اجرت المثل و اجرت المسمی در قرارداد اجاره به چه معنا هستند؟

اجرت المثل چیست ؟ – اجرت المسمی چیست ؟

اجرت المثل چیست ؟ - اجرت المسمی چیست ؟
اجرت المثل چیست ؟ – اجرت المسمی چیست ؟

تعریف اجرت المسمی – اجرت المسمی چیست ؟

در قرارداد اجاره یا همان اجاره نامه همیشه مبلغی به عنوان اجاره بهاء تعیین می شود که از قرار روزانه یا ماهیانه تعیین می شود. در ادبیات حقوقی به این مبلغ اجرت المسمی یعنی اجاره بهایی که در اجاره نامه از آن اسم برده شده گفته می شود. 

موجر و مستاجر اماکن اجاره ای طبق اصل آزادی قراردادها در تعیین میزان اجاره آزاد هستند. بعنی آنها می توانند هر میزان رقمی را به عنوان اجاره بها تعیین کنند و کسی حق چلوگیری از تصمیم آن ها را ندارد. از همین جهت اجاره‌ای که به این شکل مورد توافق مستاجر و موجر قرار می‌گیرد، در زبان حقوقی اجرت المسمی با اجاره بهاء نامیده می‌شود.

حتما بخوانید : اجاره به شرط تملیک چیست؟

تعریف اجرت المثل – اجرت المثل چیست ؟

یکی دیگر از اصطلاحات رایج در متن اجاهر نامه اماکن استیجاری اصطلاحی است به نام اجرت المثل و منظور از آن عبارتست از بدل مال تلف شده که توسط یک طرف به طرف دیگر پرداخت می شود. مثلاً در عقد اجاره اگر مدت اجاره‌نامه تمام بشود ولی مستاجر نخواهد ملک را تخلیه کند در این حالت موجر می تواند از طریق دادگاه و یا شورای حل اختلاف تقاضای صدور حکم به محکومیت مستاجر به پرداخت اجرت المثل نماید.

به عبارتی اجرت المثل جایگزین اجاره بها یا اجرت المسمی مندرج در قرارداد اجاره است و مستاجر مکلف است بدل منافعی را که استیفا کرده است به موجر بپردازد. میزان اجرت المثل از طریق تعیین کارشناس توسط دادگاه مشخص می شود.

حتما بخوانید : آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶

آیا تعیین میزان اجاره بهاء در قرارداد اجاره ملک محدودیت قانونی دارد؟

شاید در رسانه ها و جراید از زبان متولیان و برخی مسئولان حوزه ملک و ساختمان شنیده اید که موجر یا مالک نمی تواند اجاره بهای سال جدید را بیش از نه یا ده درصد از اجاره بهای سال قبل تعیین کند.

اجرت المثل چیست ؟ - اجرت المسمی چیست ؟
اجرت المثل چیست ؟ – اجرت المسمی چیست ؟

 

اما واقعیت امر آن است که طبق اصل آزادی قراردادها و عدم وجود محدودیت قانونی، موجر و مستاجر می توانند در زمان تنظیم اجاره نامه برای اجرت المسمی هر وجه با مبلغی را مورد توافق قرار بدهند. بنابراین آنچه متولیان امر مسکن تحت عنوان محدودیت در تعیین اجاره بها مطرح می کنند هیچ گونه ضمانت اجرایی ندارد مگر اینکه در آینده با وضع قانون چنین محدودیتی وضع شود.

حتما بخوانید : انعقاد قرارداد اجاره با غیر مالک و تبعات آن

شبوه دریافت و میزان اجرت المثل در قرارداد اجاره چگونه است؟

اگر مدت اجاره تمام بشود و همچنان در مکان استیجاری باقی باشد و از تخلیه آن امتناع بکند در این حالت موجر یا مالک محل استیجاری حق دارد علیه مستاجر در مراجع قضایی اقامه دعوا با خواسته مطالبه اجرت المثل ایام تصرف بعد از پایان مدت اجاره را مطرح نماید. اگر دادگاه تشخیص بدهد که مستاجر به هر بهانه ای از تخلیه ملک امتناع کرده است، قطعا به نفع موجر و یا مالک حکم صادر می کند.

اجرت المثل چیست ؟ - اجرت المسمی چیست ؟
اجرت المثل چیست ؟ – اجرت المسمی چیست ؟

 

وقتی که دادگاه تشخیص بدهد مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف بعد از انقضای مدت اجاره است در این صورت اقدام به صدور قرار کارشناسی می کند که طی آن کارشناس رسمی دادگستری ضمن مطالعه پرونده و حضور در محل استیجاری و برآورد اجرت المثل ایام تصرف در آن منطقه، نظر خود را به دادگاه تسبیم می کند و دادگاه نیز آن را به موجر و مستاجر ایلاغ کرده و اگر اعتراضی نداشتند دادگاه طبق نظر کارشناس مبادرت به صدور رای و مجکومیت مستاجر به تخلیه ملک و پرداخت میلغی طبق نظر کارشناس به عنوان اجرت المثل می نماید.

حتما بخوانید : فروش ملک اجاره ای

تفاوت اجرت المثل با خسارت روزانه یا وجه التزام در قرارداد اجاره چیست؟

ممکن است در قرارداد اجاره در قسمت شروط قرارداد یک بند تحت عنوان خسارت روزانه یا وجه التزام برای تاخیر در تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره تعیین شود. به موجب این شرط اگر مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند با طرح دعوا از طرف موجر دادگاه همان مبلغ توافق شده در قرارداد را به عنوان اجرا المثل یا وجه التزام ایام تصرف پس از پایان مدت اجاره تعیین می کند و دیگر موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع نمی دهد چون موجر و مستاجر هنگام تنظیم و امضای اجاره نامه این موضوع را از قبل پیش بینی کرده و برای آن مبلغ تعیین کرده اند.

با این حساب تفاوت اجارت المثل با خسارت روزانه در قرارداد اجاره این است که اجرت المثل با دستور دادگاه و ارجاع به کارشناسی تعیین می شود اما وجه التزام مبلغی است که دو طرف قرارداد اجاره در متن اجاره نامه پیش بینی و تعیین کرده اند دادگاه همان را ملاک صدور حکم خود قرار خواهد داد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


اشتراک گذاری این مطلب

دیدگاه‌تان را بنویسید: