شیوه صحیح تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت و شیوه صحیح آن

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از موضوعات بسیار مهمی است که دو طرف این قرارداد یعنی مالک و سازنده باید در زمان تنظیم و امضای قرارداد مشارکت به آن توجه ویژه ای داشته باشند.

هرچند دو طرف قرارداد مشارکت با هم در پروژه شریک هستند اما لازم است که قبل از شروع و اجرای عملیات ساخت و ساز بنا روی زمین متعلق به مالک، دو طرف قرارداد یا وکلای آن ها هنگام نوشتن و تنظیم قرارداد مشارت در ساخت میزان سهم الشرکه و همچنین محل وقوع دقیق واحدهای خود را اعم از مسکونی، تجاری و اداری در متن قرارداد مشارکت مشخص بکنند.

حتما بخوانید : نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است

 برای مثال ممکن است سهم ­الشرکه طرفین آنگونه که در اکثر قراردادهای مشارکت مرسوم است به صورت پنجاه به پنجاه باشد

 یعنی ۵۰% سهم سازنده و ۵۰% سهم مالک یا گاهی با توجه به ارزش زمین یا موقعیت خوب آن بصورت ۶۰ به ۴۰ تقسیم می شود یا ممکن است ۶۳ به ۳۷ باشد و نسبت های مختلف دیگر که همگی آنها منوط به توافق طرفین است و هیچگونه محدودیت قانونی وجود ندارد.

پس اگر در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت این گونه تقسیم بندی را در رابطه با سهم الشرکه سازنده و مالک مشاهده نمودید به منزله تقسیم واحدها نیست بلکه این تقسیم بندی صرفا میزان سهم مشاعی طرفین را در کل پروژه تعیین می کند بدون اینکه واحدها بین مالک و سازنده تقسیم شده باشد.

حتما بخوانید : چگونه قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کنیم؟

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت به صورت کاملا دقیق

 تقسیم واحدها به صورت درصدی هرچند لازم است اما کافی نیست و لازم است که طرفین در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت  باز هم جلوتر رفته و به صورت شفاف علاوه بر تعیین سهم­الشرکه، واحدهای مسکونی و تجاری را با توجه به میزان مشارکت و سرمایه و آورده بین خود تقسیم ­بندی کنند و طبقات و واحدهای ساخته شده در آینده در محل پروژه را از هر لحاظ اعم از شرقی و غربی و شمالی یا جنوبی بودن بین خود تقسیم و در متن قرارداد به صراحت با نام طرفین درج کنند و تمام صفحات قرارداد به امضای مالک و سازنده برسد به خصوص صفحه ای که تقسیم واحدها در آن نوشته شده است.

حتما بخوانید : آشنایی با انواع سندهای ملکی

بنابراین همه مشخصات واحدهای مسکونی و تجاری و اداری باید به صورت دقیق و واضح مشخص شود و حتی می توانید در این قسمت  قید کنید، اگر پس از احداث بنا متراژ واحدهای اختصاصی یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر یا کمتر از طرف دیگر شد، ملاک تقسیم واحدها و سهم الشرکه آنها بر اساس صورت مجلس تفکیکی لحاظ خواهد شد. اگر به یکی از طرفین سهم بیشتری از به نسبت کل طبقات رسیده باشد در این صورت طبق شرط فوق باید به قیمت روز به نسبت اضافه متراژی که نسبت به سهم الشرکه تعینی در واحدهای او ایجاد شده است به قیمت روز ملک به طرف دیگر بپردازد تا موجب جبران متراژ کسری باشد که در ملک طرف دیگر وارد شده است.

حتما بخوانید : فیلم آموزشی:تعهد سازنده به احداث ساختمان و تحویل واحدهای آپارتمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

واحد های مشاع در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

 گاهی ممکن است یک واحدی قابلیت تقسیم نداشته باشد الذا در این موارد دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت می­توانند از قبل یا در موردش تصمیم­گیری بکنند و به یکی از دو طرف قرارداد انتقال بدهند و یا ممکن است به عنوان یک واحد مشاع هر قرارداد تعریف شود که در پایان احداث بنا می توانند آن را بفروشند و وجه معامله را بین خود تقسیم کنند.

یکی از مزایای تقسیم و تعیین واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که اگر در قرارداد اجازه فروش یا پیش­ فروش به طرفین داده شده باشد، به راحتی و بدون اینکه مورد اتهام فروش و انتقال مال غیر از سوی شریک دیگر قرار بگیرید سهم الشرکه خود را به هر فردی که بخواهند منتقل کنند. همچنین هنگامی که به دادگاه مراجعه نمایند به واسطه اختلافی که دارند اگر بخواهند طرف مقابل یعنی سازنده را الزام به تحویل واحدهای سهم خودتان بکنید چنانچه در قرارداد مشارکت واحدها مشخص شده باشد این دعوای به نتیجه خوبی می­رسد و برای دادگاه واضح و روشن است که کدام واحدها را باید سازنده به شما تحویل بدهد. اما اگر فقط به صورت سهم­الشرکه و درصدی باشد امکان تحویل واحدها بصورت خاص و منحصر به شما وجود ندارد.

حتما بخوانید : املاک بازداشتی و خطرات خرید و فروش آن

تقسیم نامه رسمی چیست؟

معمولاً در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که قبلاً اشاره شد طرفین واحدها را بین خود تقسیم می کنند که این اقدام به منزله تنظیم تقسیم نامه عادی است. تقسیم نامه عادی در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اعتبار ندارد و بر مبتای آن نمی توان اقدام به صدور سند تک برگی نمود. از این جهت برابر ماده ۴۷ قانون ثبت کلیه معاملات ملکی باید به صورت رسمی انجام شود مگر در مواردی که سابقه ثبت رسمی وجود ندارد. یا در مناطقی که ثبت رسمی اجباری نشده نیازی به تنظیم سند رسمی نمی باشد.

در نقاطی که ثبت ملک رسمی است مانند تهران یا اصفهان کلیه نقل و انتقالات و از جمله تنظیم تقسیم نامه باید به صورت رسمی انجام شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت پیرو تنظیم تقسیم نامه عادی و پس از احداث بنا و تحویل واحدها سازنده با وکالت کاری که از مالک یا مالکین دارد می تواند راساً نسبت به تقسیم واحدها اقدام کند. زمان تنظیم تقسیم نامه پس از اخذ صورتمجلس تفکیکی است. لذا تقسیم نامه باید منطبق با صورتمجلس تفکیکی تنظیم شود.

اگر بین مالک و سازنده اختلاف ملکی بروز بکند و مالک وکالت کاری را فسخ بکند در این حالت سازنده نمی تواند تقسیم نامه واحدها را اخذ کند. در صورت عدم همکاری مالک یا مالکین، سازنده می تواند علیه مالک اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم تقسیم نامه مطرح کند که در این صورت دادگاه پس از رسیدگی و احراز حقانیت سازنده، ختم رسیدگی را اعلام و مالک را محکوم به تنظیم تقسیم نامه که جزء تعهدات وی در قرارداد بوده ملزم می کند. اگر مالک بازهم همکاری نکند نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و مطابق تقسیم نامه عادی در قرارداد مشارکت واحدها بین طرفین به صورت رسمی تقسیم می شود.

حتما بخوانید : چرا باید چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت را جدی بگیریم؟

نمونه قرارداد تقسیم نامه آپارتمان (بر مبنای صورت مجلس تفکیکی)

تقسیم کنندگان : 

۱- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

۲- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

۳- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

مورد تقسیم : 

آپارتمان های مسکونی و انباری ها و پارکینگ های احداثی در شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ………… متر مربع دارای پلاک …………. فرعی از……….. اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک …………. فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی………. بخش ……….. ثبتی ………… تهران محدوده و موارد ثبت اسناد مالکیت شماره ……………. مورخ  /   /   ۱۳ صفحه ………………. جلد…………. و شماره ……………… مورخ   /   /   ۱۳ صفحه …………. جلد ……….. و شماره ……………….. مورخ   /   /   ۱۳ جلد …….. بشمارات چاپی…………………… و…………………. و ………………………….. صادرات بنام تقسیم کنندگان. ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

مبنای تقسیم : 

۱- صورتمجلس تفکیکی شماره …………….. مورخ   /   /   ۱۳ صادره از ثبت منطقه ……… تهران  ۲- گواهی مالیاتی شماره ……………………. مورخ    /   /   ۱۳ صادره از سر ممیزی ………… تهران   ۳- گواهی پایان ساختمان شماره ………………….. مورخ    /   / ۱۳ صادره از شهرداری منطقه ………… تهران .

قدر السهم اختصاصی ناشی از تقسیم :

الف : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در هم کف غربی به مساحت…………… مترمربع ( قطعه اول تفکیکی ) به انضمام انباری شماره یک واقع در زیر زمین اول به مساحت …………. متر مربع ( قطعه اول تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره یک واقع در زیر زمین دوم به مساحت ……………….. متر مربع ( قطعه اول تفکیکی ) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که در سهم اختصاصی خانم / آقای : ………………………………… ( ردیف یک ) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و می گیرد . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

ب : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در هم کف شرقی به مساحت …………………..

متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره دو واقع در زیر زمین اول به مساحت …………………. متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره دو واقع در زیر زمین دوم به مساحت ……….. متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که در سهم اختصاصی خانم / آقای : …………………………………..( ردیف دو ) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و می گیرد .

پ : سهم اختصاصی خانم / آقای : …………………………….. ( ردیف سوم ) عبارتست از :

اول : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در طبقه اول غربی به مساحت ……………….

متر مربع ( قطعه سوم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره ۳ واقع در زیر زمین اول به مساحت ………. متر مربع ( قطعه سوم تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره سه واقع در زیرزمین دوم به مساحت …………….. متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

دوم : تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه اول شرقی به مساحت …………..

متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی ) و بانضمام پارکینگ شماره چهار واقع در زیرزمین دوم به مساحت ……………… متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی ) با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن .

سوم : تمامت شش دانگ دستگاه آپارتمان در طبقه دوم غربی به مساحت

متر مربع ( قطعه پنجم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره پنج واقع در زیرزمین اول به مساحت …………… متر مربع ( قطعه پنجم تفکیکی ) با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

چهارم : تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه دوم شرقی به مساحت ……… 
متر مربع ( قطعه ششم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره شش واقع در زیرزمین اول به مساحت ………… متر مربع ( قطعه ششم تفکیکی ) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که تمامی آپارتمان ها و انباری ها و پارکینگ های مندرج در قسمت های اول لغایت چهارم ردیف (پ ) بازاء سهم مشاعی در سهم اختصاصی :

 خانم / آقای : ……………………………………. (ردیف سوم ) قرار گرفته و می گیرد .

شرح قسمت های مشاعی و مشترک :

۱- عرصه کل به مساحت …………….. متر مربع  ۲- نورگیر به مساحت ……………………..

متر مربع  ۳- راه پله ها در زیرزمین دوم و اول هر یک به مساحت ………….. متر مربع و در طبقات اول و دوم و راه پله به پشت بام هر یک به مساحت ………………. متر مربع  ۴- شوفاژ خانه در زیرزمین دوم به مساحت …………………………………………….. مترمربع
۵- اطاق سـرایـدار در زیـرزمیـن اول بـه مسـاحـت ………………………………… مترمربع ۸- دستشوئی و توالت در زیرزمین های اول و دوم هر یک به مساحت……… متر مربع ۹- پشت بام ……………… متر مربع ضمناً عبور شبکه های برق ، تلفن و لوله های آب و فاضلاب و لوله های گاز و کانال های کولر از یکدیگر گواهی می شود.

حقوق ارتفاقی : طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن می باشد . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

حدود آپارتمان ها :

( قطعه اول تفکیکی ) : شمالاً : …………………………………. شرقاً : ………………………………. جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………….

( کف با سقف زیرزمین اول و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه دوم تفکیکی ) : شمالاً :…………………………………. شرقاً : ………………………..جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………….

 ( کف با سقف زیرزمین اول و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه سوم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………. شرقاً : ………………………………جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………..

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه چهارم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : ……………………………..جنوباً : …………………………………… غرباً : ………………………………

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه پنجم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : …………………………….. جنوباً : …………………………………. غرباً : ………………………………..

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با پشت بام مشاعی است ) .

( قطعه ششم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : ………………………………. جنوباً : ………………………………….  غرباً : ……………………………….

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با پشت بام مشاعی است ) . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )   

حدود انباری ها و پارکینگ ها : با توجه به صورتمجلس تفکیکی مبنا برای آن حدودی قید نشده است .

تذکاریه : ۱- تقسیم کنندگان ضمن العقد هر گونه تفاوت ارزش ها و مرغوبیت های احتمالی در مورد تقسیم را نسبت به سهم اختصاصی خویش بیکدیگر در مقابل اخذ ۷۵ گرم نبات مصالحه قطعیه صحیحه شرعیه و قانونیه نمودند . ۲- هر یک از تقسیم کنندگان بدیگری از تقسیم کنندگان مزبور وکالت و اجازه و اختیار داده و می دهد که چنانچه در تنظیم صورتمجلس تفکیکی مبنا یا گواهی مالیاتی مبنا و یا در تنظیم این تقسیم نامه احتمالاً اشتباه و سهو قلم روی داده شده باشد نسبت به رفع آن ولو با تنظیم و امضاء اسناد رسمی بدون آنکه در ماهیت این تقسیم خللی وارد سازد اقدام نماید . ۳- اصول اسناد مالکیت فوق الذکر جهت صدور اسناد مالکیت موارد تقسیم به ثبت مربوطه ارسال می گردد و هیچ یک از انباری ها و پارکینگ های منضم به هر دستگاه آپارتمان به تنهائی قابل انتقال نمی باشد. ۴- برق شماره پرونده ………………….

مختص آپارتمان قطعه اول تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………….. مختص آپارتمان قطعه دوم تفکیکی و برق شماره پرونده ………………………………………… مختص آپارتمان قطعه سوم تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………………………مختص آپارتمان قطعه سوم تفکیکی و برق شماره پرونده ……………………………………….. مختص آپارتمان قطعه چهارم تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………………….. مختص آپارتمان قطعه پنجم تفکیکی و برق شماره پرونده ……………………………………….. مختص آپارتمان قطعه ششم تفکیکی و آب شماره ……………………………… و برق شماره پرونده ……………………………… و گاز شهری شماره شناسائی ………………………. کماکان مشترک در کل ملک و ساختمان موصوفه خواهد بود . ۵- تمامی آپارتمان ها و انباری ها و پارکینگ های سهام اختصاصی مفروز و انتزاعی از ملک پلاک مذکوره در بالا و براساس صورتمجلس تفکیکی مبنا می باشد که هر یک از تقسیم کنندگان حق مراجعه به ثبت مربوطه و درخواست و اخذ اسناد مالکیت سهم اختصاصی خود بنام خویش دارند. ۶- تقسیم کنندگان هرگونه ادعا و اعتراض احتمای و بعدی ولو به عنوان تضرر و غیره را در رابطه با این تقسیم نامه از خود سلب نمودند و احتیاطاً کافه خیارات خصوصاً خیار غبن هر چند فاحش از تقسیم کنندگان اسقاط گردید و منافع مورد تقسیم قبلاً به کسی واگذار نشده و هر یک از تقسیم کنندگان اقرار بتصرف و قبض سهام اختصاصی خویش نمود . ۸- تقسیم کنندگان ضمن العقد لازم حاضر و ضمن العقد خارج لازم که با قرار عقد خارج لازم مزبور بطور شفاهی فی مابین آنان منعقد گردیده منفرداً و بعضاً متنفعاً متعهد و ملتزم به اجرای تمامی مفاد این تقسیم نامه بدون استثناء گردیده و می باشند .

تاریخ : ……………. ماه یکهزار و سیصد و……………… شمسی. محل امضاء ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


اشتراک گذاری این مطلب

دیدگاه‌تان را بنویسید: