چراسند قطعی، قطعی نیست؟!!

سند قطعی

سند قطعی
سند قطعی

مقدمه

چرا سند قطعی، قطعی نیست؟!!

 همه خریداران و فروشندگان املاک و مستغلات حتی مشاورین املاک خصوصا عموم افراد فکر می کنند که وقتی سند قطعی و رسمی یک ملک بنام خریدار شد دیگر کار تمام است و هیچ احد الناسی نمی تواند ملک خریداری شده را از چنگش در بیاورد!

به همین دلیل در جلسات مشاور، وقتی سئوال پرسیده می شود که آیا معامله از طریق قولنامه یا مبایعه نامه دستی اعتبار دارد یا ندارد؟ پیش خودم هرچقدر حساب و کتاب می کنم، می بینم هرجوابی را که بدهم ممکن است نقض شود چون حتی اگر ملک و خانه ای با سند رسمی و قطعی شش دانگ در دفترخانه رسمی با مهر و امضای خریدار و فروشنده و سردفتر هم بنام خریدار بشود و سند تک برگی مالکیت هم از سازمان ثبت صادر شود اما بازهم احتمال دارد که شخصی پیدا شود و ادعا کند که من فلان زمان قبل از شما طبق فلان سند و مدرک این ملک یا آپارتمان را از مالکش خریداری کردم، این هم قولنامه اش!

  حتما بخوانید : آشنایی با انواع سندهای ملکی

 

آیا واقعا سند قطعی ملک هیچ قطعیتی ندارد؟

اگر چه نمی توان به این سئوال پاسخ دقیق داد اما حقیقتش این قطعیت مساوی با صفر نیست. یعنی نمی توان مطمئن باشید که اگر بر فرض مثال من با سند قطعی و سند رسمی و منگوله دار این ملک و زمین را خریدم پس من بعد هیچکس نمی تواند معارض و مدعی این معامله باشد.

حتما بخوانید : شیوه تنظیم سند ملکی که در رهن بانک است

چون اگر بعد از انتقال سند قطعی به نام شما، فردی با چنین ادعایی پیدا شود که با سند و مدرک معتبر ثابت کند که معامله او مقدم و زودتر از معامله شما انجام شده، به راحتی می تواند اقدام به ابطال سند رسمی و قطعی ملک خریداری شده از سوی شما از طریق مراجع قضایی و محاکم کند.

حال به نظر شما با این توضیحاتی که داده شد، اگر شما جای من باشید و کسی بپرسد معامله یک ملک با قولنامه یا مبایعه نامه معتبر است یا خیر چه جوابی خواهید داد؟

پس واضح است که وقتی برای سند قطعی، قطعیت صد در صدی قابل تصور نیست، بنابراین در پاسخ به سئوال بالا هم جواب روش است یعنی همه چیز بستگی به اعتبار فروشنده دارد و اینکه قبل از فروش ملک به شما تحت هیچ عنوانی هیچ نوع قراردادی را اعم از بیع، اجاره، رهن، صلح، وکالت و غیره نسبت به آن ملک با کسی نبسته باشد. آن وقت است که می توانید مطمئن باشید که سند قطعی ملک شما قطعی است.

حتما بخوانید : عدم تنظیم سند رسمی ملک از سوی فروشنده و پیش گیری از آن


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

12 thoughts on “چراسند قطعی، قطعی نیست؟!!”

  1. با درود بر شما
    من در خارج‌از کشور هستم و ملکی را ۱۸ سال پیش خریدم با سند دفتر چه ای . آیا اگر ملک را نخواهم بفروشم ، آرومی دارد سند انرا تک‌برگی کنم ؟

    • سلام و درود
      قسمت آخر جمله تون رو متوجه نشدم. آرومی دارد….؟؟؟
      در کل شما می توانید سند دفترچه ای را تک برگ کنید. یا موقع فروش اتوماتیک تک برگ خواهد شد.

  2. باسلام خدمت شما
    بنده آپارتمانی ۲۰ سال ساخت را در طبقه همکف به متراژ تقریبی ۴۸متر و پارکینگ ۲۰ متری خریداری کرده ام که تنها پارکینگ شماره یک این ساختمان هم در سند بنده بطور اختصاصی و با ذکر حدود و متراژ دقیق قید شده است از آنجایی که مالک قبلی این ساختمان سازنده آن هم میباشد در سند بنده در قسمت نوع و میزان مالکیت قید گردیده شش دانگ عرصه و اعیان و در قسمت وضعیت خاص هم قید شده طلق حالا میخواستم بپرسم آیا قدر السهم بنده از از زمین ۱۲۰ متری این ملک نسبت به سایر طبقات چقدر است؟

    • سلام و درود
      شما به نسبت قسمت های اختصاصی خود در مقابل مجموع قسمت های اختصاصی کل ساختمان در عرصه سهم دارید. پارکینگی که در سند امده جز قسمت اختصاصی است و سهم شما بیشتر می شود

  3. با سلام و تشکر از جواب حضرت عالی
    ببخشید زیاد مزاحم شدم. به عنوان آخرین سوال؛ اگر سند تک برگ شش دانگ عرصه و اعیان را بگیرم آیا این ابهامات رفع می گردد یا باز هم نیاز هست به بنگاه مراجعه کنم؟ لطفا راهنمایی کنید با تشکر

    • سلام و درود
      اگر سند ششدانگ دریافت کنید بهترین اتفاق ممکن است چون فروشنده با امضای سند به نوعی اقرار به انجام معامله نسبت به کل عرصه و اعیان نموده است و دیگر نمی تواند داعای فسخ معامله کند.

  4. جناب آقای وکیل فولادی سلام و تشکر از جواب حضرت عالی
    بله پول متناسب با قیمت روز بوده است.
    بنگاه می گوید که طبقه همکف که پیلوت است به عنوان طبقه محسوب نمی شود. طبقه در صورتی طبقه است که دارای یک واحد باشد.
    کد پستی در پروانه ساختمان موجود است و همان کد که در سامانه املاک وارد می شود آدرسش اتوماتیک و طبقه اول می آید
    آیا طبقه همکف که بدون واحد است و در پروانه هم به عنوان پیلوت آمده یک طبقه محسوب نمی شود؟

    • سلام و درود
      در مورد پیلوت که خارج از تخصص حقوقی است بهتر است از مهندسین ساختمان و معماری سوال بفرمایید.
      در خصوص کدرهگیری و کد پستی قبلا اینگونه سوال کردید:
      با وارد کردن کد پستی، کوچه ۱۲ طبقه اول آمده است، ه بنظر میرسد کد پستی ملک دیگه ای برای شما ثبت شده است اما اکنون می فرمایید اتوماتیک مربوط به طبقه اول است!!!
      اما گذشته از این مسائل همین مقدار که شما پول را متناسب با ارزش واقعی ملک اعم از پیلوت و طبقه اول پرداخته اید و از سویی در قرارداد به ۱۰۰ سهم و ششدانگ اشاره شده همین مقدار از منظر حقوقی قابل دفاع می باشد. هرچند توصیه میکنم از مشاور املاک یک نوشته ای دریافت کنید که به این موضوع اشاره کند که قرارداد شامل تمام ساختمان با شرایط موجود است و اثتثنایی نیست که در مواقع بروز اختلاف بتوانید از آن بعنوان مدرک استفاده کنید.

  5. با سلام
    احتراما، این جانب منزل ویلایی که دارای یک طبقه همکف به عنوان پیلوت و یک طبقه روی همکف که دارای یک واحد می باشد با کد رهگیری و ثبت در سامانه خریده ام. کل مشخصات مانند ۱۰۰ سهم از ۱۰۰ سهم و شش دانگ و وضعیت عرصه و اعیان و پلاک ثبتی و فرعی نیز ذکر شده است. اما در قسمت آدرس چون که پلاک شهرداری روی دروازه در آن وقت نداشت، با وارد کردن کد پستی، کوچه ۱۲ طبقه اول آمده است و همچنین در قسمت توضیحات امکانات ساختمان، بنگاه نوشته دارای یک طبقه و یک واحد و اسمی از طبقه همکف نبرده است. سوال من این است که در این صورت آیا فروشنده می تواند ادعا کند که من طبقه همکف را نفروخته ام. در ضمن فروشنده وکالت بلاعزل نیز به من داده است. ممنونم می شوم اگر راهنمایی بکنید.

    • سلام و درود
      آیا پولی که بابت خرید این ملک داده اید متناسب با قیمت روز ان است.یعنی شما با توجه به ارزش واقعی همکف و پیلوت پول پرداختید؟
      اگرچه در قسمت موضوع معامله اشاره به ششدانگ شده اما با قسمت توضیحات مغایرت وجود دارد. اگر قیمت معامله درست بوده باشد پس مشاور املاک اشتباه کرده است . به وی مراجعه کنید و علت را جویا شوید.
      ضمنا استفاده از کدپستی ملک دیگر تخلف است و از طرفی اخذ کدرهگیری برای شما بی فایده است چون ملک شما اصطلاحا قفل نشده و اگر پلاک اب شهرداری بیاد مجددا نمیتوانید از کدپستی ان استفاده کنید. اگر نتیجه ن
      رفتید به اتحادیه املاک همان شهرستان برای طرح شکایت مراجعه کنید.

    • سلام خدمت شما
      بنده یک خونه خریدم که شامل زیرزمین ،همکف و بالای همکف هست،
      سند شش دانگ عرصه و اعیان به نام خودم هم زده شده و کد پستی رو۳۷۱۱۱۱۱۱۱۱ زده توی سند تک برگش و فقط شماره فلان فرعی از فلان اصلی و یه شماره سریال هم داره ،یک سند قطعی غیر منقول هم توی دفترخونه زدیم که کد پستی خونه رو توش نوشتن ،حالا من امروز دیدم که هر طبقه یک کدپستی داره و توی این سند قطعی غیر منقول فقط یدونش ثبت شده،سوالم اینه الان این مشکلی نداره?این کدپستی که توی این سند دو برگی سفید رنگ محضر هست فقط واس طبقه همکفه

      • سلام و درود
        خیر مشکلی ندارد. نقل و انتقال ملک بر اساس پلاک ثبتی و موقعیت واقعی ملک است و کدپستی موثر در این قضیه نیست. بنابراین اگر کل ملک یک پلاک است مشکل خاصی نیست.

دیدگاه‌تان را بنویسید: