مزایده ملک توسط بانک به علت عدم پرداخت وام
تملک خانه توسط بانک
مزایده ملک توسط بانک به علت عدم پرداخت وام
کسانی که برای اولین بار قصد خرید خانه و آپارتمان دارند اگر نقدینگی و پول کافی برای خرید ملک نداشته باشند معمولا تلاش می کنند که با اخذ وام از بانک های خصو صی و دولتی مثل وام بانک مسکن اقدام به خرید خانه و آپارتمان بکنند . در معاملات ملکی اگر می خواهید از وام برای خرید ملک استفاده کنید لازم است که زمان حضور در آژانس مسکن و دفاتر مشاور املاک این موضوع را هم به مسئول آژانس و هم به فروشنده اطلاع بدهید تا ضمن آگاهی آن ها ،این موضوع در متن قرارداد و مبایعه نامه نیز درج شود.
با وجود سادگی و بدیهی بودن این قضیه اما متاسفانه بعضی از مشاورین املاک از روی سهو و اشتباه در ماده سه قولنامه و مبایعه نامه های دستی یا پرینتی (کد رهگیری) به پرداخت بخشی از ثمن معامله از طریق اخذ وام اشاره نمی کنند و همین موضوع باعث بروز اختلافات و مشکلات حقوقی بزرگ برای خریدار آپارتمان می شود که من در پرونده های حقوقی و ملکی با بسیاری از آن ها مواجه هستم و موکلینم درگیر دعاوی فسخ معامله و قرارداد از سوی فروشندگان می شوند.
برای مثال در برنامه زمان بندی پرداخت ثمن معامله گاهی دیده می شود که در یک تاریخ دو مبلغ باید پرداخت شود که علت این اشتباه عدم درج عبارت ((از طریق وام بانکی )) است که باعث می شود فروشنده از این فرصت سوءاستفاده بکند و مدعی باشند که خریدار باید تمام وجه پیش بینی شده را همان تاریخ درج شده در قرارداد بپردازد و در مقابل خریدار ادعا می کند که اشتباه مشاور املاک و تنظیم کننده قرارداد باعث این اختلاف شده است .
| حتما بخوانید : دعوای مطالبه ثمن معامله |
خوب برمی گردیم به موضوع اصلی این مقاله یعنی اخذ وام بانکی توسط خریدار آپارتمان . اگر خریدار و فروشنده توافق کردند تا بخشی از ثمن معامله از طریق اخذ وام بانکی پرداخت شود در این صورت پس از انعقاد قرارداد و امضای آن توسط طرفین در یک زمان مشخص در بانک مربوطه حاضر شده و تشریفات اخذ وام را انجام می دهند سپس با گذر زمان و انجام کارشناسی توسط بانک وام مورد نیاز به خریدار داده می شود و رسم بر آن است که مبلغ وام طی چک رمزدار توسط نماینده حقوقی بانک وام دهنده در دفترخانه اسناد رسمی مورد نظر بانک به فروشنده تسلیم می شود در همان دفترخانه طی انعقاد سند رهنی ،آپارتمان و ملک خریداری شده ضمن انتقال رسمی به نام خرید همزمان در رهن بانک وام دهنده قرار می گیرد.
| حتما بخوانید : دعوای الزام به فک رهن |
تملک خانه توسط بانک
در سند رهنی شرط می شود که وام گیرنده مکلف است در سررسید تعیین شده اقساط وام دریافتی را به بانک بپردازد و اگر از پرداخت اقساط خودداری کند پس از تذکر کتبی مراتب از طریق اداره حقوقی و وکلای بانک پیگیری شده تا نسبت به توقیف ملک و به اجرا گذاشتن سند رهنی از طریق اداره اجرای ثبت نسبت به تخلیه ملک و آپارتمان و انجام تشریفات مزایده و فروش ملک به بالاترین پیشنهاد ،طلب خود را از محل فروش ملک اخذ نماید .
در موقعیت کنونی و گرانی و افزایش قیمت ملک بانک ها تمایل زیادی به تملک املاک وام دار دارند چون باعث افزایش
دارایی و سرمایه بانک ها می شوند.
معمولا بانک ها خیلی زود برای اخذ طلب خود از بدهکار بانکی و شخصی خریدار اقدام نمی کنند و منتظر می مانند تا میزان بدهی از محل اخذ وام آنقدر افزایش پیدا کند تا بانک بتواند کل ملک را تملک نماید .
| حتما بخوانید : قوانین فروش ملک در رهن بانک |
اگر قصد خرید خانه و آپارتمان های وام دار را دارید حتما باید پیش از امضای قولنامه و مبایعه نامه میزان وام اخذ شده توسط فروشنده و باقی مانده اصل و سود وام دریافتی و میزان اقساط معوقه را بررسی کنید تا مبادا با اخطار بانک و توقیف آن مواجه بشوید یا مبادا ملکی که اخطار بانک برای تخلیه را دریافت کرده را بخرید چون بعضی از فروشندگان با پیشنهاد قیمت پایین تر از عرف و ادعای ناچاری و نیاز به پول شما را تطمیع کرده و به دام می اندازد در حالی که ملک ان ها به واسطه عدم پرداخت اقساط بانکی در مرحله مزایده است؟!
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید 
با سلام و خسته نباشید
بانک مسکن بابت وام جعاله معوق شده هم میتونه خونه رو مزایده بزاره
سلام و درود
اگر ملک در وثسقه بانک باشه بله میتواند
با سلام خدمت استاد گرامی
ساختمان ۶ واحدی هستیم که یکی از واحدها ملک خود را جهت دریافت بورس پزشکی در رهن وزارت بهداشت قرارداده است و (هم وثیقه گذار و هم بورس گیرنده) قصد بازگشت به ایران را نیز ندارند، هم اکنون پس از گذشت ۱۵ سال از زمان رهن و بدلیل قدمت ساخت ساختمان که نیاز به تخریب و تجدید بنا دارد، متأسفانه مالکیت ساختمان بلاتکلیف مانده و مشکلاتی را برای سایر ساکنین بوجود آورده است و پروسه صدور اجرائیه جهت مالکیت وزارت بهداشت هم ممکن است بیش از چند سال بطول بیانجامد، حال از شما استاد گرامی خواهشمند است راهنمایی بفرمائید که از چه طریقی و با چه اقدامی می توان در خصوص مالکیت و خلع ید مالک قبلی در کمترین زمان ممکن اقدام نمود؟
با تشکر از شما
سلام و درود
امکان طرح دعوا هستش با حفظ حقوق مرجع بورس کننده لذا باید از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز نوسازی اقدام شود. اگر تهران هستید با دفتر ما تماس بگیرید.
۰۹۱۲۵۰۲۲۶۶۷
با عرض سلامم و خدا قوت خدمت شما عزیزان
بنده سند ملک پدرم را بعنوان وثیقه نزد بانک رهن گذاشتم و مبلغ ۴۵ میلیون وام گرفتم از مبلغ فوق فقط ۱۶ میلیون مانده تا تسویه کنم آیا بانک میتواند بابت ۱۶ میلیون الباقی خانه را مصادره کند یا خیر؟
سلام و درود
بابت یک میلیون هم میتواند. پس زودتر تصفیه حساب کنید
با سلام و عرض ادب
من جعت ساخت ملکی از بانک وام مشارکت مدنی در یافت کردم نتونستم بموقع تسویه کنم و ملک مزایده رفت تو مزایده فروخته نشد و گویا بانک بابت طلبش برداشت اما هنوز سند بنام بانک منتقل نشده ایا راهی هست که پول بانک را بدهم و ملک را پس بگیرم
سلام و درود
با سرپرستی و امور حقوقی آن باید صحبت کنید
سلام و عرض تشکر
آیا میشه از بانک مسکن درخواست بکنم به جای اینکه ۴ قسط عقب افتاده وام را از حقوق ضامنم کم بکنه مستقیما آپارتمان رو به مزایده بذاره، بدلیل اینکه توان پرداخت اقساط رو ندارم و نمیخوام آبرویم هم پیش ضامنم بره، ممنون .
سلام و درود
شما باید با بانک وارد مذاکره بشوید و اقدام به تهاتر کنید.
با سلام و احترام ببخشید یه سوالی داشتم اگه در اسرع وقت جواب را بفرمائید ممنون میشم.
آقای (الف) صاحب دو فرزند هستند به نام (ب )و (ج) آقای (الف )مبلغ یک میلیارد تومان وام از بانک مسکن می گیرند در قبال این وام آقای الف سفته ای معادل دو میلیارد تومان در وجه بانک صادر می کند ؛پشت سفته (ظهر سفته )را دو فرزندش آقایان (ب) و(ج) به عنوان ضامن امضا می کنند و همچنین به عنوان تضمین ملک پلاک ثبتی را در اختیار بانک قرار می دهند، آقایان( الف )(ب)( ج) گیرندگان وام در وقت مقرر وام را پرداخت نمی کنند اقساطتشان عقب میافتد.
بانک مطالبه وجه سفته دو میلیاردی را با واخواست اقدام به طرح دعوا در دادگاه حقوقی علیه آقای( الف) صادرکننده و آقایان (ب) وج) به عنوان ظهرنویس مطرح میکند.
دعوا در سال ۸۱ مطرح می شود علیه هر سه نفر حکم محکومیت به صورت تضامنی صادر می شود؛ بانک هم مال محکوم علیه آقای( الف را به اجرای احکام معرفی می کند، اجرای احکام دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی میکند و ملک محکوم علیه را دو میلیارد تومان ارزش گذاری کرده و پس از ارزیابی و مصون ماندن نظریه کارشناسی از تعرض از طریق مزایده به فروش گذاشته میشود.
در روز مزایده به جز آقای (د )خریدار دیگری پیدا نمی شود و آقای( د) برنده مزایده می شود آقای (د) ۱۰ درصد اول را پرداخت کرده و بعد از پرداخت و تشریفات مزایده مورد تایید دادگاه قرار میگیرد.
بعد از قطعیت مزایده اخیراً دو نفر از ورثه محکوم علیه آقای( الف) نسبت به رای محکومیت واخواهی میکنند مدعی میشوند که پدرشان در سال ۷۶ قبل از طرح دعوا فوت کرده است آیا به نظر شما با توجه به اینکه مراحل مزایده به نحو صحیح انجام شده و برنده مزایده نیز تماماً من مبلغ مزایده را پرداخت کرده است و ارزش ملک در آن زمان ۲ میلیارد بوده حال ۲۵ میلیارد تومان شده است آیا با این با واخواهی که دعوا به طرفیت متوفی مطرح شده است دادگاه میتواند نسبت به ابطال مزایده اقدام کند؟ به چه دلیل و به چه مستندی ؟تکلیف برنده مزایده چه میشود که اگر در این سالها هر چیز دیگری خرید بود ارزش مالی آن چندین برابر افزایش پیدا کرده بود ؟و تکلیف آن دو نفر از فرزندان متوفی آقایان (ب) و(ج) که جز اصحاب دعوا بودند و حالا ورثه فعلی هستند چه میشود؟
آیا به نظر شما کل اقدامات اجرایی باید باطل شود و به حالت اول برگردد؟ فرض اگر باطل شود تکلیف برنده مزایده چه میشود؟ و اگر باطل نشود چه میشود به چه دلیل و به چه مستندی؟
سلام و درود
بله امکانش هست چون تشریفات دعوا صحیحا انجام نشده است و برنده مزایده میتواند به دادگاه یا هرکسی که مقصر است مراجعه کند برای دریافت خسارت
سلام و عرض ادب
بنده کارمند هستم.
در سال ۹۲ یک واحد آپارتمان که هنوز هم سند آن صادر نشده به فردی با شغل آزاد فروختم و در قولنامه نیز مقرر شد بازپرداخت وام مسکن ۲۳ میلیونی آن از تاریخ واگذاری بر عهده خریدار گردد.
در حال حاضر حدود ۱۰ میلیون از تسهیلات مذکور، باقیمانده که با بد حسابی خریدار تعدادی نیز معوق گردیده.
هر چقدر هم با خریدار برای انتقال وام تماس می گیرم، ایشان اقدامی انجام نمیده.
بطوریکه که الان حدود ۵ قسط نیز از جیب خودم پرداخت کردم.
آیا راه قانونی برای ملزم کردن خریدار به انتقال وام و یا فسخ قولنامه وجود داره.؟
ممنون میشم اگه برای مشکل من راه حلی بیان بفرمائید.
سپاس
سلام و درود
شما بابت وجوهی که پرداختید میتوانید علیه او اقامه دعوا و در نهایت جلبش کنید. امکان فسخ وجود ندارد.
با سلام خدمت استاد عزیز خدا خیرتون بده برای کمک به مردم
بنده ۵-۶ سال پیش از بانک مبلغ ۴۰ میلیون وام گرفتم با سند منزل برای برادرم چندین قسط پرداخت کرده و چندین قسط عقب افتاده داره وام به نام برادرم هست که فرهنگی و معلمه حالا بعد از چندین سال بانک با بنده تماس گرفته و با مراجعه به رییس بانک گفتن که ۵۸ میلیون بدهی دارید و به مرحله اجرایی گذاشته میشه سند و ارزش ملک هم یک میلیارد و دویست میلیونه حالا بنظر شما چه کاری میشه کرد مرسی از سایت خوبتون
سلام و درود
شما بعنوان ضامن مسئول پرداخت بدهی هستید و الا ممکنه اجراییه برای فروش و مزایده ملک صادر بشه. زودتر پرداخت کنید یا توافق کنید تا بانک مهلت بدهد به شما
با سلام ، توقیف سند ملکی که در رهن بانکه امکان پذیر هستش ؟ با توجه به اینک میزان بدهی ملک به بانک ۴۰۰ میلیون هست ولی ارزش ملک ۱ میلیارد می باشد و جز مستثنیات دین نمی باشد و در ضمن دارایی محکوم علیه بقدری می باشد که دادگاه تقاضای ایشان درباره اعسار را رد استماع می کند ، حال می توان مازاد بر رهن را بازداشت و به مزایده گذاشت تا طلب محکوم له هم استیفا گردد
با تجدید احترام
سلام و درود
معمولا بانک تمام ششدانگ را در رهن خود می برد. کمااینکه معلوم نیست بدهی شخص به بانک کی قابل وصول است.
مگر اینکه بانک بخواهد با شما همکاری کند که یعید میدونم
سلام
من میخوام بدونم که آیا میشه خانه ای مزایده ای یا بدهکار بانک رو با مبلغی بسیار کم خریدار کرد؟
منظورم اینه که آیا میشه خانه ای رو خیلی و حتی نصف قیمت اصلیش و به صورت قانونی و از طریق دادگاه خریداری کرد؟
اگه اطلاعی دارید لطفا راهنمایی کنید که از کجا و به چه طریقی !
ممنون
با احترام
سلام و درود
املاک مزایده ای بانک یا هر طلبکاری به قیمت کارشناسی مزایده گذاشته میشود.
نصف قیمت نیستند.
از طریق دفاتر اجرای احکام دادگاه ها پیگیر باشید.
من ملک مشاعی با همسر سابقم دارم که در رهن بانک مسکن هست و ایشون بعد از طلاق خلع ملک رو غصب کرده و من در انتظار رای تجدیدنظر خلع ید هستم. اقساط بانکی رو کارتی که به اسم خودش بود در ۴ ماه اول پرداخت میکرد ولی الان ۳ ماهه که نداده و بانک هم تماس و تهدید یه صدور اجراییه دارا میکنه، اگه من جاش اقساط رو بدم میتونم بعدا ازش قانونی طلب کنم؟ البته قبلش بهش میخوام اظهارنامه بدم که اقساط رو بده وگرنه اجراییه صادر بشه خب منم ضرر میکنم اگه ندی من ناچارم جات بدم.
سلام و درود
بهترین راه هم همینه و ناگزیر به ارسال اظهارنامه هستید هرچند کمی ریسک دارد و اما برای حفظ حقوق و اموال ون مجبورید.