لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت و چگونگی تنظیم آن+فیلم آموزشی

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

 

قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر بعد یا قالب قراردادی و حقوقی و همچنین بعد مالی، دارای یک بعد یا بخش فنی تحت عنوان لیست مصالح و متریال است.

 متاسفم که بگویم طبق آمار غیر رسمی و بررسی انجام شده از خلال ده ها نوع از انواع مختلف قراردادهای مشارکت در ساخت تنظیمی که جهت اختلاف و دعاوی حقوقی و ملکی به دفترم مراجعه می کنند حدود ۸۰ درصد از این قراردادها به صورت کاملاً غیر حرفه ­ای و غیر علمی و غیر کارشناسی تنظیم شده اند.

 در این نمونه ، لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و متریال در دو سه خط و بدون ترتیب و نظم فنی و صرفاً در ذیل همان قرارداد مشارکت درج شده است. این نمونه از قراردادها در آن دست از بنگاه های معاملات ملکی مورد استفاده قرار می گیرند که فاقد تجربه در زمینه دعاوی حقوقی و ملکی هستند و بیش از ۸۰ درصد از این قراردادها هم در ادامه کار سازنده و مالک را با مشکل و دعوای حقوقی مواجه می کنند چون دارای کمترین ضوابط حقوقی و ضمانت اجرای مناسب هستند.

اهمیت لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

 به اعتقاد من یکی از بدترین نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت همین نمونه قراردادها محسوب می شوند که به ظاهر یک نمونه رسمی هستند و در بالای آن ها نام اتحادیه املاک درج شده است در حالی که هیچ یک از اتحادیه های املاک نمونه واحدی از قراردادهای مشارکت در ساخت تهیه و منتشر نکرده اند چون با توجه به ایتکه قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد توافقی محسوب می شود و مفاد آن از یک ملک به ملک دیگر متفاوت است و یا درصد سهم الشرکه مالک و سازنده در انواع مختلف قراردادها با هم متفاوت است بنابراین نباید از نمونه قرارداد مشارکت موجود در وب سایت ها یا بنگاه های املاک استفاده کنید.

حتما بخوانید : چرا باید چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت را جدی بگیریم؟

برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می توانید از طریق منوی درخواست تنظیم قرارداد در وب سایت وکیل رسمی درخواست خود را ثبت کنید تا همکاران با بر اساس نیاز و شرایط شما و ملک موضوع قرارداد مشارکت نسبت به تنظیم یکی از کم نقص ترین قراردادهای مشارکت را برای شما آماده نمایند.

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و تنظیم آن در دفاتر املاک

یکی از اشکالاتی که در تنظیم لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت که در دفاتر مشاورین املاک دیده می شود این است که جهت لیست مصالح متن و شروط مناسبی در قرارداد درج نمی کنند و صرفاً به نوشتن دو سه خط تکراری اکتفاء می کنند که به نظر من ننوشتن آن بهتر از نوشتنش است چون اگر سازنده و مالک در استفاده از مصالح با اختلاف مواجه بشوند این متن یا لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت کمکی به حل اختلاف آنها نمی کند. مثلاً سازنده در قرارداد مشارکت شرط می کند، که کلید پریزهای مناسب، شوفاژ فلان یا دربهای x و y اجرا می کند. بدون اینکه به برند و شرکت یا کشور تولیدکننده آن اشاره بشود. یا بدون اینکه به مشخصات دقیق مصالح اشاره کند صرفاً با ذکر برخی از کلیات از زیر بار تعهد اصلی خود که هزینه­ های مالی رو برای آنها در بر دارد از انجام تعهد قانونی و اخلاقی شانه خالی می­کند که شاید به تصورش از این طریق به یک منافع و سود مالی برسد و یا شاید یک صرفه ­جویی مالی را انجام داده باشد! یعنی ضرر دیگران برای آنها می شود سود و منفعت.

جتما بخوانید : نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

 وقتی شما بعنوان مالک آگاه باشید که تمام مصالحی که در ساختمان و بنا باید به کار برود باید در زمان تنظیم قرارداد جز به جز با تمام توضیحات در قرارداد مشارکت نوشته شود، در این شرایط سازنده حساب کار دستش می­آید که نمی­تواند به راحتی و از غفلت مالک سوء استفاده کرده و هر مصالحی را که دلش می­خواهد هر چند نامرغوب، در پروژه مورد استفاده قرار بدهد.

 هدف از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت این است که شما یک ملک با کیفیت لازم و بالایی رو احداث بکنید و خودتان به عنوان مالک یا سازنده از آن استفاده بکنید یا بتونید بعد از احداث آنرا به مشتریانی که خواهان ساختمان های با کیفیتی هستند بفروشید.

عدم توجه به لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و ضرر مالی

 اگر شما در قسمت لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت، مصالح مناسب و خوبی رو مورد درج نکنید و آن ها را مورد استفاده قرا ندهید، قطعاً موقع فروش آپارتمان یا پیش ­فروش آنها با مشکل مواجه خواهید شد. برای مثال ممکن است خریداران بالقوه و احتمالی آپارتمان، به علت به کار بردن مصالح نامناسب در ساختمان از خرید آن آپارتمان با قیمتهایی که مدنظر شما است منصرف بشوند و این اتفاق می­تواند برای شما یک ضرر مالی سنگینی را ایجاد کند.

 گاهی اوقات ممکن است یک ابزاری یه کالایی یک محصولی که در لیست مصالح درج شده است به علت تحریم یا هر اتفاق ناخواسته دیگر در بازار موجود نباشد که در اینجا شما می­توانید مثلاً در قسمت لیست مصالح برای نصب شیرآلات یک اختیاراتی را به صورت محدود به سازنده بدهید. مثلاً به جای تعیین یک نوع شیرآلات از یم برند خاص ایرانی یا خارجی، تا ۲ یا ۳ مارک به سازنده اعلام کنید و در لیست مصالح به روشنی درج کنید. مثلاً بگید شیرآلات ایتالیایی یا شیرآلات فرانسوی یا شیرآلات چینی. ضمناً هر کدام از آنها دارای درجه­بندی هستند (مثلا درجه یک یا درجه دو). اگر لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت روشن و شفاف نباشد سازنده ممکن است درجاتی که ضعیف­تر و ارزان­تر هستند را در آن پروژه و در واحدهای آپارتمانی موضوع قرارداد شما مورد استفاده قرار دهد.

حتما بخوانید : ماهیت شرط پشیمانی ۴۸ ساعته در قراردادهای ملکی

 چنانچه اختلافی از جهت نوع مصالحی که در ساختمان مورد استفاده قرار گرفته است به وجود بیاید، دادگاه طبق گزارش کارشناسی که از طرف دادگاه تعیین می شود اتخاذ تصمیم می کند. کارشناس پرونده نیز ملاک نظرش مفاد قرارداد و لیست مصالح آن می باشد.

نظر اهل فن درباره لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

بنابراین به عنوان وکیل متخصص دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت توصیه می کنم به جای اینکه صورت مصالح به صورت کلی و بدون درج جزئیات در ذیل قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود. باید لیست مصالح به صورت جداگانه و در یک لیستی بعنوان متمم و ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت یا بعنوان پیوست قرارداد مشارکت در ساخت تحت عنوان لیست مصالح تهیه شود. بهتر است مصالح مورد استفاده در قرارداد مشارکت در ساخت در یک جدول و با اسم و مشخصات دقیق مصالح ذکر شود و تمام برگه­ های آن به امضای سازنده و مالک برسد که جزء لاینفک و جدایی ناپذیر قرارداد مشارکت در ساخت خواهد بود.

 اگر یک قرارداد مشارکت در ساخت با توضیحاتی که در این مقاله آموزشی ملکی، خدمت شما آموزش دادم، تنظیم بشود من مطمئن هستم و به شما قول می­دهم که کمترین مشکل و اختلافی بین مالک و سازنده بوجود آید. متأسفانه بیشتر اختلافاتی که در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت بوجود می­آید ناشی از روشن نبودن قرارداد و همچنین مشخص و معین نبودن دقیق لیست مصالح آن است و باید گفت که این اتفاق یک فاجعه است. فاجعه ­ای که می­تواند به قیمت تمام شدن جان یکی از طرفین به واسطه اختلاف و درگیری تمام بشود. همچنین می­تواند به قیمت از دست دادن همه سرمایه یک عمر تلاش یکی از طرفین تمام شود.

 اگر نمی­خواهید در قرارداد مشارکت در ساخت با چنین مشکلات و معضلاتی مواجه بشوید عاقلانه بیاندیشید و برای تنظیم قراردادهای ملکی و مشارکت در ساخت از مراکز و مراجع و اشخاص معتبر و وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی ، وکیل دعاوی مشارکت در ساخت و وکیل تنظیم قرارداهای مشارکت در ساخت مشاوره حقوقی ملکی بگیرید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

فیلم آموزشی:اهمیت، مراحل و چگونگی اخذ پایان کار ساختمان و آپارتمان

 

در این مقاله به چه مواردی می پردازیم؟

  • فیلم آموزشی اهمیت و چگونگی اخذ پایان کار ملک
  • پایان کار ساختمان چیست؟
  • مدارک مورد نیاز برای اخذ پایان کار چیست؟
  • مدارک و مراحل دریافت گواهی عدم خلاف و بلامانع شهرداری چیست؟
  • مراحل اخذ پایان کار آپارتمانی چگونه است؟
  • مدارک و مراحل اخذ پایان کار تجاری و اداری چگونه است؟
  • اطلاعات موجود در گواهی پایان کار چیست؟

اخذ پایان کار ملک یکی از اقدامات مربوط به زمان انجام معامله است. یعنی هنگام خرید ملک و آپارتمان یکی از شروط  با اهمیت این است که حتماً در مبایعه­نامه (قولنامه) شرط کنید فروشنده ملزم به اخذ پایان کار جدید ملک و تسلیم آن به شما می باشد.

برای جلوگیری از عواقب احتمالی بعدی که برخی از خریداران با آن مواجه می شوند توصیه م کنم قبل از امضای مبایعه نامه پرینتی با کد رهگیری یا مبایعه نامه عادی، حتماً از فروشنده بخواهید که پایان کار جدید را به شما ارائه کند.

 شاید بپرسید اهمیت اخذ پایان کار ملک در زمان خرید خانه و آپارتمان چیست؟ پاسخ این است که در برخی پرونده های حقوی و ملکی با برخی اتفاقاتی مواجه بوده ام که باعث شده تا مدت ها سند ملک به صورت رسمی به نام خریدار متقل نشود و در نتیجه همین قضیه موجب شده خریدار نتواند از وام مسکن استفاده بکند و در نهایت با فروشنده مشکل حقوقی پیدا کردند و ناگزیر شد  بعد از دو سال با فسخ مبایعه نامه فقط اصل پول یا ثمن معامله را دریافت کنند.

از جمله مواردی که باعث وقع این اتفاقات می شود این است که مثلاً فروشنده بعد از اخذ اولین پایان کار از شهرداری، با انجام تخلف و بدون اخذ مجوز از شهرداری محل وقوع ملک، پارکینگ ساختمان را تبدیل به مسکونی کرده که این اقدام باعث شده که انتقال سند رسمی آپارتمان به غیر با ایرادات شهرداری و ثبتی مواجه شود و باعث تشکیل پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهداری شده و معولا حکم به تخریب و اعاده وضع داده می شود. در این شرایط خریدار چه کاری از دستش ساخته است؟ آیا می تواند بدون داشتن مالکیت رسمی اقدام به تخریب بنای احداثی غیر مجاز بکند؟ کار زمانی پیچیده تر می شود که پارکینگ تبدیل به واحد مسکونی غیرمجاز شده و به شخصی فروخته شود که آن شخص به راحتی تن به تخریب و اعاده وضع نخواهد داد.

 صرف نظر از تاکید بر الزام فروشنده خانخ و آپارتمان به اخذ پایان کار جدید ملک و تسلیم آن به خریدار، باید از او پرداخت بدهی های قانونی و ارائه تسویه حساب مربوط به انشعابات، سازمان­های آب و برق و گاز و… خواسته بشود تا آن را به خریدار ملک تحویل دهد. چون در این حالت است که می توان متوجه شد که آیا ملک بدهی احتمالی به شهرداری یا سایر ادارت و ارگان ها نداشته است.

 اگر این شروط و این پیشنهادها و موارد و اسنادی را که خدمتتون عرض کردم در نظر داشته باشید و آنها را در قرارداد بگنجانید و طرف مقابل را متعهد به انجام تعهدات بکنید به احتمال زیاد شما در آن معامله با ضرر مواجه نخواهید شد.

 

پایان کار ساختمان چیست؟

پروانه پایان ساختمان که در عرف به آن پایان کار گفته می شود، سند یا مدرکی که از سوی شهرداری محل وقوع ساختمان یا سایر مراجعی که قانوناً صلاحیت صدور آن را دارند صادر شده و به مالک یا وکیل او تسلیم می شود که دلالت بر اتمام عملیات عمرانی و ساختمانی مطابق با پروانه ساخت و نقشه های معماری دارد.

 

مدارک مورد نیاز برای اخذ پایان کار چیست؟

  • فتوکپی نوسازی
  • سند مالکیت و فتوکپی
  • شناسنامه مالکین و فتوکپی
  • وکالت نامه و فتوکپی
  • برگ سبز مهندس ناظر (در صورت داشتن مهندس ناظر)
  • فتوکپی حصر و راثت و در صورت فوت مالک متن سند
  • نقشه ۲۰۰۰/۱ هوائی
  • فتوکپی پروانه ساختمان یا عدم خلف

فیش برق

 

مدارک و مراحل دریافت گواهی عدم خلاف و بلامانع شهرداری چیست؟

لازمه صدور پروانه پایان ساختمان یا همان پایان کار این است که ابتدا از شهرداری گواهی عدم خلاف یا بلامانع دریاف شود. برای دریافت گواهی عدم خلاف مدارک و مراحل ذیل باید طی شود:

فتوکپی نوسازی
– سند مالکیت و فتوکپی در صورت تغییر نام مالک
– شناسنامه مالکین و فتوکپی
– وکالت نامه و فتوکپی
– گزارش مهندس ناظر
– فتوکپی پروانه ساختمان یا گواهی صادره 
– حصروراثت در صورت  فوت مالک متن سند 
– بنچاق

 

مراحل اخذ پایان کار آپارتمانی چگونه است؟

وقتی اقدام به فروش خانه یا آپارتمانی شد قبل از انتقال سند رسمی ملک دفاتر اسناد رسمی باید نسبت به استعلام پایان کار آپارتمان فروخته شده اقدام بکنند. حتی قبل از امضای مبایعه نامه گفیم که خریدار بهتر است اخذ پایان کار و ارائه آن را از فروشنده بخواهد. حال در اینجا مراحل و مدارک لازم برای اخذ پایان کار آپارتمانی را آموزش می دهیم.

 

-فتوکپی نوسازی 
– سند مالکین و فتوکپی
– شناسنامه مالکین و فتوکپی 
-وکالت نامه و فتوکپی
– فتوکپی صورت مجلس  تفکیکی یا فتوکپی پایانکار ساختمان 
– فتوکپی حصر وراثت و در صورت فوت مالک متن سند 
-بنچاق

مدارک و مراحل اخذ پایان کار تجاری و اداری چگونه است؟

با توجه به کاربری آپارتمان و ساختمان مورد معامله مدارک و مراحل اخذ پایان کار تفاوت هایی را با هم دارند. در ادامه به مدارک و چگونگی اخذ پایان پایان کار آپارتمان و ساختمان های تجاری و اداری اشاره می کنیم:

– فتوکپی نوسازی 
-سند مالکیت و فتوکپی
– شناسنامه مالکین و فتوکپی 
 – وکالت نامه و فتوکی 
-صورت مجلس تفکیکی و یا  فتوکپی پایان کار کلی  ساختمان 
– فیش برق تجاری 
– اجاره نامچه 
– بنچاق

 

اطلاعات موجود در گواهی پایان کار چیست؟

 

۱- اعتبار پروانه برای شروع عملیات ساختمانی

    ۲- مهلت اتمام عملیات ساختمانی

    ۳- بارکد QR

  ۴- مشخصات مالک و ملک

    ۵- ابعاد ملک

۶- شماره فیش های پرداخت عوارض

    ۷- تأییدیه

 

نکات و اهمیت اخذ پایان کار ساختمان چیست؟

هر شخصی که اقدام به احداث بنای جدید و ایجاد بنا روی زمین و یا ملک خود می کند در آخر کار و اتمام عملیات ساختمانی باید به شهرداری محل وقوع ساختمان مراجعه کند و با تکمیل فرم مربوط به درخواست صدور گواهی پایان ساختمان منتظر تایید مراحل عمرانی و سپس صدور پایان کار باشد. اهمیت صدور گواهی پایان کار این است که در مواقع مختلف از زمان احداث ساختمان نیاز به داشتن گواهی پایان کار است. از جمله اینکه صدور صورتمجلس تفکیکی ساختمان منوط به صدور گواهی پایان کار است. تا زمانی که مالک یا سازنده یا نماینده قانونی مالک نسبت به اخذ گواهی پایان کار اقدام نکند اداره ثبت تکلیفی جهت صدور صورتمجلس تفکیکی ندارد.

همچنین قابل ذکر ات که لازمه صدور تقسیم نامه و سپس اسناد مالکیت تک برگی واحدهای آپارتمانی احداثی نیز وابسته به صدور صورتمجلس تفکیکی است. بنابراین تا زمانی که گواهی پایان کار یا پروانه پایان ساختمان صادر نشود هیچکدام از مزاحل پیش گفته قابل انجام نیست.

 

 

 

 

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

شیوه صحیح تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت و شیوه صحیح آن

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از موضوعات بسیار مهمی است که دو طرف این قرارداد یعنی مالک و سازنده باید در زمان تنظیم و امضای قرارداد مشارکت به آن توجه ویژه ای داشته باشند.

هرچند دو طرف قرارداد مشارکت با هم در پروژه شریک هستند اما لازم است که قبل از شروع و اجرای عملیات ساخت و ساز بنا روی زمین متعلق به مالک، دو طرف قرارداد یا وکلای آن ها هنگام نوشتن و تنظیم قرارداد مشارت در ساخت میزان سهم الشرکه و همچنین محل وقوع دقیق واحدهای خود را اعم از مسکونی، تجاری و اداری در متن قرارداد مشارکت مشخص بکنند.

حتما بخوانید : نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است

 برای مثال ممکن است سهم ­الشرکه طرفین آنگونه که در اکثر قراردادهای مشارکت مرسوم است به صورت پنجاه به پنجاه باشد

 یعنی ۵۰% سهم سازنده و ۵۰% سهم مالک یا گاهی با توجه به ارزش زمین یا موقعیت خوب آن بصورت ۶۰ به ۴۰ تقسیم می شود یا ممکن است ۶۳ به ۳۷ باشد و نسبت های مختلف دیگر که همگی آنها منوط به توافق طرفین است و هیچگونه محدودیت قانونی وجود ندارد.

پس اگر در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت این گونه تقسیم بندی را در رابطه با سهم الشرکه سازنده و مالک مشاهده نمودید به منزله تقسیم واحدها نیست بلکه این تقسیم بندی صرفا میزان سهم مشاعی طرفین را در کل پروژه تعیین می کند بدون اینکه واحدها بین مالک و سازنده تقسیم شده باشد.

حتما بخوانید : چگونه قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کنیم؟

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت به صورت کاملا دقیق

 تقسیم واحدها به صورت درصدی هرچند لازم است اما کافی نیست و لازم است که طرفین در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت  باز هم جلوتر رفته و به صورت شفاف علاوه بر تعیین سهم­الشرکه، واحدهای مسکونی و تجاری را با توجه به میزان مشارکت و سرمایه و آورده بین خود تقسیم ­بندی کنند و طبقات و واحدهای ساخته شده در آینده در محل پروژه را از هر لحاظ اعم از شرقی و غربی و شمالی یا جنوبی بودن بین خود تقسیم و در متن قرارداد به صراحت با نام طرفین درج کنند و تمام صفحات قرارداد به امضای مالک و سازنده برسد به خصوص صفحه ای که تقسیم واحدها در آن نوشته شده است.

حتما بخوانید : آشنایی با انواع سندهای ملکی

بنابراین همه مشخصات واحدهای مسکونی و تجاری و اداری باید به صورت دقیق و واضح مشخص شود و حتی می توانید در این قسمت  قید کنید، اگر پس از احداث بنا متراژ واحدهای اختصاصی یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر یا کمتر از طرف دیگر شد، ملاک تقسیم واحدها و سهم الشرکه آنها بر اساس صورت مجلس تفکیکی لحاظ خواهد شد. اگر به یکی از طرفین سهم بیشتری از به نسبت کل طبقات رسیده باشد در این صورت طبق شرط فوق باید به قیمت روز به نسبت اضافه متراژی که نسبت به سهم الشرکه تعینی در واحدهای او ایجاد شده است به قیمت روز ملک به طرف دیگر بپردازد تا موجب جبران متراژ کسری باشد که در ملک طرف دیگر وارد شده است.

حتما بخوانید : فیلم آموزشی:تعهد سازنده به احداث ساختمان و تحویل واحدهای آپارتمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

واحد های مشاع در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

 گاهی ممکن است یک واحدی قابلیت تقسیم نداشته باشد الذا در این موارد دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت می­توانند از قبل یا در موردش تصمیم­گیری بکنند و به یکی از دو طرف قرارداد انتقال بدهند و یا ممکن است به عنوان یک واحد مشاع هر قرارداد تعریف شود که در پایان احداث بنا می توانند آن را بفروشند و وجه معامله را بین خود تقسیم کنند.

یکی از مزایای تقسیم و تعیین واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که اگر در قرارداد اجازه فروش یا پیش­ فروش به طرفین داده شده باشد، به راحتی و بدون اینکه مورد اتهام فروش و انتقال مال غیر از سوی شریک دیگر قرار بگیرید سهم الشرکه خود را به هر فردی که بخواهند منتقل کنند. همچنین هنگامی که به دادگاه مراجعه نمایند به واسطه اختلافی که دارند اگر بخواهند طرف مقابل یعنی سازنده را الزام به تحویل واحدهای سهم خودتان بکنید چنانچه در قرارداد مشارکت واحدها مشخص شده باشد این دعوای به نتیجه خوبی می­رسد و برای دادگاه واضح و روشن است که کدام واحدها را باید سازنده به شما تحویل بدهد. اما اگر فقط به صورت سهم­الشرکه و درصدی باشد امکان تحویل واحدها بصورت خاص و منحصر به شما وجود ندارد.

حتما بخوانید : املاک بازداشتی و خطرات خرید و فروش آن

تقسیم نامه رسمی چیست؟

معمولاً در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که قبلاً اشاره شد طرفین واحدها را بین خود تقسیم می کنند که این اقدام به منزله تنظیم تقسیم نامه عادی است. تقسیم نامه عادی در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اعتبار ندارد و بر مبتای آن نمی توان اقدام به صدور سند تک برگی نمود. از این جهت برابر ماده ۴۷ قانون ثبت کلیه معاملات ملکی باید به صورت رسمی انجام شود مگر در مواردی که سابقه ثبت رسمی وجود ندارد. یا در مناطقی که ثبت رسمی اجباری نشده نیازی به تنظیم سند رسمی نمی باشد.

در نقاطی که ثبت ملک رسمی است مانند تهران یا اصفهان کلیه نقل و انتقالات و از جمله تنظیم تقسیم نامه باید به صورت رسمی انجام شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت پیرو تنظیم تقسیم نامه عادی و پس از احداث بنا و تحویل واحدها سازنده با وکالت کاری که از مالک یا مالکین دارد می تواند راساً نسبت به تقسیم واحدها اقدام کند. زمان تنظیم تقسیم نامه پس از اخذ صورتمجلس تفکیکی است. لذا تقسیم نامه باید منطبق با صورتمجلس تفکیکی تنظیم شود.

اگر بین مالک و سازنده اختلاف ملکی بروز بکند و مالک وکالت کاری را فسخ بکند در این حالت سازنده نمی تواند تقسیم نامه واحدها را اخذ کند. در صورت عدم همکاری مالک یا مالکین، سازنده می تواند علیه مالک اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم تقسیم نامه مطرح کند که در این صورت دادگاه پس از رسیدگی و احراز حقانیت سازنده، ختم رسیدگی را اعلام و مالک را محکوم به تنظیم تقسیم نامه که جزء تعهدات وی در قرارداد بوده ملزم می کند. اگر مالک بازهم همکاری نکند نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و مطابق تقسیم نامه عادی در قرارداد مشارکت واحدها بین طرفین به صورت رسمی تقسیم می شود.

حتما بخوانید : چرا باید چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت را جدی بگیریم؟

نمونه قرارداد تقسیم نامه آپارتمان (بر مبنای صورت مجلس تفکیکی)

تقسیم کنندگان : 

۱- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

۲- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

۳- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

مورد تقسیم : 

آپارتمان های مسکونی و انباری ها و پارکینگ های احداثی در شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ………… متر مربع دارای پلاک …………. فرعی از……….. اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک …………. فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی………. بخش ……….. ثبتی ………… تهران محدوده و موارد ثبت اسناد مالکیت شماره ……………. مورخ  /   /   ۱۳ صفحه ………………. جلد…………. و شماره ……………… مورخ   /   /   ۱۳ صفحه …………. جلد ……….. و شماره ……………….. مورخ   /   /   ۱۳ جلد …….. بشمارات چاپی…………………… و…………………. و ………………………….. صادرات بنام تقسیم کنندگان. ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

مبنای تقسیم : 

۱- صورتمجلس تفکیکی شماره …………….. مورخ   /   /   ۱۳ صادره از ثبت منطقه ……… تهران  ۲- گواهی مالیاتی شماره ……………………. مورخ    /   /   ۱۳ صادره از سر ممیزی ………… تهران   ۳- گواهی پایان ساختمان شماره ………………….. مورخ    /   / ۱۳ صادره از شهرداری منطقه ………… تهران .

قدر السهم اختصاصی ناشی از تقسیم :

الف : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در هم کف غربی به مساحت…………… مترمربع ( قطعه اول تفکیکی ) به انضمام انباری شماره یک واقع در زیر زمین اول به مساحت …………. متر مربع ( قطعه اول تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره یک واقع در زیر زمین دوم به مساحت ……………….. متر مربع ( قطعه اول تفکیکی ) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که در سهم اختصاصی خانم / آقای : ………………………………… ( ردیف یک ) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و می گیرد . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

ب : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در هم کف شرقی به مساحت …………………..

متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره دو واقع در زیر زمین اول به مساحت …………………. متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره دو واقع در زیر زمین دوم به مساحت ……….. متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که در سهم اختصاصی خانم / آقای : …………………………………..( ردیف دو ) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و می گیرد .

پ : سهم اختصاصی خانم / آقای : …………………………….. ( ردیف سوم ) عبارتست از :

اول : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در طبقه اول غربی به مساحت ……………….

متر مربع ( قطعه سوم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره ۳ واقع در زیر زمین اول به مساحت ………. متر مربع ( قطعه سوم تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره سه واقع در زیرزمین دوم به مساحت …………….. متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

دوم : تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه اول شرقی به مساحت …………..

متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی ) و بانضمام پارکینگ شماره چهار واقع در زیرزمین دوم به مساحت ……………… متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی ) با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن .

سوم : تمامت شش دانگ دستگاه آپارتمان در طبقه دوم غربی به مساحت

متر مربع ( قطعه پنجم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره پنج واقع در زیرزمین اول به مساحت …………… متر مربع ( قطعه پنجم تفکیکی ) با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

چهارم : تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه دوم شرقی به مساحت ……… 
متر مربع ( قطعه ششم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره شش واقع در زیرزمین اول به مساحت ………… متر مربع ( قطعه ششم تفکیکی ) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که تمامی آپارتمان ها و انباری ها و پارکینگ های مندرج در قسمت های اول لغایت چهارم ردیف (پ ) بازاء سهم مشاعی در سهم اختصاصی :

 خانم / آقای : ……………………………………. (ردیف سوم ) قرار گرفته و می گیرد .

شرح قسمت های مشاعی و مشترک :

۱- عرصه کل به مساحت …………….. متر مربع  ۲- نورگیر به مساحت ……………………..

متر مربع  ۳- راه پله ها در زیرزمین دوم و اول هر یک به مساحت ………….. متر مربع و در طبقات اول و دوم و راه پله به پشت بام هر یک به مساحت ………………. متر مربع  ۴- شوفاژ خانه در زیرزمین دوم به مساحت …………………………………………….. مترمربع
۵- اطاق سـرایـدار در زیـرزمیـن اول بـه مسـاحـت ………………………………… مترمربع ۸- دستشوئی و توالت در زیرزمین های اول و دوم هر یک به مساحت……… متر مربع ۹- پشت بام ……………… متر مربع ضمناً عبور شبکه های برق ، تلفن و لوله های آب و فاضلاب و لوله های گاز و کانال های کولر از یکدیگر گواهی می شود.

حقوق ارتفاقی : طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن می باشد . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

حدود آپارتمان ها :

( قطعه اول تفکیکی ) : شمالاً : …………………………………. شرقاً : ………………………………. جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………….

( کف با سقف زیرزمین اول و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه دوم تفکیکی ) : شمالاً :…………………………………. شرقاً : ………………………..جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………….

 ( کف با سقف زیرزمین اول و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه سوم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………. شرقاً : ………………………………جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………..

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه چهارم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : ……………………………..جنوباً : …………………………………… غرباً : ………………………………

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه پنجم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : …………………………….. جنوباً : …………………………………. غرباً : ………………………………..

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با پشت بام مشاعی است ) .

( قطعه ششم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : ………………………………. جنوباً : ………………………………….  غرباً : ……………………………….

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با پشت بام مشاعی است ) . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )   

حدود انباری ها و پارکینگ ها : با توجه به صورتمجلس تفکیکی مبنا برای آن حدودی قید نشده است .

تذکاریه : ۱- تقسیم کنندگان ضمن العقد هر گونه تفاوت ارزش ها و مرغوبیت های احتمالی در مورد تقسیم را نسبت به سهم اختصاصی خویش بیکدیگر در مقابل اخذ ۷۵ گرم نبات مصالحه قطعیه صحیحه شرعیه و قانونیه نمودند . ۲- هر یک از تقسیم کنندگان بدیگری از تقسیم کنندگان مزبور وکالت و اجازه و اختیار داده و می دهد که چنانچه در تنظیم صورتمجلس تفکیکی مبنا یا گواهی مالیاتی مبنا و یا در تنظیم این تقسیم نامه احتمالاً اشتباه و سهو قلم روی داده شده باشد نسبت به رفع آن ولو با تنظیم و امضاء اسناد رسمی بدون آنکه در ماهیت این تقسیم خللی وارد سازد اقدام نماید . ۳- اصول اسناد مالکیت فوق الذکر جهت صدور اسناد مالکیت موارد تقسیم به ثبت مربوطه ارسال می گردد و هیچ یک از انباری ها و پارکینگ های منضم به هر دستگاه آپارتمان به تنهائی قابل انتقال نمی باشد. ۴- برق شماره پرونده ………………….

مختص آپارتمان قطعه اول تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………….. مختص آپارتمان قطعه دوم تفکیکی و برق شماره پرونده ………………………………………… مختص آپارتمان قطعه سوم تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………………………مختص آپارتمان قطعه سوم تفکیکی و برق شماره پرونده ……………………………………….. مختص آپارتمان قطعه چهارم تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………………….. مختص آپارتمان قطعه پنجم تفکیکی و برق شماره پرونده ……………………………………….. مختص آپارتمان قطعه ششم تفکیکی و آب شماره ……………………………… و برق شماره پرونده ……………………………… و گاز شهری شماره شناسائی ………………………. کماکان مشترک در کل ملک و ساختمان موصوفه خواهد بود . ۵- تمامی آپارتمان ها و انباری ها و پارکینگ های سهام اختصاصی مفروز و انتزاعی از ملک پلاک مذکوره در بالا و براساس صورتمجلس تفکیکی مبنا می باشد که هر یک از تقسیم کنندگان حق مراجعه به ثبت مربوطه و درخواست و اخذ اسناد مالکیت سهم اختصاصی خود بنام خویش دارند. ۶- تقسیم کنندگان هرگونه ادعا و اعتراض احتمای و بعدی ولو به عنوان تضرر و غیره را در رابطه با این تقسیم نامه از خود سلب نمودند و احتیاطاً کافه خیارات خصوصاً خیار غبن هر چند فاحش از تقسیم کنندگان اسقاط گردید و منافع مورد تقسیم قبلاً به کسی واگذار نشده و هر یک از تقسیم کنندگان اقرار بتصرف و قبض سهام اختصاصی خویش نمود . ۸- تقسیم کنندگان ضمن العقد لازم حاضر و ضمن العقد خارج لازم که با قرار عقد خارج لازم مزبور بطور شفاهی فی مابین آنان منعقد گردیده منفرداً و بعضاً متنفعاً متعهد و ملتزم به اجرای تمامی مفاد این تقسیم نامه بدون استثناء گردیده و می باشند .

تاریخ : ……………. ماه یکهزار و سیصد و……………… شمسی. محل امضاء ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


مشاوره حقوقی حضوری

مشاوره حقوقی حضوری

مشاوره حقوقی حضوری اهمیت مشاوره حقوقی حضوری با وکیل ملکی، مزایا و ویژگی های آن یکی از ملاک ها و فاکتورهای رفتار هوشمندانه انجام مشاوره حقوقی حضوری قبل از هرگونه اقدام در زمینه های مختلف است. امروزه با توجه به تخصصی شدن اکثر مشاغل از جمله امور حقوقی و وکالت، پزشکی، مشاور خانواده، ورزش و تغذیه لذا ضروت دارد تا افراد جامعه پیش از هر اقدامی در حوزه ای که در آن تخصص و سررشته ندارند، با …

ادامه مطلبمشاوره حقوقی حضوری

شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

 فیلم آموزشی:نکات طلایی شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

 

شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟

شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از موضوعات بسیاری مهمی است که در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت پیش بینی شده و مالک طبق مفاد این شرط سازنده را از فروش یا پیش فروش تمام یا بخشی از واحدهای آپارتمانی سهم خودش منع می کند و گاهی نیز طبق شرایطی مانند اخذ اجازه کتبی از مالک یا نماینده مالکین به او اجازه فروش یا پیش فروش واحدهای آپارتمانی سهم خودش را می دهند.

شرط و یا عدم درج شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از آن دست موضوعاتی است که پس از امضای قرارداد مشارکت موجبات اختلاف و بعضاً دعوای حقوقی یا کیفری میان سازنده و مالک را در مراجع قضایی رقم می زند.

 شما به عنوان مالک یک ملک کلنگی یا زمین با کاربری مسکونی یا تجاری باید این نکته مهم و حیاتی را بدانید که اگر میخواهید سازنده تا پایان قرارداد به تعهداتش عمل کند و پای تعهدی که داده بایستد و بخاطر سرمای ه­ای که در پروژه تزریق می­کند با شما همکاری لازم را در لوای مفاد قرارداد مشارکت به عمل آورد، یا از ابتدا و در زمان تنظیم قرارداد مشارکت نباید به سازنده اجازه فروش و یا پیش فروش واحد­های سهم خودش را تا پایان قرارداد یا یک مقطع زمانی مثلا تا زمان اخذ پایان کار ندهید، یا بالعکس اگر می­خواهید به سازنده اجازه فروش یا پیش فروش تمام یا بخشی از واحدهای سهم خودش در پروژه را بدهید، باید این اجازه شما محدود باشد. شاید بپرسید منظور شما به طور دقیق چیست؟

حتما بخوانید : نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

منظورم این است که مالک اگر می خواهد تضمین مناسبی برای این موضوع داشته باشد که سازنده به نوعی ملزم باشد تا به تمام تعهداتش در قالب قرارداد عمل کند، باید یک اهرم و ساز و کار حقوقی مطمئن و دقیقی در قرارداد مشارکت به صورت شرط نوشته بشود تا در زمان تخطی سازنده از شرط پیش فروش بتوان با استفاده از ابزارهای حقوقی مفید این تخلف او از شروط قرارداد را خنثی نمود و حتی قولنامه یا مبایعه نامه های تنظیمی بدون اجازه و رضایت مالک را بتوان از طریق محاکم قضایی باطل کرد. اما چگونه؟

شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه باشد که سرمان کلاه نرود ؟

بر خلاف بیشتر قراردادهای مشارکت در ساخت که محل کلاهبرداری های ملکی نیز می باشند، به جای اینکه مالک چشم و گوش بسته تمام اختیارات مالکانه را از همان ابتدا به سازنده بدهد، باید از فروش یا پیش فروش واحدهای آپارتمانی یا بطور کلی جلوگیری کند تا وقتی که واحدهای سهم مالک ساخته شود و با قابلیت بهره برداری کامل در اختیارش قرار بگیرد و بعد به سازنده اجازه پیش فروش داده بشود و یا اینکه این اجازه به صورت محدود باشد تا سازنده بتواند از محل پیش فروش درصدی از سهم الشرکه خود بخشی از سرمایه لازم برای اجرای پروژه را تامین کند. برای مثال مالک می تواند شرط کند که سازنده قط می تواند  ۵۰درصد یا ۴۰ درصد یا ۶۰ درصد از واحدهای سهم خودش را در قالب قرارداد فروش یا پیش فروش به اشخاص ثالث منتقل بکند.

حتما بخوانید : وکیل دعاوی مشارکت در ساخت

اگر این قضیه یعنی منع شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت پیش­بینی نشود و یا چنانچه به صراحت اجازه فروش و پیش فروش واحدها به سازنده داده شود می­دانید چه اتفاقی می­افتد؟ خیلی از کلاهبرداری هایی که در قرارداد مشارکت در ساخت شاهد آن هستیم، و یا علت بسیاری از مشکلات و اختلافات و شکست­های قراردادی که مالکین و سازندگان با اون مواجه بوده و با آن سال یان سال و بدون نتیجه مناسب دست و پنجه نرم می کنند، ناشی از همین قضیه یعنی دادن اجاره فروش یا پیش فروش واحدها به سازنده است. حتی اگر این شرط در قرارداد نیز قید نشود و اصطلاحاً قرارداد مشارکت در ساخت در خصوص فروش یا پیش فروش با سکوت مواجه باشد قانوناً سازنده پس از تعیین واحدهای سهم الشرکه اش اختیار فروش یا پیش فروش واحدهایش را به غیر دارد.

در شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت گول سازنده را نخورید

بنابراین اگر در شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده این اختیار و قدرت را داشته باشد که  سهم خودش را بفروشد یا پیش فروش بکند ممکن که در یک پروژه ده واحد به سازنده تعلق داشت وه باشد سازنده در یک بازه زمانی ضمن انجام اقدامات اجرایی پروژه نظر شما را جلب کند و به واسطه اجازه ای که در قرارداد به او داده شده است به ظاهر تمام واحدهای سهم خودش را تماماً پیش فروش می­کند. ممکن است بخش زیادی از پولی که بابت فروش یا پیش فروش دریافت کرده او را وسوسه کند تا یک واحد را به چند نفر بفروشد و هربار یک شخصی را برای نشان دادن واحدهای خود بیاورد و قرارداد جداگانه ای ببندد و سپس پا به فرار می­گذارد.

 معمولاً کسانی که قصد کلاهبرداری و فروش مال غیر دارند میان همین اقدامات پیش گفته را انجام می­دهند و برای دو سه واحد سهم خودشان مبادرت به تنظیم پنج یا شش یا دهها قرارداد مشارکت در ساخت کرده و یک واحد را به چند فرد بعنوان خریدار فروخته و یا پیش فروش می­کنند بدون اینکه سرمایه­لازمی را در پروژه تزریق بکند. سازنده با این شیوه سرهمه را کلاه می­گذارند.

حتما بخوانید : مطالبه وجه التزام های میلیاردی در قراردادهای ملکی

 شما اگر بعنوان مالک می­خواهید قرارداد مشارکت تان از این جهت با مشکل جدی و حقوقی یا کفری مواجه ن،شود به هیچ وجه اختیار تام و کامل در رابطه با فروش تمام سهم سازنده  را نسبت به واحدهایی که در پروژه دارد ندهید یا بطور کل و یا اینکه آن را محدود بکنید.

من به عنوان یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و وکیل تنظیم قراردادهای ملکی، در همین جا باید اعتراف بکنم که اگر شخص ثالثی خارج از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و با وجود شرط منع حق پیش فروش واحدها اقدام به خرید یا پیش خرید واحد آپارتمانی یا تجاری از سازنده بکند باید بداند که با ریسک بالایی از نظر حقوقی مواجه است. چون مالک می تواند به استناد به شرط منع پیش فروش نه تنها قرارداد مشارکت را فسخ بکند بلکه حتی می تواند اقدام به ابطال قرارداد پیش فروش بکند.

در یکی از جلسات مشاوره حقوقی حضوری با یک پرونده مواجه شدم که طی آن سازنده ای که سرمایه کافی برای استارت پروژه را نداشت بلافاصله پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت و به طور پنهانی

مبادرت به فروش یکی از واحدهای سهم خودش به یکی از مالکین همان مجموعه نموده است و تا زمانی که پروژه به پیشرفت ۹۰ درصدی نرسیده بود هیچ اختلافی بین آنها مطرح نبود. تا اینکه به علت یکسری اختلافات ریز و کوچک و عدم تمکین از سوی سازنده، مالکین اقدام به طرح دعوا به خواسته صدور حکم به فسخ قرارداد مشارکت نمودند. و حال سازنده در تلاطم این قضیه بود که چطور می تواند مانع صدور حکم فسخ شود. که متاسفانه علی رغم تلاش و بررسی همه جوانب پرونده و قرارداد مشارکت فیمابین هیچ سند و مدرکی که بتواند حداقل دادخواست را از اثر بیندازد پیدا نکردیم و مدتی بعد کاشف به عمل آمد که دادگاه بدوی مبادرت به صدور حکم به فسخ قرارداد مشارکت داده است. و متعاقبا اقدام به طرح دعوای ابطال قرارداد پیش فروش نیز دادند.

حتما بخوانید : ساقط کردن خیارات قراردادی

مشورت با اهل فن در شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

پس در هر گونه معامله ملکی اگر اطلاعاتی از چگونگی تنظیم قرارداد ندارید حتما از یک وکیل حرفه ای و متخصص قراردادهای ملکی مشاوره بگیرید یا یک وکیل متخصص را به عنوان دستیار امور ملکی در جلسات مذاکراتی به همراه داشته باشید.

نکته مهم دیگر این است که برابر قانون پیش فروش آپارتمان حتی اگر مالک به سازنده اجازه پیش فروش واحدهای آپارتمانی رت نیز بدهد، تنظیم قرارداد پیش فروش خارج از دفاتر اسناد رسمی جرم تلقی می شود. ضمنا طبق قانون فوق مجازات جرم پیش فروش فقط متوجه مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد و پیش فروشنده است و لذا پیش خریدار مرتکب جرم محسوب نمی شود. در نتیجه اگر سازنده ای اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان نماید طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش آپارتمان با او برخورد خواهد شد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک

 

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک یکی از مسائل بحث برانگیز در قراردادهای مشارکت در ساخت است که ما در جلسات مشاوره حقوقی با بسیاری از این مشکلات مواجه هستیم که گاهی واقعاً هیچ راه گریزی از مخمسه و چالش ایجاد شده نیست مگر اینکه دو طرف قرارداد یعنی مالک و سازنده خواهان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت طی شرایطی باشند  که البته احتمال وقوع آن بسیار کم است.

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک چگونه است ؟

هنگامی که امضای قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک و سازنده انجام می شود با توجه به میزان آگاهی و یا ناآگاهی مالک ممکن است اتفاقات ناخواسته و البته ناگوار از جهت مالی برای او و ملکش رقم بخورد. یکی از کارهای غیر حرفه ای و ناشیانه ای که بسیاری از مالکین پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت انجام می دهند که دهان هر وکیل و حقوقدانی باز می ماند این است که همان اول بسم الله تمام سهم الشرکه سازنده را به صورت رسمی در سند مالکیت قبلی به سازنده انتقال می دهند! میدانید با این کار چه اتفاقی می افتد و چه مشکلی برای مالک رقم می خورد؟

حتما بخوانید : آشنایی با انواع سندهای ملکی

این کار یعنی نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک به وی در ابتدای قرارداد باعث می شود که سازنده این توانایی حقوقی و قانونی را به دست آورد که حتی قبل از اینکه هرگونه اقدامی را در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت بخواهد انجام بدهد از زمان انتقال رسمی ملک به او، مالک قانونی و رسمی سهم و یا واحدهایی از پروژه ای می­شود که هنوز کلنگ آن را به زمین نزده است و هنوز جوهر خودکارش که با آن پای قرارداد مشارکت را امضاء کرده است خشک نشده است. 

در این گونه موقعیت ها که مالک اطلاعات حقوقی و قراردادی درباره شیوه نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ندارد، معمولاً سازنده به شما می­گوید که من چون طبق قرارداد مشارکت در این پروژه ۴۰ درصد سهم برای او لحاظ شده است، شما باید لطف کنید بیاید در دفترخانه اسناد رسمی و ۴۰ درصد یا میزان مشخصی از شش دانگ این ملک را به نام من به عنوان سازنده انتقال بدهید! مثلاً باید ۲ دانگ یا ۳ دانگ از ملک را رسماً به من انتقال بدهید تا من بتوانم شروع به کار کنم شما یا مالکی هم که از همه جا بی­خبر است و اطلاعات کافی در شیوه و چگونگی انعقاد حرفه ای قرارداد مشارکت در ساخت ندارد می­رود دفترخانه و به صورت رسمی ملکیت ملک را به سازنده به میزان تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت انتقال می دهد. بدون اینکه حتی یک جلسه به صورت حضوری با وکیل و مشاور حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت یا وکیل دعاوی ملکی کمترین مشاوره حقوقی را انجام بدهد. یقیناً دلیل اصلی بیشتر آسیب های حقوقی و شکست های قراردادی به عدم مشاوره پیش از معامله برمی گردد.

مالکین درباره نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید بدانند که وقتی رسماً بخشی از ملک را به نام سازنده منتقل نمودید، از آن لحظه به بعد سازنده حتی اگر هیچ اقدامی هم در رابطه با پروژه و تعهداتی که در قرارداد مشارکت به مالک داده است کاری انجام ندهد، باز هم بدون شک مالک ۳ دانگ از آن زمین یا ملک کلنگی و قدیمی شده است  بدون اینکه حتی یک ریال به مالک پرداخته باشد.

حتما بخوانید : املاک بازداشتی و خطرات خرید و فروش آن

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان مالک

بنابراین نباید به عنوان مالک تا زمانی که هنوز هیچ اتفاقی نیافتاده و هنوز سرمایه و پولی از طرف سازنده در پروژه تزریق نشده اقدامی در جهت انتقال ملک تان به نام سازنده بکنید. شاید به هر علتی شهرداری جواز ساخت صادر نکند یا سازنده فوت بکند یا اختلافی بین مالکین بروز کند و سازنده نخواهد قرارداد را فسخ بکند در این شرایط حتی اگر قرارداد هم فسخ بشود اما هنوز سازنده مالک مشاعی ملک خواهد بود و این می تواند تهدید حقوقی جدی برای مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت محسوب بشود که هم اکنون بسیاری از پرونده های حقوقی با موضوع دعاوی مشارکت در ساخت دارای چنین شرایطی هستند که من وکالت بسیاری از این پرونده ها را بر عهده دارم و شاهد مشکلات آن ها می باشم.

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

توصیه من در باره نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت این است که بجای چنین رفتارهای پرخطر از نظر حقوقی، که دارای ریسک بالایی نیز می باشد، بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت یک برنامه زمانبندی تعیین کنید که طی آن برنامه زمانبندی و بر اساس میزان پیشرفتی که از طرف سازنده در پروژه انجام می­شود شما متعهد باشید که بصورت یک دانگ یا نیم دانگ سهم سازنده­ را در قالب همین برنامه زمانی بنام او بکنید. البته یک شیوه فوق حرفه ای دیگر برای شیوه انتقال سهم سازنده توسط مالک به او این گونه است که به هیچ وجه سهمی را به صورت رسمی تا پایان احداث پروژه بنام سازنده انتقال ندهید و فقط طی قرارداد مشارکت متعهد می­شوید که بعد از پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و یا حتی چس از زمان اخذ سند رسمی تک برگی واحدهای آپارتمانی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سهم سازنده رو به وی منتقل کنید. البته در مقابل نیز باید در نظر داشت که سازنده­ ها نیز این نگرانی را دارند که مالک ممکن است به واسطه اختلاف یا هر چیز دیگر نخواهد سهم سازنده را به او منتقل کند در این مدل از قراردادهای مشارکت در ساخت سازنده­ها از مالکین یک سری چک­هایی تحت عنوان چک تضمین انجام تعهد از مالک دریافت می­کنند و این چک­ها را نزد مشاور املاک امانت قرار می­دهند و براساس پیشرفت پروژه مالک مجبور باشد که بیاید سهم سازنده را به طور رسمی به نام او منتقل کند و چنانچه از انتقال سهم سازنده در آن مرحله امتناع نماید، طبق شرطی که در قرارداد مشارکت در ساخت  وجود دارد سازنده می­تواند به مشاور املاک رجوع کند و درخواست تحویل چک تضمین انجام تعهد را مطرح کند.

حتما بخوانید : اموال منقول و غیر منقول چیست و چه آثار حقوقی دارند

اگر مالک هستید باید دقت کنید که این چک­ها صرفاً بابت وجه ­التزام و بابت خسارت قراردادی و به علت عدم حضور شما در محضر یا دفترخانه لحاظ شده است و پرداخت آن تاثیری در تعهد شما و سازنده ندارد و حتی علاوه بر آن باید مالک سهم سازنده را به او منتقل کند که این می­تواند خطرناک باشد. زیرا سازنده هم می تواند مطالبه وجه التزام بکند و هم از طریق داور یا دادگاه می تواند الزام مالک را به انجام تعهد یعنی حضور در دفترخانه بخواهد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

بهترین وکیل تهران

بهترین وکیل تهران

بهترین وکیل تهران بهترین وکیل ملکی   مشاوره با بهترین وکیل تهران و متخصص دعاوی ملکی چگونه است؟ شاید قبل از اینکه با بهترین وکیل ملکی و حقوقی از نزدیک و در دفتر وکالتش با او مشورت و از او مشاوره حضوری حقوقی بگیرید، به هر دلیلی خودتان راساً و بدون دخالت هر وکیلی اقدام به انجام معامله یا تنظیم قرارداد ملکی نموده باشید. فرقی نمی کند که یک سازنده یا مالک در قرارداد مشارکت در ساخت …

ادامه مطلببهترین وکیل تهران

نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت

نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت + فیلم آموزشی

نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت

 

از جمله تعهدات مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که پس از امضای قرارداد در اولین فرصت ممکن با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به اعطای وکالت کاری به سازنده اقدام بکند.

اما اینکه وکالت کاری چیست؟

وکالت کاری چه تبعاتی دارد؟

نکات مثبت و منفی وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

چگونه می توان وکالت کاری رافسخ یا باطل کرد و بسیاری از سوالات دیگر در خصوص وکالت کاری موضوعات مهمی هستند که در این مقاله به اختصار به توضیح آن ها می پردازیم. تا با اطلاع از مسائل مرتبط با وکالت کاری در هنگام امضای قرارداد مشارکت در ساخت حقوق و منافع خودتان را بشناسید و بی جهت وکالتی ندهید که فردا پشیمان بشوید.

نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟

اگر مالک قرارداد مشارکت در ساخت هستید قبل از امضاء به نکات مهم زیر توجه بکنید:

  • اولین نکته در نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت عبارتست از اینکه چون صفر تا صد انجام موضوع قرارداد مشارکت در ساخت از مرحله تخریب تا زمان اخذ سند رسمی برای کلیه واحدهای مسکونی،تجاری،اداری و غیره برعهده و توسط طرف دوم قرارداد یعنی سازنده انجام می­شود از این رو لازم است مالک یا مالکین قرارداد مشارکت نسبت به دادن وکالت کاری در زمان تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت و با تعیین اختیارات مورد نیاز در راستای قرارداد، در خصوص پلاک ثبتی موضوع قرارداد به سازنده اقدام کنند. برای دادن وکالت کاری هر دو طرف قرارداد به اتفاق باید به یکی از دفترخانه­ های اسناد رسمی در محل وقوع ملک یا زمینی که روی آن ساخت و ساز قرار است انجام بشود مراجعه نمایند.

    حتما بخوانید : قانون پیش فروش آپارتمان

  • نکته مهم دیگر که در وکالت کاری وجود دارد و باید به آن توجه ویژه ای کنید عبارتست از اینکه،ا وکالت کاری فقط و فقط باید در خصوص همان ثبتی و ملکی باشد که روی آن قرار است بنای جدید احداث شود و در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به تمامی مشخصات آن اشاره شود.

    حتما بخوانید : خرید آپارتمان با چاشنی مستحق للغیر

  • با توجه به اینکه وکالتی که مالک به سازنده در قالب قرارداد مشارکت در ساخت می دهد ، صرفاً یک وکالت کاری است ولاغیر، لذا مالکین باید دقت کنند که این وکالت، نباید از نوع وکالت تام الاختیار باشد. زیرا سازنده با داشتن وکالت تام اختیار فروش و پیش فروش و سایر اقدامات قانونی و ثبتی و غیره و هر چیز دیگه ای را نسبت به سهم شما خواهد داشت و می تواند واحدها آپارتمانی شما را به هر کسی که دلش بخواهد بفروشد بدون اینکه مرتکب جرم فروش مال غیر شود. بنابراین وکالت اعطایی مالک به سازنده باید فقط وکالت کاری باشد و باید محدودیت زمانی داشته باشد. یعنی پس از گذشتن یک مدت مشخصی خود به خود باطل بشود.

    حتما بخوانید : خرید مال غیر و داستانی واقعی در باره آن : هیچ ارزونی بی دلیل نیست!

نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت و مدت آن

 متأسفانه برخی از مالکین بدون رعایت محدودیت زمانی و حتی به صورت بلاعوض به سازنده وکالت می دهند که داری مخاطرات حقوقی عدیده ای خواهد بود. برای مثال پس از شروع همکاری اگر بین مالک و سازنده اختلاف بروز کند امکان عزل سازنده از طرف مالک وجود ندارد بنابراین توصیه مهم من محمدرضا فولادی بعنوان وکیل متخصص دعاوی ملکی و وکیل قراردادهای مشارکت در ساخت به شما این است که با توجه به مدت قرارداد مشارکت فی ما بین، می­توانید یک مدت کوتاهی بعد از قرارداد مشارکت را به عنوان مدت وکالت پیش بینی کنید و در طی این وکالتنامه به سازنده اختیار انجام امورات اداری پروژه را بدهید برای مثال اگر قرارداد مشارکت شما ۱۸ ماهه است شما می­توانید وکالت کاری ۱۸ ماهه یا ۱۹ ماهه رو به سازنده بدهید تا او بتواند بدون نیاز به حضور فیزیکی شما، با وکالت از سمت مالک در شهرداری محل وقوع ملک و در اداره ثبت و سایر ادارات مربوطه مانند اداره آب و گاز و … حاضر شود و اقدامات اداری مورد نیاز برای پروژه و واحدهای ساختمانی را پس از احداث بنا و قبل از تحویل ملک به مالک انجام دهد.

حتما بخوانید : اصول صحیح دریافت ثمن یا وجه در معاملات ملکی چگونه است؟

  • نکته بعدی در رابطه با نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت این است که وکالت اعطایی به سازنده، باید به صورت وکالت بلاعزل باشد تا هنگامی که به دلیل تخلفات قراردادی تصمیم به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت گرفتید ، هم زمان بتوانید وکیل یا سازنده را هم از وکالت کاری عزل کنید تا جلوی اقدامات بعدی او گرفته بشود.

اگر این نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت را رعایت کنید در این حالت به عنوان مالک  می­توانید مطمئن باشید که کمترین آسیبی از ناحیه مفاد قرارداد، شما رو تهدید می­کند. به عبارتی ریسک قراردادی شما پایین می­آید و با خیال آسوده تری می توانید با سازنده همکاری داشته باشید.

حتما بخوانید : چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم؟+فیلم آموزشی

عدم دادن وکالت تام­الاختیار از نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت

 متأسفانه عده ای از مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت هستند که اصلاً مشخص نیست چکار می­کنند و نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت اصلا توجهی ندارند! برای مثال مالک به جای اینکه وکالت کاری به سازنده بدهد می­رود یک وکالت تام­الاختیار به سازنده می­دهد و برخی از این سازندگان نیز از این شرایط سوء استفاده کافی و لازم را برده و سهمی رو که در قرارداد به وی تعلق گرفته، رسماً و از طریق دفترخانه اسناد رسمی به نام خودش منتقل می­کند. در حالی که هنوز هیچ اقدامی نکرده و هنوز هزینه ای برای اخذ جواز ملک پرداخت نشده و صرفا یک قرارداد بین مالک و سازنده تنظیم شده است!

 از لحظه دادن وکالت تام الاختیار به سازنده حتی اگر او نتواند به تعهداتش عمل کند در هر مالک ۳ دانگ از زمین یا ساختمان قدیی ملک شده است. به همیت راحتی و به ثمن بخس مالکیت ششدانگ خود را به سازنده انتقال داده و با او به صورت مشاعی شریک می شوید.

حتما بخوانید : چگونگی فروش سهم یک شریک از ملک مشاعی

سازنده در این وضعیت مالک آن میزان دانگ انتقالی خواهد بود که به شکل رسمی به نام خودش با انتقال داده است و شما به عنوان مالک پروژه ساختمانی هیچ کاری نمی­توانید بکنید چون هم اکنون مالک مشاعی هستید و یک مالک دیگر هم به مالک قبلی ملک اضافه شده است. در این اینجا است که می توان ادعا نمود شما با شکست قراردادی مواجه شده اید. پس وقتی که در قالب قرارداد مسارکت در ساخت وکالتی به سازنده می­دهید وکالت فوق باید فقط یک وکالت کاری با آن شرایطی باشد که در این مقاله با عنوان نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت خیلی ساده و با مثال خدمت شما توضیح دادم.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم

چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم؟+فیلم آموزشی

چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم ؟

چگونه قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کنیم ؟

اگر مالک یا سازنده هستید به احتمال خیلی زیاد این سوال در ذهن شما مطرح شده و یا در آینده که قصد مشارکت دارید نقش بسته می شود که، چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم ؟

معمولاً برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بسیاری از مالکین یا سازندگان از سه طریق اقدام می کنند که عبارتند از:

جالب است که بدانید قرارداد مشارکت در ساخت فقط یک قرارداد با چند صفه و چند ماده ساده نیست. چون به اعتقاد من قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد فنی و چندی بعدی است. قرارداد مشارکت یک قرارداد چهار بعدی است که شامل این ابعاد می باشد:

  • بعدی حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت
  • بعد مالی قرارداد مشارکت در ساخت
  • بعد فنی قرارداد مشارکت در ساخت
  • بعد اخلاقی قرارداد مشارکت در ساخت

چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم و به ابعاد مختلف آن توجه کنیم ؟

بعد اخلاقی روح قرارداد است که ماده یا بند اختصاصی در قرارداد مشارکت برای آن پیش بینی نمی شود مگر اینکه گاهی نوشته می شود طرفین متعهد به حسن اخلاق در اجرای مفاد این قرارداد هستند اما ضمانت اجرای خاصی برای تخطی از این شرط یا بعد اخلاقی قرارداد مشارکت در قراردادها پیش بینی نمی شود. همچنین در هیچ یک از منابع قانونی مثل قانون مدنی در خصوص بعد اخلاقی قرارداد مشارکت در ساخت ماده قانونی ویژه ای وجود ندارد که بحث اخلاقی را مطرح کرده باشد.

حتما بخوانید : چرا با وجود برگشت چک های خریدار، بازهم بسیاری از قراردادهای ملکی قابل فسخ نیستند؟

اما در رابطه با سه بعد دیگر قرارداد مشارکت یعنی بعد حقوق، مالی و فنی  مواد و بندها و تبصره های مختلفی در  قرارداد مشارکت در ساخت نوشته می­شود. درج هر یک از این ابعاد یا بخش ها در قرارداد مشارکت نیاز به تخصص ویژه ای دارد هرچند در عمل شاهد آن هستیم که مالکین خودشان و یا صرفا از طریق دفاتر مشاورین املاک و بنگاه های مسکن مبادرت به تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می کنند بدون اینکه از قبل با متخصصین حقوقی و وکلای ملکی و مهندسین عمران و افرادی که در حوزه امور مالی و وام تخصص دارند مشورت کرده باشند.

چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم و بر آن مسلط شویم

 در واقع نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت نیاز به تسلط به ابعاد مختلف قرارداد و تجربه و فن در این حوزه ها دارد. مثلاً در رابطه با قسمت لیست مصالح یک فردی که وکیل حرفه ای دعاوی مشارکت در ساخت است یا یک فردی که متخصص قرارداد است قطعاً نمی­تواند به شما مشاوره کافی و لازم را بدهد و همینطور بالعکس. یک مهندس و یک معمار نمی­تواند صاحب­نظر در قسمت های حقوقی و قانونی مشارکت در ساخت باشد.

بنابراین شما باید نسبت به این موضوع یعنی چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم ؟ حساس باشید و تن به هر پیش­نویس و هر قرارداد از پیش نوشته شده ندهید. اگر در شرایطی قرار گرفتید که موقعیتی ندارید که یک قرارداد مشارکت در ساخت را خودتان تهیه کنید و در اختیار سازنده قرار دهید یا حتی اگر یک پیش­نویس را به هر طریقی بدست آوردید و نمی­دانید آیا واقعاً مطالبی که در آن نوشته شده کافی هست یا نه و اینکه آیا منافع شما را در طول مدت قرارداد پوشش می دهد یا نه، آیا می­تواند آنچه را که مدنظر شما هست از پروژه را تأمین کند، می­توانید از طریق متخصصین قراردادها از طریق مشاورین املاکی که تجربه و تخصص در تنظیم و انجام انواع مختلف قراردادهای ملکی دارند خصوصاً قراردادهای مشارکت در ساخت و وکلای حرفه­ای و متخصص دعاوی و قراردادهای ملکی استفاده کنید.

همکاران ما در اسرع وقت بهترین و مناسب­ترین قراردادهای مشارکت در ساخت را برای شما تهیه و در هر نقطه از ایران که باشید به شما تسلیم می­کنند.

 

چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم و به تمام جوانب توجه کنیم

همه آنچه را که شما قرار است در زمین یا ملک تان احداث کنید و در آخر آن را تحویل بگیرید آن چیزی هست که در قرارداد مشارکت در ساخت نوشته می­شود اگر چیزی را فراموش کنید و یا اگر چیزی از یادتان برود اگر ضمانت اجرای خاصی را در قرارداد پیش­بینی نکنید بعد از امضای قرارداد و شروع همکاری چنانچه اختلافی بین مالک و سازنده بروز کند ملاک تصمیم­گیری در دادگاه­ها و محاکم، مفاد قرارداد است که ذیل آن را بدون مطالعه امضا کرده اید.

حتما بخوانید : فیم آموزشی:چگونگی تخلیه و تحویل ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

 تعهدات شفاهی هیچ ارزش حقوقی ندارند. ممکن است اخلاقاً طرف بخواهد به آنچه شفاهاً قول داده عمل کند اما اگر نخواهد عمل کند هیچ ابزار و الزامات حقوقی وجود ندارد. مثلا حتی در برخی قراردادهای مشارکت در ساخت دیده می شود که جملات و شرط های خنثی پیش بینی می شود بدون اینکه دارای ضمانت اجرای کافی باشد اما عدم اشراف و اطلاع از مقررات و چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم ؟ مالکین را دچار دردسر می کند. مثلا سازنده در قرارداد متعهد می شود که اگر شهرداری مجوز احداث طبقه ششم را داد، سازنده متعهد به اجرای طبقه ششم است یا شرط می شود که اگر شهرداری مجوز انباری تجاری را داد سازنده متعهد به اجرای آن است.

حتما بخوانید : ماهیت شرط پشیمانی ۴۸ ساعته در قراردادهای ملکی

با این گونه شروط برخی مالکین فکر می کنند توانسته اند از سازنده امتیاز خوبی بگیرند غافل از اینکه هیچکدام از این شروط ضمانت اجرای خاصی ندارند. یعنی اگر شهرداری جواز مربوطه را صادر نکند تکلیف چیست؟ ممکن است مالک با فرض اخذ جواز انباری تجاری یا فلان چیز دیگر حاضر به انعقاد قرارداد مشارکت با سازنده شده است و سازنده هم چون با تجربه بوده و می دانسته که چنین خواسته ای در آن منطقه ممکن نیست صرفا برای راضی نگه داشتن مالک و کشاندن وی پای قرارداد و گرفتن امضا از او چنین شرط خنثی ای را در متن قرارداد آروده است. بنابرای گول اینگونه شروط بی خاصیت و بدون پشتوانه را نخورید که نتیجه اش پشیمانی است و بس و امکان فسخ قرارداد را نخواهید داشت مگر از قبل امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را پیش بینی کرده باشید.

بنابراین در پایان این بخش خدمتتون توصیه می­کنم که از امضاء زدن زیر هر قرارداد مشارکتی که اطلاعات کافی در رابطه با مفاد آن ندارید امتناع کنید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


مشاور حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

فیلم آموزشی:ضرورت مشاوره پیش از تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت

مشاور حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

مشاوره حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مهمترین اقدامات پیش از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از ضرورت مشاوره با مشاور حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت پیش از تنظیم و امضای قرارداد است

ادامه مطلبفیلم آموزشی:ضرورت مشاوره پیش از تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت

تخلیه و تحویل ملک به سازنده

فیم آموزشی:چگونگی تخلیه و تحویل ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

 تخلیه و تحویل ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت ماک را چگونه به سازنده تحویل دهیم ؟
نکات تحویل ملک به سازنده

یکی از موضوعات بحث برانگیز و پرچالش در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز عبارتست از  تخلیه و تحویل ملک توسط مالک به سازنده است.

تخلیه و تحویل ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مهم­ترین اقداماتی که بعد از امضای قرارداد مشارکت در ساخت بایداز سوی مالک انجام بشود عبارت است از تخلیه و تحویل ملک به سازنده. در قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است از قبل پیش­بینی های لازم در رابطه با تاریخ و چگونگی تخلیه و تحویل ملک انجاو بشود و از مشاور املاک و تنظیم کننده قرارداد مشارکت در ساخت بخواهید که این موضوع حتما در متن قرارداد به صراحت و روشنی درج بشود و حتی برای عدم انجام آن ضمانت اجرای مناسبی مثل وجه التزام یا خسارت قراردادی پیش بین بشود و الا مالک ممکن است هیچگاه نخواهد ملک را تحویل بدهد و هیچ ضمانت اجرایی هم برایش وجود ندارد و تا سازنده بخواهد به دادگاه مراجعه مند و مالک را الزام به تخلیه و الزام به تحویل ملک بکند زمان بسیاری را از او می گیردو عملا پروژه برای او سودآور نخواهد بود یا مشکلات جدی را برای سازنده فراهم می نماید.

حتما بخوانید : الزام به تنظیم سند رسمی ملک و ۳ نکته طلایی آن

اهمیت تاریخ در تخلیه و تحویل ملک به سازنده

 از سوی دیگر نوشتن تاریخ تخلیه و تحویل ملک در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک این امتیاز را دارد که هم می تواند زمان دقیق را برای تحویل ملک به سازنده پیش بینی کند و هم اینکه با صورت جلسه نمودن تخلیه و تحویل ملک باعث می شود تعهدات سازنده اجرایی شده و هر روز تاخیر در تحویل و یا شروع پروژه می تواند زنگ خطری برای وی باشد که ممکن است نتواند در بازه زمانی از پیش تعیین شده به تعهداتش عمل کند و در نتیجه احتمال دارد مالک بخواهد از این فرصت برای مطالبه خسارت یا حتی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت استفاده نماید که می تواند برای سازنده و سرنوشت قرارداد مشارکت در ساخت سرنوشت ساز بوده و سازنده را حتی با ورشکستگی مواجه نماید.

ضمنا تعیین مدت برای تخلیه و تحویل ملک در قرارداد مشارکت در ساخت این مزیت را دارد تا شما به عنوان مالک فرصت کافی و لازم را داشته باشید تا ملک را سر وقت تخلیه کنید و ملک دیگری را برای مدت ساخت و ساز به صورت موقت اجاره کنید.

نکات تخلیه و تحویل ملک به سازنده و اسکان مالکان

 ضمنا با تخلیه و تحویل به موقع ملک توسط مالک باعث می شود تا سازنده بتواند طبق برنامه و جدول زمانی تعیین شده در قرارداد به تعهدات خودش از جمله تخریب ملک و اقدامات عمرانی از جمله اجرای فونداسیون عمل کند.

حتما بخوانید : سه اشتباه مهلک مالکین هنگام امضای قرارداد مشارکت در ساخت

معمولاً در قرارداد مشارکت در ساخت این موضوع پیش­بینی می­شود که در بازه زمانی احداث بنا سازنده مکلف است محل یا مکانی را با رعایت شان و منزلت مالکین و خانواده تحت تکفل آنها تأمین کند که طبق رویه قراردادهای مشارکت در ساخت هزینه­‌های اجاره آن برعهده سازنده است. که در چنین شرایطی این موضوع هم باید در قرارداد مشارکت پیش­بینی شود که سازنده متعهد است طبق همان تعهدی که در قرارداد مشارکت داده است خانه استیجاری مناسبی را تا پایان پروژه برای مالک تامین بکند.

حتما بخوانید : چرا نوشتن برنامه زمانبندی در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت دارد؟

حتی بهتر است در اجاره نامه شرط بشود که اگر در مدت اجاره سازنده نتواند ساختمان را تکمیل و آماده تحویل و بهره برداری کامل نماید، ضمن تعهد به تمدید اجاره یا انعقاد اجاره نامه با هر مالک دیگری ورزانه باید مبلغی را به عنوان خسارت به مالک بپردازد.

این مبلغ باید متناسب با اجاره بهای معمول برای یک آپارتمان استیجاری باشد تا اگر سازنده نخواهد اجاره نامه را تمدید بکند و مالک مجبور شد خودش محلی را اجاره بکند در نهایت هزینه های آن بر عهده سازنده باشد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


امضای قرارداد مشارکت در ساخت

فیلم آموزشی:سازنده و امضای قرارداد مشارکت در ساخت

امضای قرارداد مشارکت در ساخت
چگونه قرارداد مشارکت در ساخت را امضا کنیم ؟
هنگام امضای قرارداد مشارکت در ساخت به چه نکاتی توجه کنیم ؟

در این فیلم آموزشی در رابطه با سازنده و امضای قرارداد مشارکت در ساخت نکات مهمی را خدمت شما آموزش می دهیم که رعایت این نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت  از اهمیت بسیاری برخوردار است.

ادامه مطلبفیلم آموزشی:سازنده و امضای قرارداد مشارکت در ساخت