اجرت المثل چیست ؟ – اجرت المسمی چیست ؟
تعریف اجرت المسمی – اجرت المسمی چیست ؟
در قرارداد اجاره یا همان اجاره نامه همیشه مبلغی به عنوان اجاره بهاء تعیین می شود که از قرار روزانه یا ماهیانه تعیین می شود. در ادبیات حقوقی به این مبلغ اجرت المسمی یعنی اجاره بهایی که در اجاره نامه از آن اسم برده شده گفته می شود.
موجر و مستاجر اماکن اجاره ای طبق اصل آزادی قراردادها در تعیین میزان اجاره آزاد هستند. بعنی آنها می توانند هر میزان رقمی را به عنوان اجاره بها تعیین کنند و کسی حق چلوگیری از تصمیم آن ها را ندارد. از همین جهت اجارهای که به این شکل مورد توافق مستاجر و موجر قرار میگیرد، در زبان حقوقی اجرت المسمی با اجاره بهاء نامیده میشود.
تعریف اجرت المثل – اجرت المثل چیست ؟
یکی دیگر از اصطلاحات رایج در متن اجاهر نامه اماکن استیجاری اصطلاحی است به نام اجرت المثل و منظور از آن عبارتست از بدل مال تلف شده که توسط یک طرف به طرف دیگر پرداخت می شود. مثلاً در عقد اجاره اگر مدت اجارهنامه تمام بشود ولی مستاجر نخواهد ملک را تخلیه کند در این حالت موجر می تواند از طریق دادگاه و یا شورای حل اختلاف تقاضای صدور حکم به محکومیت مستاجر به پرداخت اجرت المثل نماید.
به عبارتی اجرت المثل جایگزین اجاره بها یا اجرت المسمی مندرج در قرارداد اجاره است و مستاجر مکلف است بدل منافعی را که استیفا کرده است به موجر بپردازد. میزان اجرت المثل از طریق تعیین کارشناس توسط دادگاه مشخص می شود.
آیا تعیین میزان اجاره بهاء در قرارداد اجاره ملک محدودیت قانونی دارد؟
شاید در رسانه ها و جراید از زبان متولیان و برخی مسئولان حوزه ملک و ساختمان شنیده اید که موجر یا مالک نمی تواند اجاره بهای سال جدید را بیش از نه یا ده درصد از اجاره بهای سال قبل تعیین کند.
اما واقعیت امر آن است که طبق اصل آزادی قراردادها و عدم وجود محدودیت قانونی، موجر و مستاجر می توانند در زمان تنظیم اجاره نامه برای اجرت المسمی هر وجه با مبلغی را مورد توافق قرار بدهند. بنابراین آنچه متولیان امر مسکن تحت عنوان محدودیت در تعیین اجاره بها مطرح می کنند هیچ گونه ضمانت اجرایی ندارد مگر اینکه در آینده با وضع قانون چنین محدودیتی وضع شود.
شبوه دریافت و میزان اجرت المثل در قرارداد اجاره چگونه است؟
اگر مدت اجاره تمام بشود و همچنان در مکان استیجاری باقی باشد و از تخلیه آن امتناع بکند در این حالت موجر یا مالک محل استیجاری حق دارد علیه مستاجر در مراجع قضایی اقامه دعوا با خواسته مطالبه اجرت المثل ایام تصرف بعد از پایان مدت اجاره را مطرح نماید. اگر دادگاه تشخیص بدهد که مستاجر به هر بهانه ای از تخلیه ملک امتناع کرده است، قطعا به نفع موجر و یا مالک حکم صادر می کند.
وقتی که دادگاه تشخیص بدهد مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف بعد از انقضای مدت اجاره است در این صورت اقدام به صدور قرار کارشناسی می کند که طی آن کارشناس رسمی دادگستری ضمن مطالعه پرونده و حضور در محل استیجاری و برآورد اجرت المثل ایام تصرف در آن منطقه، نظر خود را به دادگاه تسبیم می کند و دادگاه نیز آن را به موجر و مستاجر ایلاغ کرده و اگر اعتراضی نداشتند دادگاه طبق نظر کارشناس مبادرت به صدور رای و مجکومیت مستاجر به تخلیه ملک و پرداخت میلغی طبق نظر کارشناس به عنوان اجرت المثل می نماید.
تفاوت اجرت المثل با خسارت روزانه یا وجه التزام در قرارداد اجاره چیست؟
ممکن است در قرارداد اجاره در قسمت شروط قرارداد یک بند تحت عنوان خسارت روزانه یا وجه التزام برای تاخیر در تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره تعیین شود. به موجب این شرط اگر مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند با طرح دعوا از طرف موجر دادگاه همان مبلغ توافق شده در قرارداد را به عنوان اجرا المثل یا وجه التزام ایام تصرف پس از پایان مدت اجاره تعیین می کند و دیگر موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع نمی دهد چون موجر و مستاجر هنگام تنظیم و امضای اجاره نامه این موضوع را از قبل پیش بینی کرده و برای آن مبلغ تعیین کرده اند.
با این حساب تفاوت اجارت المثل با خسارت روزانه در قرارداد اجاره این است که اجرت المثل با دستور دادگاه و ارجاع به کارشناسی تعیین می شود اما وجه التزام مبلغی است که دو طرف قرارداد اجاره در متن اجاره نامه پیش بینی و تعیین کرده اند دادگاه همان را ملاک صدور حکم خود قرار خواهد داد.
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید 
با سلام
سوال و راهنمایی داشتم از خدمتتون
یکی از اقوام ما مغازه تجاری دارند که اجاره دادن و ایشون توی یک مقطع در سال ۹۴ اقدام به نوشتن یک اجاره نامه ده ساله صوری با مستاجرشون کردن و اون اجاره نامه از بین رفت و بعد از مدتی به خاطر اختلافات درخواست تخلیه ملک رو به دادگاه دادند ولی مستاجر با ارائه کپی اجاره نامه و شهادت شهود تونستن رأی دادگاه رو در مورد تایید این اجاره نامه بگیرن.
البته مستأجر ایشون در طی این مدت که بیش از سه سال هستش هیچگونه اجاره ای به مالک ندان و با بهانههای مختلف ندادن اجاره رو توجیه کردند، حالا مالک مغازه قصد دارن به خاطر عدم پرداخت اجاره حکم تخلیه ملک رو بگیرن! آیا میتونن چنین درخواستی بدن، و اینکه ایشون هیچ حق فسخی در صورت اجاره ندادن باشه در قراداد ذکر نکردن! آیا ندادن اجاره باعث فسخ قرارداد و تخلیه ملک میشه
بسیار سپاسگزارم
سلام و درود
با وضعیت حقوقی ویژه ای مواجه هستید حتما نیاز به وکیل دارید
سلام، سوال فوری داشتم،نمیدانم یکبار ارسال کردم بدستان رسید؟ اگر مالک ملک مشاع در ملک ساکن باشد آیا مالک دیگر باید اجرت المثل ایام تصرف را تقاضا کند یا اجرت المسمی؟ در صورتیکه بین دوطرف قرارداد کتبی نوشته نشده و حدود چند ماه بدلخواه خود اندکی پول دستی اجاره میداده ولی بعد همان راهم نداد.
سلام و درود
اجرت المثل باید بپردازد
با سلام
اگر مالکین یک ملک مشاعی که شامل مغازه و منزل مسکونی بوده مدتی با توافق مغازه را اجاره داده باشند و مدت آن تمام شده باشد و پس از یکی از مالکین در آنجا ساکن شده و مدتی بدون تعیین مبلغی ثابت با مالک دیگر، بنظر خودش مبالغی متفاوت بعنوان اجاره منزل میداده ولی مغازه را بدلیل کافی نبودن مبلغ به اجاره نمیداده و خالی بوده مالک دیگر میتواند درخواست مطالبه اجرت المثل کل ملک را برای مدتی که هیچ پولی نمیداده کند یا اجرت المسمی؟
سلام و درود
برای مدتی که استفاده انحصاری کرده باید اجرت المثل بپردازد.
اگر ۷ سال در ملک باشی با قرارداد ولی یک سال بدون قرارداد بشینی تو ملک و اجاره ندیم ایا اجرت المثل برابر با اجرت المسمی حساب میشه یا باز کارشناسی میشه
سلام و درود
اگر توی قرارداد میزانش تعیین شده باشه همون ملاک هستش و الا قرار کارشناسی صادر میشه
سلام مبنای تعیین اجرت المثل برای مدت تصرف عدوانی مغازه که خلع ید غاصب اش صادر شده است آیا براساس نرخ آخرین سال تصرف است یا برای سنوات ماقبل به نرخ سال مربوطه ۲- اگر مالک در سنوات ما بین تصرف تغییر کرده باشد مبنای اجرت المثل مدت تصرف است یا مدت مالک شاکی
سلام و درود
تغییر مالکیت تاثیری ندارد. ملاک از روز تصرف تا زمان تخلیه است. و با قرار کارشناسی و براساس اجاره مشابه ان ملک محاسبه میشود.
سلام ی سوال داشتم در مورد اجرت المثل، زمان پرداخت خسارت اجاره این مدت هم حساب میکنن.منظورم اینه که اجاره همراه با خسارت حساب میکنن
سلام و درود
اگر در قرارداد خسارت روزانه یا تاخیر در تخلیه پیش بینی شده باشد همان مورد حکم قرار می گیرد اگر پیش بینی نشده باشد باید تقاضای اجرت المثل کنید که قرار کارشناسی صادر می شود و طبق آن دادگاه حکم صادر می کند.
اجرت المثل در مورد زمین زراعی غصب شده اجاره عرفی معمول که کارشناسان تعیین می کنند نمی تواند باشد چرا که اجاره زمین زراعی بخشی از عملکرد زمین را پوشش می دهد که ناشی از ماهیت زمین بوجود می آید اما از دست رفتن اشتغال صاحب زمین غصب شده باید به عنوان منفعت از بین رفته جبران گردد. یا به عبارتی غاصب منافع استیفا شده را که حق مالک است بعلاوه استیفا نشده را باید به مالک پرداخت کند مه متاسفانه کارشناسان به تبع رویه غلط معمول اجاره اراضی همجوار را که مالکین ناتوان از عملیات زراعت مابه ازای آورده خود در تولید زراعی قرار می دهند معیار قرار می دهند که منطق قابل قبول مستندات و غیرمستوفات را ندارد!
سلام و درود
منافع محتمل الحصول قابل مطالبه نیست. معلوم نیست مالک آیا می توانست در آن مدت فعالیتی انجام بدهد یا درآمد مشخصی داشته باشد. اما منافع ممکن الحصول قابل مطالبه است که همانا اجاره بهای زمین است.