شیوه ارزیابی و کشف قیمت واقعی ملک هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟ +فیلم آموزشی

ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین

 

اگر مالک زمین یا خانه کلنگی باشید و قصد دارید در قالب یک قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به تخریب بنای قدیمی و احداث بانی جدید نمایید، یقیناً ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بسیر مهم و جنبه حیاتی دارد.

چرا ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی مهم است؟

بنابراین وقتی شما به عنوان مالک ملک یا خانه کلنگی یا به عبارتی طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت، تصمیم می­گیرید تا در قالب قرارداد مشارکت در ساخت ملک تان را در اختیار سازنده قرار بدهید باید بدانید که یکی از مهم­ترین بخش­ها و قسمت­های قرارداد مشارکت در ساخت تعیین میزان سهم ­الشرکه سازنده و مالک است. یعنی میزان آورده و سرمایه مالک و سازنده در این پروژه چقدر است؟ آیا راه قانونی و شیوه ای رسمی برای برآورد دقیق قیمت و ارزش روز ملک در زمان خرید و فروش یا بستن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟ چرا ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین انقدر مهم است؟

روش محاسبه قیمت ملک یا زمین و خانه کلنگی چگونه ارزیابی می شود؟

جواب این است که در قرارداد مشارکت در ساخت سهم­ الشرکه مالک براساس ارزش و قیمت روز ملک محاسبه می­شود بنابراین اگر خواستید براساس قرارداد مشارکت در ساخت ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهید لازم است از قبل ملک را ارزیابی کنید. ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین موضوع قرارداد مشارکت در ساخت می­تواند میزان مشارکت و سرمایه مالک را در پروژه تعیین بکند و در مقابل نیز سازنده حضور دارد که بایستی به میزان سرمایه گذاری مالک، او نیز در پروژه سرمایه گذاری کند. سرمایه سازنده نیز براساس هزینه هایی است که از صفر تا صد در پروژه تزریق می کند. طبق عرف موجود در قراردادهای مشارکت در ساخت کل هزینه های ساخت و ساز از زمان اخذ دستور نقشه و پروانه ساخت تا اتمام کلیه امور عمرانی و اخذ پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی و اخذ سند تک برگی واحدها همگی بر عهده سازنده است و مالک هیچ مسئولیتی در این هزینه ها ندارد مگر بر خلاف این عرف و رویه موجود بین مالک و سازنده توافقی شده باشد که این برمی گردد به ارزش ملک و میزان مشارکت طرفین قرارداد.

آیا روش رسمی و قانونی برای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین وجود دارد؟

در همین ابتدا خیال تان را آسوده کنم که تاکنون هیچ مدل و روش ریاضی و یا هوشمندی برای ارزیابی قیمت ملک و زمین تخمین نشده است! اما به طور قطع روش رسمی و قانونی برای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین وجود دارد.

هر مالکی می تواند از طریق مبادی قانونی و مبادی رسمی مثل مشاورین املاک، کارشناسان رسمی دادگستری و سایر کسانی که دست اندرکار و فعال در حوزه ملک و ساختمان هستند می تواند ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی را انجام دهد. شیوه ارزیابی و قیمت گذاری ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری و مشاورین املاک دارای پارامترها و فاکتورهای مختلفی است که همگی آنها در تخمین قیمت روز ملک اثرگذار هستند. بنابراین نمی توان برای قیمت گذاری و تخمین ارزش واقعی ملک و زمین روی یکی دو مورد یا برخی از این فاکتورها اکتفا نمود.

حتما بخوانید : الزام به تنظیم سند رسمی ملک و ۳ نکته طلایی آن

هیچ سایت یا اپلیکیشنی نمی تواند ادعا بکند که می تواند قیمت و ارزش روز ملک را برآورد کند. اما برخی سایت ها می توانند حدود قیمتی نه قیمت واقعی ملک را به شما معرفی بکند. باید در نظر داشته باشید قیمت هایی هم که در وب سایت های ملکی درج می شود قیمت کارشناسی و رسمی نیستند و بلکه صرفاً قیمت پیشنهادی مالک ملک و زمین است.

اما با این همه اطلاعات واقعی مربوط به قیمت معاملات انجام شده خانه و آپارتمان و سایر املاک در سامانه بازار اطلاعات املاک ایران (سابا) درج می شود که می توانید از طریق این وب سایت آخرین قیمت های واقعی خرید و اجاره را در تخمین کنید. از طریق این سامانه می توان طلاعات لازم برای تصمیم گیری در مورد خرید، فروش، ساخت و یا اجاره مسکن را در به دست آورد.

مهمترین پارامترها و فاکتورهای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین و آپارتمان چیست؟

مهمترین پارامترها و فاکتورهای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین، خانه، آپارتمان و غیره عبارتند از:

  • ساختمان اسکلت بتونی
  • ساختمان اسکلت فلزی
  • نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و غیره
  • فاصله ملک و زمین به دسترسی ها
  • دسترسی به خدمات شهری
  • وسعت و مساحت ملک
  • پایگاه اقتصادی محل وقوع ملک
  • پایگاه اجتماعی محل وقوع ملک
  • واقع بودن یا نبودن در مسیر طرح های شهری و ملی
  • هزینه اخذ پروانه ساخت
  • میزان تراکم ساختمان و هزینه تخلفات ساختمانی
  • دست مزد ستادکاران ساختمانی و کارگران
  • تعداد و متراژ پارکینگ ها و جانمایی آنها
  • امکانات موجود فعلی در ملک
  • و بسیاری از پارامترها و فاکتورهای دیگر

بنابراین میزان سرمایه­ گذاری شما در قرارداد مشارکت در ساخت به فاکتورهای متنوعی وابسته است که به چند مورد از آنها اشاره شد. پس اینکه ملک شما در چه موقعیت جغرافیایی و مکانی قرار گرفته، یا اینکه در مسیر خیابانهای اصلی است یا نه داخل کوچه ­های بن بست هست یا نه، یا اینکه در موقعیت تجاری و اداری قرار گرفته همه اینها در برآورد سهم الشرکه مالک در قرارداد مشارکت در ساخت تأثیرگذار است.

حتما بخوانید : نکات خرید زمین – چگونه زمین بخریم

ممکن است یک ملک به واسطه قرارگیری در یک مکان تجاری ارزش بسیار بالایی داشته باشد چون در برخی مکان های تجاری و اداری از ملک­هایی با کاربری مسکونی استفاده می­کنند. ملک­هایی که در این مناطق قرار می­گیرند قطعاً ارزش آنها بسیار بالا و سنگین­تر از ملک­ها و خانه ها و زمین هایی است که در نقاط غیراداری و غیرتجاری قرار گرفته.

این پارامترها و ویژگی های محل وقوع ملک می­توانند در میزان درصد و تعیین سه م­ال شرکه طرفین تأثیرگذار باشد. ممکن است یک ملک مسکونی در یک موقعیت خیلی عادی به این صورت تقسیم­ بندی بشود که مثلاً سهم سازنده با مالک در قرارداد برابر باشد (یعنی پنجاه به پنجاه). اما ممکن است در یک زمانی یک ملک بخاطر موقعیت قرارگیری آن در محل تجاری به این شکل تقسیم ­بندی شود، که مثلاً سهم مالک 60% و سهم سازنده 40% بنابراین شما باید به این مؤلفه­ ها و این جنبه­ ها در هنگام نوشتن و امضای قرارداد مشارکت در ساخت توجه کنید.

بسیاری از مالکین هستند که به این مسائل توجه ندارند و فقط حرف و حدیث های اطرافیان یا ریش سفیدان را گوش می­کنند. یا در بهترین حالت، برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت که در فضای مجازی و اینترنت موجود است را برانداز و بررسی می­کنند و همان درصدهایی را که در آن قراردادها لحاظ شده را به عنوان پیش­فرض ذهنی خودشان در نظر می­گیرند و همان درصدها را به سازنده پیشنهاد می­دهند! در حالی که آنچه تعیین کننده سه الشرکه سازنده در قرارداد مشارکت می باشد همان فاکتورها و پاراکترهایی است که در بالا ذکر شد.

حتما بخوانید : انتقال سهم سازنده همزمان با امضای قرارداد و خطرات آن

همچنین باید بدانید که برخی زمین­ها و برخی­ها به واسطه موقعیت شان، نه تنها باعث می شوند که سهم بیشتری به مالک نسبت به سازنده تعلق بگیرد، بلکه مبالغی هم به صورت بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می­شود تا در واقع این تفاوت ها و این فاصله­های ارزشی جبران شود.

مرحله ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین و آپارتمان چه زمانی است ؟

بنابراین بعد از اینکه با اطرافیان تان مشاوره انجام دادید و تصمیم گرفتید تا با یک سازنده خوشنام قرارداد مشارکت در ساخت ببندید، لازم است در مرحله بعدی ملک را ارزیابی و قیمت گذاری کنید. مضاف براین که ممکن است یک ملک یا یک زمین این پتانسیل را داشته باشد که علاوه بر واحدهایی با کاربری مسکونی ، به واسطه موقعیتی که دارد بتواند از شهرداری محل وقوع ملک مجوز احداث واحد با کاربری تجاری یا اداری را بگیرد.

حتما بخوانید : شرط ممنوعیت حق فروش آپارتمان و سهم در قرارداد مشارکت در ساخت چیست

پس این موضوع این موضوع می تواند در زمان نوشتن قرارداد برای شما قابل توجه و مهم باشد، چرا؟ به این خاطر که وقتی که ملک شما این امکان را داشته باشد که برای آن مجوز و پروانه ساخت واحدهای تجاری و اداری گرفته شود این موضوع در بحث تقسیم­بندی سهم­الشرکه طرفین بسیار تأثیرگذار خواهد بود. من قطعا میدانم که شما این انتظار را ندارید که به عنوان مالک که اگر ملک تان دارای کاربری تجاری و هم کاربری مسکونی آن را به صورت مساوی یعنی پنجاه به پنجاه تقسیم کنید. معمولاً اگر ملکی دارای شرایط احداث واحدهای تجاری علاوه بر واحدهای مسکونی باشد، قطعاً بدانید که سهم سازنده به مراتب کمتر از مالک است.

این موارد نکاتی فنی و حقوقی است که من به شخصه تجربه عملی در دعاوی و اختلافات حقوقی بین مالک و سازنده شاهد آن ها بوده و هستم. لازم است که شما هم به آنها توجه لازم را بفرمایید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 

اگر به مشاوره حضوری نیاز دارید اینجا کلیک کرده و فرم نمایش داده شده را پر کنید
  • فایل ها را به اینجا بکشید


    اگر به وکیل متخصص نیاز دارید اینجا کلیک کرده و فرم نمایش داده شده را پر کنید
    • فایل ها را به اینجا بکشید


      اگر درخواست تنظیم قرارداد ملکی دارید اینجا کلیک کرده و فرم نمایش داده شده را پر کنید






      • این فیلد برای اعتبار سنجی است و باید بدون تغییر باقی بماند .


      اگر برای معاملات خود به دستیار حقوقی ملکی نیاز دارید اینجا کلیک کرده و فرم نمایش داده شده را پر کنید
      • فایل ها را به اینجا بکشید



         

        اشتراک گذاری این مطلب

        دیدگاهتان را بنویسید