سوالات متداول خرید و فروش ملک - نمونه سوالهای متداول ملکی

ملکی را با چند دست انتقال به صورت عادی (قولنامه) خریدم و مالک رسمی فوت کرده است و خریداران قبلی را نمی‌شناسم به جز فروشنده‌ای که آپارتمان را به من فروخته است. اکنون برای انتقال رسمی ملک به نام خودم چکار باید بکنم و علیه چه کسی باید شکایت کنم؟

طبق رویه موجود می‌توانید علیه مالکیت رسمی و کسی که از او مبایعه‌نامه عادی خریده‌اید اقامه دعوا به خواست الزام به تنظیم سند کنید. اگر آن‌ها فوت کرده باشند باید علیه ورثه آن‌ها به‌عنوان قائم‌مقام قانونی ایشان طرح دعوا کند.

ملکی را فروختم و در آن شرط شد اگر ملک عقب‌نشینی داشته باشد برعهده فروشنده است. به همراه خریدار رفتیم شهرداری گفتند فعلاً عقب‌نشینی ندارد. سه ماه بعد از سند شهرداری طی نامه‌ای اعلام کرد ملک در طرح عقب‌نشینی قرار گرفته است. اکنون خریدار تقاضای استرداد مبلغی را بابت عقب‌نشینی دارد؟ تکلیف من چیست؟ و این ضرر برعهده کیست؟

اگر طرح عقب‌نشینی بعد از مبایعه‌نامه به تصویب شهرداری رسیده باشد فروشنده مسئولیتی ندارد. اگر شرط به‌صورت کلی بیان‌شده و مدتی برای آن تعیین نشده به نظر می‌رسد تا زمان تنظیم سند این شرط قابل‌اجرا است و بعدازآن ضرر بر عهده خریدار است.

آپارتمانی را خریداری کردم و بابت الباقی ثمن معامله به تاریخ محضر به فروشنده چک دادم. قبل از موعد محضر فروشنده تلفنی گفت مدارک آماده نیست و محضر نرویم. من هم گفتم چک را پاس نمی‌کنم تا سند رسمی را به نام من انتقال بدهی. اما فروشنده چک را برگشت زده و علیه من اقامه دعوا کرده است. آیا می‌تواند من را محکوم کند؟ آیا می‌توانم پرداخت وجه چک را منوط به سند زدن نمایم؟ آیا می‌توانم پرداخت وجه چک را منوط به سند زدن نمایم؟ آیا می‌تواند از من دیرکرد بگیرد؟ ضمناً بنده گواهی عدم حضورش را دریافت کردم.

شما هم می‌توانید دعوای متقابل مطرح کنید و او را الزام به تنظیم سند و خسارت دیرکرد کنید. فروشنده می‌تواند بابت چک علیه شما اقامه دعوا کند زیرا عدم وصول چک ارتباطی با سند نزدن ندارد و رویه دادگاه‌ها چنین دفاعی را نمی‌پذیرد اما نمی‌تواند بابت دیرکرد طبق قرارداد از شما مطالبه خسارت کند چون او به تعهدش در مقابل شما عمل‌نکرده است فقط دیرکرد چک را می‌تواند مطالبه کند.

آپارتمانی را پیش خرید کرده‌ام و هنوز سند آن حاضر نشده است. آن را در رهن گذاشته‌ام و اجاره‌نامه بین من و مستأجر است. اکنون آپارتمان را می‌خواهم بفروشم اما بخشی از ثمن معامله من با پیش فروشنده باقی مانده است. چگونه باید مبایعه‌نامه بنویسم؟ فروشنده من هستم یا مالک قبلی (پیش فروشنده)؟ بهترین راهکار قانونی چیست؟

این دو معامله مستقل هستند و هر یک از طرفین آن متعهد به انجام تعهداتشان در مقابل یکدیگر می‌باشند. اما برای جلوگیری از پیچیدگی روابط قراردادی و خطرات ناشی ازاین‌گونه معاملات، بهتر است با تمهیداتی قرارداد اول بین پیش فروشنده و خریدار اقاله شود و پس از تسویه‌حساب، مبایعه‌نامه جدید بین پیش‌فروش و خریدار جدید بسته شود که بهترین شیوه است.

مشاور املاک هستم و بابت معامله ملکی چندین مرتبه با خریدار و فروشنده جلسه گذاشتیم و به قیمت رسیدیم و مقرر شد فردای آن روز با مدارک جهت تنظیم، مبایعه‌نامه در دفتر ما حاضر شوند. متأسفانه آنها با یکدیگر تبانی کردند و با پرداخت حق‌التحریر به دفتر مشاور املاک دیگر معامله را بین خود منعقد کردند. حال برای گرفتن حق‌الزحمه و کمیسیون خود می‌توانم کاری کنم؟ به کجا باید شکایت کنم؟

اقدام خریدار و فروشنده قطعاً غیراخلاقی است و اشکال شرعی دارد چون واسطه این آشنایی و ارتباط مشاور املاک بوده است و این عمل زرنگی محسوب نمی‌شود و مطابق شرع و وجدان نیست. اما شما به‌عنوان مشاور املاک با جمع‌آوری قرائن و امارات و معرفی شهود می‌توانید برای مطالبه حق‌الزحمه خود تا 20 میلیون تومان به شورای حل اختلاف و مازاد بر آن اگر باشد به دادگاه مراجعه کنید. هرچند برخی از قضات چنین دعاویی را رد می‌کنند زیرا برابر قانون تجارت زمانی که قرارداد بسته شد و به امضای طرفین برسد مشاور یا املاک مستحق حق‌الزحمه خود است. اما با توجه به شایع بودن این‌گونه رفتارها بهتر است در چنین شرایطی از طرفین در پیش‌نویس مبایعه‌نامه امضاء بگیرد و اخذ کد رهگیری را به روز بعد موکول کنید نه اینکه هیچ قرارداد یا متنی را ننویسید و آن‌ها به‌روز بعد موکول کنید که می‌شود همین اتفاق ناخوشایند.

برای اخذ وام مجبور شدم خانه‌ام را به نام مادر کنم و تا ده سال دیگر اقساط باید بپردازم بین من و مادر مبایعه‌نامه تنظیم شده و وکالت هم گرفته‌ام که اگر بعد از ۱۲۰ سال مادرم فوت شود ورثه مدعی ملک نشوند آیا ممکن است بعداً برادر یا خواهرم مانع انتقال سند بشوند؟ یا به دلیل صوری بودن معامله شکایت کلاهبرداری کنند؟

وقتی مبایعه‌نامه نوشتید کار تمام است و شما مالک هستید مگر اینکه اقساط پرداخت نشوند که در این صورت بانک یا مرجع وام‌دهنده که ملک در رهن او است بخواهد طلبش را از محل فروش ملک وصول کند. بنابراین بعد از فوت مادرتان ورثه نمی‌توانند مدعی حقی شوند یا شکایت کلاه‌برداری مصداق ندارد و به نتیجه خاصی نمی‌رسند.

ملکی را سه سال پیش با مبایعه‌نامه خریدم و بعد سند زدم. اکنون شخصی پیدا شده و ادعا می‌کند ۵ سال قبل آنرا از مالکش خریده است و می‌گوید علیه او شکایت فروش مال غیر کرده است. حال سؤال اینجاست که مگر می‌شود بعد از ۵ سال چنین ادعایی کرد؟ من سند رسمی دارم چطور آن شخص می‌خواهد سند من را باطل کند؟ حق با کیست؟

ملاک تاریخ تنظیم مبایعه‌نامه است. بنابراین اگر مبایعه‌نامه آن شخص مقدم بر مبایعه‌نامه شما باشد می‌تواند پس از شکایت کیفری نسبت به ابطال سند رسمی هم اقدام کند و شما باید برای دریافت پولی که بابت خرید آن داده‌اید و سایر خسارات به فروشنده رجوع کنید. ضمناً عدم پیگیری خریدار اول تأثیری در مالکیت وی ندارد.

آپارتمانی را فروخته‌ام و بابت باقیمانده ثمن معامله دو فقره چک از خریدار دریافت کرده‌ام و در پشت قرارداد نوشته شده که فروشنده وجه مربوط به تحویل آپارتمان را دریافت کرده است. اکنون سررسید چک‌ها رسیده اما نه تنها چک‌ها پاس نشده‌اند بلکه خریدار طی اظهارنامه‌ای گفته پول تحویل آپارتمان نقداً در حضور شهود داده شد و چک‌های امانی را مسترد کرد آیا من می‌توانم چک‌ها را به اجرا بگذارم؟ آیا خریدار به استناد متن پشت قرارداد می‌تواند مدعی پرداخت باقیمانده ثمن معامله شود؟ آیا علیه مشاور املاک می‌توانم شکایت کنم که این متن را نوشته است؟

قبل از هر چیز باید اشتباه خود را بپذیرید که ندانسته زیر آن نوشته را تائید و امضاء کرده‌اید. اما باید اشاره شود که فروشنده باید خریدار را به الزام به پرداخت وجه چک کند یا از حق فسخ مندرج در قرارداد استفاده کند به شرطی که در قرارداد شرط شده باشد. از مشاور املاک اگر شکایت کنید تقریباً بی‌نتیجه است چون او مدعی است که من حسب توافق طرفین متن فوق را نوشتم و آن‌ها در کمال صحت عقلی و اراده آزاد زیر آن‌ها امضاء و اثرانگشت نموده‌اند.

آپارتمانی را به صورت عادی خریداری کرده‌ام بخشی از ثمن معامله را فی‌المجلس به فروشنده طی چک تضمین شده دادم و الباقی را قرار شد همزمان با تحویل آپارتمان در فلان تاریخ بدهم. در تاریخ تعیین شده مسافرت بودم و تلفنی درخواست مهلت ۵ روزه کردم و فروشنده قبول کرد اما بعد از بازگشت از سفر متوجه ارسال اظهارنامه‌ای از سوی او مبنی بر فسخ قرارداد بواسطه عدم پرداخت الباقی مبلغ معامله شدم آیا فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟

اگر قرارداد شرط فسخ پیش‌بینی‌شده باشد بله می‌تواند. و اثبات مذاکره تلفنی مبنی بر مهلت خواستن و قبول آن از سوی فروشنده کار مشکل و بی‌حاصلی است. ضمناً وجه التزام هم تعیین‌شده باشد باید از عهده آن‌هم برآیید.

من خانمی هستم که چند سال پیش همسرم خانه‌ای را از یک نفر از آشنایان که بساز و بفروش بود به نام خرید و سند آن هنوز به نام من نشده است اکنون با یکدیگر اختلاف پیدا کرده‌ایم آیا شوهرم می‌تواند از طریق دادگاه مبایعه‌نامه را باطل کند؟ آیا می‌تواند علیه فروشنده بابت کلاهبرداری شکایت کند؟

اصلاً جرمی اتفاق نیفتاده تا بخواهد بابت کلاه‌برداری شکایت کند ثانیاً اگر مبایعه‌نامه به نام شما و در اختیارتان است نگران نباشید چون دعوای شوهرتان بی‌نتیجه خواهد بود مگر اینکه مدارک و مستندات معتبر و محکمی داشته باشد.

آپارتمانی خریدم و هنوز پول آنرا به طور کامل نپرداخته‌ام اما متوجه شدم ملک در رهن بانک است ولی فروشنده به ما اطلاع نداد و در قرارداد هم ذکر نشده است الان تکلیف من چیست؟ مسئول پرداخت مبلغ وام کیست؟

خریدار می‌تواند فروشنده را الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند و تحویل کاشانه نماید در غیر این صورت حق فسخ معامله را دارد.

زمینی را به متراژ ۳۲۰ متر فروختم و در مبایعه‌نامه هیچ شرطی برای فسخ ننوشتیم و یک میلیارد از ثمن معامله را دریافت کردم الان متوجه شدم زمینم در طرح بافت شهر قرار گرفته و قیمت واقعی آن سه برابرقیمت معامله است. خریدار طی اظهارنامه‌ای گفته متراژ زمین ۳۱۰۰ متر است و باید ما به التفاوت را پرداخت کنیم و من هم اظهار نامه دادم که پشیمانم و قرارداد فسخ شده است و شماره حساب اعلام کنید تا وجه را برگردانم آیا من حق فسخ دارم آیا خریدار می‌تواند ما به التفاوت را دریافت کند و فسخ نکند؟ آیا می‌تواند از خیار غبن استفاده کنم؟ تاریخ معامله ما چهار ماه پیش بوده است.

اگر خیارات قانونی را ساقط نکرده باشید و در زمان معامله آگاه به قیمت واقعی زمین نبوده باشید از زمان اطلاع به‌واسطه خیار غبن حق فسخ معامله را دارید. اما اگر زمین شما پس از معامله در بافت شهر قرارگرفته نمی‌توانید ادعای غبن کنید اگر شما حق فسخ نداشته باشید، خریدار بابت کسری نمی‌تواند تقاضای استرداد مابه‌التفاوت کند بلکه فقط حق فسخ به‌واسطه کسری متراژ زمین دارد.

قصد خرید آپارتمانی را دارم که هنوز سند تفکیکی آن آماده نشده است و فروشنده اظهار داشته حدود ۶۰ متر است و در قرارداد شرط کرده است که متراژ چه کم چه زیاد باشد تأثیری در مبلغ قرارداد ندارد آیا اگر بعداً متراژ ملک کمتر باشد می‌توانم مابه‌التفاوت آن را بگیرم؟ مابه‌التفاوت براساس قیمت قرارداد است یا قیمت روز؟

اگر چنین شرطی شود و آن را امضاء کنید در صورت کسری متراژ هیچ‌وجهی به شما پرداخت نمی‌شود. مگر اینکه شرط شود در صورت کسری یا اضافه شدن متراژ برابر هر مترمربع فلان تومان میان طرفین محاسبه می‌شود. در هنگام انجام معامله کلمات و عبارت‌ها را با دقت بخوانید وگرنه باید مدت‌ها در راهروی دادگاه‌ها بروید و برگردید و آخرش هم خسته و درمانده به نتیجه مطلوب نخواهید رسید. المومنون اوفو بالعهود

آپارتمانی را فروخته‌ام که خریدار بخش اول ثمن معامله را به درخواست مشاور املاک در دستگاه کارتخوان کشیده است و مشاور املاک به میزان آن مبلغ از خودش به من چک شخصی داده است و در مبایعه‌نامه نوشته شد فلان مبلغ نقداً از طرف خریدار به فروشنده پرداخت گردید. الان نگران هستم که آیا آن چک پاس می‌شود یا خیر؟ اگر پاس نشود آیا من حق فسخ معامله و دریافت وجه التزام را دارم یا خیر؟

متأسفانه برخی مشاورین املاک آگاهانه یا ناآگاهانه چنین اقدامی را می‌کنند که بعضاً هم خودشان دچار مشکل می‌شوند و ممکن است علیه آن‌ها در اتحادیه صنف مشاورین املاک شکایت شود. اما شما به‌عنوان فروشنده و حتی خریدار نباید از دستگاه کارت‌خوان مشاور املاک استفاده کنید. برای فروشنده فوق ممکن است این خطر به وجود آید که چک برگشت زده شود و از آن‌طرف در قرارداد قیدشده نقداً آن را دریافت کرده پس فقط باید علیه مشاور املاک اقامه دعوا کند و تأثیری در استفاده فروشنده از حق فسخ ندارد مگر اینکه چنین شرطی در قرارداد پیش‌بینی‌شده باشد. توصیه ما این است که در موقع انجام معامله از خریدار بخواهید که ثمن معامله را در قالب چک تضمین‌شده و امضاء پشت آن ارائه کند. ضمن اینکه باید اصالت چک را از بانک استعلام کنید و بعد مبایعه‌نامه را امضاء کنید.

آپارتمانی را از شخصی خریده‌ام و او نیز به صورت قولنامه‌ای از فرد دیگری خریده بود. در قرارداد اول برای پاس نشدن چک‌ها شرط فسخ پیش‌بینی شده است. وقتی من آن آپارتمان را خریدم مالک اول نیز ذیل قرارداد من را امضاء کرد. آپارتمان در تصرف مالک اول است و او به من پیام داده که قراردادش را با فروشنده من فسخ کرده چون چک وی پاس نشده است. حال در این شرایط تکلیف من چیست؟ آیا پاس نشدن چک خریدار اول تأثیری در قرارداد من دارد؟

خیر. چون خودش مبایعه‌نامه شمارا امضاء کرده است و با این کار به‌طور ضمنی از حق فسخ قرارداد اول گذشته و آن را ساقط کرده است. همچنین چون چک را پس از مبایعه‌نامه شما برگشت شده و ملک زود به شما انتقال‌یافته است دیگر نمی‌تواند از حق فسخ استفاده کند. مگر اینکه اولاً در قرارداد اول شرط عدم انتقال تا پاس شدن چک‌ها پیش‌بینی می‌کرد و ثانیاً مبایعه‌نامه شمارا امضاء نمی‌زد. بنابراین شما مالک هستید و علیه هر دو آن‌ها به خواسته الزام به تنظیم سند و تحویل کاشانه می‌توانید اقامه دعوا کنید.

برگه‌ها : 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11