شاید برای شما و یا اطرافیانتان اتفاق افتاده باشد که طبق یک مبایعهنامهای، ملک یا آپارتمانی را خریده اند و مدتی بعد کاشف به عمل آمده که شخصی ادعا میکند آن ملک متعلق به اوست و بدون اطلاع او فروخته شده است.
در مبایعهنامه های پرینتی و همچنین مبایعهنامههای قدیمی شرطی تحت عنوان مستحق للغیر آمده است با این مضمون که:
هرگاه پس از معامله مشخص شود مورد معامله مستحق للغیر است، فروشنده ضمن استرداد ثمن دریافتی باید مبلغی را به عنوان خسارت به خریدار بپردازد.
مستحق للغیر چیست ؟
خرید آپارتمان با چاشنی مستحق للغیر
شاید این شرط و این متن را بارها خوانده باشید و به آسانی از کنار آن گذشتهاید اما واقعاً به نظر شما این شرط ابهام یا مشکلی ندارد؟ آیا مفهوم آن شفاف و بدیهی است؟ خوب اگر این طور است من یک سوال از شما دارم و آن اینکه آیا معنا و نتیجه شرط مستحق للغیر این است که معامله باطل است یا صحیح؟
شاید پاسخ بدهید خیر شاید هم برخی بگویید بله. اما حقیقت ماجرا و نتیجه شرط مستحق للغیر که این همه در قراردادهای خرید و فروش خانه و آپارتمان نوشته میشود چیست؟ آیا خریدار مالکیتی نسبت به آن پیدا میکند؟
جواب این سوال بستگی به اراده و تقسیم مالک اصلی یا همان فرد معترض دارد که در ابتدای مقاله فوق اشاره کردیم که اگر بعد از معامله شخصی مدعی مالکیت آن ملک شود… .
عمل فروشنده، از نظر حقوقی از مصادیق معامله فضولی است و از منظر کیفری، فروش مال غیر است. اگر مالک اصلی این معامله را تایید کند و به آن رضایت بدهد معامله از حالت غیر نافذ خارج شده و به تبدیل به یک معامله صحیح میشود و اگر اجازه ندهد معامله از حالت غیرنافذ تبدیل به معامله باطل میشود.
حتما بخوانید : خریدار بخت برگشته!
تکلیف خریدار این ماجرا چیست؟
مستحق للغیر چیست ؟
وضعیت خریدار نیز بستگی به یک چیز دارد و آن اینکه یا از مستحق للغیر بودن و تعلق ملک به شخص دیگری آگاه بوده یا در زمان معامله آگاه به تعلق آن به غیر نبوده است. در حالت اول ضمن تقاضای ابطال معامله فقط میتواند وجوهی را که به فروشنده (نه مالک اصلی) داده پس بگیرد (مسترد کند) اما در حالت دوم که آگاه به مستحق للغیر بودن آپارتمان یا ملک نبوده، علاوه بر استرداد ثمن پرداختی میتواند مطالبه خسارت نماید. این خسارات شامل هزینه بنگاه معاملات ملکی، هزینه دادرسی یا تعمیرات و حتی غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن (وجه معامله) در صورت اثبات قابل مطالبه است.
