سند قطعی
مقدمه
چرا سند قطعی، قطعی نیست؟!!
همه خریداران و فروشندگان املاک و مستغلات حتی مشاورین املاک خصوصا عموم افراد فکر می کنند که وقتی سند قطعی و رسمی یک ملک بنام خریدار شد دیگر کار تمام است و هیچ احد الناسی نمی تواند ملک خریداری شده را از چنگش در بیاورد!
به همین دلیل در جلسات مشاور، وقتی سئوال پرسیده می شود که آیا معامله از طریق قولنامه یا مبایعه نامه دستی اعتبار دارد یا ندارد؟ پیش خودم هرچقدر حساب و کتاب می کنم، می بینم هرجوابی را که بدهم ممکن است نقض شود چون حتی اگر ملک و خانه ای با سند رسمی و قطعی شش دانگ در دفترخانه رسمی با مهر و امضای خریدار و فروشنده و سردفتر هم بنام خریدار بشود و سند تک برگی مالکیت هم از سازمان ثبت صادر شود اما بازهم احتمال دارد که شخصی پیدا شود و ادعا کند که من فلان زمان قبل از شما طبق فلان سند و مدرک این ملک یا آپارتمان را از مالکش خریداری کردم، این هم قولنامه اش!
آیا واقعا سند قطعی ملک هیچ قطعیتی ندارد؟
اگر چه نمی توان به این سئوال پاسخ دقیق داد اما حقیقتش این قطعیت مساوی با صفر نیست. یعنی نمی توان مطمئن باشید که اگر بر فرض مثال من با سند قطعی و سند رسمی و منگوله دار این ملک و زمین را خریدم پس من بعد هیچکس نمی تواند معارض و مدعی این معامله باشد.
چون اگر بعد از انتقال سند قطعی به نام شما، فردی با چنین ادعایی پیدا شود که با سند و مدرک معتبر ثابت کند که معامله او مقدم و زودتر از معامله شما انجام شده، به راحتی می تواند اقدام به ابطال سند رسمی و قطعی ملک خریداری شده از سوی شما از طریق مراجع قضایی و محاکم کند.
حال به نظر شما با این توضیحاتی که داده شد، اگر شما جای من باشید و کسی بپرسد معامله یک ملک با قولنامه یا مبایعه نامه معتبر است یا خیر چه جوابی خواهید داد؟
پس واضح است که وقتی برای سند قطعی، قطعیت صد در صدی قابل تصور نیست، بنابراین در پاسخ به سئوال بالا هم جواب روش است یعنی همه چیز بستگی به اعتبار فروشنده دارد و اینکه قبل از فروش ملک به شما تحت هیچ عنوانی هیچ نوع قراردادی را اعم از بیع، اجاره، رهن، صلح، وکالت و غیره نسبت به آن ملک با کسی نبسته باشد. آن وقت است که می توانید مطمئن باشید که سند قطعی ملک شما قطعی است.
|
حتما بخوانید : عدم تنظیم سند رسمی ملک از سوی فروشنده و پیش گیری از آن |
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید
محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها
با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید
سلام وقت خیر
پدرم ملکی را قرار بود صلح عمری به نام من کند اکنون روی سندی که به نام من شده است نوشته سند قطعی!
سوال آیا پدر در حال حاضر اختیاری روی این ملک دارد؟
واینکه الان پدرم میخواهد وکالت این ملک را به او بدهم در این صورت اگر بخواد با استفاده از وکالت ملک بفروشد من میتوانم مانع او شوم؟
تشکر.
سلام و درود
فعلا با سند شما مالک هستید
با وکالت تام الاختیار میتواند ملک را بفروشد.
سلام و احترام
پدربزرگ بنده در سال ۴۰ یک زمین مسکونی را از شخصی خریداری کرد؛ پدربزرگ و پدر و خود ما ۶۰ سال است در آن زمین زندگی میکنیم. اما مشکل این است که سند مالکیت درست حسابی نداریم. تنها مدرکی که داریم یک سند مالکیت دفترچه ای است به نام همان شخص فروشنده در سال۴۰ که الان فوت نموده است! ولی در انتهای همان دفترچه نوشته معامل (انتقال دهنده): فلانی و متعامل (انتقال گیرنده): پدربزرگم. نوع معامله: بیع قطع. همچنین در دفترخانه آن زمان مهر و امضا شده است.
ما چه باید بکنیم؟ آیا میتوانیم با این مدرک سند رسمی بگیریم یا الان ملک خود را با همین وضعیت بفروشیم؟
پیشاپیش ممنون از پاسخ شما
سلام و درود
باید به دفتررخانه فوق یا کفیل آن مراجعه کنید اگر رسمی است. و الا باید اقدامات قضایی انجام بدید و توصیه میکنم با وکیل مشورت کنید.
سلام و احترام
پدربزرگ بنده در سال ۴۰ یک زمین مسکونی را از شخصی خریداری کرد؛ پدربزرگ و پدر و خود ما ۶۰ سال است در آن زمین زندگی میکنیم. اما مشکل این است که سند مالکیت درست حسابی نداریم. تنها مدرکی که داریم یک سند مالکیت دفترچه ای است به نام همان شخص فروشنده به پدربزرگم در سال ۴۰! ولی در انتهای همان دفترچه نوشته معامل (انتقال دهنده): فلانی و متعامل (انتقال گیرنده): پدربزرگم. نوع معامله: بیع قطع. همچنین در دفترخانه آن زمان مهر و امضا شده است.
ما چه باید بکنیم؟ آیا میتوانیم با این مدرک سند رسمی بگیریم یا الان ملک خود را با همین وضعیت بفروشیم؟
پیشاپیش ممنون از پاسخ شما
سلام و درود
قبلا پاسخ داده شد
باسلام ، شوهرم نصف خونه را بنام من سند قطعی زد و بعد از مدتی اختلاف پیداکردیم که منجر به طلاق شد ، آیا نصف خونه که سه دونگ سندش بنام من قطعی شده است را می تواند از من بگیرد و سند تک برگ من را خراب کند ؟؟
سلام و درود
خیر نمی تواند. مگر ثابت کند صوری بوده
سلام.زمینی با سند تک برگ خریدم.فروشنده وکالت محضری داده اما برای قطعی چون بدهی مالیاتی داره،سیستم اجازه نمیده قطعی بخوره.البته بدهی مربوط به ملک نیست،مربوط به شخص فروشنده است.
چکار باید بکنم؟
سلام و درود
اظهارنامه بدید به فروشنده که باید تصفیه حساب کند اگر هم انجام نداد اقامه دعوا کنید
سلام وقت بخیر،سال ۸۳بعد از فوت پدرم،من و دو برادرم سهم الارث منزل مسکونی رو بدون هیچ قید و شرطی بنام مادرم زدیم،نه بصورت هبه بلکه بصورت انتقال،خانه اصلی هم توسط مادرم به فروش رفته و تبدیل به منزل دیگری شده،یکی از برادرهام الان ادعا میکنه که بصورت امانت داده و مادرم باید سهم الارث پدریش رو پس بده،آیا واقعا از نظر حقوقی قابل پیگیری هست؟سند رسمی به اسم مادرم هست
سلام و درود
فقط می تواند به ثمن معامله رجوع کند
باسلام .
یک واحد آپارتمان با شرط انتقال مبلغ وام آن به خریدار(من) و درج در بیع نامه خریداری نمودم. اما فروشنده مبلغ وام رو با بانک مسکن تسویه نموده. اکنون من در آپارتمان ساکن هستم اما سند نخورده.
آیا ایشان میتواند اینجانب را ملزم به پرداخت مابه تفاوت مبلغ نماید
سلام و درود
طبق قاعده اقدام ایشون به ضرر خودش عمل کرده و نمیتونه برخلاف شرط علیه شما اقدام کند. اما اگر مبلغ ناچیز است و در توان تون هستش تصفیه کنید و سند رو بنام تون دریافت کنید چون ارزش دادگاه رفتن ندارد.
با سلام
سوالی داشتم لطفا راهنمایی بفرمایید
بحده در سال ۵۹ یک قطعه زمین خریداری کردم ودر وفترخانه سند قطعی غیر منقول تنظیم شد ولیکن متاسفانه از طریق اداره ثبت دیگر پیگیری نکردم تا سند مالکیت بگیرم بعدا متوجه شدم یه اقایی در سال ۸۶ رفته همون زمین منو تقاضای تحدید حدود کرده واداره ثبت سند مالکیت در سال ۸۶ بنان وی صادر کرده واسمشم در دفتر املاک ثبت شده با مراجعه به اداره ثبت ریس ثبت میگن صرف داشتن سند قطعی دفتر خونه ایی دلیل مالکیت نیست وگفتند که اسمم در دفتر املاک نیست واز هنه بدتر سوابق ثبتی در دفتر خانه واداره ثبت نسبت به ملکی که من سال ۵۹ خریدم همش مفقود ومعدوم شده لطفا بفرمایید باید چیکار کنم
سلام و درود
این بدترین اتفاقی هستش که ممکنه بیفته. و به هر حال یهل انگاری هم کردید که پیگیری نکردید. اگر مدارک و مستندات دارید میتوانید اثبات مالکیت کنید و پس از آن برای ابطال سندش اقدام کنید. با وکیل حضوری مشورت کنید.
اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل رسیدگی نمباشد
سلام ودرود
درسته
سلام من با برادرم سال ۹۰ شراکتی خانه خریداری کردیم و قولنامه اش موجود هست به اسم هر دوتا مون ولی من چون پایان خدمت اون موقع نداشتم سند قطعی بدون امضای من به اسم اون شد حالا میگه مبلغی رو باید بدی من به نام تو هم بزنم یعنی نصف نصف من با قولنامه میتونم اقدامی بکنم یا چون به اسم اون هست کار تمام شده ممنون از پاسخ شمل
سلام و درود
سلام بله امکان ابطالش هست چون معامله فضولی محسوب میشه. اگر تهران هستید تشریف بیارید دفتر ما
۰۹۱۲۵۰۲۲۶۶۷
باسلام بنده ملکی قولنامه ای را خریداری کردم.املاکی فقط یه مبایعه نامه تنظیم کرد بعد دفتر اسناد رسمی رفتیم صاحب ملک هم امضا واثرانگشت داد که ملک را به من فروختن.درمبایعه نامه فروشنده کدرهگیری وجود نداشت میخاستم بدونم اگه من هم چون اتباع هستم کدرهگیریم به نام من نمیشود مشکلی پیش نمیاد؟ممنوم میشم راهنمایی کنید.
سلام و درود
در قوانین ایران امکان خرید اموال غیر منقول برای اتباع وجود ندارد و ممنوع است. اما نگران نداشتن کد رهگیری نباشید چون هیچ فرقی بین مبایعه نامه شما با قرارداد کدرهگیری دار وجود نذارد
اصلاح کلمات:
زمینا
دختراشون
سلام و درود
مرسی از تدکرت گل
با سلام
بنده یک سال قبل منزلی رو خریداری کردم و سند تک برگ قطعی به نام من صادر شد، امروز داشتم به کپی سند قبل که متعلق به فروشنده بود نگاه میکردم در انتها نوشته شده بود صلح…
سوال بنده این هست ایا این میتونه مشکل ساز بشه؟ و سند قطعی صادر شده برای بنده زیر سوال بره؟ و اینکه ایا این اقا میتونستن با سند تک برگی که به نامشون هست اما در انتها ذکر شده صلح این خونه رو به بنده بفروشند؟
ضمن اینکه فروشنده این ملک رو از مادرشون گرفته بودن و الان مادر این آقا در ملک به صورت رهن ساکن هستن
ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام و درود
باید ببینید چه نوع صلحی بوده اگر صلح عمری است مادرش تا زمان فوت باید اونجا سکونت بکند و امکان تخلیه نیست.
سلام.ممنون میشم اگه بنده رو راهنمایی بفرمایید. پدر بزرگ بنده سال ۸۷ فوت شده و پسراش که یکیشونم اتفاقاً وکیله ! یه سند تک برگی قطعی دارن مبنی بر اینکه زمینا رو سال ۸۳ از مرحوم پدربزگمون خریدن .به نظر شما این سند چقد قابل استناده و چرا پدربزرگ ما زمانا رو باید به پسراش بفروشه و دخترتشو در جریان فروش قرار نده؟ بزرگواری می کند اگه راهنمایی بفرمایید.
سلام و درود
باید ادعای صوری بودن معامله را مطرح کنید به خصوص اگر وجهی رد و بدل نشده باشه. حتما با وکیل مشورت کنید.
شماره رزرو وقت مشاوره ما
۰۹۱۲۵۰۲۲۶۶۷
سلام
امروز سند قطعی در دفترخانه بعنوان خریدار ثبت کردم که بعد امضا متوجه شدم، نوشته: «وضعیت تخلیه: بنا به اظهار نظر طرفین ملک تخلیه شده است» درحالی که فروشنده قراره تا ۳.۵ ماه در همونجا ساکن باشه! آیا این میتونه واسم مشکلساز باشه؟
سلام و درود
یکی از این دو کار رو انجام میدادید بهتر بود
۱- شرط تخلیه با خسارت دیرکرد مناسب
۲- یا بهتر بود اجاره نامه تنظیم میکردید با دوتا شاهد که دستور تخلیه فوری میشد گرفت
اگر نخواهد تخلیه کند در وضعیت فعلی بیش از یکسال طول میکشه
سلام
چند ماه پیش یه خودرو خریدم تعویض پلاک کردم ولی سند قطعی نزدم
الان فروشنده رفته عراق و نمیتونه بیاد
باید چکار کنم که سند قطعی بنامم بخوره؟
سلام و درود
اگر مبایعه نامه یا قولنامه دارید در دادگاه باید دادخواست الزام به تنظیم سند بدهید تا پس از قطعیت رای نماینده دادگاه سند را به نام شما بزند.
با سلام…اگر بعد از عقد سند رسمی خریدار متوجه شود که ملک خریداری شده دارای یک شکایت جزئی از طرف همسایه در خصوص رد شدن لوله های فاضلاب از ملک ایشان می باشد امکان فسخ قرارداد وجود دارد.؟؟؟؟…ضمنا کلیه خیارات از طرفین اقساط شده است
سلام و درود
میتواند مطالبه خسارت کند. صرف شکایت جزئی و از سویی انتقال رسمی سند ملک اقدام مناسبی براب فسخ نیست. انشالله مشکل حل خواهد شد.
سلام
شوهرم میخواد بعنوان مهریه دوطبقه خانه به نامم کنه اما میگه موقع انتقال توی سند قید میکنم در وجه خریدار و فروشنده بعد میزنم بنامت اما بعدش توی محضر و سند ازدواج تو امضا بده که کل مهریه رو “بخشیدم”! دلیل این کارش چیه؟ چرا در وجه خرید و فروش؟ و چرا من بگم بخشیدم در حالی که قراره بگیرم؟! درضمن من درحال طلاق هستم و مهریه رو خودم گذاشتم اجرا
سلام و درود
بهتر است در دادخواست طلاق توافقی یا طی لایحه ای توافقات خود را به دادگاه تسلیم کنید تا براساس انرای صادر شود تا خیالتان راحت باشد. و الا پیشنهاد ایشان صحیح نیست و دچار مشکل میشوید.
سلام
وقت بخیر
آیا سند صلح قطعی را می توان به سند تک برگ تبدیل کرد ؟
چون میخواهم وام بگیرم.
لطفاً اگه راهی وجود داره مراحل آن را توضیح دهید.
با سپاس از پاسخگوییتان
سلام
اگر وکالت فروش دارید بله
با درود بر شما
من در خارجاز کشور هستم و ملکی را ۱۸ سال پیش خریدم با سند دفتر چه ای . آیا اگر ملک را نخواهم بفروشم ، آرومی دارد سند انرا تکبرگی کنم ؟
سلام و درود
قسمت آخر جمله تون رو متوجه نشدم. آرومی دارد….؟؟؟
در کل شما می توانید سند دفترچه ای را تک برگ کنید. یا موقع فروش اتوماتیک تک برگ خواهد شد.
باسلام خدمت شما
بنده آپارتمانی ۲۰ سال ساخت را در طبقه همکف به متراژ تقریبی ۴۸متر و پارکینگ ۲۰ متری خریداری کرده ام که تنها پارکینگ شماره یک این ساختمان هم در سند بنده بطور اختصاصی و با ذکر حدود و متراژ دقیق قید شده است از آنجایی که مالک قبلی این ساختمان سازنده آن هم میباشد در سند بنده در قسمت نوع و میزان مالکیت قید گردیده شش دانگ عرصه و اعیان و در قسمت وضعیت خاص هم قید شده طلق حالا میخواستم بپرسم آیا قدر السهم بنده از از زمین ۱۲۰ متری این ملک نسبت به سایر طبقات چقدر است؟
سلام و درود
شما به نسبت قسمت های اختصاصی خود در مقابل مجموع قسمت های اختصاصی کل ساختمان در عرصه سهم دارید. پارکینگی که در سند امده جز قسمت اختصاصی است و سهم شما بیشتر می شود
با سلام و تشکر از جواب حضرت عالی
ببخشید زیاد مزاحم شدم. به عنوان آخرین سوال؛ اگر سند تک برگ شش دانگ عرصه و اعیان را بگیرم آیا این ابهامات رفع می گردد یا باز هم نیاز هست به بنگاه مراجعه کنم؟ لطفا راهنمایی کنید با تشکر
سلام و درود
اگر سند ششدانگ دریافت کنید بهترین اتفاق ممکن است چون فروشنده با امضای سند به نوعی اقرار به انجام معامله نسبت به کل عرصه و اعیان نموده است و دیگر نمی تواند داعای فسخ معامله کند.
جناب آقای وکیل فولادی سلام و تشکر از جواب حضرت عالی
بله پول متناسب با قیمت روز بوده است.
بنگاه می گوید که طبقه همکف که پیلوت است به عنوان طبقه محسوب نمی شود. طبقه در صورتی طبقه است که دارای یک واحد باشد.
کد پستی در پروانه ساختمان موجود است و همان کد که در سامانه املاک وارد می شود آدرسش اتوماتیک و طبقه اول می آید
آیا طبقه همکف که بدون واحد است و در پروانه هم به عنوان پیلوت آمده یک طبقه محسوب نمی شود؟
سلام و درود
در مورد پیلوت که خارج از تخصص حقوقی است بهتر است از مهندسین ساختمان و معماری سوال بفرمایید.
در خصوص کدرهگیری و کد پستی قبلا اینگونه سوال کردید:
با وارد کردن کد پستی، کوچه ۱۲ طبقه اول آمده است، ه بنظر میرسد کد پستی ملک دیگه ای برای شما ثبت شده است اما اکنون می فرمایید اتوماتیک مربوط به طبقه اول است!!!
اما گذشته از این مسائل همین مقدار که شما پول را متناسب با ارزش واقعی ملک اعم از پیلوت و طبقه اول پرداخته اید و از سویی در قرارداد به ۱۰۰ سهم و ششدانگ اشاره شده همین مقدار از منظر حقوقی قابل دفاع می باشد. هرچند توصیه میکنم از مشاور املاک یک نوشته ای دریافت کنید که به این موضوع اشاره کند که قرارداد شامل تمام ساختمان با شرایط موجود است و اثتثنایی نیست که در مواقع بروز اختلاف بتوانید از آن بعنوان مدرک استفاده کنید.
با سلام
احتراما، این جانب منزل ویلایی که دارای یک طبقه همکف به عنوان پیلوت و یک طبقه روی همکف که دارای یک واحد می باشد با کد رهگیری و ثبت در سامانه خریده ام. کل مشخصات مانند ۱۰۰ سهم از ۱۰۰ سهم و شش دانگ و وضعیت عرصه و اعیان و پلاک ثبتی و فرعی نیز ذکر شده است. اما در قسمت آدرس چون که پلاک شهرداری روی دروازه در آن وقت نداشت، با وارد کردن کد پستی، کوچه ۱۲ طبقه اول آمده است و همچنین در قسمت توضیحات امکانات ساختمان، بنگاه نوشته دارای یک طبقه و یک واحد و اسمی از طبقه همکف نبرده است. سوال من این است که در این صورت آیا فروشنده می تواند ادعا کند که من طبقه همکف را نفروخته ام. در ضمن فروشنده وکالت بلاعزل نیز به من داده است. ممنونم می شوم اگر راهنمایی بکنید.
سلام و درود
آیا پولی که بابت خرید این ملک داده اید متناسب با قیمت روز ان است.یعنی شما با توجه به ارزش واقعی همکف و پیلوت پول پرداختید؟
اگرچه در قسمت موضوع معامله اشاره به ششدانگ شده اما با قسمت توضیحات مغایرت وجود دارد. اگر قیمت معامله درست بوده باشد پس مشاور املاک اشتباه کرده است . به وی مراجعه کنید و علت را جویا شوید.
ضمنا استفاده از کدپستی ملک دیگر تخلف است و از طرفی اخذ کدرهگیری برای شما بی فایده است چون ملک شما اصطلاحا قفل نشده و اگر پلاک اب شهرداری بیاد مجددا نمیتوانید از کدپستی ان استفاده کنید. اگر نتیجه ن
رفتید به اتحادیه املاک همان شهرستان برای طرح شکایت مراجعه کنید.
سلام خدمت شما
بنده یک خونه خریدم که شامل زیرزمین ،همکف و بالای همکف هست،
سند شش دانگ عرصه و اعیان به نام خودم هم زده شده و کد پستی رو۳۷۱۱۱۱۱۱۱۱ زده توی سند تک برگش و فقط شماره فلان فرعی از فلان اصلی و یه شماره سریال هم داره ،یک سند قطعی غیر منقول هم توی دفترخونه زدیم که کد پستی خونه رو توش نوشتن ،حالا من امروز دیدم که هر طبقه یک کدپستی داره و توی این سند قطعی غیر منقول فقط یدونش ثبت شده،سوالم اینه الان این مشکلی نداره?این کدپستی که توی این سند دو برگی سفید رنگ محضر هست فقط واس طبقه همکفه
سلام و درود
خیر مشکلی ندارد. نقل و انتقال ملک بر اساس پلاک ثبتی و موقعیت واقعی ملک است و کدپستی موثر در این قضیه نیست. بنابراین اگر کل ملک یک پلاک است مشکل خاصی نیست.