افراز ملک مشاع

دعاوی افراز ملک مشاع

ملک مشاع یعنی اینکه چند نفر در یک ملک شریک باشند. همه شرکا در جزء جزء ملک مشاع شریک هستند بدون اینکه ملک بین آنها تقسیم شده باشد و سهم اختصاصی در قسمتی از ملک داشته باشند. بنابراین وقتی ملک مشاع باشد هیچ یک از شرکا حق ندارد بدون اذن و اجازه قبلی سایر شرکا از ملک استفاده اختصاصی نماید در غیر این صورت باید از عهده پرداخت اجرت المثل ایام تصرف در ملک مشاع برآید. نمونه بارز ملک مشاع شراکت وراث شخص متوفی در املاک به جا مانده از او می باشد که هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون رضایت سایر ورثه از اموال و املاک مورث یا شخص متوفی استفاده بکند.

مشاوره در باره دعاوی افراز ملک مشاع

گاهی اوقات در مشاوره هایی که در دفترم انجام می دهم، مراجعین که از سایر ورثه شکایت دارند مدعی هستند که برای مثال مادرشان یا بردارش یا خواهرش سال هاست در آپارتمان پدری سکونت دارد و علی رغم فوت شدن پدرشان اما نه تنها اموال او تقسیم نشده بلکه برخی از ورثه در ملک سکونت داشته یا اگر تجاری باشد منحصرا از آن استفاده می کنند و هیچ وجهی به سایر وراث پرداخت نمی کنند که جای بسی تامل دارد.

روش های دعوی افراز ملک مشاع

افراز به معنای جدا کردن و تقسیم ملک مشاع است. لذا شرکا اگر مشکلی در استفاده از ملک مشاعی داشته باشند می توانند ضمن مراجعه به دفتر وکالت و مشورت با وکیل متخصص دعاوی ملکی و از طریق طرح دعوا به دو طریق مشکل خود را حل و فصل نمایند. یکی از طریق مراجعه به اداره ثبت و درخواست افراز ملک مشاع. اگر ملک قابل تقسیم نباشد با نامه عدم افراز که از سوی اداره ثبت صادر شده باید به دادگاه مراجعه کنید برای دستور فروش ملک. اما اگر قابل تقسیم باشد که در این صورت تشریفات مربوط به افراز و جدا کردن ملک مشاع از طریق ثبت انجام خواهد شد.

روش دوم برای اقامه دعوا در دادگاه علیه شریک یا ورثه است تا دادگاه نسبت به افراز آن تصمیم قضایی اتخاذ نماید. اما شاید بپرسید در چه مواقعی باید به دادگاه مراجعه کنیم و در چه مواقعی به اداره ثبت؟ آیا اساساً مراجعه به یکی از این دو مرجع اختیاری است یا اجباری؟ قانون ملک مشاعی در این خصوص آیا تعیین تکلیف کرده است یا خیر؟

جواب این است که مراجعه به دادگاه و یا اداره ثبت است و نسبت به هر یک از آنها مقرراتی وجود دارد که طبق آن روشن می شود که به کدام یک از این دو مرجع یعنی دادگاه یا اداره ثبت باید مراجعه نمود.

چه مواقعی به دادگاه مراجعه کنیم؟

۱- مواقعی که بین شرکا یا ورثه یک شخص غایب یا محجوری مثل مجنون یا کودک نابالغ وجود داشته باشد.
۲- وقتی که ملک مجهول المالک باشد یعنی عملیات مربوط به ثبت ملک انجام نشده باشد هرچند مالکین معینی داشته باشد.
۳- حالتی که درخواست ثبت ملک شده است اما تشریفات و عملیات ثبت آن به پایان نرسیده باشد.

پس در صورتی که ورثه یا شرکای ملک مشاع یا خود ملک مشاعی حائز یکی از شرایط سه گانه فوق باشد برای باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه شود و اداره ثبت صلاحیتی برای افراز ملک مشاع در این وضعیت ندارد.

چه مواقعی باید به اداره ثبت مراجعه کنیم؟

۱- موقعی که عملیات ثبت ملک صادر شده باشد حتی اگر سند رسمی مالکیت آن صادر نشده باشد.
۲- وقتی که ملک دارای سند مالکیت رسمی است.

بنابراین هنگامی که ملک قولنامه ای است و فاقد سند مالکیت رسمی باشد برای افراز ملک مشاع باید به دادگاه مراجعه کنید چون اداره ثبت فقط افراز ملک های مشاعی را انجام میدهد که داری سند رسمی مالکیت باشد یا عملیات درخواست ثبت ملک تمام شده باشد اگرچه هنوز سند رسمی تک برگ آن آماده و صادر نشده است.
نتیجه درخواست افراز املاک مشاعی از طریق اداره ثبت از دو حالت خارج نیست. ممکن است درخواست افراز پذیرفته شود یا رد بشود. اگر درخواست رد شد ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع قابل اعتراض است.

اگر سوالی دارید همین جا کلیک کنید تا به بخش پرسش و پاسخ هدایت شوید و سوال خود را مطرح کنید.

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 

برای گرفتن وقت مشاوره حضوری کلیک کنید

برای رزرو مشاوره حضوری با شماره ۰۹۱۲۵۰۲۲۶۶۷ تماس بگیرید ( برای تماس کلیک کنید)

برای گرفتن وقت تنظیم قرارداد به صورت آنلاین کلیک کنید

​درخواست وکیل