سه راز قرارداد مشارکت در ساخت ویژه سازندگان

نکات قرارداد مشارکت در ساخت برای سازندگان

نکات قرارداد مشارکت در ساخت
نکات قرارداد مشارکت در ساخت

رازها و نکات قرارداد مشارکت در ساخت

اگر به عنوان یک سازنده ساختمان تجربه نوشتن و امضای قرارداد مشارکت در ساخت را داشته باشید، یقین دارم که بارها پس از امضای قرارداد یا مشکلات و البته اختلافاتی با مالکین مواجه شده اید و با خود گفته اید که ای کاش این مطلب یا موضوع را در قرارداد می نوشتم یا شرط می کردیم.

در یک قرارداد مشارکت در ساخت بخش های متنوعی وجود دارد که لازم است هر سازنده ای در هنگام نوشتن متن قرارداد به آن توجه ویژه ای داشته باشد تا مبادا از سر بی توجهی یا ناآگاهی و بی تجربگی دچار یک چالش حقوقی بشوید که از همان ابتدای قرارداد، سرنوشت نافرجام آن روشن و پدیدار باشد. چرا که این یک شکست قطعی است و می تواند ورشکستگی شما را از زمان امضای قرارداد تضمین کند!

  حتما بخوانید : قرارداد مشارکت در ساخت را چگونه تنظیم کنیم ؟

راز اول : نکات قرارداد مشارکت در ساخت

         تاریخ و مدت قرارداد

شاید این راز در ظاهر ساده باشد اما در باطن خود مخاطراتی را دارد که تجربه وکالت در ده ها پرونده حقوقی ناشی از دعاوی مشارکت در ساخت این ادعا را ثابت کرده است.

تاریخ قرارداد همان زمانی است که متن نهایی قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شده و به امضای مالک و سازنده ملک می رسد که محل مناسب درج آن، در قسمت بالا و سمت چپ در همه صفحات قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.

مدت قرارداد هم عبارتست از تاریخ شروع و پایان قرارداد مشارکت در ساخت که در طی این مدت، سازنده بایستی به تمام تعهدات قراردادی خود عمل کرده باشد.

  حتما بخوانید : خطرات مشارکت در ساخت

رازی که در تاریخ و مدت قرارداد نهفته است به این موضوع بر می گردد که اگر در قرارداد مشارکت در ساخت اشاره بشود که سازنده باید ظرف مدت شش ماه از زمان امضای این قرارداد نسبت به اخذ جواز ساخت و دستور نقشه اقدام کند ولی در قرارداد تاریخ شروع و پایانی برای قرارداد پیش بینی نشده باشد، ملاک شروع تاریخ قرارداد خواهد بود و این می تواند به زیان سازنده باشد زیرا معمولاً برای اخذ جواز ساخت و دستور نقشه مهلتی جدای از مدت اصلی قرارداد در نظر گرفته می شود و این می تواند این خطر را داشته باشد که سازنده نتواند در مدت تعیین شده ساختمان را تکمیل و به مالک تحویل دهد و در نتیجه باید ضرر و زیان یا وجه التزام قراردادی به مالک بپردازد.

راز دوم: نکات قرارداد مشارکت در ساخت

        وجه التزام قراردادی

بسیار اتفاق می افتد که به دلایل خارج از اراده سازنده، امکان تکمیل ساختمان و پروژه مهیا نشود و این موضوع شاید برای مالک مهم نباشد و جزء حوادث طبیعی و فورس ماژور هم نباشد. مانند فوت نزدیکان سازنده یا بیماری همسر و یا بعضی گرفتاری های خصوصی، در نتیجه باعث می شود که سازنده نتواند در مدت تعیین شده در قرارداد به تعهدش عمل کند و پس از شکایت مالک در دادگاه حقوقی ناگزیر از پرداخت وجه التزام (خسارت قراردادی) به صورت روزانه باشد که این اتفاق می تواند مشکلات مالی سنگینی را برای سازنده ایجاد کند.

حتما بخوانید : چگونه از شرط پرداخت وجه التزام به عنوان یک ابزار حقوقی قدرتمند در قراردادهای ملکی استفاده کنیم؟

چیزی که در این شرط یعنی شرط وجه التزام نهفته است این می باشد که خیلی از سازندگان راهکاری برای جلوگیری از ورود زیان سنگین به خودشان ندارند، در نتیجه در انجام تعهدشان تاخیر نمی کنند.

اما حقیقت این است که راهکارهای مناسبی برای رویارویی با این شرط وجود دارد که یک نمونه از آن را به شما معرفی می کنیم و آن این است که در قسمت وجه التزام می توانید شرط کنید که « این خسارت ها تا زمانی ادامه دارد که مجموع آنها به یک چهارم (یا هر عددی که مدنظر شما و مورد پذیرش مالک باشد) ارزش کل پروژه یا سهم سازنده در پروژه برسد ( و یا می توانید یک مبلغی را معین کنید).

با درج این شرط دیگر امکان مطالبه خسارت مازاد بر میزان تعیین شده از سوی مالک بابت تاخیر در انجام تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت وجود ندارد.

حتما بخوانید : پرداخت نکردن خسارت در هنگام فسخ قرارداد

راز سوم : نکات قرارداد مشارکت در ساخت

        انتقال سهم سازنده

در اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت، مالکین تلاش می کنند که سهم سازنده از کل پروژه تا زمان اتمام عملیات ساخت و تحویل واحدهای آپارتمانی به تعویق بیفتد و آن را مشروط به تکمیل بدون نقص پروژه و تایید ناظر یا خود می نمایند.

البته نباید از ذکر این موضوع هم غافل شد که اکثریت قابل توجهی از مالکین هم، همزمان با امضای قرارداد و قبل از سرمایه گذاری سازنده، سهم مشخصی از کل ملک را رسماً به نام سازنده خوش شانس انتقال می دهند.

با این وجود اگر در یک قرارداد مشارکت در ساخت، مالک از انتقال سهم به سازنده به صورت رسمی و یا عادی امتناع می کند و شما به عنوان سازنده نگران سرمایه خود و مخاطرات ناشی از اختلافات قراردادی و یا فوت مالک هستید می توانید تصمیمات مناسبی را از مالک در طی قرارداد مشارکت در ساخت به صورت شرط و به نفع خود مطالبه کنید.

برای این منظور و به عنوان راز سوم مناسب ترین گزینه این است که شرط شود مالک متعهد باشد که در یک برنامه زمان بندی در قرار داد مشارکت در ساخت نسبت به انتقال رسمی میزان مشخصی از کل ملک را در دفترخانه به نام سازنده انتقال دهد و بابت آن چک هایی را به عنوان وجه التزام جدای از تعهد به انتقال از او دریافت کنید و نزد خود و یا مشاور املاک نگهداری کنید و پس از هر بار انتقال چک تضمین آن مرحله را به مالک عودت بدهید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

دیدگاه‌تان را بنویسید: