سوالات متداول خرید و فروش ملک - نمونه سوالهای متداول ملکی

من آپارتمانی را با قیمت 680 میلیون تومان خریداری کردم و 550 میلیون تومان آن را پرداختم اما به دلیل مسافرت کاری نتوانستم در موعد سند در دفترخانه حاضر شوم و در قرارداد نوشته شده که اگر خریدار در محضر حاضر نشود معامله به صورت یکطرفه از سوی فروشنده فسخ می‌شود آیا چنین شرطی درست است؟ آیا راهی برای جلوگیری از فسخ وجود دارد؟ آیا معامله منم باطل است؟

شرط صحیح است و اشکالی ندارد. المؤمنون عند شروطهم، یعنی طرفین قرارداد باید به‌شرط میان خود عمل کنند. اما بااین‌وجود تا زمانی که صاحب حق فسخ از آن استفاده نکرده باشد معامله همچنان صحیح است و پابرجاست و حتی اگر باوجوداین حق فسخ، فروشنده اعمالی را انجام بدهد که دلالت بر عدول از حق فسخ باشد دیگر نمی‌تواند از آن استفاده کند. برای مثال در سؤال وقتی خریدار در محضر حاضر نشود و فروشنده گواهی عدم حضور دریافت کند اما مدتی بعد کاشانه را به خریدار تحویل بدهد یا وجهی را از خریدار دریافت کند، به‌منزله اسقاط حق فسخ می‌باشد.
وقتی شرط فسخ برای طرفین پیش‌بینی شود جز با رضایت صاحب حق ساقط نمی‌شود و خریدار راهی برای جلوگیری از اعمال و استفاده آن توسط صاحب حق فسخ ندارد. همچنین باید اشاره شود که به‌صرف عدم حضور خریدار در مثال فوق در محضر، قرارداد نه فسخ می‌شود و نه باطل ضمناً این قرارداد صحیح است و با اعمال حق فسخ، قرارداد فسخ می‌شود و نه باطل.

الف سه دانگ از یک ساختمان نیمه کاره را خریداری کرده و سه دانگ سند ملک هم رسماً به نام او منتقل شده است. آپارتمان از این ساختمان را خریده‌ام چون الف نتوانسته است پایان کار و سند واحدها را اخذ کند اقدام به فسخ معامله خود با مالک ساختمان نموده و می‌گوید نمی‌توانم آپارتمانت را تحویل بدهم در حالی که من تاکنون ۶۰ درصد کل ثمن معامله را پرداخته‌ام. حال تکلیف من چیست؟ آیا می‌توانم پولم را پس بگیرم؟ آیا معامله من هم فسخ شده است؟

برهم خوردن و فسخ قرارداد بین مالک و سازنده تأثیری در معامله شما ندارد و شما مالک کاشانه خریداری‌شده هستید و سازنده متعهد به تعهدش هست اما چون دیگر مالکیتی ندارد خریدار ابتدا باید او را الزام به انجام تعهد کند و در صورت عدم امکان انجام تعهد، اقدام به فسخ قرارداد کند یا خودش یا دیگری ادامه کار را انجام بدهد و سپس هزینه‌ها را از سازنده مطالبه کند.

ملکی را خریده‌ام و بخشی از ثمن معامله را پرداخته‌ام. اکنون قبل از موعد محضر متوجه شده‌ام که فروشنده بابت دریافت وام یکی از نزدیکانش ضامن او شده و ملک را رهن گذاشته است، تکلیف من چیست؟ ضمناً ملک در تصرف من می‌باشد

فروشنده بعد از امضای مبایعه‌نامه حقی نسبت به این ملک ندارد و مالکیت آن به خریدار منتقل‌شده است و عمل فروشنده غیرقانونی است و خریدار می‌تواند ضمن تقاضای الزام به تنظیم سند، ابطال قرارداد رهنی را از دادگاه بخواهد.

آپارتمانم را به شخصی فروختم و یک سوم از کل مبلغ قراردادی، طی یک فقره چک شخصی دریافت کردم که در موعد سررسید پاس شد. بابت بخش دوم هم طی توافق شفاهی قرار شد بخشی از آن از طریق رهن دادن آپارتمان به مستأجر تأمین شود و الباقی هم در روز محضر داده شود. اکنون با وجود گذشتن یکماه از زمان پرداخت بخش دوم هنوز به خاطر دندان گردی خریدار، آپارتمان رهن داده نشده است. در حالی که آپارتمان من وام دارد و ماهیانه 800 هزار تومان اقساط می‌پردازم و تأخیر خریدار باعث ورود زیان به من می‌شود اکنون من چکار می‌توانم کنم؟

اگر بابت تأخیر در پرداخت باقی‌مانده مبلغ قرارداد شرط فسخ یا خسارت پیش‌بینی‌شده باشد می‌توانید اقدام به فسخ قرارداد کنید و یا از طریق دادگاه تقاضای مطالبه وجه التزام کنید. البته مطالبه وجه التزام تأثیری در تعهد خریدار به پرداخت الباقی ثمن معامله ندارد.
بهتر است در خصوص خانه‌های وام‌دار نسبت به پرداخت اقساط ماهیانه از زمان تنظیم مبایعه‌نامه تا زمان تنظیم رسمی سند توافقی میان طرفین حاصل شود و در قرارداد نوشته شود تا تکلیف پرداخت آن مشخص شود. در مثال فوق پرداخت بخشی از ثمن معامله از طریق به رهن گذاشتن ملک بوده که در قرارداد کتباً شرط نشده است و فروشنده می‌تواند از حق فسخ یا حق مطالبه وجه التزام استفاده کند.

من از همسر سابقم جدا شده‌ام و یک دختر ۱۵ ساله دارم که با من زندگی می‌کند و من قصد دارم خانه‌ام را به نام دختر سند بزنم اما نگرانم که پدرش چون ولی او محسوب می‌شود آن را بفروشد و پولش را بردارد. لطفاً راهنمایی کنید که از چه طریقی می‌توانم با اطمینان خاطر خانه‌ام را به دخترم انتقال بدهم تا مشکلی بوجود نیاید؟

پسر با رسیدن به ۱۵ سال تمام قمری و دختر با رسیدن به سن ۹ سال تمام قمری به سن بلوغ می‌رسند. اما در عمل و رویه دادگاه‌ها علاوه بر بلوغ، دختر یا پسر باید به سن رشد یعنی ۱۸ سال تمام برسد تا از حَجر خارج شود. لذا در سؤال فوق مادر باید از طریق دادگاه اقدام به دریافت گواهی رشد دخترش نماید که پس‌ازآن می‌تواند کاشانه را بدون نیاز به حضور پدرش به او انتقال بدهد و پس‌ازآن هم پدرش به‌واسطه ولایت یا به ادعای محجور بودن نمی‌تواند کاشانه دخترش را بفروشد.

یک واحد آپارتمان خریده‌ام و از طریق بنگاه کد رهگیری اخذ نموده‌ام هنوز موعد تنظیم سند نرسیده است که متوجه شدم سند اصلی (مادر) ملک به دلیل بدهی مالک اصلی به غیر، توسط طلبکار توقیف شده است. همچنین من آپارتمان را با شرط بدون وام خریده‌ام اما اخیراً کاشف به عمل آمد که سازنده از بانک وام دریافت کرده و به دلیل تأخیر در بازپرداخت آن، بانک اقدام به صدور اجرائیه از طریق ثبت نموده و ده روز مهلت تخلیه و تحویل ساختمان را داده است حال تکلیف من چیست؟ آیا من که با کد رهگیری آپارتمان را خریده‌ام حق نقد می‌دارم یا خیر؟

ملاک تاریخ مبایعه‌نامه است. اگر ماقبل از اخذ وام مشارکت در ساخت و قبل از توقیف توسط طلبکار کاشانه را خریداری کرده باشید حق با شما است و می‌توانید نسبت به رفع توقیف ملک و ابطال قرارداد رهنی اقدام کنید و الا اگر فروشنده (سازنده) قبلاً وام دریافت کرده اما در قرارداد اظهار به عدم دریافت آن داشته، بانک مقدم بوده و می‌تواند طلبش را از محل کاشانه بردارد. و شما باید به‌واسطه تدلیس ضمن فسخ قرارداد اقدام طرح دعوا برای استرداد ثمن معامله و خسارات وارده به خودنمایید.

مغازه‌ای را با مبایعه‌نامه خریدم و هنوز موعد تنظیم سند نرسیده و باید قسمت آخر ثمن معامله را در محضر به فروشنده بپردازم اما اخیراً متوجه شده‌ام که مغازه فوق طبق اخطارهای قبلی از سوی شهرداری منطقه دارای عقب‌نشینی است و باعث کوچک‌تر شدن مغازه می‌شود. حال می‌توانم مابه‌التفاوت کاهش متراژ را از محل باقی‌مانده کسر کنم؟

درصورتی‌که مغازه بر اساس و با این شرط که فلان متراژ است مورد معامله قرار گیرد ولی بعداً مشخص شود که کمتر از متراژ معین‌شده است در این صورت خریدار فقط و فقط حق فسخ معامله را دارد مگر اینکه در رابطه با کسری طرفین با یکدیگر تراضی و توافق کنند. بنابراین خریدار نمی‌تواند به‌صورت یک‌طرفه مطالبه مابه‌التفاوت کند و مغازه را تملک کند.

پدرم قبل از فوتش یک دستگاه آپارتمان را به من هبه و بخشید و البته مبایعه‌نامه و کدرهگیری هم دارم اما یکماه بعد مرحوم شدند آیا من می‌توانم آن را به صورت رسمی به نام خودم انتقال بدهم؟ چگونه؟ آیا سایر ورثه می‌توانند ادعایی داشته باشند یا خیر؟

اگر پدری مالی را به فرزندش هبه کند، در زمان حیاتش تا وقتی‌که آن مال موجود است می‌تواند آن را پس بگیرد ولی وقتی فوت کند دیگر این امکان از سوی ورثه وجود ندارد که بخواهند آن را پس بگیرند. از طرفی در سؤال فوق اشاره به تنظیم مبایعه‌نامه شده است بنابراین فرزند آن مرحوم می‌تواند علیه سایر ورثه جهت الزام به تنظیم سند در دادگاه اقامه دعوا کند و مدرک او مبایعه‌نامه است و ضرورتی به بیان هبه کاشانه نیست.

چندین سال پیش زمینی را از پدرم خریدم و اکنون ملک فوق ارزش پیدا کرده و برادران و خواهرانم زیر پای پدرم نشستند و حال پدرم ادعای پیشمانی دارد و همه جا ادعا می‌کند زمین برای او است و من او را فریب داده‌ام. آیا می‌تواند چنین ادعایی کند؟

پدر شما هر ادعایی می‌تواند داشته باشد اما باید ادعای خود را ثابت کند. اگر بین شما قرارداد و مبایعه‌نامه تنظیم‌شده باشد بنابراین جای نگرانی وجود ندارد و در صورت اقامه دعوا از سوی ایشان، دادگاه آن را رد می‌کند.

برای فروش ملکم به دفتر یک مشاور املاک مراجعه کردم و معامله را روی مبایعه‌نامه‌های قدیمی و دستی تنظیم کرد و من و خریدار هر دو امضاء کردیم و یک نسخه را به ما تحویل داد. بابت کمیسیون مبلغ 20 میلیون تومان از من و 10 میلیون تومان از خریدار دریافت کردند ولی قرارداد رسمی با کدرهگیری به ما نداد و سرخود سند منگوله‌دار من را تبدیل به سند تک برگی کرد و کلیه کارهای مربوط به دفترخانه و استعلامات را انجام داده اما هیچگونه مدرکی به ما نمی‌دهد تا ما سند رسمی را تنظیم کنیم و تقاضای مبلغ بیشتری دارد. اکنون ما برای سند زدن چکار باید کنیم؟ میزان کمیسیون قانونی مشاور املاک چقدر است؟

تنظیم مبایعه‌نامه روی اوراق قدیمی و دستی تأثیری در انتقال مالکیت ندارد و فرقی میان آن با قراردادهای پرینتی که کدرهگیری اخذ می‌کنند نیست هرچند قراردادهای پرینتی مزایایی دارند. اکنون چون شما مبایعه‌نامه دارید می‌توانید.

یک دانگ از ششدانگ آپارتمانی که به همراه همسرم در آن زندگی می‌کنیم به نام من است که در زمان خرید خانه پدرم کمک کرد و به همین دلیل سند یک دانگ آن به نام من شد. اکنون پول لازم دارم و می‌خواهم آن را بفروشم اما شوهرم مخالفت می‌کند و خودش هم آن را حاضر نیست بخرد تکلیف من و یک دانگم چه می‌شود؟ آیا اگر بدون اطلاع همسرم سهم خود را بفروشم حق شفعه دارد؟

شما مالک رسمی و مشاعی یک‌دانگ از شش‌دانگ هستید و چون کاشانه قابل‌تقسیم نیست لذا می‌توانید از طریق دادگاه دستور فروش کل شش‌دانگ را بگیرید مگر اینکه شوهرتان راضی به خرید آن باشد. حتی می‌توانید سهم خود را به شخص دیگری بفروشید و شوهر شما حق شفعه ندارد زیرا حق شفعه برای زمین است و در ساختمان‌های آپارتمانی که معمولاً بیش از دو مالک دارد و زمین ساختمان متعلق به همه آن‌ها است حق شفعه وجود ندارد مگر اینکه کل زمین و ساختمان و کاشانه متعلق به دو نفر باشد که حق شفعه وجود دارد.

آپارتمانی را خریدم که در مبایعه‌نامه طبق اظهار فروشنده ذکر شد سال ساخت آن مربوط به سال ۱۳۹۰ است و چون بنچاق همراه فروشنده نبود در قرارداد ذکر شد سال ساخت ۱۳۹۱ اما در زمان استعلام از شهرداری در پایان‌کار نوشته شد که سال ساخت ۱۳۸۶ است آیا می‌توانم خسارتی بگیرم یا قرارداد را فسخ کنم؟ البته در قرارداد قید شده کلیه خیارات قانونی ساقط شد.

اگر سال ساخت کاشانه به عنوان شرط صفت و اصلی قرارداد ذکرشده باشد در این صورت اگر فروشنده برخلاف واقع اظهاری داشته باشد خریدار از باب خیار تدلیس می‌تواند قرارداد را فسخ کند. حتی در اکثر مبایعه‌نامه‌های باوجودی که کلیه خیارات را ساقط می‌کنند اما خیار تدلیس را استثناء کرده‌اند و این‌گونه شرط می‌شود، "کلیه خیارات قانونی ساقط شد حتی خیار غبن اگرچه فاحش باشد به‌جز خیار تدلیس".

می‌خواهم خانه‌ام را به مبلغ 420 میلیون تومان معامله کنم و در مبایعه‌نامه نوشته شده است که 220 میلیون تومان همزمان با تخلیه ملک داده می‌شود و من یکماه فرصت تخلیه دارم و باقیمانده مبلغ قرارداد یعنی 200 میلیون تومان در قالب یک فقره چک همزمان با انتقال رسمی ملک در محضر به من داده می‌شود، سؤال این است که آیا چنین معامله‌ای مشکل‌ساز می‌شود؟ اگر چک پاس نشود تکلیف معامله چیست؟ آیا می‌توانم معامله را که سند خورده فسخ کنم؟ لطفاً راهنمایی کنید.

به‌هیچ‌عنوان چنین شیوه‌ای برای دریافت ثمن معامله توصیه نمی‌شود زیرا معمولاً وقتی ۸۰ تا ۸۵ درصد کل مبلغ قرارداد پرداخت شود ملک را در اختیار خریدار می‌گذارند و برای باقیمانده آن نیز شرط می‌شود که به‌صورت نقد یا در قالب چک تضمین‌شده یا رمزدار در زمان سند زدن از سوی خریدار به فروشنده تسلیم شود. حال در سؤال فوق نه‌تنها باقیمانده قرارداد در محضر پرداخت نمی‌شود بلکه به‌صورت چک شخصی است ظاهراً و هیچ‌گونه تضمینی بابت بازپرداخت آن پیش‌بینی‌نشده است و این می‌تواند باعث ضرر فروشنده شود مگر این‌که به میزان باقیمانده ثمن معامله، ملک را به‌طور رسمی در رهن فروشنده بگذارند تا در صورت عدم پاس شدن چک بتوان از آن استفاده کرد.

فردی ملکش را جهت احداث بنا طی قرارداد مشارکت در ساخت به سازنده تحویل می‌دهد و سه دانگ از کل ملک را طی قرارداد به سازندگان منتقل می‌شود اما هنوز رسماً سندی نزده است. سازندگان در موعد تعیین شده نتوانستند بنا را احداث کنند. در همین حین مالک یکی از واحدهای خود را به شخصی پیش‌فروش کرده است و برای انتقال رسمی هم زمان تعیین شده بعلاوه خسارت عدم انجام تعهد حال آیا مالک می‌تواند مبایعه‌نامه را فسخ کند؟ اگر از سازنده شکایت کند آیا می‌تواند خسارت آپارتمانی را هم که فروخته دریافت کند؟

همه جی بستگی به مفاد قرارداد و شروط مندرج در آن دارد. بنابراین اولاً باید دید که آیا مالک حق پیش‌فروش واحد خود را طی قرارداد مشارکت در ساخت دارد یا خیر. ثانیاً برفرض وجود حق انتقال، عدم انجام تعهد از سوی سازنده تأثیری در تعهد مالک در مقابل خریدار واحد او ندارد و باید خسارت بدهد. اما مالک به استناد قرارداد مشارکت می‌تواند علیه سازنده اقامه دعوا کند و ازجمله خسارت ناشی از عدم انجام تعهدش را بخواهد به‌استثنای واحدی که فروخته چون در آن ذینفع نیست.

قصد پیش‌خرید یک واحد آپارتمانی را دارم. چگونه می‌توانم متوجه شوم که قبلاً به کسی فروخته نشده است. ضمناً ملک فوق فعلاً دارای سند مادر است و سند تک برگی واحدها صادر شده است؟

تقریباً هیچ راهی به جزء علم به صداقت گفتار و اظهارات پیش فروشنده وجود ندارد. بنابراین باید از یک فرد مطمئن و موثق پیش‌خرید کنید. همچنین در خصوص چنین ساختمان‌هایی سازنده یا مالک می‌تواند به اداره پست محل مراجعه کند و برای کلیه واحدها کد پستی دریافت کند و سپس در دفتر املاک با توجه به کد پستی معین‌شده برای واحد موردنظر شما مبایعه‌نامه تنظیم شود. توجه کنید مبایعه‌نامه نه پیش‌فروش چون با توجه به جرم انگاری تنظیم قرارداد پیش‌فروش خارج از دفترخانه‌ها، دفاتر املاک و بنگاه‌ها تنظیم قرارداد پیش‌فروش را ندارند اگرچه به نظر می‌رسد با توجه به عدم صدور شناسنامه ملی ساختمان عملاً قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ قابلیت اجرایی ندارد.

برگه‌ها : 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11