عرصه و اعیان
عرصه و اعیان در قرارداد های ملکی
وقتی با قراردادهای ملکی و اسناد زمین ها و ساختمان ها مواجه می شوید، دو اصطلاح بیش از هر عنوانی به چشم می خورد.
- عرصه
- اعیان
شاید برخی از اشخاص منظور از این دو اصطلاح عرصه و اعیان را بصورت دقیق نمی دانند و لازم است این دو اصطلاح را بصورت مختصر و ساده توضیح بدهیم.
تعرف عرصه:
به زمین و محلی که ساختمان روی آن بنا شده، عرصه گفته می شود.
تعریف اعیان:
ساختمان و بنایی که روی عرصه و زمین ساخته و احداث شده، اعیان گفته می شود.
نکته۱:
با توجه به سند ملک و یا مقررات و ضوابط محلی یک ملک اعم از عرصه یا اعیان دارای کاربری مشخصی می باشد. مثلا: اداری،مسکونی،تجاری،کشاورزی و غیره. بنابراین در هنگام خرید املاک و مستغلات مثل زمین یا آپارتمان حتما به نوع کاربری آن که در گواهی ساختمان یا همان پایان کار توجه کنید. چون مشاغل تجاری نمی توانند در محلی که دارای کاربری مسکونی است فعالیت کنند و بالعکس.
نکته۲:
هنگام معاملات مربوط به خرید و فروش آپارتمان باید توجه کنید که زمین های اوقافی اولاً قابل خرید و فروش نیستند و صرفاً با مجوز اداره اوقاف برای مدت معینی اجاره داده می شوند. ثانیاً زمین های اوقافی معمولا عرصه و یا اعیان آن اجاره داده می شود و لذا ششدانگ همیشه شامل عرصه و اعیان نمی شود. آندسته از افرادی که قصد خرید ملک و آپارتمان دارند باید دقت کنند که در برخی نقاط شهرها زمین ها اوقافی هستند و حتما معاملات راجع به آنها باید با اجازه اداره اوقاف مربوطه باشد. هرچند برخی ادارات اوقاف اجازه ساخت اعیانی روی عرصه را نیز به مستاجرین می دهند.
در پایان قابل ذکر است که در برخی سوالات کاربران و مراجعین این بحث مطرح است که در محاسبه یک ملک مانند آپارتمان چه معیاری وجود دارد؟ آیا بالکن و یا انباری و غیره جز مساحت مندرج در سند مالکیت می شوند یا خیر؟ در موقع فروش یک آپارتمان آیا آنچه در خصوص متراژ نوشته شده اعم از مساحت آپارتمان و انباری و بالکن است یا خیر؟
این موضوع را در مقاله ای دیگر بصورت مفصل پیگیری خواهیم کرد.
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید
محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها
با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید
سلام داخل یک سند ۵۵ ساله نوشته تمام نصف ۱٫۵ دانگ به استثناع ثم اعیان می باشد این یعنی چی ثم اعیان کم میشه یا زیاد
سلام و درود
این عبارت به این معناست که مالک فوت شده و ثمن اعیان آن متعلق به همسرش هستش. یعنی یک هشتم اعیانی و نه عرصه ملک متعلق به زن مالک متوفی می باشد.بنابراین هنوز سهم آن زن از اعیانی یعنی بنا و ساختمان خارج نشده و خریدار جدید ملک با چنین محدودیتی مواجه هستش.ضمن اینکه نصف یک و نیم دانگ را می خرید نه کل یک و نیم دانگ را.هنگام معامله این ملک با وکیل اقدام به خرید کنید.
سلام میخواستم ببینم تو خرید باغ اعتبار کدم مدرک بیشتره سند تک برگ . سند مادر . یا عرصه و عیان که خیال ادم راحت باشه تا اخر کسی واسه ملک مشکل درست نکنه ادم هر کدومو میخره تهش به مشکل میخوره
سلام و درود
اگر سند تک برگ مربوط به ششدانگ همان باغ باشد قطعا نسبت به سند مادر که تفکیک نشده بهتره. اما هیچکدام از این دو نمی تواند تضمین صد در صدی برای خریدار ایجاد بکند که مثلا چون من با سند تک برگ باغ را خریدم نسبت به کسی که با سند مادر خریده الویت دار. چون ممکنه یک نفر دیگر حتی با قولنامه یا مبایعه نامه دستی زودتر از شما خریده باشد که در این حالت مالک کسی است که زودتر خریده.بنابراین شما قبل از خرید ملک حالا چه باغ چه آپارتمان و غیره باید یک سری تحقیقات محلی نسبت به وضعیت اخلاقی و خانوادگی فروشنده هم انجام بدهید از چند کاسب و همسایه اطلاعاتی کسب کنید و بعد حرید کنید. من معتقدم هیچ سندی حتی سند رقطعی هم قطعیت ندارد. ممکنه روزی یکی پیدا بشود و اثبات کند من با قولنامه زودتر خریدم و بتواند سند رسمی را باطل کند. امیدوارم با تحقیق کافی و بدون تعجیل معامله شیریی را تجربه کنید. ضمنا ما یکی سرویسی تحت عنوان دستیار امور ملکی داریم که در زمان معامله می توانید با ما هماهنگ کنید تا در جلسه معامله همراهتان باشیم و مفاد قرارداد را چک کنیم تا از نظر حقوقی منافع شما تضمین شود. برای اطلاعات بیشتر می توانید روی نشانی زیر کلیک کنید :
درخواست دستیار امور ملکی:
https://vakilrasmi.com/%D8%AF%D8%B1%D8%AE%D9%88%D8%A7%D8%B3%D8%AA-%D8%AF%D8%B3%D8%AA%DB%8C%D8%A7%D8%B1-%D8%A7%D9%85%D9%88%D8%B1-%D9%85%D9%84%DA%A9%DB%8C/
سلام
حدود ۳۰ سال پیش پدرم خونه رو به صورت اعیان فروخته و اون موقع خونه سند نداشت و قبل از فروش اقدام کرده بود برای گرفتن سند و خونه رو با قیمت ۲۶۰ تومن حدودا فروخته و ۶۰ تومن از پول خونه رو خریدا به پدرم پرداخت نکرده و خونه رو به صورت دست نویس بین خودشون قولنامه کرده بودن . حالا بعد این همه مدت تازه اون قولنامه رو پیدا کردیم بین مدارک قدیمی پدرم . و جالب این که این خونه بعد گذشت حدود ۳۰ سال هنوز دست نخورده به همون صورتی که فروخته بودیم باقی مونده و تمام خونه های اطراف و همسایه ها ساختن اما این خونه همونطور باقی مونده .
میخواستم ببینم چرا هنوز خونه به همون صورت باقی مونده و یا اینکه میتونیم بابت اون ۶۰ تومن باقی مانده پول شکایت کرد و یا امکان داره سند به نام پدرم سادر شده باشه ؟
تو قولنامه ذکر شده ملک به صورت چهار دیواری یا سقف فروخته شده .
ممنون میشم راهنمایی کنید .
سلام و درود
اینکه چرا نوشته اعیانی برمیگرده به وضعیت ملک که شاید اوقافی بوده یا مانعی برای فروش عرصه موجود بوده. اما درباره باقیمانده پول پاسخ مثباه بله میتونید اقدام کنید و به دیرکرد توجه کنید و تاربخ تعهد پرداخت الباقی ثمن معامله. همچنین در خصوص باقی ماندن ملک به شکل گذشته فکر میکنم دلیلش نداشتن سند مالکیت رسمی بنام خریدار است که نمیتونسته از شهرداری پروانه ساخت دریافت کند.
بسیار بر بار و آموزنده هست ممنون
سلام و درود
لطف دارید .
سلام.وقتتون بخیر سوال من درمورد خرید آپارتمان مسکن مهر هستش که در قرار داد این کلمه ذکر شده(سند شش دانگ اعیانی با عرصه اجاره ای)میخواستم اگه بشه لطف کنین راهنماییم کنینن
سلام و درود
عرصه یعنی زمینی که ساختمان روی آن ساخته شده است. در خصوص سوال شما باید اشاره کنم که زمین های مسکن مهر متعلق به دولت است و نوعی اجاره طولانی مدت ۹۹ ساله محسوب میشود که اعیانی یعنی آپارتمان فقط متعلق به شماست و سهمی در عرصه ندارید.مانند ساختن آپارتمان رو زمین های وقفی که عرصه متعلق به اوقاف است و اعیانی برای شخص دیگر و اوقاف اجاره نامه طولانی مدت با مالک اعیانی منعقد میکند.
سلام من قصد خرید یک باغ با سند عیانی را دارم عرصه به نتم کس دیگریست آیا برای من مشکل پیش نمیاید اگر روزی صاحب عرصه بخواهد میتواند باغ را از من بگیرد؟
سلام
به طور کلی رسد. فروش اعیانی اگر با اذن مالک عرصه باشد مشکلی ندارد. اما معمولا این نوع معاملات مربوط به عرصه های وقفی است که باید از اوقاف اجازه بگیرید و اجاره پرداخت کنید.
با سلام وخداقوت به شما استاد گرامی
من آپارتمانی به صورت پیش فروش خریداری نموده ام و تحویل گرفتم، در مبایعه نامه متراژ آپارتمان را با عددی ثابت بیان شده که این میزان با مقدار مفید کنونی متفاوت است و درضمن مبایعه نامه ذکر گردیده ملاک متراژ سند ثبتی می باشد ولی هنوز سند نداریم و پایان کارهم صادر نشده است اما فورشنده مدعی تسویه حساب است و میگوید ثمن من را باید پرادخت نمایید لطفا من را راهنمایی فرمایید باید چه کار کنم؟
سلام
اگر برای پرداخت ثمن موعد تعیین کرده است بر اساس آن اقدام کنید. معمولا بخشی از این برای زمان تنظیم سند است پس تا وقتی که سند را تحویل نداده تسویه حساب نکنید.
با سلام ودرود
من قصد خرید یک باب خانه را دارم که اعیانی آن بنام یکی از یهودیان است (در سند قید شده که به اسرائیل متواری شده)
وعرصه بنام فروشنده وثبتی است، آیا در صورت بازگشت مالک اعیانی مشکلی ایجاد خواهد شد
سپاس از شما
سلام و درود به شما کاربر گرامی …. پیام شما دریافت شد و اسرع وقت توسط وکیل فولادی پاسخ داده میشود …. با تشکر از شما
سلام
احتمالا مشمول اصل ۴۹ قانون اساسی باشد و ستاد اجرایی فرمان امام مالک این باشد بهتر است با ارگان فوق مشاوره کنید. بنابراین ما توصیه به معامله نمی کنیم. ضمنا شخص یهودی اگر برگردد اگر شرایط اصل ۴۹ را داشته باشد نمیتواند اقدامی کند
با سلام
من می خواستم راجع به عرصه و اعیان یک بیمارستان که مشخصات آن مشخص نیست و در همان عرصه چندین ساختمان دیگر هم وجود دارد سوال کنم که ایا برای تعیین اعیان هر یک از این ساختمانها باید برای هر کدام به صورت جداگانه اقدام شود یا اینکه تعیین اعیان کلی کافی می باشد .
با تشکر از کارشناسان محترم
سلام و درود
منظور شما روشن نیست. هدف از اقدام جداگانه چیست؟ وضعیت سند آن چگونه است و سمت و نقش شما چیست.
ببخشید در ادامه سوال ۳ که زحمت کشیدید و پاسخ دادید …
– بنده از مال غیر بودن آن سه دانگ مطلع نبودم … سند شش دانگ به نام من شده …
– حالا اگر برای تنظیم مجدد سند و تبدیل آن به سند سه دانگی، آیا باید اجازه وراث فروشنده گرفته شود چون فروشنده فوت کرده ؟
– کلا برای طی تمام مراحل احتیاجی به اجازه وراث خواهد بود ، چون من الان سند رسمی دارم ؟
سپاس …
سلام و درود
پاسخ شما در سوال قبلی داده شده است.
با سلام خدمت شما و وقت بخیر …
پس از خرید یک باب منزل و تنظیم سند و به نام شدن متوجه شدم که سه دانگ این خانه صاحب داشته و مال غیر است – سوال بنده از شما اینه که :
۱- تکلیف من با این فروشنده چیست ؟ آیا شکایت کنم یا توافقی حلش کنیم ؟
۲- آیا تکلیف سند رسمی من چه می شود کلا باطل می شود یا سه دانگ برای من باقی است ؟
۳- آیا هزینه تنظیم مجدد سند رسمی بر عهده بنده است یا بر عهده فروشنده و یا وارثان فروشنده ؟
سپاس از شما …
سلام و درود
۱- توافقی وقتی بهتره که خریدار قبلی هم توافق کند و الا ناگزیر از شکایت یا پس گرفتن پول تان هستید
۲- شما مالک سه دانگ مشاع هستید و سند سه دانگی به شما تسلیم میشود و اگر ششدانگ بنام شما شده قابل ابطال است و خریدار قبلی از شما هم شکایت خواهد کرد.
۳- اگر علم به مال غیر بودن نداشتید کلیه خسارات اعم از هزینه نقل و انتقال بر عهده فروشنده است اگر فوت کند از اموالش میگیرند اگر مالی نداشته باشد ورثه مسولیتی ندارند.
۳- و
با سلام خدمت شما و وقت بخیر …
پس از خرید یک باب منزل و تنظیم سند و به نام شدن متوجه شدم که سه دانگ این خانه صاحب داشته و مال غیر است – سوال بنده از شما اینه که :
۱- تکلیف من با این فروشنده چیست ؟ آیا شکایت کنم یا توافقی حلش کنیم ؟
۲- آیا تکلیف سند رسمی من چه می شود کلا باطل می شود یا سه دانگ برای من باقی است ؟
۳- آیا هزینه تنظیم مجدد سند رسمی بر عهده بنده است یا بر عهده فروشنده و یا وارثان فروشنده ؟
سپاس از شما …
سلام و درود
پاسخ در کامنت دوم داده شد.
سلام، من یک خانه خریدم وکالتنامه ای و سند۱/۵ دانگ دارم – در سند قید شده یک باب منزل – و در وکالتنامه و اسنادم هیچ اشاره ای به عرصه نکرده اند یعنی من هیچی در مورد عرصه اسناد ندارم – آیا این مشکل داره؟ ممنونم
سلام و درود
اگر وقفی باشد پاسخ مثبته یعنی فقط از اعیانی سهم دارید.و همچنین اینکه عرصه از زمین های خاص و دولتی باشد هم همینطوره
بهتر است مدارک را به دفترخانه ای که وکالتنامه را تنظیم کرده نشان بدهید.یا با وکیل حضورا مشورت کنید چون اسناد باید دقیق ملاحظه شود.
سلام و وقت بخیر. بنده قصد پیش خرید یک اپارتمان را دارم. در سند زمین ساختمان نوشته شده “طلق با عرصه وقف” و “شش دانگ اعیان” آیا اوقافی بودن زمین مشکلی در خرید و فروش ایجاد می کند یا خیر؟ سپاس از شما
سلام و درود
اگر فقط اعیانی آن سند طلق داشته باشد با توجه به وقفی بودن عرصه زمان هر نقل و انتقال باید ضمن اجازه از اوقاف مبلغی بعنوان اجاره عرصه بپردازید.چون ملک روی زمین وقفی احداث شده است.اما مشکلی بابت مالکیت اعیانی ندارید.
سلام وقتتون بخیر.در سند مالکیتی که برایه من قولنامه شده، در قسمت “وضعیت” خاص نوشته “طلق” و در قسمت “نوع و میزان مالکیت” نوشته “سه دانگ مشاع از شش دانگ عرصه و اعیان” ، آیا این تناقض محسوب میشود و سند من ایراد دارد ؟ینی شریک و کسی که طبق بالا رو باهمین شرایط دارد میتواند ادعایه فسخ قرار داد کند و ملکی که پایین فروش رفته رو به همون قیمت از من بخره؟!
سلام و درود
کلمه طلق یعنی آزاد یعنی مشکل قانونی برای فروش ملک وجود ندارد و معامله شما صحیح است.
تناقضی بین طلق و سه دانگ مشاع وجود ندارد و هر یک از مالکین طبقه اول و دوم می توانند سهم خود را بفروشند.
آنچه در قسمت آخر پرسیدید مربوط به حق شفعه است که در موضوع معامله شما وارد نیست چون ملک شما عملا تقسیم شده است
اگر صرفا یک ملک یک طبقه یا زمینی باشد که تقسیم نشده در این صورت شریک دیگر حق شفعه دارد و می تواند ملک را با همان قیمتی که به شما فروخته بخرد
اما چون عملا ملک دو واحد شده و تقسیم شده دیگر حق شفعه ای وجود ندارد.
با سلام و عذرخواهی به جهت مزاحمت مداوم برای شما …
اگر لطف بفرمایید و این سه سوال من را هم پاسخ دهید از شما بسیار قدردان خواهم بود :
۱- اگر پدرم کل ساختمان را به دلیل ناآگاهی وکالت بلاعزل به کسی داده باشد آیا کل وکالت باطل است یا به قدر سهم پدرم که همان طبقه اول است ، وکالت صحیح خواهد بود ؟
۲- مشکل این دو طبقه چیست آیا مشاع است؟ یا می توان آنرا تفکیک شده دانست ؟ در این مورد چه کاری باید انجام داد ؟
۳-آیا طبقه اول جداگانه شش دانگ به حساب می آید و طبقه دوم هم جداگانه شش دانگ به حساب می آید ؟
بسیار قدردان شما و پاسخ های شما هستم و تشکر فراوان دارم …
سلام و درود
۱- اگر در کنار وکالت بلاعزل مبایعه نامه هم داده شده کاری نمیشه انجام داد از نظر حقوقی
۲- اگر تفکیک نشوند کلا مشاع هستند اگر نشده باید از طریق شهرداری پایان کار اخذ کنید و سپس از ثبت اقدام کنید به اخذ صورتجلسه تفکیکی و سند تک برگی واحدها
۳- اگر سند مجزا دریافت کنید هر کدام یک واحد اپارتمانی ششدانگ مجزا به حساب می آیند.
با سلام مجدد :
یکی از بستگان نزدیک ما که خانومی بودند با صحبت و توافقی که با پدرم داشتند آمدند و پشت بام خانه پدر بنده را با هزینه خودشان ساختند اما هزینه زمین پشت بام را به پدرم پرداخت نکرده و یا نخریده تنها هزینۀ ساخت و ساز طبقه دوم را بر عهده گرفته و بعد نوشته ای بین پدرم و اون خانوم صورت می گیرد مبنی بر اینکه طبقه دوم متعلق با این خانوم است و شاهد و امضا و … .
۱- حالا که خانوم به رحمت خدا رفته، فرزندانش تقاضای طبقه دوم را دارند آیا حقی برای آنان به جز هزینۀ ساخت و ساز وجود دارد ؟
۲- پدرم در صورت فروش کل ساختمان جرمی مرتکب می شود ؟ و فروش مال غیر محسوب می شود ؟ در آنصورت چه می شود ؟
۳- آیا در صورت فروش کل ساختمان و شکایت فرزندان اون خانوم، کل معامله باطل می شود یا تنها طبقه دوم باطل می شود و پس گرفته می شود؟
لطفا کمی راهنمایی بفرمایید …
سلام و درود
همه چی بستگی به مفاد متن توافقنامه دارد و باید به صورت تخصصی توسط وکیل قراردادهای ملکی بررسی شود.
۱-اگر مفاد توافقنامه دلالت بر مالکیت داشته باشد پاسخ مثبت است
۲-اگر ثابت شود قبلا فروخته بله جرم فروش مال غیر است و مجازات کلاهبرداری دارد
۳-خیر فقط نسبت به سهم آن خانم باطل می شود اگر آنها دادخاوست ابطال معامله را بدهند و گرنه معامله فضولی باطل نیست.
جهت مشاوره حضوری می توانید از طریق قسمت مشاوره یا تماس تلفنی وقت مشاوره رزرو کنید
با سلام
سوالی داشتم ، اگر پشت بام خانه ام را بفروشم برای ساخت یک طبقه جدید و روی آن پشت بام خانه یا طبقه ای بسازند باز طبقه پایین شش دانگ است ؟
ممنون …
سلام و درود
اگر بفروشید و هر تعداد طیقه ایجاد بشود همگی در عرصه و مشاعات به نسبت متراژ اختصاصی سهم دارند.و اگر طبقه بالایی بصورت تفکیکی سند مجزا دریافت کند دیگر در سهم اختصاصی شما سهمی ندارد.
درود.فیض بردیم
آیا به قسمت دوم در خصوص مساحت پرداخته شده؟
سلام و درود
انشالله به زودی مقاله قسمت دوم که در پایان مقاله اشاره شد منتشر می شود. کمب صبور باشید.ضمنا با عضویت در کانال تلگرام وکیل رسمی می توانید به روز باشید.
مممون از اطلاعاتتون
سلام و درود
از حسن نظرتون ممنون هستیم