آموزش اجاره ملک - چگونه ملک اجاره کنیم - سوالات متداول اجاره- وکیل رسمی

من مستاجر یک واحد اداری هستم و آنرا برای یکسال اجاره کردم ولی بعد از مدت چهار ماه و با تماس تلفنی و پیامکی که با مالک (موجر) داشتم قرار شد آنجا را تخلیه کنم و او نیز پول رهن را پس بدهد اما سر قرار حاضر نشد و اکنون که یازده ماه از مدت اجاره گذشته و من ملک را در پایان ماه چهارم تخلیه کردم، موجر اقدام به طرح دعوای فسخ اجاره به دلیل اجور معوقه و مطالبه اجور معوقه کرده است. آیا ادعای او درست است یا خیر؟ دفاع من چه می تواند باشد چون از ملک استفاده ای نکردم.

اگر مذاکرات پیامکی شما دلالتی بر پذیرش خواسته شما نداشته باشد و صرفاً قرار جلسه باشد نتیجه ای در پی نخواهد داشت. ضمناً عقد اجاره جز عقود لازم است و فقط با اقاله یعنی توافق موجر و مستاجر قابل فسخ است بنابراین اقدام یک طرفه شما برای فسخ و تخلیه ملک کافی نیست و حتی عدم استفاده در طول مدت قرارداد باعث رفع مسئولیت در پرداخت اجور ماهیانه نمی شود.
درباره فسخ اجاره نامه هم باید قرارداد ملاحظه شود. چنانچه شرطی بابت حق فسخ به دلیل عدم پرداخت اجور ماهیانه شده باشد، موجر حق طرح دعوا با عنوان تایید فسخ قرارداد خواهد داشت.

مغازه ای را اجاره کردم و بعد از گذشتن مدتی از شروع اجاره متوجه شدم فروشم کم است و دخل و خرجم جور در نمی آید و با مالک صحبت کردم و قرار شد قرارداد را فسخ کنیم و یخچال و کلیه اقلام موجود را نیز مالک از من بخرد. صورتجلسه فسخ را نوشتیم و ملک را به موجر تحویل دادم اما او از پرداخت مبلغ اقلام خودداری کرده و حتی از تحویل آنها نیز خودداری می کند و آن را به فرد دیگری اجاره داده است، تکلیف من چیست؟ آیا می توانم به جرم کلاهبرداری از او شکایت کنم؟ چون نه پول اقلام را داده و نه از تحویل آنها خودداری می کند؟

متاسفانه شکایت کیفری با عنوان کلاهبرداری بی فایده است و مشکل شما جنبه حقوقی دارد. چون اجاره نامه را فسخ کرده اید رابطه استیجاری شما قطع شده است. بابت اقلامی که فروخته اید هم، مالکیت آنها به موجر انتقال یافته است و شما فقط می توانید بایت مطالبع طلب خود از محل فروش یخچال و اقلام موجود در مغازه اقدام کنید. ضمناً اجاره دوباره مغازه توسط مالک به غیر و فروش اقلام به او جرم تلقی نمی شود.

من مالک یک ملکی هستم که صد میلیون تومان بابت مبلغ رهن از مستاجر گرفته ام، اما اخیراً با شکایت همسرش بابت مهریه، دادگاه دستور توقیف مبلغ رهن را صادر کرده است آیا من می توانم از تحویل آن به همسرش خودداری کنم؟ هنوز مستاجر در ملک ساکن است.

شما بهتر است طی یک لایحه ای به دادگاه اعلام کنید مستاجر هنوز ملک را تخلیه نکرده است و نمی توانید مبلغ رهن را در اختیار همسرش بگذارید و یا اگر از بابت اجاره ماهیانه طلبکار هستید آن را اطلاع بدهید تا از محل رهن کسر کنند.
ضمناً دادگاه دستور تحویل آن را بعد از پایان اجاره و واریز آن به صندوق سپرده دادگستری می دهد و نه پرداخت آن به حساب همسر مستاجر.

من و شریکم مستاجر یک مغازه با شغل مشاور املاک بوده ایم که پس از گذشتن شش ماه طی صورتجلسه ای همکاری ما قطع شد و من از شراکت خارج شدم و به موجر هم اطلاع دادم. الان موجر به من تلفنی تماس گرفته و گفته باید مالیات مدت اجاره یکساله را پرداخت کنید. در حالی که من فقط شش ماه آنجا بودم. لطفاً راهنمایی کنید؟

شما به عنوان مستاجر باید مالیات بر درآمد خود را به اداره مالیات مربوطه بپردازید و مفاصا حساب آن را به موجر ارائه کنید. اما اگر مدت اشتغال شما کمتر از یکسال بوده باید بلافاصله آن را به اداره مالیات اطلاع می دادید و صرف صورتجلسه قطع همکاری با شریک تان کافی نیست با این حال بهتر است با مذاکره بین شما و موجر و شریک تان موضوع را حل و فصل کنید والا با اقامه دعوای موجر، مرجع قضایی تصمیم نهایی را برابر اسناد و مدارک اتخاذ می کند و شما هم با صورتجلسه ای که دارید باید از خود دفاع کنید هرچند با مشکلاتی مواجه خواهید شد.

من یک مغازه ای را اجاره کردم و 50 میلیون تومان به عنوان رهن به موجر داده ام و سه ماه بعد از اجاره، مالک مغازه اش را فروخت و الان من نگران پولم هستم و اگر پول من را ندهد چه کار باید بکنم؟

اگر بعد از اجاره به شما مغازه را فروخته باشد، مشکلی نیست چون خریدار یعنی مالک جدید قائم مقام مالک (موجر قبلی) است و شما وقتی تخلیه کنید که مالک جدید یا قبلی پول تان را پرداخت کنند. شاید بین آنها در خصوص مبلغ رهن توافقی شده باشد.

اگر ملکی به صورت سه دانگ سه دانگ متعلق به زن و شوهری باشد و یکی از آنها مخالف اجاره دادن آن باشد، چه راهی برای الزام قانونی او وجود دارد. چون در صورت خالی بودن ملک ماهیانه حدود یک میلیون تومان به هر طرف ضرر وارد می شود. آیا می توانم خسارتم را مطالبه کنم؟

تحویل ششدانگ ملک مشاعی به مستاجر منوط به رضایت کلیه شرکا است پس در صورت مخالفت یکی از شرکا امکان اجاره دادن آن به غیر فراهم نیست. در صورت مخالفت یکی از شرکا به اجاره دادن ملک، اسکان مطالبه خسارت وجود ندارد.

من از سال 69 در یک خانه قدیمی ویلایی با همسر و فرزندانم سکونت دارم و مالک آن در خارج از کشور فوت کرده است. چند روز قبلیک آقای وکیل که از طرف ورثه وکالت داشت، به من تلفن کرد که باید ملک را تخلیه کنم والا با مامور ملک را تخلیه می کند. اولاً آیا برای من حق سرقفلی و حق مالکانه ای وجود ندارد بعد از این همه سال که مثل سرایدار آنجا بوده ام؟ هزینه هایی که بابت انجام کلی تعمیرات پرداخته ام چه می شود؟ ضمناً حدود 30 سال پیش یک میلیون پول رهن داده ام تکلیف آن به قیمت روز چقدر می شود؟

اولاً منتظر باشید تا وکیل ورثه از طریق قانونی اقدام به تخلیه کند، شاید نتیجه ای نگیرد. ثانیاً در صورت وجود اسناد مالکیت ملک و گواهی انحصار وراثت امکان تخلیه از طریق شورای حل اختلاف وجود دارد اما مشروط بر اینکه مبلغ قرض الحسنه شما را بپردازند. اما متاسفانه همان یک میلیون تومان را می توانید مطالبه کنید و قابل تقویم به قیمت روز طبق تورم نیست. ثالثاً بابت هزینه های متحمل شده اید می توانید دادخواست علیه ورثه طرح کنید و در صورت رسیدگی قضایی ممکن است مواردی که انجام تعمیرات ضروری بوده و برعهده موجر باشد را بتوانید به نفع خودتان حکم بگیرید.

من یک مشاور املاک هستم و قرار است ملکی را که مالک آن یک دختر 11 ساله است را اجاره بدهیم به فردی، سوال من این است که در قسمت موجر مشخصات چه کسی را باید وارد کنیم؟ دختر یازده ساله یا پدرش؟

قطعاً باید مشخصات مالک آن را که دختر 11 ساله است را وارد کنید. البته فرقی هم نمی کند که سن او به سن تکلیف شرعی رسیده باشد یا نه. اما اگر سن مالک کمتر از 18 سال باشد، توصیه می شود که مشخصات ولی یا قیم او را نیز به عنوان نماینده یا قائم مقام مالک وارد کنید. هرچند برابر قانون مدنی سن بلوغ در دختران 9 سال تمام قمری و در پسران 15 سال تمام قمری است. اما در امور مالی طبق یک رای وحدت رویه علاوه بر سن بلوغ باید رشد متعاملین هم احراز شود که به صورت عرفی 18 سال شمسی در نظر گرفته می شود.

نتیجه استفاده تجاری یا اداری از آپارتمان مسکونی چیست؟

استفاده تجاری یا اداری برخلاف کاربری مندرج در سند ملک تخلف محسوب شده و در صورت اطلاع شهرداری، مشمول کمیسیون ماده صد شهرداری یعنی تغییر کاربری است. اگر مستاجر با اطلاع موجر از ملک مسکونی استفاده تجاری و یا ادرای بکند و ن محل پلمپ شود، مستاجر به واسطه خیار عیب حق فسخ اجاره نامه را دارد.

آیا مستاجر در مدت اجاره حق انتقال مورد اجاره را به غیر دارد؟

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به صورت پیش فرض مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر دارد مگر اینکه در متن اجاره نامه این حق ساقط شود. بنابراین اگر مالک و موجر محل استیجاری هستید، هنگام امضای اجاره نامه بررسی کنید که آیا این حق مستاجر سلب شده است یا خیر

روش فسخ اجاره نامه توسط موجر به دلیل فروش ملک چیست؟

اگر موجر قصد دارد در مدت اجاره ملک اجاره ای را بفروشد باید در زمان تنظیم اجاره نامه حق فسخ قرارداد را برای خود شرط کند والا حتی اگر ملک خود را فروخته باشد باز هم نمی تواند اجاره نامه را یکطرفه فسخ کند چون عقد اجاره جزء عقود لازم است و فسخ آن منوط به توافق دوطرفه است.

شیوه مطالبه خسارات وارده به ملک یا آپارتمان استیجاری؟

اگر مدت قرارداد اجاره به پایان نرسیده باشد، موجر باید بابت خسارات وارده به محل استیجاری علیه مستاجر اقامه دعوا کند و در صورت محکومیت و قطعیت رای، و عدم پرداخت یا جبران خسارات از سوی مستاجر، می توان از دادگاه بخواهید که از محل پول پیش یا قرض الحسنه خسارات وارد جبران شود.
چنانچه مدت اجاره تمام شده باشد و مستاجر تخلیه ملک را منوط به دریافت قرض الحسنه کند، موجر می تواند ضمن درخواست تخلیه از شورای حل اختلاف، دادخواست جداگانه ای بابت مطالبه خسارات به شورای حل اختلاف، دادخواست جداگانه ای بابت مطالبه خسارات به شورا بدهد و ضمناً می تواند مبلغ قرض الحسنه را که در صندوق سپرده دادگستری واریز کرده را توقیف کند. در این صورت تخلیه ملک انجام می شود ولی وجه قرض الحسنه تا پایان صدور رای بابت جبران خسارات توقیف می ماند.

آیا ملک بازداشتی را می توان اجاره داد؟

خیر هرگونه معامله نسبت به املاک بازداشتی ممنوع و جرم تلقی می شود. اگر مستاجر هستید چنین ملک یا خانه ای را به هیچ وجه اجاره نکنید چون اگر مالک پا به فرار بگذارد، چیزی از محل فروش ملک بابت وجه ودیعه یا قرض الحسنه به شما پرداخت نمی شود.

شیوه صحیح پرداخت اجاره بهاء چیست؟

مستاجرین باید بابت هر بار پرداخت اجاره بهاء از موجر رسید کتبی دریافت کنند. اگر اجاره بها به صورت چک در ابتدای اجاره به موجر داده می شود، حتماً چک را در وجه موجر صادر کنید تا پس از وصول چک و انکار موجر از دریافت اجاره بهاء، بتوانید از بانک وصول آن را استعلام کنید و لازم است مشخصات تمام چک ها در اجاره نامه نوشته بشود.

در صورتی که محل استیجاری نیاز به تعمیرات داشته باشد آیا مستاجر می تواند مانع ورود موجر برای انجام تعمیرات به محل استیجاری شود؟

خیر. در غیر این صورت موجر می تواند از طریق دادگاه از مستاجر بابت ممانعت از حق به صورت کیفری یا حقوقی شکایت کند و درخواست دستور موقت برای رفع موانع کند تا بتواند وارد ملک شود اقدام به تعمیرات کند البته مشروط بر اینکه به تشخیص دادگاه انجام تعمیرات ضرورت داشته باشد.

برگه‌ها : 1 2 3 4 5 6