خرید خانه و آپارتمان به روش وکلای دادگستری!

چگونه خانه بخریم ؟

چگونه خانه بخریم
چگونه خانه بخریم

چگونه خانه بخریم – خرید خانه و آپارتمان به روش وکلای دادگستری

اگر قصد خرید ملک یا آپارتمانی را دارید باید به برخی تکنیکها و نکات مهم حقوقی که معمولا وکلای دادگستری و حقوقدانان در انجام معاملات مد نظر قرار می دهند توجه کنید. چون گاهی یک اشتباه کوچک نتایج زیان بار و خسارت عظیم به بار آورد. پس بجای اینکه تمام انرژی و فکرتان را معطوف چانه زدن روی ثمن و قیمت موضوع معامله نمایید، قدری هم مسائل حقوقی قراردادها را مد نظر قرار بدهید. اکنون توجه شما را به آنچه که وکلای دادگستری در انجام معاملات خرید آپارتمان توصیه می کنند، جلب می نماییم تا متوجه شویم چگونه خانه بخریم

۱-سند را بررسی کنید!

قبل از هر اقدامی، شخصا سند ملک و آپارتمان را بطور دقیق مطالعه و بررسی کنید و موقعیت فیزیکی آنرا با مندرجات سند مالکیت مطابقت دهید.

  حتما بخوانید : سند تک برگی چیست ؟

۲-گواهی پایان ساختمان را بخواهید!

از فروشنده بخواهید تا گواهی پایان ساختمان(پایان کار) را در اختیارتان قرار دهد. از روی این گواهی می توانید با توجه به نیازتان، کاربری ساختمان را ملاحظه کنید. همچنین عمر واقعی ساختمان را از روی آن می توانید تشخیص دهید. چون در قیمت معامله تاثیر مستقیم دارد.

حتما بخوانید : چراسند قطعی، قطعی نیست؟!!

چگونه خانه بخریم ؟

۳-فروشنده کیست؟

آیا فردی که هم اکنون با او در حال مذاکره و چانه زنی هستید و مقابل شما نشسته است، فروشنده اصلی ملک است؟ برای احراز این موضوع کارت ملی و شناسنامه او را با مشخصات مالک که در سند مالکیت آپارتمان موضوع معامله درج شده تطابق دهید که برای این منظور باید به صفحه دوم سندهای منگوله دار و یا به آخرین ستون نقل و انتقالات در انتهای سند مالکیت ملک رجوع کنید ( چگونه خانه بخریم )

۴-اگر فروشنده وکیل مالک است چکار کنیم؟

در مورد معامله با وکیل مالک، حداقل به ۱۰ مورد مهم باید توجه ویژه کنید که ما در اینجا به خاطر محدودیت به دو مورد آنها اشاره می کنیم. اول اینکه، باید احراز شود که مالک در زمان تنظیم مبایعه نامه در قید حیات است یا خیر. و دوم اینکه آیا طبق حدود اختیارات مندرج در وکالتنامه، وکیل اختیار فروش ملک موصوف را دارد یا نه؟ در غیر اینصورت معامله ممنوع و غیرنافذ است

حتما بخوانید : ده نکته مهمی که هنگام نوشتن مبایعه نامه باید رعایت شود

۵-املاک بازداشتی را نخرید!

این دسته از املاک و آپارتمان ها به دلیل بدهکاری مالک و یا بواسطه محکومیت کیفری و غیره معمولا طبق دستور مقام قضایی در دفتر املاک بازداشتی ثبت شده است. اگر ملکی بازداشت باشد در سندهای منگوله در انتهای سند بازداشت بودن آن ثبت می شود و در سندهای تک برگی نیز در پشت آن درج می شود. خرید و فروش املاک بازداشتی ممنوع است و مرتکبین تحت پیگرد قانونی قرار می گیرند. ( چگونه خانه بخریم )

۶-دقت کنید که چه چیزی را می خرید!

قبل از امضا پای قرارداد، متن ماده ۲ مبایعه نامه که موضوع معامله می باشد را به دقت بخوانید. حتما باید مشخصات آپارتمان و ملک موضوع معامله از روی سند مالکیت آن به همراه ملحقات و منضمات آن در این قسمت نوشته شود. توصیه می شود که علاوه بر ذکر شماره واحد آپارتمانی و شماره پارکینگ و انباری، موقعیت مکانی آن در ساختمان را نیز درج کنید تا بواسطه اشتباه در شماره واحد و یا پارکینگ و انباری مورد اعتراض سایر همسایگان و مالکین قرار نگیرید.

حتما بخوانید : قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان نوساز

چگونه خانه بخریم ؟

۷-ثمن معامله و نحوه پرداخت آن

برای جلوگیری از هرگونه شبهه و اختلافی در آینده، کل قیمت و ثمن معامله را به عدد و حروف و همچنین به تومان و ریال بنویسید. و حتما در نوشتن برنامه زمانبندی پرداخت ثمن معامله طبق توافق با فروشنده، آنرا به دقت درج نمایید. طبق روال دفاتر بنگاه های معاملات ملکی ثمن معامله در سه یا چهار مرحله پرداخت می شود. مرحله اول بصورت فی المجلس، مرحله دوم هنگام تحویل آپارتمان، مرحله سوم همزمان با انتقال رسمی سند در دفترخانه انجام می شود. معمولا برای مرحله سوم ۱۰ تا ۱۵ درصد کل ثمن معامله در نظر گرفته می شود.

حتمل بخوانید : شیوه تنظیم سند ملکی که در رهن بانک است

۸-چک رمزدار ندهید!

اگرچه از قدیم الایام مشاورین املاک از خریدار می خواهند که یک فقره چک رمزدار بنام و به حساب فروشنده بیاورید، اما ما اکیداً شما را از این پیشنهاد منع می کنیم! چون اگر معامله به هر دلیلی فسخ شده و بهم بخورد باید طبق رویه اغلب بانکها، چک رمزدار را در اختیار فروشنده قرار دهید تا آنرا نقد کند و به حساب شما واریز کند که این یک ریسک بزرگ است! خصوصا اگر بواسطه اختلاف طرفین معامله فسخ شده باشد. پس بجای چک رمزدار از چک تضمین شده یا چک بانکی استفاده کنید که حتی با فسخ معامله نیز خودتان می توانید آنرا نقد کنید.

حتما بخوانید : شرط فسخ و شرط عدم انتقال تا زمان وصول چک در مبایعه نامه

۹-گواهی عدم حضور فراموش نشود!

برگ برنده خریدار در تاریخ محضر و حضور طرفین در دفترخانه گرفتن گواهی عدم حضور است. گاهی اوقات فروشنده به هر دلیلی خواسته یا ناخواسته در روز دفترخانه اسناد رسمی مورد نظر حاضر نمی شود اما اگر شما باقیمانده ثمن معامله را نقدا و یا در قالب چک تضمین شده به نظر سردفتر برسانید، وی برای شما گواهی عدم حضور صادر می کند و در اختیارتان می گذارد و به توسط آن می توانید از طریق دادگاه مطالبه خسارت دیر کرد نمایید.

۱۰-روش تعیین میزان خسارت چگونه است؟

برای تعیین خسارت قراردادی دو روش رایج وجود دارد که مشاورین مسکن آز آنها در قراردادها استفاده می کنند. یکی خسارت روزشمار است مثلا روزانه ۵۰۰۰۰ تومان و دیگری خسارت ثابت مثلا ۱۰۰ میلیون تومان. برای تعیین خسارت روزشمار و ثابت ما یک فرمولی داریم که در کارگاه های آموزشی به شرکت کنندگان آموزش می دهیم. در نوشتن خسارت باید رعایت انصاف و عدالت را مد نظر قرار بدهید به نحوی که منافع دو طرف مبایعه نامه حفظ شود.

حتما بخوانید : شیوه تعیین خسارت در قراردادهای ملکی

 

چگونه خانه بخریم ؟

۱۱-همه خیارات قانونی را ساقط نکنید!

اگر دیده باشید معمولا در مبایعه نامه ها نوشته می شود” کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن بجز خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید”. خیلی از افراد نسبت به این موضوع آگاهی ندارند که نتیجه این شرط چیست. با امضا زیر مبایعه نامه با وجود این شرط شما دیگر نمی توانید به ادعای مغبون شدن یعنی گول خوردن و گران خریدن ملک قرارداد را فسخ کنید. مگر با توافق و رضایت فروشنده که به آن اقاله گفته میشود.( چگونه خانه بخریم )

حتما بخوانید : ساقط کردن خیارات قراردادی

با توجه به نکات ۱۱ گانه حقوقی فوق که وکلای دادگستری در هنگام معاملات ملکی آنها را به خریداران توصیه می کنند، امیدوارم که شما نیز آنها را مد نظر قرار بدهید و هیچگاه بدون مشاوره با وکیل دادگستری زیر قراردادی را امضا نکنید چون در غیر این صورت اگر قرارداد را ببندید و امضا کنید در صورت بروز اختلاف، رجوع به وکیل چیزی جز نوش دارو پس از مرگ سهراب نخواهد بود.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

دیدگاه‌تان را بنویسید: