در برخی از توافقات و قراردادها مانند قرارداد مشارکت در ساخت یا شراکتهای کاری ممکن است یکطرف بهطرف دیگر وکالت بلاعزل بدهد تا منافع وکیل حفظ شود. مانند وقتیکه مالک به ملک سازنده وکالت بلاعزل با حق انتقال سه دانگ مشاع ازملک را در طول مدت قرارداد به سازنده میدهد تا سازنده خیالش راحت باشد که پس از سرمایهگذاری و احداث بنا میتواند سهم خود را بهصورت رسمی به خود انتقال دهد. اما گاهی بین مالک و سازنده اختلاف رخ میدهد و مالک سعی میکند با ارشاد از سوی نزدیکان اقدام به فسخ وکالتنامه اعطایی به سازنده نماید.
در رویه فعلی دادگاهها و مستنداً به ماده ۶۷۹ قانون مدنی که مقرر میدارد: «موکل میتواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل، در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.» لذا موکل حق عزل و تقاضای فسخ وکالتنامه بلاعزل را ندارد.
ادعای سایر فروشندگان صحیح و دارای پشتوانه قانونی است و خریدار در پرداخت ثمن معامله سهلانگاری کرده است. مگر اینکه دریافتکننده ثمن از طرف سایر فروشندگان (مالکان یا شرکا) مأذون بوده یا وکالت یا نمایندگی داشته باشد و بهصرف شراکت در کاشانه موضوع معامله و دریافت وجه از سوی یکی از فروشندگان باعث برائت ذمه خریدار در مقابل سایر فروشندگان نیست.
توصیه میشود در مواردی که فروشندگان متعدد هستند، و وجه یا چک به یکی از آنها داده میشود، در مبایعهنامه قید کنید که «کلیه فروشندگان اقرار به دریافت وجه یا چک نمودند و حق هرگونه اعتراضی را در آینده از خود سلب نمودند» این شرط جلوی ادعا و اعتراض بعدی را مبنی بر عدم دریافت وجه یا وصول چک را از فروشندگان میگیرد.
مطابق ماده ۳۷۶ قانون مدنی «در صورت تأخیر در تسلیم مبیع (کاشانه یا خانه) یا ثمن (وجه – پول)، ممتنع (امتناع کننده) اجبار به تسلیم میشود». به عبارتی اگر در معامله ملکی خریدار وجه یا ثمن معامله را به فروشنده در مورد تعیینشده نپردازد، با توجه به ساقط کردن خیارات قانونی، فروشنده حق فسخ مبایعهنامه را ندارد اما میتواند از طریق دادگاه ابتدا تقاضای الزام خریدار را به پرداخت ثمن معامله نماید و در صورت عدم تسلیم میتواند تقاضای فسخ معامله را طرح کند.
خیر. وقتی در قراردادی شرط داوری شده مطابق مفاد شرط و حکم ماده ۱۰ قانون مدنی و قاعده فقهی «المومنون عند شروطهم» و مقررات داوری در قانون آیین دادرسی مدنی، دو طرف ابتدا باید اختلاف خود را از طریق داور یا هیئت داوری پیگیری کنند و پس از ابلاغ رأی داوری میتوانند نسبت به آن اعتراض کرده و در دادگاه ابطال رأی داوری را بخواهند که پس از ابطال رأی داوری، دادگاه وارد ماهیت دعوا شده و تصمیم مقتضی اتخاذ میکند.
طبق بند ۱ ماده ۳۶۲ «بهمجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود». بنابراین در سؤال فوق ب با تنظیم مبایعهنامه مالک کاشانه شده است هرچند وجهی پرداخت نکرده باشد و لذا میتواند بلافاصله و حتی فیالمجلس آن را به غیر بفروشد و تمام ثمن معامله را دریافت کند! مگر اینکه فروشنده اول (الف) در مبایعهنامه شرط کند که تا زمان تصفیه کامل ثمن معامله، خریدار (ب) حق فروش و هرگونه معامله را نسبت بهعین و منافع کاشانه را ندارد که در صورت انتقال آن به غیر (ج) فروشنده میتواند ابطال معامله دوم را از دادگاه صالح بخواهد.
حسب مقررات ثبتی و نظرات مشورتی و روح حاکم بر قانون تملک آپارتمانها، اساساً پارکینگ بهتنهایی قابلانتقال به غیر نیست. اما برابر نظر اکثریت و رویه محاکم فروش و انتقال پارکینگ به مالکان همان ساختمان ایرادی ندارد اما مخالفان معتقدند که اگر پارکینگ حتی به مالکان ساختمان هم فروخته شود و سپس آپارتمانی که پارکینگ آن جداگانه فروختهشده به شخص ثالثی فروخته شود آن شخص میتواند تقاضای ابطال مبایعهنامه فروش پارکینگ را مطرح نماید.
مطابق ماده ۴۰۱ قانون مدنی اگر برای شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است. این موضوع بسیار مهم است که در عقد بیع دو طرف باید این موضوع را مدنظر قرار بدهند که اگر شرطی و اختیاری برای فسخ پیشبینی میکنند حتماً برای آن باید مدت تعیین کنند مثلاینکه بعضیها مینویسند «ظرف ۴۸ ساعت از زمان تنظیم قرارداد حق فسخ دارند.» چون مدت لحاظ شده عقد و شرط صحیح هستند. اما آنچه در سؤال مطرحشده چون بدون مدت است هر یک از طرفین تا مادامیکه سند رسمی انتقال تنظیمنشده باشد میتواند با ارزان یا گران شدن کاشانه تقاضای اعلان بطلان قرارداد علیه طرف مقابل اقامه کند.
قابلذکر است که برخی از محاکم در چنین شرایطی با این استدلال که چون در مبایعهنامه موعدی برای تنظیم سند و حضور در دفترخانه پیشبینیشده پس بهنوعی شرط فسخ مقرر دارای مدت است و شرط صحیح و عقد نیز صحیح و فاقد اشکال هست، دعوای اعلان بطلان قرارداد را رد میکنند.
اولاً باید برای شرط فسخ مدت تعیین شود وگرنه طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی هم شرط و هم عقد باطل میشود. ثانیاً اگر در مدت تعیینشده برای اعمال فسخ، فروشنده اقدامی نکند و مدت فسخ منقضی شود حق فسخ او زایل میشود، ثالثاً با فرض وجود مهلت استفاده از حق فسخ بهواسطه تخلف از شرایط مقرر در قرارداد یعنی عدم پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار، چنانچه طی صورتجلسه مکتوب در ظهر قرارداد یا نوشتهای جداگانه، خریدار بابت پرداخت ثمن و خسارت دیرکرد آن چکی را به تاریخ معین به فروشنده تسلیم نماید در این صورت عمل فروشنده در قبول و دریافت چک موصوف بهمنزله انصراف از حق فسخ قراردادی هست حتی اگر آن چک به هر دلیلی مواجه با برگشت شود. مگر اینکه شرط شود در صورت برگشت چک فروشنده تا فلان تاریخ حق فسخ قرارداد را دارد.
شکایت کلاهبرداری بهواسطه مغبون شدن در قرارداد پذیرفته نیست و مواجه با منع تعقیب میشود زیرا هیچگونه تدلیس و یا مانور متقلبانهای از سوی خریدار اتفاق نیفتاده است. لذا در شرایط یادشده در سؤال فوق، فروشندگان باید با استفاده از خیار غبن اقدام به فسخ قرارداد کنند. مشروط بر اینکه در مبایعهنامه کلیه خیارات قانونی ازجمله خیار غبن اعم از فاحش و یا افحش ساقط نشده باشد وگرنه حق فسخ قرارداد را باوجود مابهالتفاوت زیاد ندارند
اولاً فسخ قرارداد یک عمل حقوقی یکطرفه است و در صورت وجود چنین حقی برای طرفین قرارداد، اعمال آن نیازی به پذیرش طرف مقابل ندارد. مثلاً شرط پشیمانی بدون قید و شرط تا ۴۸ ساعت پس از تاریخ قرارداد برای طرفین که اگر برای مثال فروشنده در طی این مدت پشیمان شود میتواند با ارسال اظهارنامه اراده خود را مبنی بر فسخ قرارداد بهطرف مقابل یعنی خریدار اعلام و سپس از طریق دادگاه پیگیری آن شود.
اما اگر خیارات قانونی ساقطشده باشد یا حق پشیمانی پیشبینینشده باشد یا در صورت پیشبینی مهلت استفاده از حق فسخ گذشته باشد، در این صورت فروشنده نمیتواند خریدار را ملزم به اقاله و فسخ قرارداد نماید زیرا اقاله نیازی به توافق و اراده آزاد دو طرف معامله دارد و الزام حتی از طریق دادگاه هم امکانپذیر نیست.
خیر. زیرا تا زمانی که پیش خریدار بهصورت رسمی مالکیتی نسبت به کاشانه پیدا نکند نمیتواند پیش فروشنده را ملزم به تحویل کاشانه کند زیرا تحویل مورد معامله مربوط به مال غیرمنقول فرع بر احراز مالکیت رسمی است و مواجه به رد میباشد. مگر اینکه دعوای الزام به تنظیم سند به همراه الزام به تحویل کاشانه همزمان در یک دادخواست طرح شود.
اگر در قرارداد به شرح سؤال فوق شرط شده باشد، درصورتیکه فروشنده از تحویل کاشانه خودداری کند باید روزانه یکمیلیون تومان به خریدار خسارت بدهد هرچند که در زمان تنظیم مبایعهنامه توجهی به این شرط نشده باشد. بنابراین لازم است که قبل از امضای مبایعهنامه تمام مفاد و شروط آن با دقت و وسواس مناسب مطالعه و مواردی که مفهوم نیست مورد سؤال قرار گیرد.
توصیه میکنیم تا زمانی که ۸۰ تا ۸۵ درصد از ثمن معامله پرداختنشده از تحویل کاشانه به خریدار خودداری کنید یا اینکه تحویل آن همزمان با پرداخت الباقی ثمن معامله در محضر و زمان انتقال سند رسمی ملک باشد.
اینیکی از اشتباهات مهلکی است که برخی از خریداران به آن دچار شده و خود را از هستی بهنوعی ساقط میکنند. در این مسئله متأسفانه چون مبایعهنامه اقاله شده است لذا خریدار دیگر مالکیتی نسبت به کاشانه ندارد و صرفاً برای مطالبه وجه چک باید علیه شرکت «ب» اقامه دعوا کند.
توصیه میکنیم که در زمان اقاله در آن شرط کنید که در صورت عدم وصول چک به هر دلیلی، اقاله خودبهخود منفسخ شده و مبایعهنامه کماکان پابرجا خواهد بود. همچنین بهتر است که از خود فروشنده چک دریافت کنید و در شرایط خاص حتماً از فروشنده بخواهید پشت چک شرکت یا هر شخص دیگری را که از چک او استفاده میشود را امضا کند. تا بتوان در صورت برگشت چک علیه ضامن یا ظهر نویس هم اقامه دعوا کنید.۱
معامله فوق صحیح است و اشکالی بر آن وارد نیست. ناآگاهی فروشنده از مقررات و ضوابط دریافت چک و شیوه تنظیم مبایعهنامه ۱ باعث شده که با یک چالش جدی حقوقی و مالی مواجه شود که صرفنظر از سوءنیت خریدار مدرکی دال بر اثبات قصد مجرمانه در اختیار فروشنده نیست که بخواهد تحت عنوان کلاهبرداری از او شکایت کند.
لذا فروشنده باید بابت مطالبه وجه چک علیه صاحب حساب یا صادرکننده آن اقامه دعوا کند.
اشتباه فروشنده این بوده که قبل از امضای قرارداد مواد آن را بهدقت مطالعه نکرده و به مشخصات خریدار توجه ننموده و اینکه پشت چک از خریدار امضاء نگرفته است.
خیر. تا زمانی که همگی رضایت به فروش نداشته باشند حتی با مخالفت یکی از مالکین امکان فروش کل ساختمان فراهم نیست و امکان طرح چنین دعوایی هم در دادگاهها مبنی بر الزام به فروش کاشانه پذیرفته نیست.
