۱۰ نکته پیش فروش ساختمان که باید بداند چیست؟+فیلم

نکات پیش فروش ساختمان

۱۰ نکته پیش فروش ساختمان

نکات-پیش-فروش

مقدمه:

قانون پیش فروش ساختمان در سال ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و اجرای آن موکول به آیین نامه ای شد که ظرف مدت سه ماه می بایست به تصویب دولت برسد که هرگز اتفاق نیفتاد و النهایه در تاریخ ۲۰/۰۳/۱۳۹۳ تصویب شد.اما با این همه به دلیل عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان که از الزامات انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان است و شهرداری ها همکاری لازم را انجام ندادند لذا کماکان اجرای این قانون در بسیاری شهرها به خصوص شهرهای بزرگ حتی تهران به تعویق افتاد.

نکات پیش فروش ساختمان

در یکی از پرونده های حقوقی که وکیل سازندگان بودم یکی از پیش خریداران بعد از سه سال که از تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان می گذشت مطابق قانون پیش فروش ساختمان علیه موکلینم شکایت کرد که پس از صدور قرار جلب به دادرسی (کیفرخواست)در جلسه دادگاه قاضی محکمه علت عدم تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان را پرسید که من در دفاع علت آن را عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان و عدم همکاری دفترخانه در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مطرح کردم که پس از استعلام و احراز واقعیت ضمن محکومیت سازندگان ،مجازات آنها را به حال تعلیق درآورد چون هیچ گونه سوء نیتی نداشتند و کلاهی سر پیش خریدار نرفته بود.

حتما بخوانید: روش های جلوگیری از فسخ اجاره نامه + فیلم آموزشی

اما با این حال چون برخی از مقررات قانون پیش فروش ساختمان جنبه آمره و الزام آور دارد لذا طرفین قرارداد یعنی پیش فروشنده و پیش خریدار و سایر اشخاص دخیل در آن باید آشنایی نسبی با نکات مهم و طلایی قانون پیش فروش ساختمان داشته باشند. والا ممکن است با مجازات های قانونی از جمله حبس،جزای نقدی،ابطال پروانه مواجه شوند.

در ادامه به ۱۰ نکته ای که فردی درباره پیش فروش ساختمان باید بداند اشاره می کنیم که لازم است قبل از تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان و قیل از امضای آن این نکات را بخوانید و بدانید؛

۱۰ نکته پیش فروش ساختمان

نکته ۱-هر قراردادی با هر عنوانی حتی اگر پس از اتمام عملیات ساختمانی و تا پیش از اخذ پایان کار ساختمان بین هر شخصی اعم از حقیقی و یا حقوقی بسته شود،مشمول قانون پیش فروش ساختمان است.پس نباید فکر کنیم با تغییر عنوان قرارداد مثلا پیمانکاری،یا مشارکت یا سرمایه گذاری یا مدیریت پیمان یا مبایعه نامه می توانیم قانون گذار را دور بزنیم.

حتما بخوانید: شیوه صحیح تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

نکته ۲-چه کسانی حق پیش فروش ساختمان را دارند؟

الف-مالک رسمی که دارای سند مالکیت دفترچه ای یا سند ششندانگ تک برگ باشد.

ب-سازنده و سرمایه گذار

ج-مستاجرین اراضی ملکی،دولتی و اوقافی که اجازه احداث بنا را روی عرصه دارند.

نکته ۳-مشاورین املاک از تنظیم قرارداد پیش فروش منع شده اند.ضمانت اجرای عدم رعایت این شرط اعمال مجازات های مندرج در ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان خواهد بود که عبارتند از :

– باراول : تا یکسال حبس

– باردوم : تا دو سال تعلیق پروانه کسب

– بارسوم : ابطال پروانه کسب

مشاورین املاک و آژانس های مسکن صرفا باید مذاکرات مقدماتی را انجام بدهند و سپس طرفین را جهت انعقاد قرارداد رسمی پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند.

نکته ۴- هر ملکی با هر کاربری اعم از مسکونی،تجاری، اداری و غیره مشمول قانون پیش فروش ساختمان است به شرطی که اولا: دارای پروانه ساختمان باشد.ثانیا : دارای شناسنامه فنی باشد و ثالثا :دارای سند مالکیت رسمی باشد.

حتما بخوانید: نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

نکته ۵- چه مواردی باید در قرارداد پیش فروش ساختمان درج شود؟

– مشخصات کامل طرفین

– مشخصات کامل ملک و پلاک ثبتی

– اوصاف دقیق و جزییات واحد ساختمانی مورد معامله

– مشخصات فنی و معماری کل ساختمانی که واحد در آن احداث می شود.مثلا تعداد طبقات ،متراژ عرصه،تعداد واحدهای آپارتمانی،سیستم گرمایشی و سرمایشی و غیره

– مبلغ و بهای معامله و تعداد اقساط و مبلغ اقساط

– شماره قبوض اقساط

– زمان تحویل ساختمان و زمان تنظیم سند رسمی قطعی

– تکلیف خسارت

– تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی

نکته ۶- آیا اسناد مدارک لازم برای انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان می دانید چیست؟

هیچ دفتر خانه ای بدو ن این اسناد و مدارک حق انعقاد و تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان را ندارد:

– سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره

– پروانه یا جواز ساخت کل ساختمان

– شناسنامه فنی برای هر واحد ساختمانی

– بیمه نامه مسؤلیت های مندرج در ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان

– پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

حتما بخوانید: آشنایی با انواع سندهای ملکی

نکته ۷- انواع جرایم ناشی از تاخیر در اجرای تعهدات پیش فروشنده عبارتست از:

– تاخیر در تکمیل قسمت های اختصاصی موجب پرداخت اجرت المثل برای بخش تکمیل نشده می شود.یعنی منافع فوت شده و از دست رفته.

– تاخیر در قسمت های مشاعی ساختمان موجب الزام پیش فروشنده به پرداخت نیم درصد بهای روز قسمت های تکمیل و انجام نشده به نسبت قدرالسهم متعلق به پیش خریدار می شود.

– تاخیر در انجام تعهدات در قسمت خدمات عمومی،مثل:فضای سبز،مسجد،مدرسه و غیره در شهرک ها باعث می شود که پیش فروشنده روزانه یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده در بخش های خدمات عمومی را به میزان قدرالسهم پیش خریدار به او بپردازد.

– تاخیر در سند رسمی انتقال باعث می شود که پیش فروشنده به میزان یک در هزار مبلغ کل قرارداد را خسارت به پیش خریدار بپردازد.

حتما بخوانید: دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

نکته ۸- آیا میدانید که واحد پیش خریداری شده در یکی از مراحل و زمان ها زیر طبق توافق قبلی ممکن است رسما از محل عرصه ملک به نام پیش خریدار منتقل شود؟

الف) همزمان با امضای قرارداد پیش فروش ساختمان

ب) در حین احداث بنا

ج) پس از تکمیل بنا

د) پس از اتمام ساختمان و پس از اخذ پایان کار

مالکیت پیش خریدار به صورتی تدریجی ایجاد می شود و به صرف انعقاد قرارداد یک دفعه مالک تمام واحد ساختمانی نمی شود اما انتقال مالکیت آن به صورت رسمی مشروط به اتمام عملیات ساخت و تایید مهندس ناظر و پرداخت تمام و به موقع اقساط مندرج در قرارداد است.

نکته ۹- پیش خریدار می تواند با کسب رضایت پیش فروشنده تمام حقوق خود را به شخص دیگری واگذار کند. پس از آن منتقل الیه قایم مقام پیش خریدار بوده و باید به تمام تعهدات باقی مانده عمل کند.اگر پیش خریدار بدون اجازه حقوق خود در قرارداد پیش فروش را به غیر انتقال دهد ،انتقال گیرنده رسمیتی در مقابل پیش فروشنده ندارد و باز هم پیش خریدار مسؤل پرداخت اقساط و انجام تعهدات است.

نکته ۱۰-به جهت حمایت قانونگذار از قرارداد پیش فروش ساختمان و جلوگیری از هر گونه کلاهبرداری ملکی یا سوء استفاده از موقعیت ساختمان در ماده ۱۵ قانون پیش فروش ساختمان شرط شده است که عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و اقساط پرداختی و آنچه تعهد شده در آینده و پیش از انتقال رسمی واحد به پیش خریدار از سوی پیش فروشنده یا طلبکار او قابل توقیف و تامین نیست.

نکته ۱۱- آیا ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان را می دانید چیست؟

اگر پیش خریدار در طی مراحل زمان بندی شده بعضی از اقساط را نپردازد، پیش فروشنده می تواند به دفترخانه ای که قرارداد پیش فروش را تنظیم کرده مراجعه کند و درخواست صدور اخطاریه به پیش خریدار را بکند.

دفترخانه ظرف یک هفته باید اخطاریه را به نشانی پیش خریدار در قرارداد،ارسال کند و پیش خریدار یک ماه مهلت دارد که اقساط معوقه را بپردازد، در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 

 

 

 

اشتراک گذاری این مطلب

دیدگاهتان را بنویسید