دعاوی تخلیه ید
- مقدمه
پیش از توضیح درباره اینکه دعاوی تخلیه ید چیست لازم است اشاره شود که این دعوا معولا در کنار دو دعوای دیگر تحت عنوان دعوای خلع ید و دیگری دعوای رفع تصرف عدوانی است. این سه دعوای که اصولاً در حوزه دعاوی و مشکلات ملکی مطرح هستند در عین اشتراک در موضوع که همان ملک است اما با این حال تفاوت هایی را با یکدیگر دارند. بنابراین قبل از پرداختن به موضوع دعوای تخلیه ید ضروری است تا ابتدا این سه نوع دعوای ملکی به طور مختصر توضیح داده شوند تا با معنا و مفهوم دعوای تخلیه و دعوای خلع ید و دعوای رفع تصرف عدوانی آشنا بشوید.
بسیاری از افرادی که خودشان و بدون استخدام وکیل اقدام به طرح دعاوی ملکی می کنند مرتکب این اشتباه می شوند که هنگام تنظیم دادخواست در ستون خواسته دعوا یکی از آنها را اشتباهاً به جای دیگری به کار می برند. پس از ثبت دادخواست و ارجاع دعوی به یکی از شعبات حقوقی و تعیین وقت رسیدگی، در روز رسیدگی به دعوا به واسطه اشتباه در تعیین خواسته و دعوا با ایراد از سوی خوانده یا وکیل او یا قاضی دادگاه مواجه خواهند شد. اشتباه در تنظیم دادخواست باعث می شود که دعوا رد شود و در نتیجه هزینه دادرسی و زمان زیادی رو از دست بدهید.
فراموش نکنید که رسیدگی در دادگاه ها و محاکم دارای یک اصول و روش علمی است و هرکسی نمی تواند با تنظیم یک دادخواست ساده و غیر فنی و انتخاب یک یا چند خواسته که ارتباطی با موضوع دعوا ندارد تصور کند که دیگر نیازی به وکیل ملکی و متخصص ندارد و با این کار در دارایی و پول خود صرفه جویی کرده اید در حالی که چنین تصوری کاملاً اشتباه است. من به این کار خود درمانی حقوقی می گم چون مشابه خود درمانی در امور پزشکی است که ممکن است نتایج جبران ناپذیری در پی داشته باشد.
تفاوت دعاوی تخلیه ید با دعوای خلع ید و دعوای رفع تصرف عدوانی چیست؟
دعاوی تخلیه ید چیست؟
در دعاوی تخلیه ید که موضوع و محور اصلی ما در این نوشتار است دعوایی است که لزوما وقتی قابل طرح می باشد که پیش از آن به واسطه یک رابطه حقوقی مثلاً قرارداد اجاره، ملکی به مستاجر اجاره داده شود. وقتی مدت اجاره به پایان برسد مستاجر باید نسبت به تخلیه محل استیجاری اقدام کند و ملک را در اختیار مالک یا موجر قرار بدهد. اما همیشه به این راحتی مستاجرین ملک را تخلیه نمی کنند و به هر بهانه ای ممکن است از تخلیه محل استیجاری امتناع کنند یا با تاخیر بخواهند آن را تخلیه کنند در حالی که موجر خودش به آن مکان نیاز دارد یا با فرد دیگری اجاره نامه تنظیم کرده به تصور اینکه مستاجر کنونی ملک را در پایان مدت اجاره تخلیه می کند اما متاسفانه از تخلیه آن خودداری کرده است حال تکلیف موجر چیست؟
وکلای ملکی که در این حوزه دارای تجربه عملی و واقعی هستند به دشواری ها و سختی های تخلیه اماکن استیجاری واقف هستند و میدانند که صدور دستور تخلیه محل استیجاری تازه اول ماجرا است و ۹۹ درصد داستان مربوط به عملیات و تشریفات فیزیکی تخلیه از جمله هماهنگی های لازم بین کلانتری و نماینده واحد اجرای احکام دادگستری و نماینده دادستان جهت حضور در محل ملک استیجاری و اجرای دستور شورا مبنی بر تخلیه است. چیزی مه از دید و نگاه اکثر موجرین مغفول مانده و تصور می کنند خودشان می توانند به آسانی مبادرت به طرح دعوای تخلیه ید از ملک استیجاری نمایند یا وکلای بدون هرگونه مشکل یا مانعی و به راحتی عملیات فیزیکی تخلیه را انجام میدهند در حالی که بین تصور و خیال آنها تا واقعیت فرسنگ ها فاصله است. من در کتاب تخلیه فوری در ۷ روز به تمام این جزئیات در خصوص چگونگی تخلیه اماکن استیجاری با اجاره نامه عادی و اجاره نامه رسمی اشاره کرده ام.
برای طرح دعاوی تخلیه ید حتما باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اجاره ای مراجعه بشود. پس مرجع طرح این دعوا فقط شورای حل اختلاف است. با این استثنا که اگر محل استیجاری کاربری تجاری داشته باشد و بین طرفین بر سر سرقفلی یا حق کسب یا پیشه اختلاف باشد طبق قانون شوراهای حل اختلاف مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه اماکن تجاری دادگاه هی دادگستری است و نه شورای حل اختلاف.
نکته دیگر در خصوص دعوای تخلیه ید این است که ضرورتی ندارد خواهان مالک عین باشد یعنی سند مالکیت ملک بنامش باشد بلکه همینکه مالک منافع محل استیجاری نیز باشد و در اجاره نامه موجر به او اجازه اجاره به غیر داده باشد او نیز میتواند برای طرح دعوای تخلیه ید اقدام کند.
وقتی به شورای حل اختلاف مراجعه می شود برای طرح دعوای تخلیه ید، شورا دستور تخلیه صادر می کند و نه حکم به تخلیه محل استیجاری. تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در این موضوع است که در اولی رسیدگی ترفعی با حضور موجر و مستاجر وجود ندارد و دستور حکم نبوده و در نتیجه قابل اعتراض نمی باشد. اما صدور حکم تخلیه قابل اعترض و تجدیدنظر است و ضمنا باید وقت رسیدگی تعیین شود و دو طرف برای رسیدگی به دعوای تخلیه دعوت شوند.
ممکن مستاجر تا بخواهد ملک را تخلیه بکند مدتی از پایان قرارداد بگذرد یا اگر موجر از طریق شورای یا دادگاه اقدام به تخلیه کرده باشد چند روز یا چند ماه ملک بیش از مدت اجاره در تصرف مستاجر باقی مانده باشد آیا موجر برای این مدت اضافی حق درخواست و دریافت وجه یا اجاره بهایی را دارد؟ جواب مثبت است. برای این قضیه در قانونی مدنی چیزی تحت عنوان اجرت المثل پیش بینی شده است. یعنی موجر یا وکیل او می تواند با طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نسبت به دریافت وجه و پول بابت این مدت اضافه بر مدت اجاره اقدام کند. میزان اجرت المثل با تعیین کارشناس رسمی دادگستری از سوی شورای حل اختلاف یا دادگاه مورد محاسبه و ملاک صدور رای قرار می گیرد.
نباید از نظر دور داشت که برای تخلیه فوری ملک و دریافت اجرت المثل شگرد و تکنیک های حقوقی ویژه ای وجود دارد که ۹۹ درصد موجرین از آن آگاه نیستند و به همین علت شاید بیش از یکسال طول بکشد تا بخواهند ملک را تخلیه کنند از این رو مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری و یا استخدام وکیل ملکی جهت طرح دعوا اکیداً توصیه می شود.
تفاوت دعوای تخلیه ید با دعوای خلع ید چیست؟
دعاوی خلع ید هنگامی قابل طرح است که بین دو نفر هیچگونه قرارداد و رابطه حقوقی و قانونی در استفاده از یک ملک مثل باغ، زمین، خانه یا آپارتمان وجود ندارد. اگر شخصی بدون اذن و اجازه مالک یک ملکی اقدام به تصرف و استفاده از آن نماید در این صورت مالک باید با تنظیم دادخواست به خواسته دعوای خلع ید اقدام به طرح دعوا علیه شخص متصرف نماید.
| حتما بخوانید : هوش ملکی در خرید و فروش اینترنی املاک و مستغلات |
نکته بسیار مهم در طرح دعوای خلع ید این است که خواهان یعنی شخص مدعی باید مالکیت خود را از طریق ارائه سند مالکیت رسمی برای دادگاه رسیدگی کننده به دعوا ثابت کند. پس هنگام اقامه دعوا یکی از پیوست های دادخواست به عنوان مدرک دعوا ضمیمه کردن کپی برابر اصل سند مالکیت ملک موضوع دعوای خلع ید است.
شاید بپرسید که اگر مالک سند مالکیت رسمی و منگوله دار یا سند مالکیت تک برگ کاداستری نداشته باشد آیا امکان طرح دعوای خلع ید ندارد؟ در پاسخ اشاره می شود که خواهان یعنی مالک باید علاوه بر طرح دعوای خلع ید باید یک خواسته دیگر تحت عنوان دعوای اثبات مالکیت را نیز در ستون خواسته دعوا اضافه نماید و کپی یت تصویر برابر اصل قولنامه یا مبایعه نامه را ضمیمه دادخواست نماید. د زمان رسیدگی به دعوا دادگاه ابتدا مالکیت خواهان را بررسی و پس از احراز مالکیت در این خصوص رای به اثبات مالکیت صادر نموده و سپس حکم به خلع ید از ملک می دهد و الا حکم به بطلان دعوا صادر می شود.
باید بدانیم که مرجع قانونی رسیدگی به دعوای خلع ید محاکم و شعب دادگاه ها هستند و بنابراین شوراهای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعوای خلع ید را قانوناً ندارند. این دعوی در دادگاه محل وقوع ملک قابل رسیدگی است. پس اگر خواهان و خوانده در دو شهر متفاوت سکونت داشته باشند و ملک در یک شهر دیگر باشد دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی بع دعوای خلع ید را دارد و نه دادگاه محل اقامت و سکونت خواهان یا خوانده مگر اینکه محل وقوع ملک در محل اقامت خواهان یا خوانده باشد.
تفاوت دعاوی تخلیه ید با دعوای رفع تصرف عدوانی چیست؟
در دعوای رفع تصرف عدوانی خواهان کافی است سبق یا سابقه تصرف خودش را نسبت به ملک موضوع دعوا به دادگاه ثابت نماید. از طرف دیگر نیز باید تصرفات فعلی و غیر قانونی متصرف ملک را اثبات نماید. بنابراین می بینیم که در دعوای رفع تصرف عدوانی برخلاف دعوای تخلیه ید یا خلع ید نیازی به اثبات مالکیت عین یا منافع ملک نمی باشد.
قابل ذکر است که دعوای رفع تصرف عدوانی به صورت کیفری هم قابل طرح و شکایت است با این فرق که باید شاکی سند مالکیت رسمی ملک را نیز ارائه نماید. البته برخی دادگاه ها با محالف این رویه هستند و در دعوای کیفری رفع تصرف عدوانی ضرورتی به ارائه سند مالکیت رسمی ملک نمی بینند.
محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید درخواست وکیل
