عواقب و مشکلات احتمالی تحویل ملک به خریدار قبل از تنظیم سند رسمی چیست؟

مشکلات تحویل ملک قبل از تنظیم سند

مشکلات تحویل ملک
مشکلات تحویل ملک

مقدمه

در ابتدای تنظیم معامله معمولاً همه چیز خوب پیش می رود و تمام هم و غم طرفین بر سر ثمن معامله است. اما طرفین کمتر توجهی به مفاد تعهدات خود در مقابل یکدیگر دارند و می شود گفت اصلاً تا زمانی که مشکل و اختلافی بین آنها واقع نشود به قرارداد فی ما بین توجه نمی کنند.

مبایعه نامه در مشکلات تحویل ملک

یکی از مواردی که در قراردادها شاید کمتر توجه می شود مسئله تحویل ملک و اپارتمان موضوع مبایعه نامه می باشد. یعنی خریدار زیر معامله ای را امضا می کند و در آن متعهد به پرداخت ثمن معامله ملکی می شود که در ان به نحوه تحویل موضوع قرارداد اشاره ای نشده و پس از تنظیم قرارداد و پرداخت بخشی از ثمن معامله وقتی خریدار به فروشنده مراجعه می کند تا ملک را تحویل بگیرد فروشنده امتناع می کند و تحویل انرا به زمان تنظیم سند می گذارد و صرف نظر از خوب یا بد بودن آن اشکال و ایراد از ناحیه خریدار است که به این موضوع توجه نکرده و همینطور مشاوری که در قسمت توضیحات با در ماده مربوط به ثمن معامله مرحله تحویل ملک را مشخص نکرده و ماده نزاع از همین جا شروع می شود.

حتما بخوانید : عدم تنظیم سند رسمی ملک از سوی فروشنده و پیش گیری از آن

مشکلات تحویل ملک

اما گاهی مشکل برعکس این قضیه است یعنی در قرارداد در خصوص تحویل ملک شرط شده و زمان آن هم تعیین شده اما ضمانت اجرای مناسبی برای آن پیش بینی نگردیده. مثلا در قرارداد برنامه زمانی برای پرداخت ثمن تعیین شده و برای تحویل ملک هم بصورت جداگانه موعدی تعیین شده است اما این موعد بدون توجه به میزان و نحوه پرداخت ثمن معامله است.معمولاً طبق عرف مشاورین املاک وقتی ۸۰ تا ۸۵ درصد ثمن معامله از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شود، فروشنده متعهد به تحویل ملک و موضوع مبایعه نامه به خریدار می شود.

حتما بخوانید :  هفت ویژگی سند رسمی املاک

اما گاهی دیده می شود که صرفا تا پنجاه درصد کل ثمن معامله پرداخت شده و بخشی از آن قرار است از طریق رهن ملک به فروشنده تسلیم شود و در این صورت در قراردادها به اشتباه قید می شود که در فلان تاریخ فروشنده مکلف به تخلیه و تحویل آپارتمان به خریدار است و در صورت تاخیر روزانه فلان مبلغ باید خسارت بپردازد این در حالی است که فقط پنجاه درصد ثمن معامله پرداخت شده و معلوم نیست از زمان تخلیه توسط فروشنده تا چه زمانی مستاجری برای ملک پیدا می شود تا بخش دوم ثمن معامله به فروشنده تسلیم شود

خصوصاً اگر قرار باشد برای بخش پایانی ثمن معامله از طریق وام بانکی اقدام شود که قضیه حادتر است.زیرا در بسیاری از موارد بخش دوم و سوم طبق مثال بالا در موعد مقرر انجام نمی شود و فروشنده یا باید ملک را به خریدار بدهد یا ندهد.اگر تحویل بدهد باید خطر عدم پرداخت از سوی خریدار و مشکلات عدم تخلیه از سوی خریدار را به جان بخرد تازه اگر امکان ان وجود داشته باشد و خیارات قانونی ساقط نشده باشند. اما اگر تحویل ندهد که باید بابت هر روز دیکرد خسارت روزانه ( مقاله خسارت روزانه را در لینک زیر بخوانید ) به خریدار بپردازد! چاره کار کجا است؟

حتما بخوانید : شیوه تعیین خسارت در قراردادهای ملکی

مشکلات تحویل ملک و اقدام آن ها

مشاورین املاک و مدیران قراردادها در چنین مواقعی باید به صورت خاص و ویژه توجه خود را به توافقات طرفین و قصد انها معطوف کنند و نهایتا در قسمت توضیحات شرطی را بیاورند که جلوی زیان فروشنده را نیز بگیرند و مفاد قرارداد یکطرفه نباشد. چون بعضی خریداران پول کافی ندارند و با رویا پردازی اقدام به خرید خانه می کنند و بعد مشکلاتی را برای فروشندگان بوجود می اورند.و ملک را اصطلاحاً زخمی می کنند و جلوی نقل و انتقال ان را از مالک می گیرند.

لذا توصیه می شود که در توضیحات شرط شود که اولاً تخلیه و تحویل ملک منوط به پرداخت ۸۵ درصد ثمن معامله است با مثلا پرداخت بخش سوم یا چهارم ثمن معامله طبق ماده ۳ قرارداد. و ثانیاض اینکه در صورت عدم انجام تعهد در پرداخت ثمن معامله قسمت سوم یا مثلا چهارم که معادل ۸۵ درصد کل ثمن معامله است، فروشنده حق فسخ قرارداد را ظرف مدت ده روز از عدم انجام تعهد خریدار از طریق ارسال اظهارنامه به نشانی مندرج در این قرارداد دارد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

4 thoughts on “عواقب و مشکلات احتمالی تحویل ملک به خریدار قبل از تنظیم سند رسمی چیست؟”

  1. با سلام
    ما یک ملکی را فروخته ایم که خریدار تقریبا بیش از ۸۰ درصد مبلغ معامله را پرداخت کرده،والباقی را برای روز تنظیم سند باقی گذاشته است از طرفی از ما خواسته ملک مذکور را بهش تحویل بدیم و بعد از بیست روز، ۲۰ درصد باقی مانده مبلغ معامله را در روز تنظیم سند به ما بدهد،خواستم ببینم تحویل قبل از سند صلاح است یا نه؟
    ایشون سازنده هستن،میتونن بعد از تحویل اقدام به ساخت و ساز کنن یا بایستی حتما سند به نام خودشون باشه؟

    • سلام و درود
      برای هر اقدامی مثل ساخت و ساز باید سند به نام سازنده باشد یا وکالت کاری داشته باشد پس این قسمت منتفی است.
      اما برای تضمین پرداخت الیافی یمن توصیه میکنم تحویل ملک همزمان با سند در دفترخانه باشد والا با تحویل ملک دیگر امکان پس گرفتن را ندارید حتی اگر باقیمانده یمن معامله را نپردازد.

  2. سلام بنده یه ملکی ب عنوان مشارکت در ساخت قبول کردم تعداد واحد ها ۱۲تا هس در اصل میخوام ببینم زمان تحویل طی مقرارت ملی ساختمان چند ماه هست ؟
    اصلا قانون خاصی هست ؟؟
    من در حال حاضر برا ۱۲ واحد قولنامه تحویل ۱۹ واحد امضا کردم کار ها ساختمان مونده
    مجبور ب پرداخت خسارت هستم دنبال این هستم جلو خسارت بگیرم

    • سلام و درود
      لطفا جهت استفاده از مشاوره تخصصی به صورت حضوری از طریق تلفن های تماس موجود در سایت با همکاران ما اقدام کنید.

دیدگاه‌تان را بنویسید: