اسناد و مدارک لازم برای فروش ملک چیست؟+ فیلم آموزشی

مدارک لازم برای فروش ملک چیست؟

مقدمه :

خرید و فروش ملک همیشه کار سخت و پیچیده ای بوده و هست و بنابراین بیشتر افراد برای فروش ملک به آژانس های مسکن و بنگاه های معاملات ملکی مراجعه می کنند تا با بهره گرفتن از تجربه یک مشاور حرفه ای تشریفات فروش ملک را از صفر تا صد و با خیال راحت انام بدهند. از جمله بخش های مهم فروش ملک آشنایی با اسناد و مدارک لازم برای فروش ملک است که مالک و فروشنده باید پیش از انجام معامله نسبت به تهیه و آماده کردن و ارائه آن ها به مشاور املاک و مشتری اقدام نماید.

آشنایی با مراحل و مدارک لازم برای فروش ملک

مهمترین عناوینی که در این مقاله مورد بررسی قرار می گیرند عبارتند از:

  • سند و مدارک ملک به چه معناست؟
  • بنچاق ملک چیست؟
  • نکات مهم فروش ملک چیست؟
  • دستیار حقوقی امور ملکی کیست؟
  • اهمیت مشاوره حقوقی پیش از معاملات ملکی چیست؟
  • شرایط لازم یک مشاور حرفه ای امور ملکی را بدانیم؟
  • سند تک بر گی و سند منگوله دار و روش تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگ چگونه است؟

سند و مدارک ملک به چه معناست؟

سند به معنی هر نوع نوشته ای است که در مقام طرح و یا دفاع از دعوا به کار می رود. اما منظور ما در اینجا سند مالکیت ملک است یعنی نوشته ای که در آن تمام مشخصات و ویژگی های یک ملک در آن توسط مامور ونماینده اداره ثبت درج شده است. اسناد ملکی به طور کلی به دو دسته اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم می شوند. سند و مدارک ملک نیز ممکن است رسمی باشد و یا عادی. برای مثال اگر ملکی سابقه ثبت در دفتر ثبت املاک را نداشته باشد و فاقد سند و مدارک مالکیت باشد مالک آن کسی است که آن را تصرف کرده و روی زمین کار و فعالیت دارد یا در آن سکونت کرده است. معمو لاً اینگونه املاک دارای یک نوشته تحت عنوان قولنامه یا مبایعه نامه هستند که نشان دهنده مالکیت . تعلق آن به یک فرد معینی دارد.

پس اگر قصد فروش یک ملکی را دارید باید یا دارای سند مالکیت رسمی باشید یا سند عادی. فرقی نمی کند که ملک شما چه نوع کاربری داشته باشد. ممکن است شما قصد فروش زمین، آپارتمان، خانه، باغ، ویلا، زمین کشاورزی یا هرنوع ملک کلنگی را داشته باشید در این حالت برای فروش باید مالکیت شما برای مشاور املاک و خریدار آن ملک محرز و ثابت شود و الا چگونه می توانند به اظهارات شما اعتماد کنند؟ پس داشتن اسناد و مدارک لازم برای فروش ملک هنگام فروش موضوع خیلی مهمی است و الا امکان فروش ملک با سختی و دشواری همراه خواهد بود. به ویژه اگر ملک شما در شهر و محیط شهری واقع شده باشد که لزوما باید دارای سند مالکیت رسمی باشد چون در شهرها معمولا املاک فاقد سند رسمی کمتر مورد توجه و معامله قرار می کیرند و از قیمت پایین تری برخوردار هستند.

حتما بخوانید : چرا سند قطعی، قطعی نیست؟!! 

بنچاق ملک چیست؟

به سند تک برگ غیر منقول در معاملات ملکی بنچاق گفته می شود. وقتی قرار است فروش یک ملک چهره رسمی پیدا بکند خریدار و فروشنده ملک طبق زمانی که در مبایعه نامه یا قولنامه پیش بینی شده است در دفترخانه اسناد رسمی حاضر می شوند و دفترخانه مبادرت به ثبت و ضبط انجام این معامله طبق تشریفات ثبت می نماید. علا.وه بر سند تک برگی ملک و پیش از صدور آن از اداره ثبت مربوطه یک سند رسمی تحت عنوان سند تک برگی غیر منقول توسط دفترخانه یاد شده تنظیم و امضا می شود که به آن بنچاق نیز گفته می شود.

در عرف معمولاً علاوه بر سند تک برگی غیر منقول به تمام اسناد و مدارک قبلی ملک و از جمله پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و قولنامه های قبلی آن بنچاق گفته می شود که در زمان انجام معامله در دفتر مشاورین املاک باید به همراه سند مالکیت ملک جهت روئیت مشاور املاک و خریدار یا وکیل او ارائه شود.

حتما بخوانید : اموال منقول و غیر منقول چیست و چه آثار حقوقی دارند

مدارک لازم برای فروش ملک

نکات، اسناد و مدارک لازم برای فروش ملک ( آپارتمان ، زمین )

علاوه بر اهمیت اسناد و مدارک فروش ملک نکات مهمی در رابطه با فروش ملک وجود دارد که هر مالکی قبل از انجام معامله باید به آنها توجه ویژه ای داشته باشد. اولین نکته این است که درست است که فروش ملک به بالاترین قیمت موضوع جذابی به نظر می رسد اما در کنار آن انجام معامله باا یک خریدار خوب و مورد اعتماد نیز به همان میزان دارای اهمیت است چون معامله با یک خریدار نا آشنا و غیر معتمد اکثرا دارای ریسک حقوقی و مخاطرات مالی است. از جمله عدم پرداخت ثمن معامله در موعد مقرر و یا پاس نشدن چک ها و عدم حضور در دفترخانه و بسیاری از مشکلات  و مسائل دیگر که باعث دردسرهای حقوقی و کیفری خواهد شد.

نکته دیگر در اسناد و مدارک لازم برای فروش ملک ( آپارتمان ، زمین ) پیش بینی شرط فسخ در قولنامه و قرارداد فروش ملک است که امری حیاتی برای یک فروشنده است که متاسفانه در بیشتر مواقع مورد کم توجهی قرار می گیرد و بیشترین آسیب و ضربه را فروشندگان املاک از همین قسمت می خورند و وقتی به اهمیت آن پی می برند که کار از کار گذشته و اکنون با چالش حقوقی و اختلاف ملکی با خریدار مواجه شده اند. اگر برای  فروش ملک نگرانی دارید و می خواهید در زمان مذاکره و پیش از امضای قولنامه و قرارداد یک وکیل متخصص امور ملکی و دستیار حقوقی در کنار شما باشد تا اسناد و مدارک و مفاد قرارداد را با چشمی تیزبین مورد بررسی قرار بدهد حتما از سرویس دستیار حقوقی امور ملکی وب سایت وکیل رسمی استفاده کنید تا خیال شما از بابت سلامت حقوقی و قراردادی انجام معامله و فروش ملک راحت باشد.

نکته بعدی حضور در محضر یا دفترخانه اسناد رسمی برای تنطیم سند رسمی ملک فروخته شده است که حتما باید دقت کنید که در همان روزی که در قولنامه و مبایعه نامه فروش ملک قید شده در دفترخانه حاضر شوید. اگر خریدار از شما بخواهد که یکی دو روز به او فرصت بدهید تا پول و باقیمانده وجه معامله را آماده بکند و شما دو روز دیرتر به دفترخانه مراجعه کنید، هیچ وقت به آن توجه نکنید مگر اینکه قبل از روز محضر به صورت کتبی موعد تنظیم سند را پشت قولنامه صورت جلسه کنید و الا حتی فردای روز محضر هم به دفترخانه اگر مراجعه کنید بی فایده است و برای شما گواهی عدم حضور صادر نمی شود.

دستیار حقوقی امور ملکی کیست؟

شاید شما هم از آندسته از مالکینی یاشید که صرف نظر از میزان تحصیلات و یا حرفه و تخصصی که دارید اما تجربه و دانشی در زمینه چگونگی فروش ملک ندارید و تمایل دارید که یک شخص آگاه و کارکشته همراه شما در جلسات مذاکرات قراردادی و تنظیم قرارداد کنرتان باشد اما نمیدانید که چنین فردی را از کچا می توانید پیدا کنید.

اگر شما پزشک یا دکتر یا مهندس یا تجار و بازرگان یا کارآفرین یا کارمدن یا مدیر یا هر هر مالکی با هر شغل و تخصصی هستید و می خواهید ملکی را بفروشید و یا بخرید و در این زمینه بی تجربه هستید و از انجام معامله نگران هستید ما به شما استفاده از سرویس دستیار حقوقی معاملات و امور ملکی را پیشنهاد می کنیم که اولین و تنها مرجع ارائه کننده آن در ایران وب سایت وکیل رسمی است که با ثبت درخواست به صورت آنلاین در این وب سایت می توانید از خدمات حرفه ای وکلای متخصص آن که در حوزه معاملات و دعاوی ملکی فعالیت می کنند بهرمند شوید. این وب سایت دارای بسیاری از خدمات حقوقی و قانونی به طور تخصصی در حوزه املاک و ساختمان و قراردادها است که خیال شما را از هر بابت در زمان خرید و فروش ملک آسوده می کند.

دستیار حقوقی از زمان مذاکره تا ختم معامله همراه و کنار شماست و امنیت معاملات ملکی شما را بالا برده و شما همیشه با کمترین ریسک اقدام به خرید و فروش ملک و آپارتمان می کنید.

اهمیت مشاوره حقوقی پیش از معاملات ملکی چیست؟

امیت مشاوره حقوقی ملکی پیش از معاملات ملکی بر هیچ کسی پوشیده نیست. مراجعه نزد یک وکیل حرفه ای و متخصص امور ملکی و قراردادها پیش از انجام معاملات ملکی به خصوص فروش ملک امری لازم و ضروری است و شما نمی توانید امروز خود را بی نیاز از این مهم بدانید ئ الا باید منتظر عواقب جبران ناپذیر این ریسک باشید. هزینه ای که بابت مشاوره حقوقی به وکیل متخصص ملکی می پردازید یک سرمایه گذاری و حق بیمه ای است که ضامن امنیت معامله ملکی شما است.

گرفتن مشاوره حقوقی آنلاین یا حضوری پس از انجام معامله و پس از امضای قرارداد یک کار غیر حرفه ای محسوب می شود و نوشدار پس از مرگ سهراب است. وقتی کار از کار گذشته باشد و دیگر امکان اصلاح قرارداد نباشد و طرف مقابل حاضر به فسخ و اقاله قولنامه نباشد دیگر مشاوره گرفتن توفیری ندارد. مگر اینکه بخواهید طرح دعوا کنید و وکیل بگیرید که بحث آن با موضوع مشاوره پیش از معامله فرق می کند.

شرایط لازم یک مشاور حرفه ای امور ملکی را بدانیم؟

شرایط لازم برای یک مشاور حرفه ای امور ملکی بی شمار است و درباره آن بحث های زیادی شده است. اما واقعیت ها گفته نشده و بیشتر وب سایت ها و منابع مکتوب در این زمینه حرف های آرمانی زده اند. اما ما در اینجا به چند نکته جدی و کاربردی اشاره می کینم که شما بعنوان فروشنده ملک باید به آنها توجه کنید و آن را نادیده نگیرید.

شرط اول این است که مشاور املاک مورد نظر شما باید دارای دفتر ثابت و مشخصی در محل وقوع ملک شما باشد و به منطقه و قیمت ملک آگاهی و اشراف کامل داشته باشد.

شرط دوم این است که این مشاور اطلاعات حقوقی کافی جهت تنظیم قرارداد و انعقاد آن باشد تا بتواند چیزهای مورد انتظار خریدار و فروشنده را با جملات و ادبیات مناسب در متن قولنامه وارد کند و ابهامی در قرارداد نباشد.

حتما بخوانید : چگونه به یک مشاور املاک فوق ستاره تبدیل بشویم؟

شرط سوم این است که مشاور املاک حتی المقدور در انجام معامله ذینفع نباشد. چون ممکن است از مسیر عدالت و انصاف خارج شود.

شرط چهارم این است که مشاور املاک عضو رسمی اتحادیه املاک یکی از شهرها باشد. این شرط از نظر من خیلی مهمتر از سایر شروط دیگر است. چون وقتی مشاور املاک عضو اتحادیه مشاوران املاک باشد در برابر اتحادیه نسبت به تخلفاتش باید پاشخگو باشد و اتحادیه این قدرت را دارد تا نسبت به تخلفات صنفی او پروانه شغلی مشاور املاک را باطل نماید و این اهرم فشار باعث می شود تا بیشتر مشاورین املاک در انجام معاملات تمام جوانب قانونی و صنفی را رعایت کنند تا با چالش مواجه نشوند برای احراز عضویت رسمی مشاور املاک می توانید نام و نام خانوادگی او را از طریق وب سایت اتحادیه املاک کشوری یا اتحادیه املاک آن شهر جستجو کنید و اینکه برچسب مشاور املاک مورد اعتماد شما را روی شیشه مغازه یا دفتر املاک یا روی دیوار داخل آنجا ملاحظه کنید.

سند تک بر گی و سند منگوله دار و روش تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگ چگونه است؟

در مورد سند تک برگ قبلا مقاله ای نوشتم و در آن به تمام جزئیات اشاره کردم اما در اینجا همین مقدار کافی است که بدانید هم اکنون می توانید به یکی از دفاتر اسناد رسمی محل وقوع ملک مراجعه کنید و تقاضای تبدیل سند منگوله دار و دفترچه ای را به سند تک برگ ششدانگ با هولوگرام امنیتیبدهید که حدود یکماه بعد سند جدید به آدرس شما پست می شود. همچنین اگر سند ملک شما منکوله دار باشد و اقدام به فروش ملک کنید باید به این موضوع توجه کنید که دفترخانه در روز تنظیم سند با مشکل مواجه می شود و شما نمی توانید ملک فروخته شده را رسماً به نام خریدار انتقال بدهید و ممکن است گواهی عدم حضور برای شما صادر شود چون تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگ زمان بر است پس یا زمان بیشتری برای تنظیم سند درج کنید در قولنامه یا ابتدا آن را تک برگ کنید و بعد قولنامه بنویسید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

دیدگاهتان را بنویسید