عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

عدم تعیین مدت برای شرط فسخ
عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

 

عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

مبایعه­ نامه ­ای که پس از ۱۷ سال باطل شد!

نوشتن قرارداد یک کار تخصصی است و برای فراگیری آن باید دوره ­های ویژه قرارداد نویسی را پشت سر بگذارید.

همین جا اعتراف می­کنم که بسیاری از قراردادهای ملکی از نظر حقوقی و اصول قراردنویسی مخاطره آمیز هستند و فقط خوش شانسی باعث می­شود که با مشکل جدی مواجه نمی­شوند! و به واسطه تعهد اخلاقی طرفین اکثر آنها نهایتاً منجر به تنظیم سند یا انجام تعهد می­شوند.

اما اگر طرفین به هر دلیلی به اختلاف بخورند و بخواهند طبق مفاد قرارداد علیه یکدیگر اقامه دعوا کنند شاید با اتفاقات ناگواری مثل موردی که در اینجا معرفی می­کنم، مواجه شوند.

حتما بخوانید : امکان فسخ مبایعه نامه و شایعه و تصورات اشتباه درباره آن

توجه به عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

داستان مبایعه­ نامه ­ای که پس از ۱۷ سال باطل شد!

یک بنده خدا، ۱۷ سال پیش طبق یک مبایعه ­نامه دستی در یک بنگاه معاملات ملکی یک آپارتمانی را خریداری می­کند و براساس قرارداد مبالغ را به فروشنده می­پردازد به جز یک میلیون تومان.

در قرارداد فی ما بین شرط می­شود که اگر خریدار مبالغ تعیین شده را در سر وقت پرداخت نکند فروشنده حق فسخ یک طرفه مبایعه ­نامه را دارد.

خریدار به واسطه شغل کارگری و نداشتن قدرت مالی کافی، تا مدت­ها نتوانست آن یک میلیون باقی مانده را بپردازد و به همین دلیل ملک بدون سند زدن در اختیارش بود تا اینکه اتفاقی که نباید بیفتد، افتاد!

سال­ها از معامله­ای که انجام شده بود گذشت تا اینکه فروشنده به سن کهولت رسید و بیمار شد و مال و اموال مناسبی نداشت تا اینکه به فکر قراردادی افتاد که سال­ها قبل بسته بود.

فروشنده به این فکر افتاد که چون سال­ها قبل یک میلیون طلبکار بوده، اکنون آن مبلغ اگر به روز شود شاید ۵۰ یا ۶۰ میلیون گیرش بیاد. ایشان نزدیک وکیل دادگستری رفتند تا موضوع را در جریان بگذارند و احتمالات مختلف را برای مطالبه طلب بررسی کند.

حتما بخوانید : هنگام تعیین دفترخانه محل تنظیم سند ملک چه خط قرمزهایی وجود دارد؟

عاقبت عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

متاسفانه، در جلسه مشاوره، این فروشنده متوجه یک حقیقت تلخ و شیرین شد. تلخی آن به کام خریدار و شیرینی آن به کام خودش.

فروشنده پس از مشاوره به این نتیجه رسید که چون مبایعه ­نامه شرط فسخ تعیین شده بود ولی چون برای آن مدت تعیین نشده است لذا برابر ماده ۴۰۱ قانون مدنی هم شرط و هم عقد هردو باطل هستند!

عجب مصیبتی گریبان خریدار را گرفت. فروشنده تصمیم نهایی خود را گرفت و توسط وکیل مبادرت به اقامه دعوا به خواسته تایید و اعلام بطلان مبایعه­ نامه به دلیل عدم تعیین مدت برای شرط فسخ علیه خریدار کرد.

حکم دادگاه برای عدم تعیین مدت برای شرط فسخ

دادگاه بدوی با وجود توجه به وضعیت خریدار که او هم یک پیرمرد و کارگری که تحت هیچ پوشش بیمه بود و تنها دارایی ­اش همین خانه قدیمی قولنامه­ ای بود تلاش کرد که طرفین را آشتی بدهد و صلح برقرار کند یا حداقل اینکه مبلغی را به عنوان خسارت به صورت توافقی مقرر کنند اما متاسفانه فروشنده که از موضع خود آگاه شده بود به هیچ وجه حاضر به صلح و سازش نشد.

حتما بخوانید : شرط فسخ و شرط عدم انتقال تا زمان وصول چک در مبایعه نامه

دادگاه با در نظر گرفتن جمیع جهات پرونده و مفاد ماده ۴۰۱ قانون مدنی به ناگزیر حکم به تایید بطلان قرارداد صادر کرد و با وجود اعتراض خریدار به آن، دادگاه تجدید نظر هم آن را تایید کرد.

سر این قصه پر غصه خریدار از جایی شروع شد که در متن قرارداد به ناخواسته شرطی برای فسخ پیش­بینی شد که برای آن مدت تعیین نشده بود و همین کافی بود تا پس از ۱۷ سال مبایعه­ نامه باطل شود.

پس نوشتن قرارداد را ساده نگیرید و همیشه با متخصصین قراردادهای ملکی مشاوره کنید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


اشتراک گذاری این مطلب

4 thoughts on “عدم تعیین مدت برای شرط فسخ”

  1. با سلام
    اگر در ازای دریافت مبلغی کمتر از مبلغ اصلی ملک قرارداد امضا بشه بشرطی که بعد از مدتی پول را برگردانم و ملکم را پس بگیرم،چکار میتونم بکنم و چه چیزی باید در قرارداد بنویسم که در صورت تاخیر ملک را نتوانند تصاحب کنند؟
    البته من به محض دریافت اون مبلغ پول باید در دفتر خانه سند قطعی را انتقال داده و بعنوان مستاجر سکونت کنم،ممنون میشم راهنمایی کنید.

    • سلام و درود
      اگر سند نمی زدید می توانستید قرارداد رهنی ببندید و برای استرداد قرض ملک را در رهن بزارید . اگر پرداخت نکردید طلبکار بتواند از محل آن ملک طلبش را دریافت کند. اما اگر سند بزنید و مستاجر بشوید دیگر تضمینی وجود ندارد. لذا اقدام به شکل فوق که در سوال مطرح کردید کار پر ریسکی است و اصلا توصیه نمی شود.

  2. سلام .اقای وکیل!!!!!!!!!! این مطلب شرط فسخ رو از توی سایتت بردار هر شرط فسخی که موجب بطلان نمی شود .

    • سلام و درود
      ۱- علت و مستند خودتون رو اعلام کنید تا بررسی شود.
      ۲-ماده ۴۰۱ قانون مدنی و تفاسیرش رو مطالعه کنید.
      ۳-مجددا خوشحال می شویم نظر فنی و حقوقی مطرح کنید همین طوری که که نمیشه مقاله را برداریم.
      ۴-در چند سال اخیر رویه قضایی به این سمت حرکت کرده که اگر مدت برای فسخ تعیین نشود ملاک تاریخ تحویل یا تاریخ سند است و بعضا جلوی ابطال را می گیرند. که این به نفع خریداران است و اتفاق خوبیه به عقیده من. اما اگر هم هی حکم به ابطال داد بازهم چون مستند به قانون ایت صحیح است ولی ممکن است دادگاه تجدید نظر برابر رویه پیش گفته رای را نقض کند. در هر حال فعلا ملاک ماده ۴۰۱ قانون مدنی است.

دیدگاه‌تان را بنویسید: