چرا با وجود برگشت چک های خریدار، بازهم بسیاری از قراردادهای ملکی قابل فسخ نیستند؟

فسخ قرارداد به واسطه برگشت چک

فسخ قرارداد به واسطه برگشت چک
فسخ قرارداد به واسطه برگشت چک

مقدمه

یکی از دغدغه های مالکین در هنگام فروش خانه و آپارتمان این است که آیا خریدار در مهلت تعیین شده در قرارداد می تواند باقی مانده وجه ( ثمن معامله ) معامله را بپردازد یا خیر؟

به همین دلیل بسیاری از فروشندگان مرتکب یک رفتار پرخطر حقوقی می شوند و به جای آنکه قرادادشان محکم تر بشود بالعکس با نتیجه عکس مواجه می شوند. این رفتار عبارتست از اینکه فروشنده از خریدار برای باقی مانده وجه معامله چک درخواست می کند و در قرارداد هم شرط می کنند چنانچه هر یک از چک های این قرارداد به هر دلیلی با برگشت مواجه شود به این قرارداد خود به خود فسخ و منحل می شود.

حتما بخوانید : ساقط کردن خیارات قراردادی

عدم فسخ قرارداد به واسطه برگشت چک

  • اما زهی خیال باطل!

تجربه وکالت در بسیاری از پرونده های ملکی و قراردادی ثابت کرده است که شرط فسخ خود به خود بابت عدم پاس شدن چک ها در اکثر دادگاه های ما پذیرفته نیست. زیرا اکثریت قضات معتقدند چک وسیله پرداخت پول است و رد و بدل کردن آن بین خریدار و فروشنده ملک به منزله پرداخت وجه معامله می باشد.

بنابراین برگشت خوردن چک تأثیری در معامله و سرنوشت قرارداد ندارد و فروشنده صرفا باید از طریق دادگاه ها اقدام به طرح دعوی علیه خریدار برای مطالبه باقی مانده ثمن معامله بنماید.

  • آیا راهی برای فسخ قرارداد به واسطه برگشت چک وجود دارد؟

یقیناً چنین امکانی وجود دارد و خیلی هم آسان است البته بستگی دارد که طرفین قرارداد یا تنظیم کننده آن چقدر به فنون و اصول تنظیم قراردادها اشراف داشته باشد.

برای این منظور کافی است در هنگام تنظیم مبایعه نامه برای فروش ملک و آپارتمان و یا هر مستغلات دیگری در قرارداد شرط کنید که اگر هر یک از چک های موضوع این مبایعه نامه (یا قرارداد) به هر دلیلی با برگشت مواجه شد فروشنده حق فسخ یک طرفه قرارداد را دارد و خریدار ضمن این قرارداد حق هرگونه اعتراضی را از خود سلب و ساقط نمود.

حتما بخوانید : سوت پایان مالکیت فروشنده با اسقاط کافه خیارات!

همین و بس. به این شرط می گویند شرط یا خیار فسخ که یک ابزار حقوقی بسیار کارآمد برای فروشنده محسوب می شود که در زمان وقوع اختلاف و برگشت چک ها مانند کمربند ایمنی یا ایربگ در قراردادتان عمل می کند و مانع ورود خسارت و زیان به شما می شود. پس کمربند قراردادتان را سفت و محکم ببندید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

30 دیدگاه دربارهٔ «چرا با وجود برگشت چک های خریدار، بازهم بسیاری از قراردادهای ملکی قابل فسخ نیستند؟»

  1. سلام من یه خانه داشتم فروختم تو قولنامه نوشته شده در صورت پاس نشدن چک معامله یک طرفه فسخ بدون رای دادگاه ولی باز چک اولش پاس نشده من بهشون مهلت دادم یه هفته باز چکش پاس نشد و من چک اون فرم زدم ولی گفت آخر وقت حسابم پول بوده باز دوروز بعد چک داره میگه باز مهلتم بده من می تونم فسخ کنم یا باید برم دادگاه شکایت کنم مقداری پول بین ما رد بدل شده ممنون از شما

    پاسخ
    • سلام و درود
      اگر بعد از برگشت چک پولی دریافت کرده باشید به منزله عدول از حق فسخ تلقی میشه. مگر اینکه مجددا در چک های بعدی مواجه با برگشت بشوید که میتوانید از حق فسخ استفاده کنید.

      پاسخ
  2. سلام،برداشت من از مطالب حضرت عالی این است که قضات معمولا شرط فاسخ رو در صرفا در صورت برگشت چک نمی پذیرند سوال من اینه که: ۱- آیا دادگاه ها شرط فاسخ برای عدم حضور در دفتر خانه را نیز نمیپذیرند؟. ۲- در صورتی که معامله چکی نباشد و فروشنده شماره حساب بدهد جهت واریز بخشی از ثمن در موعدی تعیین شده نیز شرط فاسخ پذیرفته نیست ؟.

    پاسخ
  3. سلام بنده یک واحد آپارتمان پیش فروش خریداری کرده بودم ۲۵ اردیبهشت چک داشتم و از قبل با فروشنده هماهنگ کردم تا صبر کنه و پول ما آماده بشه روز قبل از چک قرار شد همو ببینیم اما هرچی زنگ زدم تلفن برنداشت و چک در همان روز ۲۵ام برگشت زد و من حتی همان روز و روزهای دیگه هم زنگش زدم اما جواب نداد تا در آخر خودش زنگ زد و گفت با توجه به متن آخر قولنامه که نوشته در صورت وصول نشدن حتی یکی از چک ها معامله به صورت یکطرفه از سوی فروشنده فسخ می گردد. الان میخوام ببینم راهی هست معامله فسخ نشه چون من هم به بنگاهی اعلام کردم پولم آماده هم بهش زنگ زدم و پیامک هم دادم.ممنون

    پاسخ
    • سلام و درود
      به هر حال یکسری کوتاهی هایی انجام دادید اما به هر حال فعلا کفه ترازو به نفع اونهاست. اما باید قرارداد شما را بررسی کنیم و یکسری عواملی وجود دارد که می شود از شما دفاع کرد.اگر تهران هستید حضوری با مدارک تشریف بیارید دفتر وکالت ما. تماس جهت هماهنگی ۰۹۱۲۵۰۲۲۶۶۷

      پاسخ
  4. سلام
    معامله ای ملکی در تاریخ ۵ اسفند ۹۷ انجام دادیم و قطعه ملکی خریداری کردم که بعد از ۴۵ روز فروشنده به علت افزایش قیمت ها از انتقال سند و تحویل ملک خودداری کرد و از طریق داوری به علت ضرر در معامله اقدام به فسخ معامله کرد که بنده با مراجعه به مراجع قانونی درخواست ابطال رای داوری کردم که بعد از ۹ ماه حکم ابطال رای داوری صادر شد.
    من برای ثمن معامله ۴ فقره چک داده بودم که فروشنده چک اول را سر موعد برداشت کرده بود ولی ۳ فقره چک را به بانک نبرده بود ولی من در این مدت یک سال پول چک هارا در حساب داشتم که اگر خواست چک هارا ببرد بانک برگشت نخورند
    تا اینکه بعد از تقریبا ۱۱ ماه که حکم قطعی ابطال رای داوری ابلاغ شد فروشنده چک هارا برده بانک و ۲ عدد را برداشت کرده و چک سوم را که تقریبا ۱۰ ماه از سررسید ان میگذشت به علت عدم موجودی برگشت زده و حالا اقدام به فسخ معامله دوباره برای بار دوم کرده.
    من در عرض کمتر از ۲۴ ساعت مبلغ چک سوم که برگشت خورده را از حساب چک به حساب مشتری با عنوان بابت چک به شماره……واریز کردم.
    الان با توجه به توضیحاتی که شرح دادم فروشنده می تواند ادعای فسخ معامله بکند یا نه؟یا قاضی رای فسخ خواهد داد یا خیر؟چون فروشنده یک بار اقدام به فسخ معامله کردن که موفق نبودن و الان بعد از ۱۰ ماه چکی که حدودا ۹ ماه موجودی داشت را برگشت زده اند و من نیز در عرض کمتر از ۲۴ ساعت مبلغ چک را به حساب ایشان واریز کردم.
    ممنون میشم راهنمایی کنید.

    پاسخ
    • سلام و درود
      نگران نباشید اگر اگر اظهارنامه نداده و مدت زیادی از برگشت گذشته باشد و سپس اقدام به فسخ کند. دادگاهدنمی پذیرد چون عدول کرده ا حق فسخ

      پاسخ
  5. سلام من یک ملک خریدم ۷۵درصد مبلغ رو نقد دادم ۲۵ درصد رو چک داخل قرارداد قید کردیم که درصورت پاس نشدن چک قرارداد یکطرفه فسخ میشود وخریدار حق شکایت را از خود سلب میکند. من از فروشنده ۳ روز مهلت خواستم و ایشان موافقت کرد ولی چک رو به تاریخش برگشت زد. من ۳ روز بعد چک رو پر کردم ولی نمیره پاس کنه میخواد فسخ کنه. قانونا موفق میشه؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      باید مکتوب میکردید این تاخیر را.
      البته رویه کنونی چنین شرطی را در خصوص چک معمولا صحیح نمیداند و موجب فسخ قرارداد نمی شود.بهتر است قرارداد را از نزدیک به دفتر مابیاوریدریا در ایام نوروز از طریق آنلاین مشاوره بگیرید.با پرداخت هزینه

      پاسخ
  6. سلام من آپارتمانم رو فروختم تو قرارداد فروش نوشته که معامله قطعی است و در صورت عدول از معامله مبلغ بیست درصد از کل ثمن به عنوان ضرر زیان پرداخت خواهد نمود و در آخر قولنامه نوشته که در صورت عدم وصول چک ها در موعد مقرر فروشنده مختار خواهد بود معامله را فسخ کند و ضرر زیان خود را دریافت نماید.
    سوالم اینه که با اینکه طرف پول داره ولی تا ساعت یک ونیم پنج شنبه پولی تو حساب نداشت و من چک رو برگشت زدم و گواهی عدم پرداخت گرفتم حالا اگه با اظهارنامه اقدام به فسخ قرارداد کنم اون ضرر زیان بیست درصد رو هم به طرف پرداخت بکنم ؟؟؟
    با گواهی عدم وصول چک می تونم بدون پرداخت ضرر زیان خریدار ، معامله را فسخ کنم؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      خودتون فرمودید که:
      ((و در آخر قولنامه نوشته که در صورت عدم وصول چک ها در موعد مقرر فروشنده مختار خواهد بود معامله را فسخ کند و ضرر زیان خود را دریافت نماید.))
      شما اگر فروشنده هستید و چک ها رو برگشت زدید و گواهی عدم پرداخت دریافت کردید اول یک اظهارنامه به خریدار بدهید مبنی بر اعلان فسخ قرارداد و بعد دادخواست بدهید بعلاوه مطالبه خسارت قراردادی. پس شما وقتی فسخ میکنید نه تنها نباید خسارتی بدهید بلکه باید خسارت مطالبه کنید.

      پاسخ
  7. سلام. قطعه زمینی رو سال ۹۴ فروختیم زمین وکالتی به نام ما بود هیچ مبایعه نامه ای هم ننوشتیم فقط در چک قید شده بابت زمین ، هیچ کدام از چک ها پاس نشده طرف هم امروز و فردا میکنه ما چه کار می تونیم انجام بدیم

    پاسخ
    • سلام و درود
      کارتون از اول اشتباه بوده و میتوانستید طی قراردادی حق فسخ پیش بینی کنید اما اکنون نمیتوانید. بیع شما شفاهی بوده و تقریبا قابل اثبات است. شما فقط باید بابت چک ها اقامه دعوا کنید.راه دیگری نیست

      پاسخ
    • سلام
      من سال ٨۴ ملکی خرید کردم
      ب دوتا نرخ نامه
      زمین واگذاری برده
      که ما به شرط سند ششدانگ خرید کردم که تا زمان اخرین چک هیچ کاری انجام نداده که سند ششدانگ شود
      ( حق اداره مسکن و شهرداری و غیره)
      من همون سال توش سلختمون ساختم و کار میکنم
      تو قولنامه نوشته که هر یک از چک ها برگشت بخوره معامله فسخ
      بعد از چند سال پسرش به عنوان موکل چک را اورده و قیمت روز وجه ان را پرداخت کردم
      و لاشه چک برگشتی را دریافت کردم
      میخوام ببینم بازم ممکنه برام مشکل پیش بیاد

      پاسخ
      • سلام و درود
        خیر. چون با دریافت لاشه چک و دریافت پول توسط پسرش به عنوان وکیل پدرش از فسخ عدول کردند و به عبارتی به قرارداد شما حیات دوباره بخشیدند. نگران نباشید.

        پاسخ
  8. سلام . (در صورت صدور گواهی عدم پرداخت برای هر یک از چک ها قرارداد منفسخ و کلیه وجوه پرداختی به عنوان وجه التزام به نفع فروشنده ضبط میگردد.) اگر با این شرط در قرارداد، آخرین چک برگشت خورده باشد آیا می توان مانع فسخ قرارداد شد؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      محاکم چنین شرطی را که به آن شرط فاسخ می گویند در خصوص عدم پاس شدن چک نمی پذیرند. یعنی شرط باطل ایت ولی قرارداد صحیح. در این مورد مشکلی برای خریدار بوجود نمی اید.

      پاسخ
      • با سلام . ممکنه لطفا بند و ماده قانونی که به آن استناد شده اعلام بفرمایید ؟ با توجه به اینکه این چک مدت دار به عنوان ثمن معامله به فروشنده تحویل شده ، آیا این شرط ناقض ذات عقد می باشد؟ ممنون

        پاسخ
      • سلام وخسته نباشید
        اگر در یک معامله خرید اپارتمان شرط شده باشد چنانچه هر کدام از چک ها و یکی از چک ها به هر دلیلی پاس نشده و فروشنده درخواست فسخ داده و حکم انفساخ صادر شد و قبل از صدور این حکم فروشنده چک بعدی را وصول کرده است ایا طرح شکایت خیانت در امانت بهتر است یا چه طرح شکایتی کنم که نتیجه بگیرم با توجه به وصول چک بعدی از فسخ خود قانونا عدور کرد ولی متاسفانه قاضی رای اشتباه صادر کرده واین اخرین تیر من در این پرونده میباشد ممنون میشم راهنماییم کنید خدا خیرتون بده.

        پاسخ
        • سلام و درود
          یکجا فرمودید رای صادر شده یکبار دیگر گفتید قبل از صدور رای؟؟؟
          اگر قبل از صدور رای وصول کرده با تجدیدنظر میتونید حکم را نقض و بشکنید.اگر بعد از صدور رای بوده بازهم چون قبل از قطعیت بوده از مصاویق عدول از حق فسخ است. اگر پیگیر باشید نتیجه خوبی میگیرید انشالله

          پاسخ
  9. باسلام،من ی باغی ک دو دانگش رو با باجناقم شریک بودم رو بهش فروختم ک اون کل مبلغرو بمن ی فقره چک دادش،۴۰ روزه وتو معامله قید کردش ک در صورت پاس نشدن چک معامله فسخ میباشد،حالا ک موعد چک رسیده میگه من ندارم پاس کنم پس معامله فسخه چکه ام باطله ،من ندارم پاس کنم هرکاری میکنی بکن،حالا تکلیف این معامله چی میشه؟
    چک آیا باطل میشه در صورت پاس نشدن؟
    چک رو چطور میشه نقدش کرد(آیا اصلا بخاطره اینکه نوشتیم چک پاس نشه معامله فسخه،میتونه جلویه چک رو بگیره یا حسابشو ببنده)؟
    در این صورت راه حل چیه؟؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      در رویه فعلی این معامله صحیح است و شما باید از طریق حقوقی علیه او بابت مطالبه وجه چک اقامه دعوا کنید.
      به نظر من معامله را اقاله یا فسخ کنید با توافق هم خیلی بهتره و الا چک بلامحل دارید و معلوم نیست کی حکم بگیرید و از طرفی مالکیت زمین را از دست داده اید.

      پاسخ
    • سلام ملکی را معامله کردیم و در قرارداد ذکر شده که در صورت عدم وصول هر یک از چک ها قرارداد از طرف فروشنده یک طرفه قابل فسخ میباشد. در حالی که روز قرارداد تاکید کردیم که اخر وقت برای وصول برید چون پول تو حساب دیگه ای بود و بخشیش هم چک تا تجمیع بشه تا ١١:٣٠ طول کشید. حتی صبح هم با فروشنده تماس گرفتیم که اخر وقت برای وصول چک اقدام کنن گفت مشکلی نیست
      گویا ایشان با این چک ها معامله دیگری کرده و فروشنده ایشان ساعت ١٠ برای وصول چک اقدام کرده و چون پول کامل نبوده برگشت زده و قصد فسخ معامله با فروشنده ما را دارد… در صورتی که در قرارداد انها اسمی از عدم وصول چک نیامده فقط قصور در پرداخت ذکر شده.
      حالا با این اوصاف که فروشنده ما اطمینان داده که اخر وقت برای معامله خواهد رفت حتی شاهد داریم در املاک و صدای تلفن ضبط شده موجوده، احتمال فسخ معامله برای این دو معامله چقدره. ملک خودم رو فروختم دست به جایی بند نیست
      الان من میتونم اظهارنامه بدم که مبلغ همان روز قبل از ساعت اداری و قابل وصول در حساب موجود بوده؟

      پاسخ
      • سلام و درود
        در رویه فعلی باید تا پایان ساعت اداری منتظر باشد بنابراین اگر دادگاه استعلام کند که در پایان وقت اداری پول توی حساب بوده امکان فسخ نیست.
        از طرفی با خرج کردن چک و حتی برگشت خوردن آن عملا فروشنده ملک به شما به معامله ملتزم شده و حق فسخ دیگر ندارد.

        پاسخ
  10. چک من ۱روز بعد تاریخ برگشت چک جاش پر شده و پشت قولنامه ذکر شده چناچه یک چک برگشت بخورد فروشنده حق فسخ را دارد

    پاسخ
    • سلام و درود
      این گونه شروط که به شرط فاسخ معروفند باعث فسخ قرارداد نمی شوند مگر اینکه حق فسخ پیش بینی میشد. نگران نباشید قابل فسخ نیست.

      پاسخ
  11. در معامله شرط شده که چنان چه چک برگشت بخورد معامله فسخ میباشد ولی مدت طب نشده که بعد چند روز و چک بعد روز حساب تامین موجودی شده راهش برای فسخ نشدن چیه

    پاسخ
    • سلام و درود
      این گونه شروط که به شرط فاسخ معروفند باعث فسخ قرارداد نمی شوند مگر اینکه حق فسخ پیش بینی میشد. نگران نباشید قابل فسخ نیست.

      پاسخ
      • حکم اول قاضی رای داد معامله فسخ که ما اعتراض دادیم بره برا تجدید نظر ولی ممکنه که رای اول تایید کنن برا یک روز فکر نمیکردم حق فسخ بدن مگر نمیگین شرط فاخر از وات ساپ فرستادم اگه وقت داشتین ی بررسی بکنین ممنون میشم تمام زحمت ۱۶سالم میره با این ای

        پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید