عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

عدم تعیین مدت برای شرط فسخ
عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

 

عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

مبایعه­ نامه ­ای که پس از ۱۷ سال باطل شد!

نوشتن قرارداد یک کار تخصصی است و برای فراگیری آن باید دوره ­های ویژه قرارداد نویسی را پشت سر بگذارید.

همین جا اعتراف می­کنم که بسیاری از قراردادهای ملکی از نظر حقوقی و اصول قراردنویسی مخاطره آمیز هستند و فقط خوش شانسی باعث می­شود که با مشکل جدی مواجه نمی­شوند! و به واسطه تعهد اخلاقی طرفین اکثر آنها نهایتاً منجر به تنظیم سند یا انجام تعهد می­شوند.

اما اگر طرفین به هر دلیلی به اختلاف بخورند و بخواهند طبق مفاد قرارداد علیه یکدیگر اقامه دعوا کنند شاید با اتفاقات ناگواری مثل موردی که در اینجا معرفی می­کنم، مواجه شوند.

حتما بخوانید : امکان فسخ مبایعه نامه و شایعه و تصورات اشتباه درباره آن

توجه به عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

داستان مبایعه­ نامه ­ای که پس از ۱۷ سال باطل شد!

یک بنده خدا، ۱۷ سال پیش طبق یک مبایعه ­نامه دستی در یک بنگاه معاملات ملکی یک آپارتمانی را خریداری می­کند و براساس قرارداد مبالغ را به فروشنده می­پردازد به جز یک میلیون تومان.

در قرارداد فی ما بین شرط می­شود که اگر خریدار مبالغ تعیین شده را در سر وقت پرداخت نکند فروشنده حق فسخ یک طرفه مبایعه ­نامه را دارد.

خریدار به واسطه شغل کارگری و نداشتن قدرت مالی کافی، تا مدت­ها نتوانست آن یک میلیون باقی مانده را بپردازد و به همین دلیل ملک بدون سند زدن در اختیارش بود تا اینکه اتفاقی که نباید بیفتد، افتاد!

سال­ها از معامله­ای که انجام شده بود گذشت تا اینکه فروشنده به سن کهولت رسید و بیمار شد و مال و اموال مناسبی نداشت تا اینکه به فکر قراردادی افتاد که سال­ها قبل بسته بود.

فروشنده به این فکر افتاد که چون سال­ها قبل یک میلیون طلبکار بوده، اکنون آن مبلغ اگر به روز شود شاید ۵۰ یا ۶۰ میلیون گیرش بیاد. ایشان نزدیک وکیل دادگستری رفتند تا موضوع را در جریان بگذارند و احتمالات مختلف را برای مطالبه طلب بررسی کند.

حتما بخوانید : هنگام تعیین دفترخانه محل تنظیم سند ملک چه خط قرمزهایی وجود دارد؟

عاقبت عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

متاسفانه، در جلسه مشاوره، این فروشنده متوجه یک حقیقت تلخ و شیرین شد. تلخی آن به کام خریدار و شیرینی آن به کام خودش.

فروشنده پس از مشاوره به این نتیجه رسید که چون مبایعه ­نامه شرط فسخ تعیین شده بود ولی چون برای آن مدت تعیین نشده است لذا برابر ماده ۴۰۱ قانون مدنی هم شرط و هم عقد هردو باطل هستند!

عجب مصیبتی گریبان خریدار را گرفت. فروشنده تصمیم نهایی خود را گرفت و توسط وکیل مبادرت به اقامه دعوا به خواسته تایید و اعلام بطلان مبایعه­ نامه به دلیل عدم تعیین مدت برای شرط فسخ علیه خریدار کرد.

حکم دادگاه برای عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

دادگاه بدوی با وجود توجه به وضعیت خریدار که او هم یک پیرمرد و کارگری که تحت هیچ پوشش بیمه بود و تنها دارایی ­اش همین خانه قدیمی قولنامه­ ای بود تلاش کرد که طرفین را آشتی بدهد و صلح برقرار کند یا حداقل اینکه مبلغی را به عنوان خسارت به صورت توافقی مقرر کنند اما متاسفانه فروشنده که از موضع خود آگاه شده بود به هیچ وجه حاضر به صلح و سازش نشد.

حتما بخوانید : شرط فسخ و شرط عدم انتقال تا زمان وصول چک در مبایعه نامه

دادگاه با در نظر گرفتن جمیع جهات پرونده و مفاد ماده ۴۰۱ قانون مدنی به ناگزیر حکم به تایید بطلان قرارداد صادر کرد و با وجود اعتراض خریدار به آن، دادگاه تجدید نظر هم آن را تایید کرد.

سر این قصه پر غصه خریدار از جایی شروع شد که در متن قرارداد به ناخواسته شرطی برای فسخ پیش­بینی شد که برای آن مدت تعیین نشده بود و همین کافی بود تا پس از ۱۷ سال مبایعه­ نامه باطل شود.

پس نوشتن قرارداد را ساده نگیرید و همیشه با متخصصین قراردادهای ملکی مشاوره کنید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


اشتراک گذاری این مطلب

16 دیدگاه دربارهٔ «عدم تعیین مدت برای شرط فسخ»

  1. سلام استادعزیز من یک ملک خریداری کردم ودر قولنامه یک بند اضافه کردند که چنانچه هرکدام ازطرفی درخواست فسخ قرارداد را به هردلیل داشتندملزم به پنجاه میلیون تومان خسارت به طرف مقابل می‌باشند. ضمنا بند بدون تاریخ است ومن مبلغ کل ثمن‌ معامله راپر اخت کردم به جز وجه تحویل منزل حالا فروشنده مبادرت به تحویل خانه کرده و دنبال فسخ قرارداد میباشد آیا میتونه قرارداد رو فسخ کنه با تشکر

    پاسخ
    • سلام و درود
      در رویه فعلی خیر نمی تواند. چون این شرط اصطلاحا شرط تحکیم محسوب میشه و نمی تواند اقدام به فسخ نماید.

      پاسخ
  2. سلام
    لطفا نظرتون در مورد این شرط که معامله قطعی بوده و در صورت پشیمانی هرکدام از طرفین مبلغ ۱۰ میلیون تومان به عنوان ضررو زیان به طرف مقابل پرداخت نماید ایا فروشنده میتواند باتوجه به اینکه زمان تعیین نشده معامله را فسخ کند .

    پاسخ
    • سلام و درود
      خیر. این شرط تحکیم است و اکثر محاکم دعوا را رد میکنند

      پاسخ
  3. سلام ایا در صورتی که انتقال رسمی سند در دفتر خانه هم انجام شده باشد و ۱۷ سال از ان گذشته باشد هم میتوان بر اساس مبایعه نامه درخواست فسخ قرارداد و سپس فسخ سند رسمی رو درخواست کرد

    پاسخ
    • سلام و درود
      یه مورد ما داشتیم که در سایت مطرح کردیم. اما امروزه رویه قضایی بعید میدانم رای بدهد. چون رویه جدید دادگاه ها استدلال میکنند اگر برای فسخ مدت تعیین نشده مشمول ماده ۴۰۱ قانون مدنی نیست چون اگر برای تحکیل ملک یا تنظیم سند مدت تعیین شود همان مدت برای فسخ در نظر گرفته میشود و پس از آن طرفین حق فسخ ندارند.

      پاسخ
  4. سلام استاد گرامی وقت به خیر
    لطف کنید متن دقیقی رو که باید برای این شرط در قرارداد مبایعه نامه بنویسیم بگید چی هست چگونه باید بنویسیم اون متن رو بنویسید تا ما هم دچار مشکل اون بنده خدا نشیم منتظر جوابتون هستم ممنون

    پاسخ
    • سلام و درود
      چنانچه خریدار در موعد مقرر در پرداخت هر یک از مراحل پرداخت ثمن معامله به هر دلیلی امتناع نماید فروشند ظرف مدت ده روز از مواعد مقرر فوق اختیار فسخ یک طرفه قرارداد را دارد و خریدار حق هرگونه اعتراضی را از خود سلب و ساقط نمود.

      پاسخ
  5. درود بیکران گرامی
    پرسش بنده این است که:
    ملکی معامله کردم که در آن مدتی برای فسخ مبایعه نامه تعیین نشده بود و از طرفی در همان مبایعه نامه جمله “اسقاط کافه خیارات به غیر از خیار تدلیس” ذکر شده.
    حال فروشنده بر اساس حق فسخ معامله که “خیار شرط” میباشد با تکیه بر همین موضوع به دادگاه شکایت کرده.
    خواستم مرا راهنمایی کنید که آیا چنین حقی دارد یا خیر؟
    با سپاس فراوان از شما

    پاسخ
    • سلام و درود
      در رویه فعلی وجود چنین شرطی در قرارداد باعث حق فسخ نخواهد شد چون محاکم معتقدند این قید خیار شرط نیست و صرفا برای تحکیم معامله است.بنابراین نگران نباشید.

      پاسخ
  6. با سلام و عرض ادب. اینجانب طی صلحنامه معوض کل مهریه خود را با یک باب آپارتمان با همسرم صلح نمودم. آپارتمان موصوف در رهن شرکت نفت و بانک مسکن است و همسرم در صلحنامه تعهد نمود که هر زمان اینجانب تصمیم به فروش یا انتقال ملک گرفتم نسبت به پرداخت کل وام و فک رهن اقدام کند. بنده تصمیم خود در خصوص فروش را طی اظهار نامه به وی ابلاغ کرده و سپس دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را علیه وی طرح نمودم. اما دادگاه بدوی معتقد است که زمان واژه «هر زمان» مبهم و نامشخص بوده و صلح از این نظر ایراد دارد. موضوع فک رهن و انتقال سند برای من بسیار مهم است و با توجه به تخصص شما در امر قرارداد، از شما تقاضا دارم که نظر خود را این باره بفرمایید و اگر مخالف این عقیده هستید مرا راهنمایی کنید تا قبل از صدور حکم، لایحه دفاعیه ای تنظیم نمایم. با سپاس

    پاسخ
    • سلام و درود
      طبق قانون مدنی اگر موعد انجام تعهد معین نشده باشد هرگاه متعهدله درخواست کند متعهد باید اقدام به انجام تعهد بکند. پس واژه هر زمان به نوعی عندالمطالبه بودن یا عدم تعیین مدت را نشان میدهد لذا نظر دادگاه صحیح بنظر نمیرسد.
      شماره ماده مربوطه را از قانون مدنی استخراج کنید.

      پاسخ
  7. با سلام
    اگر در ازای دریافت مبلغی کمتر از مبلغ اصلی ملک قرارداد امضا بشه بشرطی که بعد از مدتی پول را برگردانم و ملکم را پس بگیرم،چکار میتونم بکنم و چه چیزی باید در قرارداد بنویسم که در صورت تاخیر ملک را نتوانند تصاحب کنند؟
    البته من به محض دریافت اون مبلغ پول باید در دفتر خانه سند قطعی را انتقال داده و بعنوان مستاجر سکونت کنم،ممنون میشم راهنمایی کنید.

    پاسخ
    • سلام و درود
      اگر سند نمی زدید می توانستید قرارداد رهنی ببندید و برای استرداد قرض ملک را در رهن بزارید . اگر پرداخت نکردید طلبکار بتواند از محل آن ملک طلبش را دریافت کند. اما اگر سند بزنید و مستاجر بشوید دیگر تضمینی وجود ندارد. لذا اقدام به شکل فوق که در سوال مطرح کردید کار پر ریسکی است و اصلا توصیه نمی شود.

      پاسخ
  8. سلام .اقای وکیل!!!!!!!!!! این مطلب شرط فسخ رو از توی سایتت بردار هر شرط فسخی که موجب بطلان نمی شود .

    پاسخ
    • سلام و درود
      ۱- علت و مستند خودتون رو اعلام کنید تا بررسی شود.
      ۲-ماده ۴۰۱ قانون مدنی و تفاسیرش رو مطالعه کنید.
      ۳-مجددا خوشحال می شویم نظر فنی و حقوقی مطرح کنید همین طوری که که نمیشه مقاله را برداریم.
      ۴-در چند سال اخیر رویه قضایی به این سمت حرکت کرده که اگر مدت برای فسخ تعیین نشود ملاک تاریخ تحویل یا تاریخ سند است و بعضا جلوی ابطال را می گیرند. که این به نفع خریداران است و اتفاق خوبیه به عقیده من. اما اگر هم هی حکم به ابطال داد بازهم چون مستند به قانون ایت صحیح است ولی ممکن است دادگاه تجدید نظر برابر رویه پیش گفته رای را نقض کند. در هر حال فعلا ملاک ماده ۴۰۱ قانون مدنی است.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید