املاک بازداشتی و خطرات خرید و فروش آن

  املاک بازداشتی و خرید و فروش آن

"<yoastmark

 

املاک بازداشتی، املاکی هستند که با دستور مقامات قضایی امکان خرید و فروش آنها به صورت موقت یا دائمی وجود ندارد. مانند املاکی که محل فساد یا تولید مشروبات الکی بوده یا خانه و آپارتمانی که از طریق پولشویی یا سایر اقدامات محرمانه خریداری شده باشد.

این دسته از ملک­ها معمولاً به صورت دایمی قابل معامله نیستند و به نفع دولت مصادره می­شوند و بعد از تشریفات قانونی جزء اموال دولتی محسوب شده و ممکن است بعد از رفع بازداشت به صورت مزایده به فروش برسند اما هر نوع معامله اعم از خرید یا فروش قبل از تعیین تکلیف آنها ممنوع و باطل است.

اگر دیدید که کسی ملکی را با قیمت پایین ­تری نسبت به سایر ملک­ها می­فروشد حتماً درباره آن تحقیق کنید چون اگر این ملک­ها مشکل­ دار نباشند خود املاکی­ های محل یا دلالان محلی آن را می­خرند.

حتما بخوانید : سیر تا پیاز تعمیرات و ساخت‌ و ساز روی زمین و املاک اوقافی

مشخصات املاک بازداشتی

دسته دیگری از ملک­های بازداشتی در اجرای دستور مقامات قضایی به صورت موقت تا صدور دستور و تصمیم نهایی بازداشت می­شوند.

مشخصات املاک بازداشتی در دفتر مخصوصی در اداره ثبت درج می­شود و هنگام استعلام ثبتی توسط دفترخانه، بازداشت بودن آن روشن می­شود. پس قبل از اینکه قراردادی بنویسید یا پولی به فروشنده بدهید بهتر است به یک دفترخانه در آن محل مراجعه کنید و تقاضای استعلام کنید تا در صورت نبودن مانع قانونی آن را معامله کنید.

املاکی که موقتاً بازداشت می­شوند آنهایی هستند که مثلاً بابت تامین خواسته توقیف می­شوند یا بابت ضمانت و کفالت از کسی از سوی مالک به مرجع قضایی معرفی می­شود تا دادگاه موقتاً کسی را آزاد کند. تامین خواسته مثل وقتی است که شما از کسی طلبکار باشید و از او چک دارید و آنرا برگشت زده­اید و برای اطمینان از دریافت طلبتان می­توانید قبل یا همزمان با طرح دعوا ملک او را بازداشت کنید. اگر بدهکار طلب شما را بپردازد، با دستور قاضی ملک آزاد می­شود.

خرید و فروش املاک بازداشتی نه تنها ممنوع است، بلکه معامله آن باطل است یعنی خریدار مالک آن نمی­شود و فروشنده هم حق انتقال آن را ندارد. ثانیاً خرید و فروش این­گونه املاک اگر آگاهانه باشد جرم محسوب می­شود.

بنابراین معامله املاک بازداشتی هم خطرات مالی و حقوقی دارد و هم خطر کیفری و مواجه شدن با تعقیب قضایی.

حتما بخوانید : خرید خانه و آپارتمان به روش وکلای دادگستری!

املاک بازداشتی و پیگیری آن

برای اطلاع اولیه از اینکه ملکی بازداشت است یا نه می­توانید در سندهای تک برگی به پشت آن توجه کنید که اگر بازداشت باشد در پایین آن مشخصات مرجع دستور دهنده قید شده است. مثلاً به دستور شعبه سوم بازپرسی دادسرای ناحیه فلان بازداشت شد.

در سندهای منگوله­دار یا دفترچه­ای در صفحات آخر که مربوط به نقل و انتقال ملک است توجه کنید که اگر بازداشت باشد مانند سند تک برگی مشخصات مرجع قضایی قید شده است.

اما در برخی از سندهای بازداشتی به بازداشت بودن آن اشاره نشده است مانند مواردی که کسی برای آزادی دوست یا نزدیکانش موقتاً سند خود را به عنوان وثیقه ملکی به دادگاه معرفی می­کند که فقط یک فرم مخصوصی پر می­شود و مالک ملک آن را امضاء می­کند وکپی سند ملک هم در پرونده ضبط می­شود اما چیزی در سند مبنی بر بازداشت بودن آن درج نمی­شود.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


اشتراک گذاری این مطلب

30 دیدگاه دربارهٔ «املاک بازداشتی و خطرات خرید و فروش آن»

  1. سلام سال ۹۳ملکی رو خریدم به خاطر مشکلات شهرداری تحویل داده نشده از طریق دادگاه اقدام کردیم استعلام گرفتیم سال ۹۸ملک بازداشت دائم شده .الان باید چیکار کنیم؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      باید برای رفع بازداشت اقدام کنید. حتما با وکیل مشورت کنید.

      پاسخ
  2. سلام
    چگونه استعلام بازداشتی ملک رو بگیریم
    چون فروشنده میگه سند رو گم کردم و فقط یک کپی از روی سند تک برگ داریم
    روشی هست که بفهمیم ملک بازداشتی هست یا نه

    پاسخ
  3. سلام خدمت شما؛بنده خونه ای گرفتم که تمام مبلغش به غیر از وام رو پرداخت کردم،الان که موقع سند زدنه ؛متوجه شدیم که سند ملک بازداشته.به فروشنده از طریق دفترخانه اطلاع داده شده و قرار هستش که اصلاحش کنه؛من به عنوان خریدار چه کاری میتونم بکنم ؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      باید بررسی کنید دلیل بازداشتی چیه چون اگر به دستور مرع کیفری باسه یا بابت بدهی تفاوت دارند. اولی قابل رفع نیست.

      پاسخ
  4. سلام.آیا ملکی که پیش از قولنامه فروش در بازداشت بوده و اکنون از بازداشت خارج شده .فروشنده که خودش بدهکار بوده و خودش هم رفع بازداشتی ها را انجام داده .اکنون که ملک گران شده و طمع کرده میتواند با استناد به اینکه ملک پیش از تاریخ قولنامه در بازداشت بوده معامله را به هم بزند

    پاسخ
    • سلام و درود
      بستگی به متن قرارداد دارد. اما معامله ملک بازداشتی بخاطر بدهی باطل نیست مثل ملک رهنی. و با رفع مانع بیع نفوذ حقوقی دارد.

      پاسخ
      • سلام.ایا آپارتمانی که پشت سند تکبرگیش قیدشده ملک بازداشت دائم می‌باشد.قابل آزاد شدن و معامله میباشد؟باسپاس فراوان وفایی

        پاسخ
        • سلام و درود
          باید به مرجع بازداشت کننده مراجعه کنید و علت آنرا جویا شوید.

          پاسخ
  5. سلام.ملکی را خریداری کردم و حدود ۴۵ در صد آن را به مالک پرداختم .در حالیکه قول نامه هنوز نزد بنگاه بوده و هست. در زمان معامله بنگاه دار استعلام گرفت .ملک دو مورد بازداشتی داشته .با مبلغی که من پرداخته بودم رفع بازداشت ها را انجام داده و پول مستاجر را هم داده و ملک را تخلیه کرده . به دلیل مشکلات پارکینگ مدتی در انتقال سند تاخیر افتاد .حالا که ملک گران شده مالک میخواهد با استناد به اینکه در زمان معامله ملک در بازداشت بوده معامله را غیرقانونی جلوه دهد و معامله را به هم بزند و برای انتقال سند هم حاضر نمیشود. نظر شما چیست.

    پاسخ
  6. سلام و عرض خسته نباشید
    ملکی را برای خرید در نظر دارم که از ابتدای سال ۹۵ تا کنون، ۶ دانگ سند عرصه و عیان آن با توجه به درخواست مالکین جهت آزادسازی برادر خود از زندان به دلیل دعوای چک بلامحل مورد وثیقه و بازداشت قرار گرفته است. مبلغ وثیقه صادره ۲۰۰ میلیون تومان بوده است.
    مالکین مدعی هستند که درحال آزادسازی ۴.۷ دانگ از ۶ دانگ سند بوده و حاضرند پس از ارائه اسناد مثبته مبنی بر آزادسازی این ۴.۷ دانگ و اعطا فرصت استعلام از ثبت به اینجانب بعنوان خریدار، مبایعه نامه کل ۶ دانگ را تنظیم و سند ۴.۷ دانگ را طی یک ماه پس از بیع منتقل نموده و برای ۱.۳ دانگ باقی مانده معادل نرخ ارزش جاری آن (که حدود ۲ برابر ارزش وثیقه صادره است) نزد اینجانب باقی مانده و چنانچه قاضی دادگاه قبول نماید سند جایگزین به دادگاه ارائه نموه وگرنه تا یک سال جهت انتقال این ۱.۳ دانگ فرصت طلب می نمایند.
    آیا به نظر شما با تمامی شرایط تشریح شده، خرید این ملک به صلاح است؟
    چه اقدامات پیشگیرانه ای می توانم انجام دهم که دچار مشکلات آتی نشوم؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      قطعا باید از نزدیک با وکیل مشاوره کنید چون مسائلی هست که در فضای عمومی سایت امکان پذیر نیست که باز شود.
      از مشاوره حضوری یا آنلتین استفاده کنید در سایت وکیل رسمی

      پاسخ
  7. سلام ملکی که به عنوان وثیقه برای آزادی گذاشته شده،اگر فروخته بشه هم فروشنده و هم خریدار مجرم اند؟در فرضی که خریدار عالم هست اما فروشنده متعهد شده ملک را آزاد کند؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      اگر معامله مشروط باشد ایرادی ندارد چون دو طرف شرط وقوع بیع را به آزاد شدن ملک گذاشته اند . خریدار آـگاه و عالم جز مطالبه ثمن حق مطالبه خسارت ندارد.

      پاسخ
    • سلام و درود
      خیر.شما مغایر منافع مرتهن هستش و از سویی به ضرر شما چون کل سند تو رهن هستش

      پاسخ
  8. با سلام . ملکی را مهر ۹۸ خریدم و تحویل گرفتم و تسویه های شهرداری و امور مالیاتی هم توسط فروشنده انجام وتحویل خریدار شد. در ضمن تا این مرحله هم ۹۰ در صدد مبلغ هم تحویل فروشنده شده . و در این زمان فروشنده تازه به در بازداشت بودن ملک اشاره کرده و ۳ ماه هم سپری شده و اقدام موثری برای ازاد سازسی ملک نتونسته انجام بده . خریدار در حال حاضر چی کار میتونه بکنه برای احقاق حق خود. با تشکر

    پاسخ
    • سلام و درود
      اگر تاریخ خرید ملک مقدم بر بازداشت آن باشد خریدار باید برود نسبت به رفع بازداشت ملک اقدام کند و الا باید بابت فروش مال بازداشتی شکایت کیرفی کند علیه فروشنده.

      پاسخ
  9. با سلام
    ملک ورثه ای ۱۵ سهم و ۸ سند مالکیت دارد.
    دو سهم از پانزده سهم عرصه و اعیان آن -پنج مورد بازداشت دایُم می باشد . اولا می خواستم بدونم بازداشت دایُم ملک قابل رفع است ؟
    ثانیا ،فروشندگان دو مورد از بازداشت ها را با رضایت طلبکاران تونستن از رو ملک بردارن و سه مورد بازداشتی هنوز روی ملک هست . پیشنهاد فروشندگان اینه که به اندازه قدرالسم دو سهم از پانزده سهم پول از طرف خریدار به حساب دادگاه واریز بشه تا ملک از بازداشتی خارج بشه و بتونن انتقال بدن . آیا امکان اینکار از طریق دادگاه وجود داره و آیا قاضی با پرداخت کردن مبلغ بازداشتی فورا ملک از بازداشتی درمیاره ؟

    پاسخ
    • سلام و دروو
      ۱- بله اگر تاریخ معامله قبل از بازداشت باشه.
      ۲- بله با پرداخت بدهی رفع بازداشت میشه

      پاسخ
  10. باسلام و سپاس
    مرداد ماه ۹۷ ملکی را خریدم و حدود ۹۰ درصد ملک تا آخر شریورماه پرداخت شده است. ضمن اینکه فروشنده با وکالت از مدیر عامل یک شرکت خصوصی خودرویی این را بهم فروخته است. فروشنده تمامی مدارک لازم برای پیگیری وام مسکن بهم داده و حتی در بانک مسکن حضور پیدا کرده است. در نهایت دفترخانه مورد وثوق بانک مسکن استعلام کرده است و ید شده که واحد مسکوننی از خرداد ماه بازداشت می باشد و مورد بازداشتی به خاطر مطالبات چند نفر از این شرکت خودرویی می باشد. اما ۱ مهر که موقع انتقال سند بوده است انجام نشده است. در حال حاضر حدود ۱ سال است که ملک در تصرف بنده و ساکن می باشم. می خواستم ببینم سرنوشت چه خواهد شد….؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      بنظرم با چالش مواجه می شوید. ممکن است طلب کاران ملک‌را از طریق دادگاه بزارن مزایده. پیگیری کنید تا حل شود و الا پولتان و خسارت را پس بگیرید. تصرف و نشستن در ملک مزیت زیادی ندارد. و با حکم دادگاه اجبارا باید تخلیه کنید.

      پاسخ
  11. سلام
    در مزایده ای یک واحد آپارتمان را برنده شدم
    سه روز بعد از مزایده و برنده شدن بنده، بانک و بنده همزمان متوجه بازداشت بودن آپارتمان بعلت شکایت مالک پیشین آن شدیم(سند به نام بانک است)
    سوال بنده این است:
    با توجه به اینکه بانک با بنده مبایعه نامه نوشته و به بنده آپارتمان را تحویا داده، آیا بنده میتوانم این آپارتمان را اجاره دهم؟ آیا ماده ۶۶۳ برای بنده صدق میکند؟

    ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی

    هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف ‌باشد ولو مداخله‌کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

    بعبارتی بنده متصرف هستم؟
    با تشکر

    پاسخ
    • سلام و درود
      مهم سوء نیت است. بنابراین اگر شما اجاره بدهید تاثیری در بازداشت بودن ندارد. چون الان خیلی ملک ها هستند بازداشتی هستند و یکی از طرفین داخل آن تصرف دارد و از منافع آن استفاده میکند تا تعیین تکلیف شود. بنابراین اجاره دادن این ملک در شرایط کنونی مشکلی ایجاد نمی کند تا وقتی که دستور تخلیه آن صادر شود. فعلا توقیف سندی است و ملک از چنگ شما خارج نشده است.

      پاسخ
      • سلام و درود
        ممنون از پاسخ جنابعالی
        چند تا حکم صادر شده در دادگاههای مختلف را مشابه با موضوع مطروحه بررسی کردم همین نظر را داده بودند. بسیار ممنون از پاسخی که دادید.
        ارادتمندم

        پاسخ
  12. سلام. من یه سئوال داشتم
    من ملکی رو در مزایده خریدم. مزایده ای که به طور رسمی و قانونی و زیر نظر نماینده ی قوه ی فصاییه برگزار شده. حالا که موقع انتقال سند رسیده میگن ملک بازداشتی بوده و نا نتیجه ی دادگاهش معلوم نشه از بازداشت در نمیاد
    من سئوالم اینه که وقتی خود قوه ی قضاییه مزایده رو برگزار کرده چطور یه ملک بازداشتی رو در مزایده فروخته؟ و الان تکلیف این مزایده و پولی که بابت خرید ماههاست توی اداره ی ثبت اسناد خوابیده چی میشه
    مرسی

    پاسخ
    • سلام و درود
      بله عجیبه. چون قبل از مزایده استعلامات قانونی انجام میشه. شما پیگیری کنید ببینید زمان بازداشت چه موقعی بوده. قبل از صدو حکم به نفع شما یا بعدش. اینها باید بررسی بشود تا بتوان پاسخ داد که سرنوشت مزایده و پول تان چه می شود.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید