کلاه برداری در معاملات ملکی چگونه اتفاق می افتد؟

کلاه برداری در معاملات ملکی

 

مقدمه :

یکی از دعاوی شایع در دادسرا و مراجع کیفری در حوزه معاملات ملکی دعوای کلاهبرداری ملکی است که اشخاصی که به نوعی سرشان در معاملات ملکی کلاه رفته و مال باخته هستند علیه افراد کلاهبردار و شیاد اقدام به تنظیم شکواییه و طرح شکایت می کنند. متاسفانه من به واسطه شغلم هر روز با اسن قبیل موضوعات و شکایات مواجه هستم که مال باختگان جهت مشاوره حقوقی و درخواست وکالت در این گونه پرونده ها به دفتر وکالت ما مراجعه می کنند.

در این مقاله ما به مسیری که منجر به کلاه برداری می شود می پردازیم یعنی چرا برخی افراد اعم از خریدار و یا فروشنده املاک و مستغلات با این همه آموزش های حقوقی و هشدارهای امنیتی سرشان بی کلاه می ماند و تمام دارایی و نقدینگی خودشان را در یک چشم به هم زدن از دست می دهند. اگر علت عمده کلاهبداری های ملکی را می خواهید بدانید و از آن پیشگیری کنید شما را به مطالعه ادامه این مقاله و تماشای فیلم آموزشی با عنوان کلاهبردرای ملکی دعوت می کنم.

نکاتی که در این نوشتار آموزش داده می شود باعث می شود که اگر در آینده قصد خرید و فروش ملک داشتید با رعایت نکات حقوقی و امنیتی ارائه شده در آن از بروز هرگونه کلاه برداری ملکی پیگیری نماید. چون افراد شیاد و کلاهبردار به روش های مختلفی اقدام به کلاه برداری می کند که کمتر کسی متوجه نیت و قصد این دسته از مجرمین در حوزه معاملات ملکی کی شوند.

کلاه برداری ملکی چگونه رفتار میکند ؟

یک کلاه بردار گاهی در نقش خریدار ظاهر می شود و گاهی در نقش فروشنده خانه و آپارتمان. برای مثال این دسته از افراد شیاد و کلاهبردار با تنظیم قولنامه و قرارداد نصف و نیمه بخش کوچکی از ثمن و مبلغ معامله خرید ملک را می پردازند و برای الباقی ثمن معامله یک یا چند فقره چک صادر می کنند که معمولا برگشت می خورند و نکته کلیدی در این روش از کلاهبرداری این است که شکل و ظاهر اقدامات افراد شیاد دارای ظواهر قانونی است اما از قبل می دانسته است که این چک ها پول و نقد نخواهند شد لذا در زمان تنظیم قولنامه کلیه خیارات قانونی را ساقط کرده اند تا در زمان برگشت خوردن چک ها فروشنده حق فسخ یکطرفه قرارداد و قولنامه را نداشته باشد.

تاثیر بنگاه ها و مشاورین املاک بر کلاه برداری ملکی

متاسفانه برخی از کلاهبرداری های ملکی با نقش مستقیم و گاهی با تاثیر غیر مستقیم مشاورین املاک و بنگاه های معاملات ملکی انجام می شود. چون آنها به واسطه ارتباط مستقیم با انواع معاملات ملکی و مواجهه با افراد کلاه بردار از شیوه کار آنها از نزدیک آشنا می شوند. البته تعداد آن ها خیلی کم می باشد و اکثراً هم به دام دستگاه قضایی افتاده و به سزای اعمال مجرمانه شان می رسند و پروانه صنفی آنها ابطال می شود . اما در بسیاری از اوقات من بعنوان وکیل متخخص دعاوی ملکی شاهد هستم که یک مشاور املاک بدون هرگونه سوء نیتی و صرفا از روی اعتماد یا بی تجربگی یا تصور اینکه انشالله مشکلی پیش نخواهد آمد و بدون بررسی دقیق مدارک مالک و اسناد ملک معامله را انجام می دهد و قرارداد به امضای طرفین می رسد اما بعداً کاشف به عمل می آید که او به نوعی در تنظیم یک قرارداد و معامله مجرمانه دخالت مستقیم داشته است بدون اینکه واقع قصد انجام آنرا از پیش داشته باشد و این مقدار نیز مشاورین املاک را حتی در صورت اثبات بی گناهی با مشکلات زیاد حقوقی و کیفری مواجه می کند که گاهی حتی ممکن است قید ادامه شغل معاملات ملکی و بنکاه داری کسب و کار املاک را بزند و به قول معروف اعطایش را به لقایش ببخشد.

نکات و راه حل های پیشنهادی

پس اولین نکته این است که اگر قصد خرید یا فروش ملک را دارید تا حد امکان کلیه خیارات قانونی را ساقط نکنید. البته در یکی از بندهای مبایعه نامه های رسمی اتحادیه املاک که در سامانه معاملات املاک کشور بارگذاری شده و بر اساس آن کد رهگیری ملک اخذ می شود خیار تدلیس ساقط نمی شود و طرفین معامله می توانند با اثبات اقدامات مجرمانه تحت عنوان دعوای کلاهبرداری ملکی از اراد شیاد شکایت کنند.

اگر ملکی را فروختید و خریدار از پرداخت الباقی ثمن معامله کوتاهی کرد هرچند به نظر مرتکب کلاهبرداری ملکی شده است اما نمی توانید در دادسرا به نتیجه مطلوبی برسید چون در اکثر مواقع قرار منع تعقیب به واسطه عدم انتساب اتهام کلاهبرداری صادر می شود و شکایت شما رد می شود. در این شرایط فروشنده نباید مجددا اقدام به فروش ملک یا اجاره دادن آن به غیر نماید چون مرتکب جرم فروش و انتقال مال غیر یا منافع مال غیر می شود و بالعکس خودش تحت تعقیب قرار می گیرد. خوب این بر می گردد به ظرایف قراردادهای ملکی و چگونگی تنظیم قولنامه و قراردادهای خرید و فروش ملک که از عهده هر شخصی برنمی آید.

راه حل پیشنهادی ما استفاده از سرویس دستیار حقوقی امور و معاملات ملکی است که طی آن یک وکیل و متخصص امور قراردادها و دعاوی ملکی در کنار و همراه شما در جلسات مذاکرات قراردادی حاضر شده و تمام اسناد و مدارک ملک شما را بررسی می کند. فرقی نمی کند که فروشنده ملک هستید یا خریدار ملک. این کار باعث ایجاد اطمینان و افزایش امنیت حقوقی معامله خرید و فروش ملک می شود و ریسک خرید یا فروش را تا حد زیادی پایین می آورد.

اگر ملکی را فروختید و چک های خریدار برگشت شد نباید فکر کنید سرتان کلاه رفته پس باید بروید از او بابت کلاهبرداری ملکی شکایت کیفری بکنید. بلکه باید برای مطالبه الباقی ثمن معامله و چک های برگشتی مطابق قانون صدور چک با اصلاحات جدید آن علیه فرد خریدار شکایت حقوقی و کیفری کنید و برای اطلاع از قوانین و مقررات چک می توانید به کتاب من تحت عنوان راهنمای صدور و دریافت چک در معاملات نیز مراجعه کنید.

با کلاه برداران حرفه ای آشنا شوید

کلاهبرداران حرفه ای معمولاً با چرب زبانی طعمه های خود را به تله از پیش طراحی شده می کشانند و با مانورهای متقلبانه و در پوشش یک فرد متشخص و تحصیلکرده یا خانواده دار وارد این بازی می شوند و با جلب اعتماد طرف معامله او را از لحاظ روانی به اصطلاح خام کرده  تا مالباخته با دستان خودش ملک و دارایش را در اختیار او بگذارد و به طمع رسیدن به چیز بهتر تمام هستی و دارایش را از دست می دهد و بی کلاه  می ماند.

نکته دیگر این است همواره سعی کنید معاملات ملکی خود را در دفاتر مشاوران املاک عضو اتحادیه های املاک سراسر کشور ثبت و ضبط کنید. البته به شرطی که آن مشاور املاک و بنگاه دار اولاً شخص مورد اعتمادی باشد و ثانیا تمام پیشگیری های حقوقی و قانونی لازم را در قرارداد ببیند تا در مواقع لزوم بتوانید با فسخ قرارداد خسارات ملکی وارده را از طرف مقابل دریافت کنید و الا رفتن به آژانس مسکن و پر کردن جاهای خالی قولنامه و مبایعه نامه کار شاقی نیست و خود خریدار و فروشنده قادر به این کار هستند و مراجعه به دفتر مشاور املاک و اخذ کدرهگیری معاملات ملکی به خاطر اعتماد کردن به تجربه و دانش مشاور املاک است تا تمام ظرایف معاملاتی و حقوقی را رعایت بکند و با تنظیم یک قرارداد و قولنامه ملکی با آخرین متدها و استادندارد های حقوقی از فروپاشی قرارداد و شکست معامله جلوگیری به عمل آورد.

برخی مشاورین املاک عضو رسمی اتحادیه های املاک نیستند و هنگامی که به دفتر آن ها مراجعه می کنید با یک عنوان و اسم مشخصی فعالیت می کنند اما وقتی قرارداد پرینتی با کد رهگیری را صادر می کنند نام و مشخصات بنگاه دار دیگری در زیر قرارداد با کدرهگیری دیده می شود که علت آن عدم عضویت رسمی مشاور املاک اول است و چون به سامانه ثبت معاملات املاک متصل نیست قرارداد را در یک دفتر املاک دیگر ثبت می کند و ناگزیر اسم آن دفتر املاک ذیل قرارداد درج می شود که این موضوع مخاطراتی را برای طرفین در زمان بروز اختلاف با مشاور املاک در بر خواهد داشت.اگر تجربه لازم در انجام معاملات ملکی را ندارید صرف نظر از اینکه خریدار ملک یا فروشنده آن هستید از درج مستقیم آگهی خرید و فروش ملک در سایت ها و برنام های اینترنتی خود داری کنید و کار را به کاردان این حوزه بسپارید.

ترفند کلاه برداران در حوزه ملک چگونه است ؟

مطلب مهم دیگر این است که کلاهبرداران همیشه یک قدم جلوتر از قانون هستند چون در کلاهبرداری های ملکی ترفند اشخاص مجرم و شیاد برای برداشتن کلاه خریداران بخت برگشته اینگونه است که ابتدا با فروش ملک با تنظیم مبایعه نامه دستی و سنتی وجوهی را از خریدار اول دریافت می کنند و سپس در گام دوم با قرارداد پرینتی با اخذ کدرهگیری همان ملک را به نفر دوم می فروشند و از او نیز وجوهی را دریافت می کنند. یا در برخی مواقع معامله اول را با یک کدپستی اشتباه ثبت و معامله می کنند و در گام دوم همان  ملک را با کد رهگیری واقعی معامله می کنند که بسیاری از مردم دچار توهم الویت و حقانیت می شوند یعنی فکر می کنند هرگونه خرید و فروش بدون کد رهگیری باطل و بی اثر است در حالی که دادگاه ها قولنامه های دستی را نیز قبول داشته و به آن ها اعتبار داده اند و حتی اگر قرارداد دستی مقدم و زودتر از قرارداد با کدرهگیری تنظیم و منعقد شود قرارداد پرینتی بی اعتبار و باطل است.

حتما بخوانید : دعوای اثبات مالکیت ملک

ملاک احراز مالکیت تقدم زمانی در انجام معامله و تاریخ قرارداد است که مشاورین املاک و طرفیت معامله باید به آن توجه کافی بکنند. پس کسی که زودتر خریده مالک است فرقی هم نمی کند قولنامه و قرارداد دستی باشد یا با کدرهگیری. پس صرف گرفتن کدرهگیری در معاملات ملکی هیچگونه تضمینی ایجاد نمی کند و در کشور ما هیچ مکانیزم قطعی و دقیقی در این زمینه وجود ندارد.

بهترین روش انجام معامله در دفاتر املاک شناخته شده و قدیمی است. بهترین فروشنده هم از نظر من شخصی است که کارمند و حقوق بگیر باشد. چون جا و مکان مشخصی دارد و به سیستم وابسته است و امکان نقد شوندگی و مطالبه طلب از چنین فردی بالا است.

قبل از حضور در دفتر املاک تحقیق کنید از طریق اتحادیه املاک یا سایت مشاوران املاک که آیا مشخصات مالک و مسئول آن املاک در وب سایت اتحادبه نصب شده یا خیر. مشاور املاک باید پروانه کسب خود را در منظر دید مردم قرار بدهد.

چند نکته مهم در خرید ملک و زمین و آپارتمان :

  • برای انجام معامله ملکی باید در همان منطقه محل وقوع ملک باشد نه در جایی که فروشنده یا خریدار حاضر است.
  • ملک را با هر کاربری از نزدیک ببینید و امکانات آنرا بررسی کامل کنید.
  • صرفا هنگام خرید روی قیمت و مبلغ معامله چانه زنی نکنید و از اصل ماجرا یعنی بررسی اسناد و مدارک غافل نشوید.
  • محل وقوع ملک را با نشانی مندرج در قسمت متن و پشت سند رسمی ملک مقایسه کنید.
  • از فروشنده استعلام ثبتی بخواهید.
  • به بانک مراجعه کنید و میزان وام ماخوذه و اقساط و میزان پرداختی آن را بررسی کلی نمایید.
  • در متن قولنامه و مبایعه نامه باید همان آدرس دقیق ملک نوشته شود
  • خارج از محل وقوع ملک معامله نکنید.
  • با افراد مشکوک و سابقه دار قضایی معامله نکنید.
  • همیشه یکی دو نفر را همراه خود به جلسه مذاکره و عقد قرارداد ببرید.
  • اگر در امر خرید و فروش ملک بی تجربه هستید یا نگران می باشید از سرویس دستیار حقوقی معاملات ملکی استفاده کنید.
  • با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها به صورت حضوری مشورت کنید.
  • از مشاوره حقوقی آنلاین استفاده کنید.

 

کلاه برداری در معاملات ملکی

کلاه برداری در معاملات ملکی و نحوه اتفاق افتادن آن

وقتی فردی می­خواهد کلاه‌برداری کند معمولاً هیچ علامت و نشانه ­ای در دستش ندارد و به‌صورت چراغ خاموش کلاه‌برداری می­ کنند. کلاه‌برداران برای کلاه‌برداری در معاملات ملکی فریاد نمی­زنند. آن‌ها هنگام ارتکاب به جرم کلاهبرداری در معاملات ملکی چنان ماهرانه رفتار می­کنند که نه‌تنها طرف معامله به او شک نمی­کند، بلکه تازه با رضایت کامل پولش را دودستی تقدیم کلاهبردار معاملات ملکی می­کند!

حتما بخوانید : رازهای فروش املاک وقفی!

کلاه برداری در معاملات ملکی از طریق فروش مال غیر

یکی از مصادیق مهم کلاه‌برداری در معاملات ملکی، فروش مال غیر است و معمولاً در ملک­های نوساز اتفاق می­افتد. کلاه‌برداران معاملات ملکی یا پیش‌فروش کردن واحدهای آپارتمانی و انجام تبلیغات گسترده در جراید و نصب پرچم و بنرنوشته، باعث جلب اعتماد خریداران بالقوه شده و یک ملک یایک دستگاه آپارتمان را به دو یا حتی چند نفر می ­فروشند و قبل از فرارسیدن زمان تحویل ملک که در قرارداد نوشته شده است، پا به فرار می­ گذارند.

حتما بخوانید : تهاتر ملک به جای پولی که قرض داده ایم

روش های دیگر کلاه برداری در معاملات ملکی

کلاه‌برداری در معاملات ملکی با روش­ها و شگرد­های خاصی انجام می­ شود که فروش ملک­ های نوساز  و یا پیش­ فروش آن‌ها یکی از روش­ های کلاه‌برداری در امور ملکی است. سایر روش­ هایی که کلاه‌برداران از آن استفاده می­ کنند عبارت‌اند از: فروش خانه یا آپارتمان به مبلغی پایین­ تر از قیمت و عرف معاملاتی منطقه است، یا با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به فروش خانه و آپارتمان متعلق به سایر افراد می­کنند بدون اینکه آنها اطلاعی از چنین معامله ای باشند. برای مثال در یکی از پرونده ها که وکالت مالک را بر عهده داشتم، مجرم یا همان شخص کلاه بردار وقتی می بیند مالک خانه ای مدت هاست که در منزل نمی باشد و ظاهراً در خارج از کشور زندگی می کند، لذا با یک جعل خیلی ساده و مبتدیانه معامله میلیاردی انجام داده بود و برای فرار از چنگال مشاورین املاک که سامانه کد رهگیری دارند، به خریدار پیش نهاد کرد که بجای پرداخت پول اضافه به مشاور املاک، خودمان قرارداد می نویسیم. این در حالی بود که موکل من اصلاً شک نکرده بود که طرف مقابلش مالک اصلی ملک نیست و صرفا در زمانی که مالک خارج از کشور بوده از این موقعیت سوء اسفاده کرده و مرتکب کلاه برداری شده بود.

حتما بخوانید : با این کار جلوی فسخ هر نوع قراردادی را بگیرید!

داستانی درباره کلاه برداری در معاملات ملکی

دریکی دیگر از پرونده ­هایی که وکالت آن را بر عهده داشتم، متهم اصلی با اجاره کردن یک آپارتمان سر فرصت اقدام به جعل سند آن ملک کرده و سپس با درج آگهی در روزنامه و سایت­های ملکی اقدام به فروش آن به قیمت بسیار وسوسه‌ انگیز کرده بود و گفته بود که پول لازم دارد و عازم خارج از کشور است، و ناچار است که هر طور شده در فاصله کوتاهی ملکش را بفروشد و برای این منظور مجبور است به قیمت نازل آن را به فروش برساند.

در این مواقع خریداران طمع‌کار حتی بدون کمترین تحقیق و حتی بدون بررسی اسناد مالکیت ملک با پرداخت بخشی از ثمن معامله اقدام به معامله و تنظیم قراردادی کنند و کلاه‌بردار نیز با دریافت پول متواری می­شود. بهترین شیوه خرید ملک و آپارتمان مراجعه به دفاتر مشاورین رسمی عضو اتحادیه­ های املاک سراسر کشور است. چون آنها دارای توکن و متصل به سامانه اخذ کد رهگیری هستند و قبل از اینکه معامله ثبت شود می توانید این موضوع را پیگیری کنید تا روز محضر با مشکل مواجه نشوید.

حتما بخوانید : عدم تنظیم سند رسمی ملک از سوی فروشنده و پیش گیری از آن

بنابراین کلاهتان را دودستی بچسبید و مراقب باشید که در دام کلاه‌برداران نیفتید چون هیچ کلاه‌برداری پرچم به دستش نمی­گیرد و فریاد نمی­زند. این شما هستید که باید بااحتیاط و در بنگاه­های رسمی معاملات ملکی اقدام به معامله و خرید ملک کنید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

دیدگاهتان را بنویسید