الفبای مغبونیت و غبن فاحش در معاملات ملکی

مغبونیت و غبن فاحش

مغبونیت و غبن فاحش

مغبونیت و غبن فاحش _ پشیمانی از قرارداد

مغبون کیست؟

مغبون کسی است که در یک معامله مثل قرارداد خرید و فروش خانه یا آپارتمان متضرر می شود. به عبارتی اگر یک آپارتمان ارزان تر از قیمت روز فروخته شود و فروشنده پس از معامله فوراً آگاه بشود و می تواند به ادعای مغبونیت تقاضای صدور حکم به فسخ معامله را از دادگاه بخواهد.
همچنین اگر خریدار یک زمین یا هر نوع ملکی پس از معامله و پرداخت ثمن (مبلغ) قرارداد مدعی باشد که ملک را گران خریده است در این صورت می¬تواند فوراً پس از اطلاع از مغبون شدن از طریق دادگاه محل وقوع ملک تقاضای دعاوی فسخ معامله را به ادعای مغبونیت بخواهد.

حتما بخوانید : با این کار جلوی فسخ هر نوع قراردادی را بگیرید!

 زمان ادعای مغبونیت – پشیمانی از قرار داد

برابر قانون مدنی کسی که مغبون شده باید بلافاصله پس از آگاهی از غبن، تقاضای فسخ قرارداد را بخواهد والا به واسطه فوری بودن این خیار، حق فسخ معامله به واسطه تاخیرطولانی از زمان اطلاع از غبن، ساقط و از بین می رود.
در قانون مدت دقیقی تعریف نشده بلکه اشاره به فوری بودن آن شده است که دررویه قضایی حدوداً هفت روز از زمان اطلاع فرض می¬شود هر چند بعید نیست که برخی محاکم مدت های بیشتری مثل ده روز را هم بپذیرند.

حتما بخوانید : ساقط کردن خیارات قراردادی

 غبن فاحش چیست ؟

زمان نوشتن قرارداد خریدوفروش ملک معمولاً یک شرطی در آن گنجانده می شود با این مضمون که “کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن اگر چه فاحش باشد از طرفین سلب و ساقط کرد…”
معنای شرط فوق این است که هیچ یک از خریدار و فروشنده پس از امضای قرارداد یا مبایعه¬نامه نمی تواند به ادعای مغبونیت (مغبون شدن، متضرر شدن) تقاضای فسخ معامله را کند. غبن فاحش یعنی فراتر از قیمت معاملاتی در زمان عقد یا امضای قرارداد.

اما چنانچه این شرط در قرارداد نباشد، طرفین اگر مغبون شوند میتوانند درخواست فسخ به ادعای مغبونیت کنند.
ولی نکته با اهمیت که جای توجه کافی برای طرفین قرارداد و سایر علاقمندان به قرارداد نویسی دارد این است که اگر در یک معامله ملکی اشاره شود که خیار غبن از طرفین ساقط شد؛ اما در مواقعی باز هم خریدار و فروشنده میتوانند تقاضای فسخ به ادعای غبن کنند. و آن زمانی است که غبن آنها فاحش باشد.

حتما بخوانید : وکیل سرقفلی

تفاوت غبن با غبن فاحش

پس غبن با غبن فاحش تفاوت دارد. با یک مثال و خیلی ساده موضوع را روشن می کنم. فرض کنید یک آپارتمان طی مبایعه نامه به قیمت ۱۰۰ میلیون تومان معامله شده است اما قیمت واقعی و روز آن ۱۰۵ میلیون تومان یا ۹۵ میلیون تومان است.
از آنجایی که آپارتمان فوق مبلغ ۵ میلیون تومان بیشتر یا کمتر از قیمت واقعی،مورد معامله قرار گرفته است، در این صورت اگر خیار غبن ساقط شده باشد، هیچ یک از خریدار یا فروشنده نمی¬توانند تقاضای فسخ معامله کنند چون خیار غبن ساقط شده است.

ولی اگر بجای ۵ میلیون تومان ۳۰ میلیون تومان کمتر یا بیشتر مورد معامله قرار بگیرد در اینجا با وجود شرط ساقط شدن خیار غبن، باز هم خریدار یا فروشنده می تواند به ادعای غبن فاحش (ونه غبن) تقاضای فسخ معامله را بکند چون ۳۰ میلیون تومان قابل اغماض و چشم پوشی نیست.

مغبونیت و غبن فاحش _ پشیمانی از قرارداد

اما اگر در قرارداد شرط شود که کلیه خیارات از جمله خیار غبن اگر چه فاحش و به اعلی درجه (افحش) هم باشد از طرفین سلب و ساقط گردید» در این حالت و با وجود چنین شرطی دیگر امکان فسخ قرارداد به ادعای غبن یا غبن فاحش یا افحش که بالاتر از غبن فاحش است باز هم قرارداد قابل فسخ و برهم زدن نمی باشد.
بنابراین موقع نوشتن قرارداد ضمن توجه به معنای این شرط به قیمت معامله توجه کنید تا با خسارت قراردادی مواجه نشوید چون پس از امضای قرارداد پشیمانی سودی ندارد.

حتما بخوانید : شرط پشیمانی ۴۸ ساعته در قرارداد خوب یا بد؟


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

6 دیدگاه دربارهٔ «الفبای مغبونیت و غبن فاحش در معاملات ملکی»

  1. سلام دو سال پیش ی آپارتمان فروختم که تازه متوجه شدم حدود صد درصد زمان فروش ارزان داده ام آیا امکان فسخ وجود دارد؟

    پاسخ
  2. یک قطعه زمین خریدم که دارای سند رسمی بوده و برابر برگه کارشناسی که فروشنده نشان داده از طرف غرب یک متر تعریض داشت ولی فروشنده اظهار داشت این تعریض هیچ ارتباطی به خود این زمین ندارد
    کل مبلغ زمین پرداخت شد و سند به نام من شده،
    الان بعد از حدود ۸ ماه که خواستم بفروشم متوجه شدم تعریض مربوط به خود همین زمین است.
    ِآیا میتوانم معامله را از راه قانونی فسخ کنم؟
    لازم به ذکر است در مبایعه نامه نوشته شده چنانچه تعریض از جهت زمین باشد فروشنده باید پاسخگو باشد و خریدار می تواند نسبت به فسخ قرار داد اقدام کند.

    پاسخ
    • سلام و درود
      در معامله ملک اگر به شرط متراژ معینی قرارداد امضا شود در صورت کسری خریدار حق فسخ معامله را دارد اما اگر متراژ حدودی باشد خیر. در قرارداد شما صرف نظر این قاعده چون به صراحت حق فسخ پیش بینی شده ست شما باید خیای فوری با اظهارنامه به فروشنده اعلام فسخ کنید و الا اگر تاخیر کنید مواجه با مشکل خواهید شد. گذشتن زمان طولانی از ایجاد حق فسخ و عدم اقدام به موقع بع منزله عدول و گذشتن از حق فسخ تلقی می شود.

      پاسخ
  3. سلام بنده یکسال پیش ۳دانگ ملکی قولنامه کردم ۵۰تومن چک دادم وتوی قولنامه هم قید شده بدهی بانک ملک به عهده خریدار هست وفروشنده چک رو دریافت نکرده وحالا شکایت کرده که مغبون شدم اگه بشه لطفا راهنماییم کنید

    پاسخ
    • سلام و درود
      ادعای مغبونیت با این چیزی که فرمودید نیاز به دو شرط دارد:
      ۱- خیارات قانونی ساقط نشده باشد در داخل متن قراردادتان
      ۲- از مدت قرارداد مدت زیادی سپری نشده باشد

      با شرایطی که شما توضیح دادید اگر فسخ قرارداد به علت مغبونیت را مطزح کرده باشد مواجه با رد دعوا خواهد شد.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید