باشد، مستأجر می‌تواند اقدام به تعمیرات کند؟ اگر پاسخ مثبت است مرجع این درخواست کجاست؟
اصولاً مستأجر هر ملکی برای انجام تعمیرات موردنیاز در املاک اجاره‌ای باید مراتب را به موجر یا مالک اطلاع بدهد و اجازه او اقدام کند. در املاک وقفی نیز این موضوع باید از سوی مستأجر رعایت شود. مرجع این درخواست نیز شخص متولی است. در املاک وقفی که از نوع وقف عام باشد این اجازه باید از اداره اوقاف به عمل آید. اگر متولی به هر دلیلی اجازه تعمیر یا تغیری در ملک وقفی اجاره‌ای به مستأجر آن ملک ندهد، قاعدتاً چون مستأجر نمی‌تواند از مورد اجاره استفاده کامل ببرد بنابراین اجاره برای مدت باقی‌مانده باطل است.
حتما بخوانید : ۴نکته مهم درباره هزینه تعمیرات مکانهای اجاره ای |
ساخت و ساز روی زمین وقفی و املاک اوقافی و سند اعیانی
اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستأجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده بشود و مستأجر مبادرت به احداث بنا کند، پس آن مستأجر مالک بنا محسوب میشود و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا) را به اوقاف پرداخت بکند. یک نکته مهم در رابطه با ساخت‌وساز روی زمین‌های وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساخت‌وساز بدهد معمولاً برای اعیانی یعنی بنای ساخته شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستأجر صادر میشود.
متأسفانه بعضی از مستاجرین املاک اوقافی بدون اجازه اوقاف مبادرت به ساخت و ساز روی زمین وقفی و احداث بنا روی زمین اجاره‌ای که از اوقاف گرفته‌اند می‌کنند که در صورت عدم دریافت اجازه قبلی یا رضایت بعدی اوقاف، عمل مستأجر در حکم تصرف و غصب میباشد و پس از شکایت از سوی دادگاه دستور قلع‌وقمع بنای احداث‌شده روی زمین داده میشود.
کسی که مالک اعیانی روی زمین وقفی باشد با اجازه اوقاف می‌تواند ملک خود را به شخص دیگری بفروشد. علت این اجازه آن است که ملک مستأجر روی زمین (عرصه) وقفی است و استفاده اعیانی مستلزم استفاده و یا ورود به زمین وقفی است که در اختیار اداره اوقاف میباشد. در صورت تجویز فروش، از سوی اداره اوقاف یک اجاره‌نامه نسبت به عرصه با خریدار بسته میشود.
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید 
سلام جناب وکیل خسته نباشد،
ما خونمون جز ملک های اوقافی هستش.میخواستم بدونم اگه مجوز ساخت بگیریم برای هر کدام از واحد ها ما میتونیم سند بگیریم و بفروشیم؟
سلام و درود
بله سند اعیانی میدهدند و میتوانید براحتی بفروشید.
سلام. خسته نباشید.
تو یک سایت خبرگزاری خوندم که نوشته بود: خانه های کلنگی اوقافی مانع اصلی بر سر راه نوسازی بافت های فرسوده تهران هستند.
یعنی اگه یه خونه کلنگی اوقافی باشه؛ بساز بفروش حاضر نمیشه بیاد اون خونه کلنگی رو بسازه و اپارتمان کنه؟
بعضی ها میگن بساز بفروش باید اول بره قیمت زمین خونه کلنگی اوقافی رو بپردازه به متولی موقوفه تا زمین از وقف خارج شه؛ بعد بیاد بسازه و اپارتمان کنه و بفروشه. این حرف درسته؟
سلام و درود
خیر. فقط از اوقاف یا متولی اجازه ساخت میگیرند و بعد سند اعیانی صادر میشه و میفروشید.
سلام .وقت تون بخیر یک زمین اوقافی داریم که بدون اجازه اوقاف دیوار کردیم . اوقاف گفته یا باید بیای امضا کنی که خودت دیوار رو خراب میکنی یا زمین رو ازت میگیریم. اول میخواستم بدونم اوقاف میتونه هم چین کاری بکنه .
و اینکه ما که زمین رو دیوار کردیم ( فقط دیوار کردیم بدون ساخت و ساز)الان نمیتونیم عیانی بگیریم؟؟
ممنون از راهنمایی تون
سلام و درود
بله میتونه اقامه دعوا کنه و دیوار را قلع و قمع کنند.
سلام روزتون بخیر .لطفا یه سوال من پاسخ بدید.
پدر من یک زمین هزار متری به همراه خواهرش برادرانش دارد که اوقافی است.به تازگی پدرم تصمیم گرفته که سهمش را به ما بدهد که ما آنجا خانه بسازیم.باید چه کاری انجام بدهیم؟
سلام و درود
باید از اوقاف اجازه بگیرید.
سلام و خسته نباشید
تجمیع یک ملک شش دانگ با ملک مجاور که اوقافی است و ساخت و ساز آپارتمان در قالب قرارداد مشارکت چه حکمی دارد. چه بخشی از بنای جدید وقفی و چه بخشی دارای سند عرصه و اعیان شش دانگ خواهد شد. ممنون
سلام و درود
به عقیده من با توجه به ظاهر مقررات وقف امکان پذیر نیست. مگر اینکه اداره اوقاف و اداره ثبت ساز و کار و تفاهم نامه مشترکی در این زمینه از نظر داخلی داشته باشند. در هر حال باید اجازه کتبی اداره اوقاف جهت ساخت و ساز کسب شود
سلام اقای وکیل ، چند زمین اوقافی رو بدون تجمیع کردن جواز ساختمانی گرفته ام .ایا بعد از اتمام و پایان کار ساختمانی و یا قبل از شروع باید بابت تجمیع مبلغی به واقف و یا ورا ث پرداخت کنم .واگر جواب بله هست از نظر مبلغ هزینه فرقی بین قبل از ساخت و بعد از ساخت دارد .سپاسگزارم اگر منو راهنمایی کنید.
سلام و درود
تجمیع همیشه قبل از ساخت انجام میشود و باید از اوقاف اجازه بگیرید.
سلام و درود
نحوه ارزیابی یک ملک اوقافی دارای اعیان چگونه است؟(عرصه به نام اوقاف و اعیانی با سند مالکیت به نام مستاجر می باشد)
لطفاً به تفکیک توضیح بفرمایید.
ممنونم.
سلام و درود
فقط اعیانی ارزیابی می شود. چون عرصه که اوقافی است قابل معامله نمی باشد. منظورتون هم خیلی روشن بیان نکردید.
سرقفلی مغازه اوقافی (وقف شاه عبدالعظیم) در تهران خریداری شده ۲ سئوال داشتم:
۱٫برای دادن اجاره به دیگران باید از اوقاف اجازه بگیرم و درصورت جواب مثبت بعدا مستاجر نمیتونه ادعای مالکیت کنه؟
۲٫اگه ناودان رو بخوام عوض کنم نیاز به اجازه اوقاف داره یا میتونم خودم عوضش کنم؟
سلام و درود
۱- اگر مشمول قانو نسال ۵۶ باشه خیلی خطرنامه و این کار شما به منزله انتقال به غیر است حتی اگر با اجازه اوقاف باشد رابطه استیجاری شما قطع میشود هرچند در عمل شاهد چنین رفتارهای پرریسکی هستیم که از منظر حقوقی و تخصصی اصلا توصیه نمی شود
۲- از تعمییرات اساسی نیست و میتوانید خودتان اقدام کنید.
باسلام.ایا برای زمینی که قولنامه ای است،ساختن سوئیت یا چهار دیواری یا حتی الونک روی زمین مزبور از شروط اخذ سند است؟
سلام و درود
خیر.شما میتوانید برای زمین بدون اعیانی هم سند اخذ کنید.
باغی اوقافی(وقف مدرسه عالی شهید مطهری) با سند تک برگ برای فروش گذاشته شده است که در این سند مشتمل بر بندهای زیادی است آورده شده که نمی توان ارزش افزوده ای در این باغ ایجاد نمود اما مالک آن مدعی است که تمام املاک این منطقه وقف مدرسه مطهری است و همه هر گونه فعالیتی خواسته اند در آن انجام داده اند و این بند ها فقط آورده شده و کسی تا کنون ایرادی نگرفته است
آیا با خرید این باغ می توان به درخت های آن بیفزایم و سیستم آبیاری آنرا ارتقا دهم؟
و آیا می توانم آن را تفکیک کرده و به قطعات کوچک تر تبدیل کنم؟
ممنون از پاسختان
سلام و درود
املاک اوقافی قابل خرید و فروش نیستند. مگر اینکه اعیانی آنها جداگانه سند داشته باشد که تازه باید با اجازه اوقاف یا متولی وقف صورت گیرد.
سلام ایا مستاجر زمین وقفی حق شکایت به عنوان مالک زمین وقفی را دارد و لطف کنید جواب ان را بامواد قانونی بفرمایید ممنون
سلام و درود
سوال شما نامفهوم است.
باغی اوقافی که به دلیل عدم رسیدگی تا حدود زیادی خشک شده است با سند تک برگ برای فروش گذاشته شده است در همین سند شرایطی که ذکر شده است امکان هرگونه فعالیت و ایجاد ارزش افزوده را از شما سلب کرده است اما مالک باغ مدعی است که می توان همه کار انجام داد و مشکلی پیش نمی اید و همه در آن محله دارای چنین زمین هایی هستند و هم کار ی کرده اند
چگونه می توانم مطمئن شوم که می توانم باغ را احیا کنم و در آن ارزش افزوده ایجاد نمایم؟
ممنون از پاسختان
سلام و درود
اصلا به اینکه همه یکجور رفتار می کنند توجه نکنید. اساس و بنیان معامله خود را روی زمین سست بنا نکنید. اراضی اوقافی قابل خرید و فروش نیستند مگر در موارد استثنا شده در قانون مدنی.
عرض سلام و احترام
آیا میشود یک مغازه اوقافی را بدون اجازه اوقاف به شکل یک ورودی پاساژ در آورد؟این موضوع برای سال حدود ۴٨میباشد و تا به اکنون آن راهرو باقیست.اگر این عمل خلاف است چگونه میتوان آن را پیگیری کرد؟
سلام و درود
اگر اسناد مالکیت دارید بله میشود اقدام کرد. اول تامین دلیل کنید بعدا با اوقاف در جریان بگذارید سپس اقدام قضایی کنید