این شرط صحیح است چون خلاف ذات عقد بیع نیست و با انجام معامله مالکیت کاشانه از فروشنده به خریدار منتقل و مستقر میشود اما صرفاً اختیار وی را بهصورت محدود در انتقال به غیر محدود کرده و قانوناً صحیح است زیرا طبق مفهوم مخالف ماده ۹۵۹ قانون مدنی، سلب حقوق مدنی بهطور جزیی و موقت امکانپذیر است مانند منع فروش کاشانه طی یک سال از زمان وقوع عقد و اگر خریدار بهشرط عمل نکند و آنها بفروشد خریدار میتواند با اقامه دعوا به ظرفیت خریدار اول و دوم تقاضای ابطال معامله دم را از دادگاه نماید.
همانطور که قبلاً ذکر شد فقط مالک یا نماینده قانونی وی (وکیل، ولی، وصی و قیم) میتواند نسبت به انعقاد معامله و امضای قرارداد اقدام کند. بااینوجود اگر شخصی بدون رضایت و اجازه مالک و بدون داشته سمت قانونی معاملهای نسبت به اموال او مانند فروش کاشانه یا خانه کند عمل وی فضولی و دخالت غیرمجاز است و اگر سوءنیت داشته باشد عمل او جرم انتقال مال غیر محسوب و به مجازات کلاهبرداری میرسد.
طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی: «معامله به مال غیر جز بهعنوان ولایت و وصایت یا وکالت، نافذ نیست ولو اینکه صاحبمال باطناً راضی باشد...».
نتیجه و اثر حقوقی و قانونی معامله فضولی برابر قسمت آخر ماده ۲۴۷ قانون مدنی این است که: «... اگر مالک یا قائممقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ میشود.» بنابراین مفهوم مخالف آن این است که اگر مالک اجازه ندهد معامله باطل است. در صورت فوت مالک قبل از قبول یا رد معامله فضولی، اجازه یا رد به وراث میرسد.
یک نمونه از معامله فضولی این است که، فروشنده وکیل مالک بوده و مالک او را عزل کرده یا وکالتش مدتدار بوده و قبل از معامله مدتش منقضی شده است و وکالت جدیدی دریافت نکرده در این صورت اگر ملک مالک را بفروشد عمل او «فضولی» محسوب میشود و چنانچه مالک آن را تنفیذ نکند باطل میشود و خریدار برای دریافت ثمن و مبلغ معامله و غرامت خود باید علیه فضول اقامه دعوا کند ولی اگر به فضولی بوده معامله آگاه باشد فقط میتواند اصل ثمن پرداختی را مطالبه کند و حق دریافت غرامت ندارد. منظور از غرامت کلیه هزینههای نقلوانتقال، سند زدن، دلالی و غیره است.
برابر ماده ۱۹ دستورالعمل اجرایی مشاورین املاک و خودرو مصوب سال ۱۳۸۴: «درصورتیکه طرفین قرارداد و یا یکی از آنها، کور، کر و یا گنگ و بیسواد باشد هر یک از اشخاص مذکور باید یک نفر متعهد در موقع تنظیم قرارداد، ثبت و امضای آن همراه داشته باشد. معتمد مزبور در مورد اشخاص کر و گنگ باید ازجمله اشخاصی باشد که بتواند با اشاره، مطلب را به آنها بفهماند. در مورد مرابت در قرارداد و دفتر ثبت قراردادها قید و به امضای معتمد و یا معتمدین خواهد رسید.
فروش کاشانه رهنی منعی ندارد تا زمانی که منافی حقوق مرتهن (بانک) نباشد. لذا اگر کسی آپارتمانی را که در رهن بانک است را با مبایعهنامه عادی بخرد بعد از معامله اگر موعد تنظیم سند گذشته باشد و فروشنده اقدامی نکرده باشد، خریدار میتواند ضمن اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم سند رسیم انتقال ملک به نام خود، تقاضای فک رهن و ارائه تصفیهحساب از بانک را نیز بخواهد. ولی اگر فقط دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح کند چون مخالف حقوق مرتهن (بانک) است دعوای او رد میشود.
فروش و انتقال رسمی و یا عادی مال مشاع صحیح بوده و نیازی به اذن و اجازه سایر شرکا ندارد مگر اینکه مازاد بر سهم فروشنده باشد. اما نکته مهم این است که تحویل آن منوط به اجازه همه شرکا مال مشاع است. بنابراین اگر کسی ملکی را که بین چند نفر مشاع است را بفروشد و از تنظیم سند و تحویل آن خودداری کند، خریدار برای تنظیم سند کافی است که فروشنده را طرف دعوا قرار بدهد اما در دعوا به خواسته تحویل ملک مشاعی علاوه بر فروشنده باید سایر مالکین مشاعی را نیز طرف دعوای خود قرار بده و الا دعوای او رد میشود.
درصورتیکه کاشانه حسب دلایل متقن و کافی مستحق للغیر درآید، خریدار حق دارد از طریق دادگاه تقاضای استرداد ثمن و مطالبه خسارت نماید. اما نمیتواند تقاضای قیمت روز ملک را نماید یا کل بهای مورد معامله را بخواهد بدون اینکه تمام ثمن معامله را پرداخته باشد.
در خصوص خسارت اینگونه عمل میشود که کاهی ارزش پول دریافتی توسط فروشنده از تاریخ تنظیم مبایعهنامه تا زمان صدور حکم و اجرای آن بر اساس شاخص بهای کالا (تورم سالیانه) بانک مرکزی محاسبه میشود.
طبق قاعده کلی اگر متراژ کاشانه کمتر ازآنچه در قرار داده ذکرشده باشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد اما مطابق رویه برخی از محاکم، اختیار فسخ در این مورد زمانی حاصل میشود که مقدار و مساحت بهعنوان «شرط» در قرارداد لحاظ شود برای مثال قید شود: «... به شرطی که متراژ زمین ۱۰۰۰ مترمربع باشد ...». ولی اگر مطابق معمول و آنچه در بیشتر قراردادها نوشته میشود و مساحت را بهصورت شرط قید نکنند مشمول ماده ۳۵۵ قانون مدنی نیست و خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد. زیرا قید مساحت در این موارد صرفاً یک وصف است و نه شرط مانند متنی که در سؤال شماره ۵۱ مطرحشده است. مطلب مهم دیگر اینکه اگر متراژ به صورتی «حدودی» یا «تقریبی» به فروش برسد و بعداً محرز شود بیشتر از متراژ مندرج در قرارداد باشد، در این موارد نیز فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد زیرا مورد معامله با مساحت و مقدار معین معامله نشده بلکه با قید تقریب مساحت مورد معامله قرارگرفته است.
شرط فوق به این معنا است که طرفین قرارداد یا کسی که شرط بر او شده بعد از امضای قرارداد تحت هیچ عنوانی حتی به ادعای عیب و نقص و کسری مساحت زمین یا فزونی متراژ حق برهم زدن و فسخ قرارداد را ندارد. بنابراین اگر در مبایعهنامه متراژ زمین برایتان اهمیت دارد نباید خیارات قانونی را کلاً ساقط کنید یا اینکه در ذیل قرارداد حق فسخ قرارداد بهواسطه کشف کسری متراژ را شرط کنید و آنها از اسقاط کافه خیارات مستثنی کنید تا موجب ضررتان نشود.
خیر. زیرا این دستور دادگاه مخالف حکم صریح ماده ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی است. زیرا برابر این مواد خریدار صریحاً یا حق فسخ قرارداد را دارد یا اینکه با فروشنده برای میزان کسری تراضی و توافقی کنند که مابهالتفاوت آن پرداخت شود ولی اگر فروشنده هیچگونه تراضی نکند و خریدار هم از حق فسخ خود استفاده نکند، نمیتواند از طریق دادگاه فروشنده را به پرداخت مابهالتفاوت یا تسلیم کسری زمین ملزم کند.
طبق ماده ۴۶۴ قانون مدنی: «معاوضه عقدی است که بهموجب آنیکی از طرفین مالی میدهد بهعوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ میکند، بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد». بهعبارتدیگر همانطور که معامله کالا با پول را بیع مینامند، معامله کالا با کالا را معاوضه میگویند. اگر یکطرف علاوه بر کالا مبلغی هم سرانه بدهد، با توجه به میزان سرانه و عرف ممکن است آن عقد، معاوضه و یا بیع تلقی شود البته توافق و اراده طرفین هم در این قضیه مؤثر است.
معاوضه از عقود تملیکی و لازم است که مانند بیع با اقاله و یا شروط قراردادی قابلفسخ است.
بین عقد بیع و عقد معاوضه تفاوتهایی به شرح ذیل وجود دارد:
الف)- بیع مخصوص معاملاتی است که موضوع آن کالا یا عین باشد مانند فروش خودرو یا کاشانه
ب)- در معاوضه ممکن است موضوع معامله چه ازیکطرف چه از هر دو طرف «عین» یا «منفعت» یا «حق» مالی باشد. و گستردهتر از عقد بیع است.
ج)- احکام خاص بیع مانند خیار مجلس، خیار تأخیر ثمن و خیار حیوان در معاوضه جاری نیست.
د)- حق شفعه مخصوص عقد بیع است و در معاوضه راه ندارد.
نکته: لازم به ذکر است زمانی که دو طرف قصد معاوضه ملک خود را دارند میبایست مراتب صریحاً و بهطور واضح در قرارداد ذکر و به آن اشاره شود.
طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی: «هرگاه مال غیرمنقول (مانند زمین) قابلتقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را بهقصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه (سهم موضوع فروش) را تملک کند. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع گویند.»
شرایط تحقق حق شفعه و شرایط آن:
الف)- وجود مال غیرمنقول مشترک
ب)- قابلتقسیم باشد (در کاشانه ۶۰ متری که قابلتقسیم نیست، حق شفعه وجود ندارد).
ج)- شرکای ملک دو نفر باشند (نه کمتر و نه بیشتر) البته اگر شریکی سهم خود را بفروشد و قبل از اعمال حق شفعه از طرف شریک دوم، این شخص فوت کند و ملک به ورثه برسد تأثیری در اجرای حق شفعه توسط ورثه حتی اگر بیش از دو نفر باشند ندارد.
د)- فقط در عقد بیع ایجاد میشود (پس اگر یکی از شرکا سهم خود را معاوضه یا صلح کند حق شفعه برای شریک دیگر به وجود نمیآید).
غبن به معنی ضرر و زیان است وکسی که در قرارداد ضرر دیده به او مغبون میگویند و طرف مقابل را غاین گویند طبق ماده ۴۱۶ قانون مدنی: «هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.»
به عبارتی اگر کسی ملکی خرید و بعد از معامله متوجه شد که آن را گرانتر از قیمت روز خریده میتواند فوراً با ارسال اظهارنامه به فروشنده اعلام فسخ بهواسطه غبن کند و سپس در دادگاه اقامه دعوا مبنی بر اعلام و تائید فسخ بهواسطه غبن کند.
یکی از شرایط غبن این است که فوری و بلافاصله از زمان اطلاع بر مغبونیّت برای فسخ آن اقدام کند و اگر مشمول زمان شود حق فسخ از بین میرود. مدت آن عرفی است و زمان استفاده از حق فسخ بهواسطه غبن در قانون معین نشده. برخی از حقوقدانان مدت آن را هفت روز از زمان اطلاع و نه از زمان قرارداد، بیان کردهاند.
نکته مهم این است که اگر در قرارداد نوشته شود؛ «کلیه خیارت قانونی ازجمله غبن ساقط گردید» در این حالت طرفین قرارداد حق استفاده از خیار غبن را برای فسخ قرارداد ندارند. اما مطابق نظر برخی از دادگاهها و نظر مشورتی چنانچه غبن فاحش و یا افحش باشد باوجود شرط اسقاط خیار غبن، میتوان تقاضای فسخ قرارداد را نمود. استدلال آنها این است که طرفین غبن معمولی و قابل مسامحه را ساقط کردهاند و اگر منظورشان غبن بهطورکلی بود میبایست در قرارداد مینوشتند؛ «کلیه خیارات ولو غبن هرچند فاحش و یا افحش به اعلی درجه که باشد از طرفین ساقط گردید» در این حالت هیچگونه ادعای غبنی پذیرفته نمیشود. برای مثال در معامله 100 میلیون تومانی مبلغی سه میلیون تومان کمتر یا بیشتر غبن محسوب نمیشود. ولی اگر تفاوت ارزش واقعی ۲۰ تا 30 میلیون تومان باشد بهواسطه غبن فاحش میتوان تقاضای فسخ معامله را خواست.
در پایان توصیه میشود که اگر میخواهید قرارداد در آینده دچار مشکلات و چالش حقوقی نشود بهتر است در صورت تمایل به اسقاط کلیه خیارات ازجمله غبن، قید کنید اعم از غبن فاحش و افحش به اعلی درجه ساقط گردید.
بله و این نوع شرط را اصطلاحاً شرط نتیجه میگویند یعنی اگر خریدار نتواند یا نخواهد در زمان تعیینشده در مبایعهنامه ثمن معامله را به فروشنده بپردازد، طبق این شرط قرارداد یا مبایعهنامه خودبهخود فسخ میشود و فروشنده باید از دادگاه تقاضای اعلام و تائید فسخ مبایعهنامه و خلعید خریدار را بخواهد.
به این شرط فاسخ یا همان فسخ خودبهخود میگویند. در این خصوص میان حقوقدانان اختلافنظر موافقان این شرط میگویند این شرط یک نوع شرط نتیجه است و مطابق ماده ده قانون مدنی و اصل آزادی اراده بوده و اشکالی ندارد و مانند سؤال قبلی بهواسطه برگشت چک موضوع قرارداد، معامله فسخ میشود. اما مخالفان میگویند در مورد چک این شرط صحیح نیست و بهجای آن باید از حق فسخ برای فروشنده با تعیین مدت استفاده کرد یعنی بنویسیم، «در صورت برگشت هر یک از چکهای موضوع این مبایعهنامه فروشنده ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ برگشت حق فسخ قرارداد را دارد. زیرا چک وسیله پرداخت است و به بجای پول به فروشنده تسلیمشده است و اگر پاس نشود مطابق قانون چک فروشنده باید خریدار را الزام به پرداخت وجه چک نماید و تأثیری در معامله ندارد.
در معاملات ملکی وقتی به هر دلیلی خریدار نخواهد فعلاً سند به سورت رسمی به نامش منتقل شود یا بسته به شرایط فعلاً امکان انتقال رسمی مالکیت به خریدار مهیا نباشد بهتر است که خریدار یک وکالت تامالاختیار بهصورت بلاعزل و با حق توکیل به غیر و بدون محدودیت زمانی علاوه بر تنظیم مبایعهنامه از فروشنده دریافت کند.
منظور از توکیل به غیر آن است که وکیل (در اینجا خریدار) میتواند ملک را به غیر بفروشد و به خریدار بعدی وکالت رسمی بدهد اما اگر حق توکیل به غیر داده نشود، خریدار نمیتواند به غیر وکالت بدهد. این موضوع در معاملات خودرو بسیار مرسوم است و خریدار با دریافت وکالت شخصاً و بدون حضور فروشنده اقدام به فک پلاک خودرو و نصب پلاک جدید و انتقال رسمی خودرو به نام خود و یا غیر میکند.
