بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه

اهمیت بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه چیست؟

از جمله اقدامات مهم قبل از امضای اجاره نامه عبارتست از بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه توسط مستاجر. متأسفانه یکی از مشکلاتی که ما همیشه با آن مواجه هستیم این موضوع است که طرفین قرارداد بجای اینکه به مفاد قرارداد توجه کنند تمام هم و غم خودشان را معطوف به اعداد و ارقام قرارداد میکنند اگر چه اعداد و ارقام مهم هستند اما موضوعات مهم دیگری هم در اجارهنامه (بعضی ها می گوینداجاره نامچه) یا قرارداد اجاره وجود دارد.

حتما بخوانید : انواع اجاره نامه اماکن استیجاری + فیلم آموزشی

توصیه من بعنوان وکیل متخصص دعاوی ملکی به شما مستاجرین این است که، قبل از اینکه شما قراردادی را امضاء یا تنظیم کنید از بنگاه یا مشاور املاک یا موجر یا وکیل وی بخواهید که مفاد اجارهنامه را در اختیار شما بگذارد تا متن آن را پیش از امضاء حداقل یکبار به دقت مطالعه کنید.

حتی من توصیه می کنم که برای مشاوره حضوری آنرا به یک وکیل یا یک متخصص در زمینه دعاوی و تنظیم قراردادهای ملکی نشان داده و از مشاوره حقوقی و فنی او بهرمند شوید. وکیل پایه یک دادگستری و متخصص دعاوی ملکی در زمینه دعاوی موجر و مستاجر می تواند پس از مطالعه اجاره نامه، تمام نظرات و خواسته های قانونی شما را با مقاد قرارداد مطابقت بدهد. پس از مطالعه متن اجاره نامه و یا پس از مشاوره حقوقی حضوری با وکیل دادگستری چنانچه مشکلی در متن و محتوای اجاره نامه دیده نشد، آنگاه باید اسناد و مدارک ملک موضوع اجاره را مورد بررسی و روئیت قرار بدهید.

اسناد و مدارک یک قرارداد مثل قرارداد اجاره، از جمله مهمترین بخشها و موضوعاتی است که قبل از تنظیم و امضای قرارداد باید به آنها توجه داشته و باید آن را به دقت رؤیت کنید. وقتی قرار است که ملکی را اجاره کنید باید اصل مدارک هویتی موجر و در بخش بعدی مدارک مربوط به آن ملک را رؤیت کنید.

آنچه که مربوط به موجر یا مالک است و شما باید رؤیت کنید عبارتست از اسناد و مدارک هویت موجر که یکی از آنها شناسنامه است و دیگری کارت ملی. که باید آن را با مشخصات مالک یا موجر که در سند مالکیت آمده تطبیق دهید که اصطلاحاً یکسان باشد.

از جمله مشکلاتی که بعضاً در دادگاهها داریم این است که موجر و مالک واقعی یک زن یا خانمی است، اما شوهرش اجارهنامه را امضاء میکند و شوهر آن زن مدعی است که در واقع من با پول و سرمایه شخصی ام آن ملک را به نام همسرم (زنم) خریدهام و حالا که قرار است ملک فوق را اجاره بدهم لذا خودم در دفتر مشاور املاک حضور یافته و اجاره نامه را امضاء می کنم و مشکلی ندارد.

حتما بخوانید : اجرت المثل و اجرت المسمی در قرارداد اجاره به چه معنا هستند؟

توجه به بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه

همچنین گاهی اوقات هم بعضی ملک ها مشاعی هستند یعنی یک یا چند نفر مالک یه ملک هستند (مانند املاک ورثه ای) و هنگامی که قرار است چنین ملکی مورد اجاره قرار بگیرد حتماً باید تمام شرکاء در جلسه مذاکره حاضر شده و قرارداد را امضاء بزنند اگر یکی از شرکاء اجاره نامه را امضاء نکند، از نظر حقوقی این قرارداد اجاره صحیح بوده و مشکای قانونی ندارد ولی تحویل محل استیجاری مشاعی به مستأجر منوط به رضایت و اذن تمام شرکاء است. در غیر این صورت شریکی که اجاره نامه را امضا نکرده می تواند تقاضای ابطال اجاره نامه و تخلیه ملک را بخواهد.

حتما بخوانید : نحوه اجاره و تخلیه ملک مشاعی

بنابراین وقتی میخواهید قرارداد اجارهای را امضاء کنید حتماً مدارک هویتی موجر یا مالک و اسناد و مدارک ملک را نگاه کنید.

یک نکته آخر و ظریفی هم که باید به آن در اینجا اشاره کنم این مسئله است که اگه قرار است ملکی را اجاره بکنید و بخش زیادی را به عنوان پول پیش یا پول رهن یا ودیعه ملک به موجر بدهید (مثلاً ۲۰۰ میلیون تومان)، نگاه کنید که آیا این ملک وام دارد یا نه؟ چون ممکن است خود این ملک ارزشش ۴۰۰ میلیون باشد ولی مالک یا موجر مبلغ ۳۰۰ یا ۴۰۰ میلیون تومان از بانک وام دریافت کرده باشد. در این حالت باید دقت نمایید که اگر مالک نخواهد وام را بدهد و بدهی معوقه داشته باشد و بعد بانک بخواهد اقدام حقوقی کند خیلی راحت و آسان می تواند از طریق اجرای ثبت ملک را به مزایده گذاشته و تا هر میزان از وام گیرنده یعنی مالک طلبکار است از محل فروش ملک بگیرد. حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا پس از اینکه بانک طلبش را از محل مزایده و فروش ملک برداشت بکند وجهی برای شما به عنوان مستاجر باقی میماند تا بتوانید پول پیش یا ودیعه خود را پس بگیرید؟

حتما بخوانید : آموزش پس گرفتن پول پیش خانه به صورت قانونی از موجر + فیلم آموزشی

گاهی اوقات موجر به واسطه بدهی به بانک یا اشخاص به خارج از کشور ممکن است فرار بکند و هیچ اموالی در داخل کشور نداشته باشد، در این شرایط شما دست تان به جایی بند نیست و نمیتوانید طلب تان را از موجر دریافت کنید.