تعریف تفکیک و تعریف افراز

تعریف تفکیک

تفکیک چیست؟

تعریف تفکیک یعنی تقسیم مال غیرمنقول (مثل زمین) به قطعات کوچک‌تر. به عنوان مثال، اگر مالک یا مالکان یک زمینی که مساحت آن ۲ هزار مترمربع است، زمین فوق را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم بکنند در عرف ثبتی گفته می‌شود، آن زمین به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است. البته لازم نیست مساحت قطعات تفکیکی برابر باشد حتی اگر برخی قطعات کوچکتر و یا بزرگتر از سایر قطعات باشند تاثیری در اصل تفکیک ندارد. هرچند در شهرهایی مثل تهران یا اصفهان از سوی شهرداری محدودیت‌هایی در تفکیک اراضی پیش بینی شده تا از خرد شدن زمین‌ها جلوگیری بشود.

حتما بخوانید : چگونگی فروش سهم یک شریک از ملک مشاعی

تعریف افراز

افراز چیست؟

تعریف افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع (مثل زمین) بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز عموماً رمانی مورد عمل شرکا قرار می‌گیرد که بین آن‌ها در استفاده از زمین یا ملک مشاعی اختلاف رخ داده باشد. از جمله املاک مشاعی که به دلیل اختلاف شرکا مورد افراز قرار می‌گیرد املاک موروثی هستند که ورثه در استفاده از آن باهم مشکل دارند.

حتما بخوانید : شیوه تخلیه املاک مشاعی اجاره ای

۴ فرق افراز و تفکیک چیست؟

۱)- ملکی که تفکیک می‌شود، ممکن است بین دو یا چند نفر مشاع باشد و یا ممکن است تمامی ششدانگ آن متعلق به یک نفر باشد ولی در افراز، ملک حتماً به صورت مشاعی متعلق به دو یا چند نفر است.

۲)- با انجام تفکیک، حالت مشاعی و اشتراکی بین شرکا از بین نمی‌رود. ولی در اثر افراز شریکی که سهم خود را جدا کرده دیگر با کسی اشتراک ندارد و اصطلاحاً سهم او مفروزی می‌باشد.

حتما بخوانید : سیر تا پیاز تقسیم و فروش املاک مشاعی

۳)- افراز قابل اعتراض است و مرجع طرح دعوا دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. اما در تفکیک اعتراضی مطرح نمی‌شود چون خود مالک یا مالکان بدون وجود مانعی درخواست تفکیک کرده‌اند. لذا پس از صدور صورت مجلس تفکیکی عملیات تفکیک به پایان رسیده است.

۴)- ملکی که قابل افراز نباشد، به درخواست هریک از شرکا توسط دادگاه پیرو دستور فروش از طریق مزایده به فروش می‌زسد ولی در تفکیک چنین چیزی موضوعیت ندارد.