روش درست تحویل ملک از موجر

روش درست تحویل ملک از موجر چگونه است؟

روش درست تحویل ملک از موجر مراحل تحویل ملک از موجر     مراحل و روش درست تحویل ملک از موجر اصولاً بعد از اینکه قرارداد اجاره را نوشتید و قرارداد توسط موجر و مستاجر یا نمایندگان قانونی آنهاامضاء شد، طی یک هماهنگی قبلی آن محل استیجاری از طرف موجر به مستأجر تسلیم می­شود. حال می خواهیم به این سوال پاسخ بدهیم که: حتما بخوانید : چهار ستون اصلی اجاره نامه تان را بشناسید روش درست تحویل …

ادامه مطلبروش درست تحویل ملک از موجر چگونه است؟

بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه

اهمیت بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه چیست؟ + فیلم آموزشی

بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه   اهمیت بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه چیست؟ از جمله اقدامات مهم قبل از امضای اجاره نامه عبارتست از بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه توسط مستاجر. متأسفانه یکی از مشکلاتی که ما همیشه با آن مواجه هستیم این موضوع است که طرفین قرارداد بجای اینکه به مفاد قرارداد توجه کنند تمام …

ادامه مطلباهمیت بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه چیست؟ + فیلم آموزشی

شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه

شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه و نحوه پرداخت قانونی آن + فیلم آموزشی

شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه   شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه در اجاره نامه اماکن استیجاری از موضوعات خیلی مهم در اجاره نامه اماکن استیجاری عبارتست از شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه. قرض­الحسنه یا ودیعه  همان وجهی است که در عرف به آن پول پیش خانه گفته می شود که مستأجر معمولاً آن را به صورت نقدی در قالب چک به موجر تسلیم می­کند. شما اگر مستاجر هستید و قرار است که پول پیش …

ادامه مطلبشرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه و نحوه پرداخت قانونی آن + فیلم آموزشی

انواع اجاره نامه

انواع اجاره نامه اماکن استیجاری + فیلم آموزشی

 انواع اجاره نامه اماکن استیجاری     دسته بندی انواع اجاره نامه اماکن استیجاری اجاره ­نامه­ ها به دو دسته تقسیم می­شوند: ۱- اجاره ­نامه­ عادی ۲- اجاره­ نامه ­ رسمی. اجاره ­نامه­ عادی چیست ؟ اجاره ­نامه­ های عادی آن دسته از اجاره­ نامه­­هایی هستند که توسط خود موجر و مستأجر در یک برگه کاغذ A4 یا بزرگتر یا کوچک تر تنظیم می­شود و حتی اجاره­نامه ­هایی که در بنگاه­ها و یا دفاتر آژانس­های ملکی تنظیم …

ادامه مطلبانواع اجاره نامه اماکن استیجاری + فیلم آموزشی

آموزش پس گرفتن پول پیش خانه

آموزش پس گرفتن پول پیش خانه به صورت قانونی از موجر + فیلم آموزشی

آموزش پس گرفتن پول پیش خانه   شیوه قانونی برای مطالبه قرض­ الحسنه ملک استیجاری (که به آن قرض­ الحسنه، ودیعه یا پول رهن هم گفته می شود) در پایان مدت اجاره به سه حالت قابل تصور است. آموزش پس گرفتن پول پیش خانه به صورت توافقی حالت اول توافقی، به این شکل که طرفین طی صورتجلسه ای نسبت به رد و بدل نمودن مبلغ قرض الحسنه یا پول پیش خانه یا آپارتمان اجاره ای اقدام می­کنند …

ادامه مطلبآموزش پس گرفتن پول پیش خانه به صورت قانونی از موجر + فیلم آموزشی

نحوه قانونی و صحیح پرداخت اجاره بها

نحوه قانونی و صحیح پرداخت اجاره بها + فیلم آموزشی

نحوه قانونی و صحیح پرداخت اجاره بها   نحوه قانونی پرداخت اجاره بها چگونه است؟ معمولاً اجاره ­بهای املاک و خانه های استیجاری به صورت ماهانه توسط مستاجر به موجر یا مالک ملک پرداخت می­ شود. شرایط و چگونگی پرداخت اجاره ­بها باید از قبل و در هنگام تنظیم قرارداد اجاره یا اجاره نامه در قالب شرط نوشته شده باشد. حتما بخوانید : فسخ اجاره نامه قبل از سر رسید و سه روش آن نکته مهم در …

ادامه مطلبنحوه قانونی و صحیح پرداخت اجاره بها + فیلم آموزشی

نکات مهم قبل از خرید ملک

۶ نکته کلیدی که هر کسی قبل از خرید ملک و آپارتمان باید آن را بداند چیست؟+فیلم آموزشی

نکات مهم قبل از خرید ملک

نکته مهم که هرکسی قبل از خرید ملک و آپارتمان باید آن را بداند چیست ؟

نکات مهم قبل از خرید ملک

قبل از اینکه بخواهم به این ۶ نکته مهم که هرکسی قبل از خرید ملک و آپارتمان باید آن را بداند چیست؟بپردازم، باید اقرار کنم که پروسه خرید ملک و آپارتمان یکی از حساس ترین اقداماتی است که معمولاً هر کسی یکبار آن را در طول زندگیش ممکن است تجربه کند. با توجه به اینکه خرید خانه و آپارتمان یکی از بزرگ ترین معاملاتی است که خریداری با آن مواجه است لذا به واسطه این اهمیت باید با دانش و اطلاعات حقوقی کافی مبادرت به خرید و فروش هر نوع ملک و خانه ای بکنید تا مبادا به علت ناآگاهی و بی تجربگی همه آنچه را که سال ها برایش زحمت کشیده اید را یک شبه و در یک قرارداد و قولنامه غیر حرفه ای از دست بدهید.

حتما بخوانید : نکات خرید زمین – چگونه زمین بخریم

من قصد دارم در این فیلم آموزشی کوتاه گوشه ای حقایق و تجربیاتم را در قالب ۶ نکته مهم قبل از خرید ملک و آپارتمان که از خلال وکات در پرونده های حقوقی و ملکی کسب کرده ام را به صورت مختصر با شما به اشتراک بگذارم. در پایان هم برای کسانی که تصمیم به انجام معامله ملکی اعم از خید یا فروش دارند پیشنهاد مناسبی را ارائه می کنیم. تا با خیال آسوده در جلسات مذاکرات قراردادی حاضر شوید بدون اینکه اطلاعات و دانش حقوقی کافی برای خرید یا فروش ملک داشته باشید.

 نکات مهم قبل از خرید ملک چه مواردی هستند؟

اولین نکته مهم قبل از خرید ملک:

این است که با واسطه معامله نکنیم. یعنی تا آنجا که ممکن است و شرایط وجود دارد باید با شخص فروشنده و مالک اصلی و قانونی معامله کنیم. یعنی افرادی که خودشان را نماینده، پسردایی، همسر، برادر و پدر و مادر مالک اصلی ملک یا آپارتمان جا می­­زنند به هیچ وجه معامله نمی­کنیم. چون در صورت کشف خلاف اظهارات آن ها و اعتراض مالک اصلی به معامله انجام شده، او می تواند علیه هر دو آنها شکایت فروش مال غیر مطرح کند و سپس نسبت به ابطال معامله اقامه دعوا نماید. هم پول و سرمایه تان از دست می رود و هم تحت تعقیب کیفری و مشمول مجازات سنگین کلاهبرداری ملکی یعنی خرید و فروش مال غیر قرا می گیرید.

دومین نکته مهم قبل از خرید ملک:

مربوط به این موضوع است که، هیچ گاه مذاکره و معامله و انعقاد قرارداد را در یک جلسه انجام ندهید. چون این کار یکی از خطرناک ترین کارهایی است که معامله گران غیرحرفه ای و ناشی انجام می دهدند و بعد از اینکه با ضرر و خسارت سنگین مواجه شدند تازه یادشان می افتد که با وکیل ملکی مشاوره بکنند که دیگه خیلی دیر شدهاست. بنابراین من محمدرضا فولادی وکیل پایه یک دادگستری و متخصص دعاوی ملکی اصلاً و مطلقاً موافق انجام مذاکره و معامله در یک جلسه نیستم.

اگر واقع بین باشیم باید بدانیم که خرید و فروش خانه و ملک نیاز به تحقیق و جستجوی نسبتاً گسترده نیاز دارد. همانطور که برای خرید گوشی موبایل مدت ها وقت می گذاریم و همه سایت های فروش گوشی را بالا و پایین می کنیم، کافی است پیش از معامله با یک وکیل حاذق و مجرب در حوزه امور ملکی مشورت کنیم و یا از سرویس و خدمات دستیاری امور ملکی بهرمند شویم تا هیچ گاه در جلسه خرید و فروش ملک خود را تنها در میان گرگ ها احساس نکنیم!

سومین نکته مهم قبل از خرید ملک:

عبارتست از بررسی و کنترل مدارک. شاید بپرسید آقای وکیل فولادی منظورتان کدام یک از اسناد و مدارک است؟ پاسخ خیلی ساده است منظورم اسناد و مدارک ملکی و یا خانه و یا آپارتمانی است که می­خواهید بخرید. دومین سند هم مربوط به اسناد و مدارک هویتی فروشنده.

متاسف هستم که بگویم اکثر خریداران املاک و مستغلات به تنها چیزی که نگاه نمی اندازند یا اگر هم آن را ببینند نمی دانند که چه قسمت هایی از سند ملک را باید مطالعه و بررسی کنند. سندهای ملکی همانطور که می دانید یا سند دفترچه ای هستند و یا سند تک برگ. درباره سند تک برگ چیست قبلاً مقاله را با همین عنوان در وب سایت وکیل رسمی منتشر کردیم که می توانید برای آشنایی با سند تک برگ این مقاله را با دقت بخوانید. نکات مهم در یک سند ملکی عبارت است از، شماره پلاک ثبتی، مشخصات مالک فعلی، مشخصات ثبتی و متراژ دقیق ملک، احراز این موضوع که آیا ملک داری وام بانکی و در رهن بانک است یا خیر، مبلغ وام و مدت بازپرداخت آن چقدر است؟ چه تعداد اقساط وام دریافتی پرداخت شده است، آیا ملک در بازداشت است یا خیر و موارد مهم دیگر که در زمان انجام معامله خرید و فروش ملک باید کد نظر طرفین معامله قرار بگیرد یا از دستیار امور ملکی استفاده کنید.

حتما بخوانید : شیوه تنظیم سند ملکی که در رهن بانک است

چهارمین نکته مهم قبل از خرید ملک:

عبارتست از استعلام ثبتی. قبل از اینکه قراردادی تنظیم شود و معامله­ ای انجام دهید از فروشنده باید بخواهید آخرین و جدیدترین استعلام ثبتی را به شما ارائه دهد تا وضعیت ثبتی ملک و شرایط و مشکلات احتمالی آن را بررسی کنید. انجام استعلام ثبتی ملک قبل از خرید آن یک نوع تضمین و اطمینان خاطری برای خریدار ملک و آپارتمان است که تا بر اساس نتیجه حاصله بتواند تصمیم واقع بینانه و منطقی برای خرید آن بگیرد.

استعلام ثبتی را می توانید از طریق یکی از دفاتر اسناد رسمی انجام بدهید. استعلام ثبتی قبل از خرید ملک امر مهمی است که بیش از ۹۵ درصد خریداران اطلاعاتی از آن ندارند. ما در وب سایت وکیل رسمی خدمتی تحت عنوان دستیار امور ملکی را معرفی کردیم که اضطراب شما از خرید ملک و مخاطرات ناشی از ناآگاهی از چگونگی تنظیم مبایعه نامه و هر قولنامه ملکی را به میزان چشم گیری کاهش می دهد.

حتما بخوانید : وقف چیست ؟ – اقسام وقف چیست ؟

پنجمین نکته مهم قبل از خرید ملک:

عبارتست از عرف و شیوه رسمی و قانونی پرداخت ثمن معامله در هنگام خرید ملک . هنگام انجام معامله باید در متن مبایعه­نامه یک سری شرایط را برای پرداخت ثمن و وجوه مربوط به معامله پیش­بینی کنیم تا چنانچه خریدار در پرداخت ثمن یا الباقی وجه معامله تعلل کند یا آن را به تاخیر بیندازد، بتوانیم با اهرم های حقوقی و قراردادی با آن مقابله بکنیم. بیشتر آسیب هایی که خریداران یا فروشندگان ملک و آپارتمان پس از امضای مبایعه نامه و قولنامه خرید زمین و خانه با آن ها مواجه هستند به زمان تکمیل یا نوشتن ماده سه قرارداد یعنی پرداخت ثمن معامله ملکی برمی گردد. چگونگی تنظیم این بخش از مبایعه نامه خرید ملک از اهمیت دوچندانی نسبت به سایر بخش های یک مبایعه نامه یا قولنامه خرید خانه و آپارتمان برخوردار است.

ششمین نکته مهم قبل از خرید ملک:

عبارتست از شرایط قراردادی. در یک قرارداد و معامله­ای که شما در آن دخالت دارید و به عنوان یکی از طرفین قرارداد ذیل آن را امضاء می کنید باید این پرسش را نزد خودتان مطرح کنید که چه شرایط و یا چه شروطی را می­توانید به عنوان خریدار ملک یا زمین در مبایعه نامه یا قرارداد خرید زمین و خانه در قرارداد به نفع خودتان بنویسید. یا اینکه حتی ­المقدور با اطلاع از چگونگی قراردادنویسی جلوی تنظیم شروطی که ممکن است در آینده برای شما خطرآفرین باشد را بگیرید.

حتما بخوانید : اموال منقول و غیر منقول چیست و چه آثار حقوقی دارند

در هر قراردادی از جمله مبایعه نامه های ملکی ماده ای تحت عنوان شروط قرارداد پیش بینی شده است که دو طرف قرارداد می توانند از آن قسمت برای اعمال خواسته های قانونی و شرعی خود و تحمیل آن به طرف مقابل استفاده بکنند. فروشندگان حرفه ای اگر با یک خریدار ناشی و غیرحرفه ای مواجه بشود سعی می کند از قسمت شروط قرارداد به عنوان یک خلوتگاه قراردادی استفاد بکند و هر آنچه که به زعم خودش برای حفظ اساس و بنیان قرارداد یا سست کردن آن لازم و ضروری است نهایت استفاده را ببرند.

در پایان به عنوان کسی که صدها پرونده دعاوی حقوقی و ملکی را مدیریت کرده و وکالت بسیاری از خریداران و یا فروشندگان را بر عهده داشته ام باید اعتراف بکنم که تا این لحظه هیچ گونه ابزار فنی یا حقوقی برای تضمین صد در صدی و تثبیت سلامت یک معامله خرید یا فروش ملک و زمین و خانه کسف نشده است. به همین دلیل من معتقدم که هیچ سند قطعی، قطعی نیست! چه برسد به یک قولنامه یا مبایعه نامه دستی و حتی پرینی با کد رهگیری هم تضمین کننده هیچ معامله خرید ملک نمی باشد.

با این حال ما در وکیل رسمی سرویس یا خدمت دستیار امور ملکی را معرفی کرده ایم تا با کاهش ریسک معاملاتی آسایش خاطر نسبتاً بالایی را برای شما در امر خرید و فروش معامله به ارمغان بیاورد. با استفاده از سرویس دستیار امور ملکی معامله شیرینی را تجربه خواهید نمود.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین

شیوه ارزیابی و کشف قیمت واقعی ملک هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟ +فیلم آموزشی

ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین

 

اگر مالک زمین یا خانه کلنگی باشید و قصد دارید در قالب یک قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به تخریب بنای قدیمی و احداث بانی جدید نمایید، یقیناً ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بسیر مهم و جنبه حیاتی دارد.

چرا ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی مهم است؟

بنابراین وقتی شما به عنوان مالک ملک یا خانه کلنگی یا به عبارتی طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت، تصمیم می­گیرید تا در قالب قرارداد مشارکت در ساخت ملک تان را در اختیار سازنده قرار بدهید باید بدانید که یکی از مهم­ترین بخش­ها و قسمت­های قرارداد مشارکت در ساخت تعیین میزان سهم ­الشرکه سازنده و مالک است. یعنی میزان آورده و سرمایه مالک و سازنده در این پروژه چقدر است؟ آیا راه قانونی و شیوه ای رسمی برای برآورد دقیق قیمت و ارزش روز ملک در زمان خرید و فروش یا بستن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟ چرا ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین انقدر مهم است؟

روش محاسبه قیمت ملک یا زمین و خانه کلنگی چگونه ارزیابی می شود؟

جواب این است که در قرارداد مشارکت در ساخت سهم­ الشرکه مالک براساس ارزش و قیمت روز ملک محاسبه می­شود بنابراین اگر خواستید براساس قرارداد مشارکت در ساخت ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهید لازم است از قبل ملک را ارزیابی کنید. ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین موضوع قرارداد مشارکت در ساخت می­تواند میزان مشارکت و سرمایه مالک را در پروژه تعیین بکند و در مقابل نیز سازنده حضور دارد که بایستی به میزان سرمایه گذاری مالک، او نیز در پروژه سرمایه گذاری کند. سرمایه سازنده نیز براساس هزینه هایی است که از صفر تا صد در پروژه تزریق می کند. طبق عرف موجود در قراردادهای مشارکت در ساخت کل هزینه های ساخت و ساز از زمان اخذ دستور نقشه و پروانه ساخت تا اتمام کلیه امور عمرانی و اخذ پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی و اخذ سند تک برگی واحدها همگی بر عهده سازنده است و مالک هیچ مسئولیتی در این هزینه ها ندارد مگر بر خلاف این عرف و رویه موجود بین مالک و سازنده توافقی شده باشد که این برمی گردد به ارزش ملک و میزان مشارکت طرفین قرارداد.

آیا روش رسمی و قانونی برای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین وجود دارد؟

در همین ابتدا خیال تان را آسوده کنم که تاکنون هیچ مدل و روش ریاضی و یا هوشمندی برای ارزیابی قیمت ملک و زمین تخمین نشده است! اما به طور قطع روش رسمی و قانونی برای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین وجود دارد.

هر مالکی می تواند از طریق مبادی قانونی و مبادی رسمی مثل مشاورین املاک، کارشناسان رسمی دادگستری و سایر کسانی که دست اندرکار و فعال در حوزه ملک و ساختمان هستند می تواند ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی را انجام دهد. شیوه ارزیابی و قیمت گذاری ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری و مشاورین املاک دارای پارامترها و فاکتورهای مختلفی است که همگی آنها در تخمین قیمت روز ملک اثرگذار هستند. بنابراین نمی توان برای قیمت گذاری و تخمین ارزش واقعی ملک و زمین روی یکی دو مورد یا برخی از این فاکتورها اکتفا نمود.

حتما بخوانید : الزام به تنظیم سند رسمی ملک و ۳ نکته طلایی آن

هیچ سایت یا اپلیکیشنی نمی تواند ادعا بکند که می تواند قیمت و ارزش روز ملک را برآورد کند. اما برخی سایت ها می توانند حدود قیمتی نه قیمت واقعی ملک را به شما معرفی بکند. باید در نظر داشته باشید قیمت هایی هم که در وب سایت های ملکی درج می شود قیمت کارشناسی و رسمی نیستند و بلکه صرفاً قیمت پیشنهادی مالک ملک و زمین است.

اما با این همه اطلاعات واقعی مربوط به قیمت معاملات انجام شده خانه و آپارتمان و سایر املاک در سامانه بازار اطلاعات املاک ایران (سابا) درج می شود که می توانید از طریق این وب سایت آخرین قیمت های واقعی خرید و اجاره را در تخمین کنید. از طریق این سامانه می توان طلاعات لازم برای تصمیم گیری در مورد خرید، فروش، ساخت و یا اجاره مسکن را در به دست آورد.

مهمترین پارامترها و فاکتورهای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین و آپارتمان چیست؟

مهمترین پارامترها و فاکتورهای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین، خانه، آپارتمان و غیره عبارتند از:

  • ساختمان اسکلت بتونی
  • ساختمان اسکلت فلزی
  • نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و غیره
  • فاصله ملک و زمین به دسترسی ها
  • دسترسی به خدمات شهری
  • وسعت و مساحت ملک
  • پایگاه اقتصادی محل وقوع ملک
  • پایگاه اجتماعی محل وقوع ملک
  • واقع بودن یا نبودن در مسیر طرح های شهری و ملی
  • هزینه اخذ پروانه ساخت
  • میزان تراکم ساختمان و هزینه تخلفات ساختمانی
  • دست مزد ستادکاران ساختمانی و کارگران
  • تعداد و متراژ پارکینگ ها و جانمایی آنها
  • امکانات موجود فعلی در ملک
  • و بسیاری از پارامترها و فاکتورهای دیگر

بنابراین میزان سرمایه­ گذاری شما در قرارداد مشارکت در ساخت به فاکتورهای متنوعی وابسته است که به چند مورد از آنها اشاره شد. پس اینکه ملک شما در چه موقعیت جغرافیایی و مکانی قرار گرفته، یا اینکه در مسیر خیابانهای اصلی است یا نه داخل کوچه ­های بن بست هست یا نه، یا اینکه در موقعیت تجاری و اداری قرار گرفته همه اینها در برآورد سهم الشرکه مالک در قرارداد مشارکت در ساخت تأثیرگذار است.

حتما بخوانید : نکات خرید زمین – چگونه زمین بخریم

ممکن است یک ملک به واسطه قرارگیری در یک مکان تجاری ارزش بسیار بالایی داشته باشد چون در برخی مکان های تجاری و اداری از ملک­هایی با کاربری مسکونی استفاده می­کنند. ملک­هایی که در این مناطق قرار می­گیرند قطعاً ارزش آنها بسیار بالا و سنگین­تر از ملک­ها و خانه ها و زمین هایی است که در نقاط غیراداری و غیرتجاری قرار گرفته.

این پارامترها و ویژگی های محل وقوع ملک می­توانند در میزان درصد و تعیین سه م­ال شرکه طرفین تأثیرگذار باشد. ممکن است یک ملک مسکونی در یک موقعیت خیلی عادی به این صورت تقسیم­ بندی بشود که مثلاً سهم سازنده با مالک در قرارداد برابر باشد (یعنی پنجاه به پنجاه). اما ممکن است در یک زمانی یک ملک بخاطر موقعیت قرارگیری آن در محل تجاری به این شکل تقسیم ­بندی شود، که مثلاً سهم مالک ۶۰% و سهم سازنده ۴۰% بنابراین شما باید به این مؤلفه­ ها و این جنبه­ ها در هنگام نوشتن و امضای قرارداد مشارکت در ساخت توجه کنید.

بسیاری از مالکین هستند که به این مسائل توجه ندارند و فقط حرف و حدیث های اطرافیان یا ریش سفیدان را گوش می­کنند. یا در بهترین حالت، برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت که در فضای مجازی و اینترنت موجود است را برانداز و بررسی می­کنند و همان درصدهایی را که در آن قراردادها لحاظ شده را به عنوان پیش­فرض ذهنی خودشان در نظر می­گیرند و همان درصدها را به سازنده پیشنهاد می­دهند! در حالی که آنچه تعیین کننده سه الشرکه سازنده در قرارداد مشارکت می باشد همان فاکتورها و پاراکترهایی است که در بالا ذکر شد.

حتما بخوانید : انتقال سهم سازنده همزمان با امضای قرارداد و خطرات آن

همچنین باید بدانید که برخی زمین­ها و برخی­ها به واسطه موقعیت شان، نه تنها باعث می شوند که سهم بیشتری به مالک نسبت به سازنده تعلق بگیرد، بلکه مبالغی هم به صورت بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می­شود تا در واقع این تفاوت ها و این فاصله­های ارزشی جبران شود.

مرحله ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین و آپارتمان چه زمانی است ؟

بنابراین بعد از اینکه با اطرافیان تان مشاوره انجام دادید و تصمیم گرفتید تا با یک سازنده خوشنام قرارداد مشارکت در ساخت ببندید، لازم است در مرحله بعدی ملک را ارزیابی و قیمت گذاری کنید. مضاف براین که ممکن است یک ملک یا یک زمین این پتانسیل را داشته باشد که علاوه بر واحدهایی با کاربری مسکونی ، به واسطه موقعیتی که دارد بتواند از شهرداری محل وقوع ملک مجوز احداث واحد با کاربری تجاری یا اداری را بگیرد.

حتما بخوانید : شرط ممنوعیت حق فروش آپارتمان و سهم در قرارداد مشارکت در ساخت چیست

پس این موضوع این موضوع می تواند در زمان نوشتن قرارداد برای شما قابل توجه و مهم باشد، چرا؟ به این خاطر که وقتی که ملک شما این امکان را داشته باشد که برای آن مجوز و پروانه ساخت واحدهای تجاری و اداری گرفته شود این موضوع در بحث تقسیم­بندی سهم­الشرکه طرفین بسیار تأثیرگذار خواهد بود. من قطعا میدانم که شما این انتظار را ندارید که به عنوان مالک که اگر ملک تان دارای کاربری تجاری و هم کاربری مسکونی آن را به صورت مساوی یعنی پنجاه به پنجاه تقسیم کنید. معمولاً اگر ملکی دارای شرایط احداث واحدهای تجاری علاوه بر واحدهای مسکونی باشد، قطعاً بدانید که سهم سازنده به مراتب کمتر از مالک است.

این موارد نکاتی فنی و حقوقی است که من به شخصه تجربه عملی در دعاوی و اختلافات حقوقی بین مالک و سازنده شاهد آن ها بوده و هستم. لازم است که شما هم به آنها توجه لازم را بفرمایید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

روش پرداخت پول در معاملات ملکی

فیلم آموزشی: عرف و روش قانونی پرداخت ثمن معامله در هنگام خرید ملک

روش پرداخت پول در معاملات ملکی

 

عرف، قانون و روش پرداخت پول در معاملات ملکی اعم از خانه، آپارتمان،زمین و هر نوع مسکن مستغلات، موضوع مبتلاء به در معاملات ملکی است. خیلی از اختلافات و مشکلات ملکی به چگونگی پرداخت ثمن معامله و زمان پرداخت آن در هنگام خرید ملک برمیگردد. اطلاعات کم و ناآگاهی یکی از طرفین معامله در اغلب موارد محل سوء استفاده طرف دیگر قرارداد قرار می گیرد. برای مثال پرداخت ثمن معامله به وسیله چک شخصی یا تعهد به پرداخت بخش اول ثمن معامله در فردای روز معامله و امضای قولنامه یا مبایعه نامه دارای مفسده ای است که مورد توصیه هیچ وکیل دعاوی ملکی و متخصص قرارداد ملکی نمی باشد.

لذا به عنوان یک وکیل متخصص در حوزه قراردادها و دعاوی ملکی نکات حقوقی مفید و تجربیات خودم را از خلال پرونده های موکلینم با رعایت اصل محرمانگی و حفظ اسرار در اینجا و در رابطه با موضوع این مقاله یعنی عرف،قانونی و روش پرداخت پول در معاملات ملکی را با شما به اشتراک می گذارم.ضمنا اگر نیاز به مشاوره حقوقی ملکی یا استفاده از خدمات دستیاری امور ملکی در انجام معاملات ملکی داشتید می توانید از طریق منوی خدمات حقوقی و یا تلفن های تماس موجود در سایت وکیل رسمی با ما تماس حاصل نمایید تا با خیال آسوده نسبت به انعقاد قراردادهای ملکی اعم از خرید و فروش خانه و آپارتمان، خرید و فروش سرقفلی و حق کسب یا پیشه، همچنین انعقاد و تنظیم انواع قراردادهای ملکی و پیمانکاری از جمله قرارداد مشارکت در ساخت و اجاره املاک مسکونی، تجاری و اداری اقدام نمایید و ریسک شکست و فسخ و برهم خوردن معاملات خود را کاهش بدهید.

عرف، قانون و روش پرداخت پول در معاملات ملکی اعم از خانه و …

اما می پردازیم به اصل ماجرا یعنی روش و شیوه قانونی انجام معاملات ملکی و آن اینکه، هر ملکی دارای یک ارزشی است که این ارزش تحت عنوان ثمن معامله از آن یاد . می­شود در مبایعه­نامه­های ملکی و یا قولنامه خرید و فروش خانه و آپارتمان، ماده­ای است تحت عنوان ثمن معامله، ثمن معامله همان مبلغی است که شما قبلاً در جلسه مذاکره قراردادی در بنگاه معاملات ملکی به عنوان خریدار یا فروشنده ملک با طرف مقابل، نسبت به آن توافق را انجام داده ید و هم اکنون طبق مبایعه­نامه (قولنامه)می­خواهید به شیوه قانونی و قراردادی نسبت به پرداخت ثمن یا وجه معامله اقدام کنید.

پرداخت ثمن یا مبلغ قرارداد نسبت به خرید ملک طبق عرف خرید و فروش ملک که در دفاتر مشاورین املاک معول است، در سه چهار مرحله انجام می­شود که طی آن خریدار باید ثمن معامله را به صورت نقد یا به صورت چک به فروشنده بپردازد.

حتما بخوانید : فوت صاحب سرقفلی و تاثیر آن در رابطه استیجاری

روش پرداخت پول در معاملات ملکی به صورت فی المجلس

یک بخش از ثمن معامله خرید ملک اعم از زمین یا خانه و آپارتمان، به صورت فی ­المجلس است یعنی در همان جلسه انعقاد و امضای مبایعه نامه پرداخت می شود که لازم است از قبل در این خصوص بین خریدار و فروشنده با مشاور املاک هماهنگی لازم صورت بگیرد و الا ممکن است توافقات طرفین به نوشتن قولنامه یا مبایعه نامه منجر نشود.

حتما بخوانید : اسقاط کافه خیارات قانونی در قراردادهای ملکی چیست؟

روش پرداخت پول در معاملات ملکی به صورت نقدی

یک بخش یا مرحله دوم پرداخت ثمن خرید ملک به صورت نقدی در زمان تحویل ملک توسط خریدار به فروشنده یا نماینده قانونی یا وکیل وی پرداخت می شود. البته لازم به ذکر است که همه این مراحل پرداخت در همان ماده مربوط به ثمن معامله به صورت توافقی و شفاف نوشته خواهد شد و خریدار موظف است طبق همان تاریخ های مقرر در مبایعه نامه عادی یا پرینتی که دارای کد رهگیری است اقدام به پرداخت ثمن معامله بکند و الا ممکن است با خطر فسخ قرارداد از سوی فروشنده مواجه بشود که به خصوص در زمان افزایش قیمت ملک بسیار با اینگونه اختلافات مواجه هستیم.

روش پرداخت پول در معاملات ملکی زمان تنظیم سند رسمی

یک بخش دیگر از روش پرداخت پول در معاملات ملکی یعنی مرحله سوم از پرداخت مبلغ قرارداد هم مربوط به زمان تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خریدار است. فاصله بین مرحله اول و دوم کاملاً توافقی است و البته منوط به تخلیه ملک یا سکونت مستاجر در آن محل دارد. اما تاریخ محضر یعنی انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار زمانی بین چهل تا شصت روز به طول می انجامد مگر اینکه اتفاقاتی در این بین حادث شود که خارج از اختیار و اراده خریدار و فروشنده ملک است مانند فوق یکی از آن ها یا شرکای آن ها مانند خرید خانه وراثتی و فوت یکی از ورثه در فاصله بین امضای قولنامه یا مبایعه نامه تا زمان تنظیم سند ملک.

نکته مهم در روش پرداخت پول خانه و آپارتمان

نکته مهمی که در بحث عرف،قانونی و روش پرداخت پول در معاملات ملکی مطرح است این است که گاهی اوقات اتفاق می افتد کسی که خریدار اصلی ملک است قصد ندارد خودش آن ملک را تحویل بگیرد و در آنجا سکونت کند بلکه قصد دارد بخشی از ثمن معامله خرید ملک را از طریق به رهن دادن ملک خریداری شده به فردی به عنوان مستأجر تامین بشود. یعنی خریدار با اجاره دادن ملک به شخص ثالث و دریافت پول ودیعه یا قرض الحسنه آن را به عنوان بخش دیگری از ثمن معامله به فروشنده بپردازد که می تواند باعث تقسیم مراحل پرداخت ثمن معامله به چهار مرحله بشود. در این مورد هم باید در قرارداد پیش­بینی لازم انجام شود که چه میزان از ثمن معامله از طریق به رهن دادن ملک قرار است تامین و انجام می­شود.

حتما بخوانید : الزام به تنظیم سند رسمی ملک و ۳ نکته طلایی آن

روش پرداخت پول خانه و آپارتمان در بنگاه های معاملات ملکی

اگر قرار باشد که شما قبل از انتقال سند رسمی ملک آن آپارتمان یا خانه را از فروشنده تحویل بگیرید معمولاً طبق عرف و رویه جاری بنگاه­های معاملات ملکی وقتی که شما به عنوان خریدار ملک و خانه و آپارتمان یا زمین تا زمانی که ۸۰ تا ۸۵ درصد از ثمن معامله را به فروشنده ملک پرداخت نکنید ملک را به شما تحویل نمی­دهند. به عقیده من این روش عرفی در زمینه پرداخت ثمن معامله و زمان تحویل ملک یک روش بسیار هوشمندانه است. چون اگر خریدار در برنامه زمان بندی شده در مبایعه نامه نتواند به تعهدش در پرداخت ثمن معامله در هر یک از مراحل پرداخت اقدام نکند استرداد ملک میسر نیست و حتی خریدار می تواند نسبت به اجاره و یا حتی فروش ملک مبادرت کند که البته همراه داشتن یک دستیار امور و معاملات ملکی می تواند در شیوه صحیح و درست پرداخت ثمن معامله و درج ضمانت اجرای مناسب و محدود کردن اختیارات خریدار کمک بزرگی به شما به عنوان فروشنده ملک بکند.

در خصوص روش پرداخت پول در معاملات ملکی هم لازم است خدمت شما عرض کنم پرداخت ها باید به گونه ­ای باشد که در جلسه امضاء قرارداد شما به عنوان خریدار ملک بتوانید آن بخش از ثمن معامله که مربوط به فی­ المجلس است را بدون فوت وقت و به راحتی پرداخت کنید. اگر وجه نقد کافی همراه تان نباشد معمولاً مسئول بنگاه یا دفتر یا آژانس ملکی از شما می خواهد کارت بانکی خود را در اختیار وی قرار بدهید تا از طریق کشیدن کارت عابر بانک تان در دستگاه کارتخوان دفتر املاک، مبلغ و ثمن معامله مرحله فی ­المجلس را از شما دریافت کنند که این موضوع یعنی شیوه پرداخت ثمن مربوط به جلسه قرارداد را باید حتماً در قرارداد و مبایعه ­نامه با جزئیات قید نمایید که مثلاً بخش مربوط به فی ­المجلس به صورت نقدی و از طریق کشیدن کارت بانکی به شماره فلان به نام در دستگاه کارتخوان دفتر املاک فلان پرداخت شد و مقرر گردید مدیر یا مسئول دفتر املاک نسبت به پرداخت وجه مزبور در قالب چک به مشخصات فلان به فروشنده اقدام کند و این موضوع به امضای خریدار هم برسد تا فردا فروشنده نسبت به این موضوع مدعی نشود که من بخش مربوط به فی­ المجلس را از خریدار دریافت نکرده ­ام یا مدیر املاک قراری و کلاهبردار از آب درآمد و یا هر بهانه دیگر که باعث شود واقعاً فروشنده ملک طلبش را دریافت نکند.

توصیه اهل فن در روش پرداخت پول خانه و آپارتمان

با این همه ما به شما توصیه می­کنیم قبل از اینکه شما به عنوان خریدار ملک در جلسه امضای قرارداد و پرداخت وجه مربوط به فی­­المجلس حاضر شوید با مشاوره­ای که از مسئول بنگاه می­گیرید نسبت به تأمین آن بخش مربوط به فی­المجلس از طریق چک بانکی تضمین شده اقدام لازم را انجام دهید تا در زمان امضای قرارداد با مشکل پرداخت بخش اول قرارداد مواجه نشوید. وقتی که بخشی از ثمن معامله را به صورت چک بانکی یا تضمین شده در اختیار فروشنده قرار می­دهید حتماً مشخصات مربوط به چک باید در مبایعه­ نامه قید شود. اگر چک به نام خریدار نیست و صادرکننده آن همسر خریدار یا شخص دیگری است حتما در قسمت در وجه بنویسد در وجه فلانی یعنی نام خریدار درج بشود و خریدار هنگام تسلیم چک به فروشنده باید پشت چک را امضاء بکند تا نسبت به پرداخت وجه چک متعهد باشد و الا گار چک برگشت بخورد فزوشنده نمی تواند علیه خزیداز شکایت بکند چون نه اسمی از او در روی چک درج شده و نه امضای او در پشت یا ظهر چک ثبت شده است.

حتما بخوانید : قرارداد مشارکت در ساخت را چگونه تنظیم کنیم ؟

عرف و روش قانونی در پرداخت ثمن معامله خرید ملک با چک

نکته مهم دیگر در خصوص عرف و روش پرداخت پول در معاملات ملکی این است که هیچ گاه هنگام خرید خانه و آپارتمان از چک­های رمزدار برای پرداخت ثمن معامله استفاده نکنید. به این دلیل که ممکن است مذاکرات مربوط به معامله مورد نظرتان به نتیجه نرسد و نخواهید قرارداد را امضاء کنید اما چون قبل از جلسه انعقاد قرارداد و تنظیم مبایعه نامه به بانک مراجعه کرده اید و از قبل چکی را تهیه نمودید که اسم و مشخصات و شماره­ حساب فروشنده در آن درج شده در این وضعیت اگر معامله به هر علتی به هم بخورد و یا قرارداد فسخ بشود شما به عنوان خریدار ملک برای نقد کردن آن چک رمزدار که به نام فروشنده تهیه کرده اید با مشکل مواجه می­شوید.

حتما بخوانید : تراکم ساختمان چیست؟

من در کتاب راهنمای صدور و دریافت چک در معاملات به این موضوع یعنی عرف،قانونی و روش پرداخت پول در معاملات ملکی پرداخته ام و اکنون با تجربه زیادی که در زمینه دعاوی و تنظیم صدها قرارداد ملکی دارم به شما توصیه می­کنیم به جای چک­های رمزدار از چک های بانکی تضمین شده استفاده کنید چون چک تضمین شده به نام خودتان صادر می­شود و شما برای پرداخت ثمن معامله از طریق این چک کافی است که پشت آن را دو امضاء بزنید و در اختیار فروشنده قرار دهید. چک های تضمین شده از طرف بانک ملی صادر می­شود و سایر بانک ها اعم از دولتی و خصوصی به جای صدور چک تضمین شده از چک دیگری تحت عنوان چک بانکی استفاده می­کنند که تمام خصوصیات چک تضمین شده را دارد.

امیدوارم با کسب مشاوره حقوقی از دستیار امور ملکی و وکلای متخصص در زمینه قراردادهای ملکی تجربه شیرینی را در انجام معاملات ملکی کسب کنید و بدانیم که یک معامله گر زیرک و هوشمند همیشه قبل از معامله از متخصص آن حوزه مشورت اخذ می کند و در نتیجه مشاوره پس از معامله صرفاً نوشداریی پس از مرگ سهراب نخواهد بود.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت و چگونگی تنظیم آن+فیلم آموزشی

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

 

قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر بعد یا قالب قراردادی و حقوقی و همچنین بعد مالی، دارای یک بعد یا بخش فنی تحت عنوان لیست مصالح و متریال است.

 متاسفم که بگویم طبق آمار غیر رسمی و بررسی انجام شده از خلال ده ها نوع از انواع مختلف قراردادهای مشارکت در ساخت تنظیمی که جهت اختلاف و دعاوی حقوقی و ملکی به دفترم مراجعه می کنند حدود ۸۰ درصد از این قراردادها به صورت کاملاً غیر حرفه ­ای و غیر علمی و غیر کارشناسی تنظیم شده اند.

 در این نمونه ، لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و متریال در دو سه خط و بدون ترتیب و نظم فنی و صرفاً در ذیل همان قرارداد مشارکت درج شده است. این نمونه از قراردادها در آن دست از بنگاه های معاملات ملکی مورد استفاده قرار می گیرند که فاقد تجربه در زمینه دعاوی حقوقی و ملکی هستند و بیش از ۸۰ درصد از این قراردادها هم در ادامه کار سازنده و مالک را با مشکل و دعوای حقوقی مواجه می کنند چون دارای کمترین ضوابط حقوقی و ضمانت اجرای مناسب هستند.

اهمیت لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

 به اعتقاد من یکی از بدترین نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت همین نمونه قراردادها محسوب می شوند که به ظاهر یک نمونه رسمی هستند و در بالای آن ها نام اتحادیه املاک درج شده است در حالی که هیچ یک از اتحادیه های املاک نمونه واحدی از قراردادهای مشارکت در ساخت تهیه و منتشر نکرده اند چون با توجه به ایتکه قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد توافقی محسوب می شود و مفاد آن از یک ملک به ملک دیگر متفاوت است و یا درصد سهم الشرکه مالک و سازنده در انواع مختلف قراردادها با هم متفاوت است بنابراین نباید از نمونه قرارداد مشارکت موجود در وب سایت ها یا بنگاه های املاک استفاده کنید.

حتما بخوانید : چرا باید چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت را جدی بگیریم؟

برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می توانید از طریق منوی درخواست تنظیم قرارداد در وب سایت وکیل رسمی درخواست خود را ثبت کنید تا همکاران با بر اساس نیاز و شرایط شما و ملک موضوع قرارداد مشارکت نسبت به تنظیم یکی از کم نقص ترین قراردادهای مشارکت را برای شما آماده نمایند.

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و تنظیم آن در دفاتر املاک

یکی از اشکالاتی که در تنظیم لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت که در دفاتر مشاورین املاک دیده می شود این است که جهت لیست مصالح متن و شروط مناسبی در قرارداد درج نمی کنند و صرفاً به نوشتن دو سه خط تکراری اکتفاء می کنند که به نظر من ننوشتن آن بهتر از نوشتنش است چون اگر سازنده و مالک در استفاده از مصالح با اختلاف مواجه بشوند این متن یا لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت کمکی به حل اختلاف آنها نمی کند. مثلاً سازنده در قرارداد مشارکت شرط می کند، که کلید پریزهای مناسب، شوفاژ فلان یا دربهای x و y اجرا می کند. بدون اینکه به برند و شرکت یا کشور تولیدکننده آن اشاره بشود. یا بدون اینکه به مشخصات دقیق مصالح اشاره کند صرفاً با ذکر برخی از کلیات از زیر بار تعهد اصلی خود که هزینه­ های مالی رو برای آنها در بر دارد از انجام تعهد قانونی و اخلاقی شانه خالی می­کند که شاید به تصورش از این طریق به یک منافع و سود مالی برسد و یا شاید یک صرفه ­جویی مالی را انجام داده باشد! یعنی ضرر دیگران برای آنها می شود سود و منفعت.

جتما بخوانید : نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

 وقتی شما بعنوان مالک آگاه باشید که تمام مصالحی که در ساختمان و بنا باید به کار برود باید در زمان تنظیم قرارداد جز به جز با تمام توضیحات در قرارداد مشارکت نوشته شود، در این شرایط سازنده حساب کار دستش می­آید که نمی­تواند به راحتی و از غفلت مالک سوء استفاده کرده و هر مصالحی را که دلش می­خواهد هر چند نامرغوب، در پروژه مورد استفاده قرار بدهد.

 هدف از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت این است که شما یک ملک با کیفیت لازم و بالایی رو احداث بکنید و خودتان به عنوان مالک یا سازنده از آن استفاده بکنید یا بتونید بعد از احداث آنرا به مشتریانی که خواهان ساختمان های با کیفیتی هستند بفروشید.

عدم توجه به لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و ضرر مالی

 اگر شما در قسمت لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت، مصالح مناسب و خوبی رو مورد درج نکنید و آن ها را مورد استفاده قرا ندهید، قطعاً موقع فروش آپارتمان یا پیش ­فروش آنها با مشکل مواجه خواهید شد. برای مثال ممکن است خریداران بالقوه و احتمالی آپارتمان، به علت به کار بردن مصالح نامناسب در ساختمان از خرید آن آپارتمان با قیمتهایی که مدنظر شما است منصرف بشوند و این اتفاق می­تواند برای شما یک ضرر مالی سنگینی را ایجاد کند.

 گاهی اوقات ممکن است یک ابزاری یه کالایی یک محصولی که در لیست مصالح درج شده است به علت تحریم یا هر اتفاق ناخواسته دیگر در بازار موجود نباشد که در اینجا شما می­توانید مثلاً در قسمت لیست مصالح برای نصب شیرآلات یک اختیاراتی را به صورت محدود به سازنده بدهید. مثلاً به جای تعیین یک نوع شیرآلات از یم برند خاص ایرانی یا خارجی، تا ۲ یا ۳ مارک به سازنده اعلام کنید و در لیست مصالح به روشنی درج کنید. مثلاً بگید شیرآلات ایتالیایی یا شیرآلات فرانسوی یا شیرآلات چینی. ضمناً هر کدام از آنها دارای درجه­بندی هستند (مثلا درجه یک یا درجه دو). اگر لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت روشن و شفاف نباشد سازنده ممکن است درجاتی که ضعیف­تر و ارزان­تر هستند را در آن پروژه و در واحدهای آپارتمانی موضوع قرارداد شما مورد استفاده قرار دهد.

حتما بخوانید : ماهیت شرط پشیمانی ۴۸ ساعته در قراردادهای ملکی

 چنانچه اختلافی از جهت نوع مصالحی که در ساختمان مورد استفاده قرار گرفته است به وجود بیاید، دادگاه طبق گزارش کارشناسی که از طرف دادگاه تعیین می شود اتخاذ تصمیم می کند. کارشناس پرونده نیز ملاک نظرش مفاد قرارداد و لیست مصالح آن می باشد.

نظر اهل فن درباره لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

بنابراین به عنوان وکیل متخصص دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت توصیه می کنم به جای اینکه صورت مصالح به صورت کلی و بدون درج جزئیات در ذیل قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود. باید لیست مصالح به صورت جداگانه و در یک لیستی بعنوان متمم و ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت یا بعنوان پیوست قرارداد مشارکت در ساخت تحت عنوان لیست مصالح تهیه شود. بهتر است مصالح مورد استفاده در قرارداد مشارکت در ساخت در یک جدول و با اسم و مشخصات دقیق مصالح ذکر شود و تمام برگه­ های آن به امضای سازنده و مالک برسد که جزء لاینفک و جدایی ناپذیر قرارداد مشارکت در ساخت خواهد بود.

 اگر یک قرارداد مشارکت در ساخت با توضیحاتی که در این مقاله آموزشی ملکی، خدمت شما آموزش دادم، تنظیم بشود من مطمئن هستم و به شما قول می­دهم که کمترین مشکل و اختلافی بین مالک و سازنده بوجود آید. متأسفانه بیشتر اختلافاتی که در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت بوجود می­آید ناشی از روشن نبودن قرارداد و همچنین مشخص و معین نبودن دقیق لیست مصالح آن است و باید گفت که این اتفاق یک فاجعه است. فاجعه ­ای که می­تواند به قیمت تمام شدن جان یکی از طرفین به واسطه اختلاف و درگیری تمام بشود. همچنین می­تواند به قیمت از دست دادن همه سرمایه یک عمر تلاش یکی از طرفین تمام شود.

 اگر نمی­خواهید در قرارداد مشارکت در ساخت با چنین مشکلات و معضلاتی مواجه بشوید عاقلانه بیاندیشید و برای تنظیم قراردادهای ملکی و مشارکت در ساخت از مراکز و مراجع و اشخاص معتبر و وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی ، وکیل دعاوی مشارکت در ساخت و وکیل تنظیم قرارداهای مشارکت در ساخت مشاوره حقوقی ملکی بگیرید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

فیلم آموزشی:اهمیت، مراحل و چگونگی اخذ پایان کار ساختمان و آپارتمان

 

در این مقاله به چه مواردی می پردازیم؟

  • فیلم آموزشی اهمیت و چگونگی اخذ پایان کار ملک
  • پایان کار ساختمان چیست؟
  • مدارک مورد نیاز برای اخذ پایان کار چیست؟
  • مدارک و مراحل دریافت گواهی عدم خلاف و بلامانع شهرداری چیست؟
  • مراحل اخذ پایان کار آپارتمانی چگونه است؟
  • مدارک و مراحل اخذ پایان کار تجاری و اداری چگونه است؟
  • اطلاعات موجود در گواهی پایان کار چیست؟

اخذ پایان کار ملک یکی از اقدامات مربوط به زمان انجام معامله است. یعنی هنگام خرید ملک و آپارتمان یکی از شروط  با اهمیت این است که حتماً در مبایعه­نامه (قولنامه) شرط کنید فروشنده ملزم به اخذ پایان کار جدید ملک و تسلیم آن به شما می باشد.

برای جلوگیری از عواقب احتمالی بعدی که برخی از خریداران با آن مواجه می شوند توصیه م کنم قبل از امضای مبایعه نامه پرینتی با کد رهگیری یا مبایعه نامه عادی، حتماً از فروشنده بخواهید که پایان کار جدید را به شما ارائه کند.

 شاید بپرسید اهمیت اخذ پایان کار ملک در زمان خرید خانه و آپارتمان چیست؟ پاسخ این است که در برخی پرونده های حقوی و ملکی با برخی اتفاقاتی مواجه بوده ام که باعث شده تا مدت ها سند ملک به صورت رسمی به نام خریدار متقل نشود و در نتیجه همین قضیه موجب شده خریدار نتواند از وام مسکن استفاده بکند و در نهایت با فروشنده مشکل حقوقی پیدا کردند و ناگزیر شد  بعد از دو سال با فسخ مبایعه نامه فقط اصل پول یا ثمن معامله را دریافت کنند.

از جمله مواردی که باعث وقع این اتفاقات می شود این است که مثلاً فروشنده بعد از اخذ اولین پایان کار از شهرداری، با انجام تخلف و بدون اخذ مجوز از شهرداری محل وقوع ملک، پارکینگ ساختمان را تبدیل به مسکونی کرده که این اقدام باعث شده که انتقال سند رسمی آپارتمان به غیر با ایرادات شهرداری و ثبتی مواجه شود و باعث تشکیل پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهداری شده و معولا حکم به تخریب و اعاده وضع داده می شود. در این شرایط خریدار چه کاری از دستش ساخته است؟ آیا می تواند بدون داشتن مالکیت رسمی اقدام به تخریب بنای احداثی غیر مجاز بکند؟ کار زمانی پیچیده تر می شود که پارکینگ تبدیل به واحد مسکونی غیرمجاز شده و به شخصی فروخته شود که آن شخص به راحتی تن به تخریب و اعاده وضع نخواهد داد.

 صرف نظر از تاکید بر الزام فروشنده خانخ و آپارتمان به اخذ پایان کار جدید ملک و تسلیم آن به خریدار، باید از او پرداخت بدهی های قانونی و ارائه تسویه حساب مربوط به انشعابات، سازمان­های آب و برق و گاز و… خواسته بشود تا آن را به خریدار ملک تحویل دهد. چون در این حالت است که می توان متوجه شد که آیا ملک بدهی احتمالی به شهرداری یا سایر ادارت و ارگان ها نداشته است.

 اگر این شروط و این پیشنهادها و موارد و اسنادی را که خدمتتون عرض کردم در نظر داشته باشید و آنها را در قرارداد بگنجانید و طرف مقابل را متعهد به انجام تعهدات بکنید به احتمال زیاد شما در آن معامله با ضرر مواجه نخواهید شد.

 

پایان کار ساختمان چیست؟

پروانه پایان ساختمان که در عرف به آن پایان کار گفته می شود، سند یا مدرکی که از سوی شهرداری محل وقوع ساختمان یا سایر مراجعی که قانوناً صلاحیت صدور آن را دارند صادر شده و به مالک یا وکیل او تسلیم می شود که دلالت بر اتمام عملیات عمرانی و ساختمانی مطابق با پروانه ساخت و نقشه های معماری دارد.

 

مدارک مورد نیاز برای اخذ پایان کار چیست؟

  • فتوکپی نوسازی
  • سند مالکیت و فتوکپی
  • شناسنامه مالکین و فتوکپی
  • وکالت نامه و فتوکپی
  • برگ سبز مهندس ناظر (در صورت داشتن مهندس ناظر)
  • فتوکپی حصر و راثت و در صورت فوت مالک متن سند
  • نقشه ۲۰۰۰/۱ هوائی
  • فتوکپی پروانه ساختمان یا عدم خلف

فیش برق

 

مدارک و مراحل دریافت گواهی عدم خلاف و بلامانع شهرداری چیست؟

لازمه صدور پروانه پایان ساختمان یا همان پایان کار این است که ابتدا از شهرداری گواهی عدم خلاف یا بلامانع دریاف شود. برای دریافت گواهی عدم خلاف مدارک و مراحل ذیل باید طی شود:

فتوکپی نوسازی
– سند مالکیت و فتوکپی در صورت تغییر نام مالک
– شناسنامه مالکین و فتوکپی
– وکالت نامه و فتوکپی
– گزارش مهندس ناظر
– فتوکپی پروانه ساختمان یا گواهی صادره 
– حصروراثت در صورت  فوت مالک متن سند 
– بنچاق

 

مراحل اخذ پایان کار آپارتمانی چگونه است؟

وقتی اقدام به فروش خانه یا آپارتمانی شد قبل از انتقال سند رسمی ملک دفاتر اسناد رسمی باید نسبت به استعلام پایان کار آپارتمان فروخته شده اقدام بکنند. حتی قبل از امضای مبایعه نامه گفیم که خریدار بهتر است اخذ پایان کار و ارائه آن را از فروشنده بخواهد. حال در اینجا مراحل و مدارک لازم برای اخذ پایان کار آپارتمانی را آموزش می دهیم.

 

-فتوکپی نوسازی 
– سند مالکین و فتوکپی
– شناسنامه مالکین و فتوکپی 
-وکالت نامه و فتوکپی
– فتوکپی صورت مجلس  تفکیکی یا فتوکپی پایانکار ساختمان 
– فتوکپی حصر وراثت و در صورت فوت مالک متن سند 
-بنچاق

مدارک و مراحل اخذ پایان کار تجاری و اداری چگونه است؟

با توجه به کاربری آپارتمان و ساختمان مورد معامله مدارک و مراحل اخذ پایان کار تفاوت هایی را با هم دارند. در ادامه به مدارک و چگونگی اخذ پایان پایان کار آپارتمان و ساختمان های تجاری و اداری اشاره می کنیم:

– فتوکپی نوسازی 
-سند مالکیت و فتوکپی
– شناسنامه مالکین و فتوکپی 
 – وکالت نامه و فتوکی 
-صورت مجلس تفکیکی و یا  فتوکپی پایان کار کلی  ساختمان 
– فیش برق تجاری 
– اجاره نامچه 
– بنچاق

 

اطلاعات موجود در گواهی پایان کار چیست؟

 

۱- اعتبار پروانه برای شروع عملیات ساختمانی

    ۲- مهلت اتمام عملیات ساختمانی

    ۳- بارکد QR

  ۴- مشخصات مالک و ملک

    ۵- ابعاد ملک

۶- شماره فیش های پرداخت عوارض

    ۷- تأییدیه

 

نکات و اهمیت اخذ پایان کار ساختمان چیست؟

هر شخصی که اقدام به احداث بنای جدید و ایجاد بنا روی زمین و یا ملک خود می کند در آخر کار و اتمام عملیات ساختمانی باید به شهرداری محل وقوع ساختمان مراجعه کند و با تکمیل فرم مربوط به درخواست صدور گواهی پایان ساختمان منتظر تایید مراحل عمرانی و سپس صدور پایان کار باشد. اهمیت صدور گواهی پایان کار این است که در مواقع مختلف از زمان احداث ساختمان نیاز به داشتن گواهی پایان کار است. از جمله اینکه صدور صورتمجلس تفکیکی ساختمان منوط به صدور گواهی پایان کار است. تا زمانی که مالک یا سازنده یا نماینده قانونی مالک نسبت به اخذ گواهی پایان کار اقدام نکند اداره ثبت تکلیفی جهت صدور صورتمجلس تفکیکی ندارد.

همچنین قابل ذکر ات که لازمه صدور تقسیم نامه و سپس اسناد مالکیت تک برگی واحدهای آپارتمانی احداثی نیز وابسته به صدور صورتمجلس تفکیکی است. بنابراین تا زمانی که گواهی پایان کار یا پروانه پایان ساختمان صادر نشود هیچکدام از مزاحل پیش گفته قابل انجام نیست.

 

 

 

 

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

شیوه صحیح تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت و شیوه صحیح آن

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از موضوعات بسیار مهمی است که دو طرف این قرارداد یعنی مالک و سازنده باید در زمان تنظیم و امضای قرارداد مشارکت به آن توجه ویژه ای داشته باشند.

هرچند دو طرف قرارداد مشارکت با هم در پروژه شریک هستند اما لازم است که قبل از شروع و اجرای عملیات ساخت و ساز بنا روی زمین متعلق به مالک، دو طرف قرارداد یا وکلای آن ها هنگام نوشتن و تنظیم قرارداد مشارت در ساخت میزان سهم الشرکه و همچنین محل وقوع دقیق واحدهای خود را اعم از مسکونی، تجاری و اداری در متن قرارداد مشارکت مشخص بکنند.

حتما بخوانید : نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است

 برای مثال ممکن است سهم ­الشرکه طرفین آنگونه که در اکثر قراردادهای مشارکت مرسوم است به صورت پنجاه به پنجاه باشد

 یعنی ۵۰% سهم سازنده و ۵۰% سهم مالک یا گاهی با توجه به ارزش زمین یا موقعیت خوب آن بصورت ۶۰ به ۴۰ تقسیم می شود یا ممکن است ۶۳ به ۳۷ باشد و نسبت های مختلف دیگر که همگی آنها منوط به توافق طرفین است و هیچگونه محدودیت قانونی وجود ندارد.

پس اگر در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت این گونه تقسیم بندی را در رابطه با سهم الشرکه سازنده و مالک مشاهده نمودید به منزله تقسیم واحدها نیست بلکه این تقسیم بندی صرفا میزان سهم مشاعی طرفین را در کل پروژه تعیین می کند بدون اینکه واحدها بین مالک و سازنده تقسیم شده باشد.

حتما بخوانید : چگونه قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کنیم؟

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت به صورت کاملا دقیق

 تقسیم واحدها به صورت درصدی هرچند لازم است اما کافی نیست و لازم است که طرفین در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت  باز هم جلوتر رفته و به صورت شفاف علاوه بر تعیین سهم­الشرکه، واحدهای مسکونی و تجاری را با توجه به میزان مشارکت و سرمایه و آورده بین خود تقسیم ­بندی کنند و طبقات و واحدهای ساخته شده در آینده در محل پروژه را از هر لحاظ اعم از شرقی و غربی و شمالی یا جنوبی بودن بین خود تقسیم و در متن قرارداد به صراحت با نام طرفین درج کنند و تمام صفحات قرارداد به امضای مالک و سازنده برسد به خصوص صفحه ای که تقسیم واحدها در آن نوشته شده است.

حتما بخوانید : آشنایی با انواع سندهای ملکی

بنابراین همه مشخصات واحدهای مسکونی و تجاری و اداری باید به صورت دقیق و واضح مشخص شود و حتی می توانید در این قسمت  قید کنید، اگر پس از احداث بنا متراژ واحدهای اختصاصی یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر یا کمتر از طرف دیگر شد، ملاک تقسیم واحدها و سهم الشرکه آنها بر اساس صورت مجلس تفکیکی لحاظ خواهد شد. اگر به یکی از طرفین سهم بیشتری از به نسبت کل طبقات رسیده باشد در این صورت طبق شرط فوق باید به قیمت روز به نسبت اضافه متراژی که نسبت به سهم الشرکه تعینی در واحدهای او ایجاد شده است به قیمت روز ملک به طرف دیگر بپردازد تا موجب جبران متراژ کسری باشد که در ملک طرف دیگر وارد شده است.

حتما بخوانید : فیلم آموزشی:تعهد سازنده به احداث ساختمان و تحویل واحدهای آپارتمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

واحد های مشاع در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

 گاهی ممکن است یک واحدی قابلیت تقسیم نداشته باشد الذا در این موارد دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت می­توانند از قبل یا در موردش تصمیم­گیری بکنند و به یکی از دو طرف قرارداد انتقال بدهند و یا ممکن است به عنوان یک واحد مشاع هر قرارداد تعریف شود که در پایان احداث بنا می توانند آن را بفروشند و وجه معامله را بین خود تقسیم کنند.

یکی از مزایای تقسیم و تعیین واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که اگر در قرارداد اجازه فروش یا پیش­ فروش به طرفین داده شده باشد، به راحتی و بدون اینکه مورد اتهام فروش و انتقال مال غیر از سوی شریک دیگر قرار بگیرید سهم الشرکه خود را به هر فردی که بخواهند منتقل کنند. همچنین هنگامی که به دادگاه مراجعه نمایند به واسطه اختلافی که دارند اگر بخواهند طرف مقابل یعنی سازنده را الزام به تحویل واحدهای سهم خودتان بکنید چنانچه در قرارداد مشارکت واحدها مشخص شده باشد این دعوای به نتیجه خوبی می­رسد و برای دادگاه واضح و روشن است که کدام واحدها را باید سازنده به شما تحویل بدهد. اما اگر فقط به صورت سهم­الشرکه و درصدی باشد امکان تحویل واحدها بصورت خاص و منحصر به شما وجود ندارد.

حتما بخوانید : املاک بازداشتی و خطرات خرید و فروش آن

تقسیم نامه رسمی چیست؟

معمولاً در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که قبلاً اشاره شد طرفین واحدها را بین خود تقسیم می کنند که این اقدام به منزله تنظیم تقسیم نامه عادی است. تقسیم نامه عادی در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اعتبار ندارد و بر مبتای آن نمی توان اقدام به صدور سند تک برگی نمود. از این جهت برابر ماده ۴۷ قانون ثبت کلیه معاملات ملکی باید به صورت رسمی انجام شود مگر در مواردی که سابقه ثبت رسمی وجود ندارد. یا در مناطقی که ثبت رسمی اجباری نشده نیازی به تنظیم سند رسمی نمی باشد.

در نقاطی که ثبت ملک رسمی است مانند تهران یا اصفهان کلیه نقل و انتقالات و از جمله تنظیم تقسیم نامه باید به صورت رسمی انجام شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت پیرو تنظیم تقسیم نامه عادی و پس از احداث بنا و تحویل واحدها سازنده با وکالت کاری که از مالک یا مالکین دارد می تواند راساً نسبت به تقسیم واحدها اقدام کند. زمان تنظیم تقسیم نامه پس از اخذ صورتمجلس تفکیکی است. لذا تقسیم نامه باید منطبق با صورتمجلس تفکیکی تنظیم شود.

اگر بین مالک و سازنده اختلاف ملکی بروز بکند و مالک وکالت کاری را فسخ بکند در این حالت سازنده نمی تواند تقسیم نامه واحدها را اخذ کند. در صورت عدم همکاری مالک یا مالکین، سازنده می تواند علیه مالک اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم تقسیم نامه مطرح کند که در این صورت دادگاه پس از رسیدگی و احراز حقانیت سازنده، ختم رسیدگی را اعلام و مالک را محکوم به تنظیم تقسیم نامه که جزء تعهدات وی در قرارداد بوده ملزم می کند. اگر مالک بازهم همکاری نکند نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و مطابق تقسیم نامه عادی در قرارداد مشارکت واحدها بین طرفین به صورت رسمی تقسیم می شود.

حتما بخوانید : چرا باید چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت را جدی بگیریم؟

نمونه قرارداد تقسیم نامه آپارتمان (بر مبنای صورت مجلس تفکیکی)

تقسیم کنندگان : 

۱- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

۲- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

۳- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

مورد تقسیم : 

آپارتمان های مسکونی و انباری ها و پارکینگ های احداثی در شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ………… متر مربع دارای پلاک …………. فرعی از……….. اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک …………. فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی………. بخش ……….. ثبتی ………… تهران محدوده و موارد ثبت اسناد مالکیت شماره ……………. مورخ  /   /   ۱۳ صفحه ………………. جلد…………. و شماره ……………… مورخ   /   /   ۱۳ صفحه …………. جلد ……….. و شماره ……………….. مورخ   /   /   ۱۳ جلد …….. بشمارات چاپی…………………… و…………………. و ………………………….. صادرات بنام تقسیم کنندگان. ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

مبنای تقسیم : 

۱- صورتمجلس تفکیکی شماره …………….. مورخ   /   /   ۱۳ صادره از ثبت منطقه ……… تهران  ۲- گواهی مالیاتی شماره ……………………. مورخ    /   /   ۱۳ صادره از سر ممیزی ………… تهران   ۳- گواهی پایان ساختمان شماره ………………….. مورخ    /   / ۱۳ صادره از شهرداری منطقه ………… تهران .

قدر السهم اختصاصی ناشی از تقسیم :

الف : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در هم کف غربی به مساحت…………… مترمربع ( قطعه اول تفکیکی ) به انضمام انباری شماره یک واقع در زیر زمین اول به مساحت …………. متر مربع ( قطعه اول تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره یک واقع در زیر زمین دوم به مساحت ……………….. متر مربع ( قطعه اول تفکیکی ) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که در سهم اختصاصی خانم / آقای : ………………………………… ( ردیف یک ) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و می گیرد . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

ب : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در هم کف شرقی به مساحت …………………..

متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره دو واقع در زیر زمین اول به مساحت …………………. متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره دو واقع در زیر زمین دوم به مساحت ……….. متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که در سهم اختصاصی خانم / آقای : …………………………………..( ردیف دو ) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و می گیرد .

پ : سهم اختصاصی خانم / آقای : …………………………….. ( ردیف سوم ) عبارتست از :

اول : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در طبقه اول غربی به مساحت ……………….

متر مربع ( قطعه سوم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره ۳ واقع در زیر زمین اول به مساحت ………. متر مربع ( قطعه سوم تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره سه واقع در زیرزمین دوم به مساحت …………….. متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

دوم : تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه اول شرقی به مساحت …………..

متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی ) و بانضمام پارکینگ شماره چهار واقع در زیرزمین دوم به مساحت ……………… متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی ) با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن .

سوم : تمامت شش دانگ دستگاه آپارتمان در طبقه دوم غربی به مساحت

متر مربع ( قطعه پنجم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره پنج واقع در زیرزمین اول به مساحت …………… متر مربع ( قطعه پنجم تفکیکی ) با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

چهارم : تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه دوم شرقی به مساحت ……… 
متر مربع ( قطعه ششم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره شش واقع در زیرزمین اول به مساحت ………… متر مربع ( قطعه ششم تفکیکی ) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که تمامی آپارتمان ها و انباری ها و پارکینگ های مندرج در قسمت های اول لغایت چهارم ردیف (پ ) بازاء سهم مشاعی در سهم اختصاصی :

 خانم / آقای : ……………………………………. (ردیف سوم ) قرار گرفته و می گیرد .

شرح قسمت های مشاعی و مشترک :

۱- عرصه کل به مساحت …………….. متر مربع  ۲- نورگیر به مساحت ……………………..

متر مربع  ۳- راه پله ها در زیرزمین دوم و اول هر یک به مساحت ………….. متر مربع و در طبقات اول و دوم و راه پله به پشت بام هر یک به مساحت ………………. متر مربع  ۴- شوفاژ خانه در زیرزمین دوم به مساحت …………………………………………….. مترمربع
۵- اطاق سـرایـدار در زیـرزمیـن اول بـه مسـاحـت ………………………………… مترمربع ۸- دستشوئی و توالت در زیرزمین های اول و دوم هر یک به مساحت……… متر مربع ۹- پشت بام ……………… متر مربع ضمناً عبور شبکه های برق ، تلفن و لوله های آب و فاضلاب و لوله های گاز و کانال های کولر از یکدیگر گواهی می شود.

حقوق ارتفاقی : طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن می باشد . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

حدود آپارتمان ها :

( قطعه اول تفکیکی ) : شمالاً : …………………………………. شرقاً : ………………………………. جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………….

( کف با سقف زیرزمین اول و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه دوم تفکیکی ) : شمالاً :…………………………………. شرقاً : ………………………..جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………….

 ( کف با سقف زیرزمین اول و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه سوم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………. شرقاً : ………………………………جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………..

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه چهارم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : ……………………………..جنوباً : …………………………………… غرباً : ………………………………

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه پنجم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : …………………………….. جنوباً : …………………………………. غرباً : ………………………………..

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با پشت بام مشاعی است ) .

( قطعه ششم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : ………………………………. جنوباً : ………………………………….  غرباً : ……………………………….

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با پشت بام مشاعی است ) . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )   

حدود انباری ها و پارکینگ ها : با توجه به صورتمجلس تفکیکی مبنا برای آن حدودی قید نشده است .

تذکاریه : ۱- تقسیم کنندگان ضمن العقد هر گونه تفاوت ارزش ها و مرغوبیت های احتمالی در مورد تقسیم را نسبت به سهم اختصاصی خویش بیکدیگر در مقابل اخذ ۷۵ گرم نبات مصالحه قطعیه صحیحه شرعیه و قانونیه نمودند . ۲- هر یک از تقسیم کنندگان بدیگری از تقسیم کنندگان مزبور وکالت و اجازه و اختیار داده و می دهد که چنانچه در تنظیم صورتمجلس تفکیکی مبنا یا گواهی مالیاتی مبنا و یا در تنظیم این تقسیم نامه احتمالاً اشتباه و سهو قلم روی داده شده باشد نسبت به رفع آن ولو با تنظیم و امضاء اسناد رسمی بدون آنکه در ماهیت این تقسیم خللی وارد سازد اقدام نماید . ۳- اصول اسناد مالکیت فوق الذکر جهت صدور اسناد مالکیت موارد تقسیم به ثبت مربوطه ارسال می گردد و هیچ یک از انباری ها و پارکینگ های منضم به هر دستگاه آپارتمان به تنهائی قابل انتقال نمی باشد. ۴- برق شماره پرونده ………………….

مختص آپارتمان قطعه اول تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………….. مختص آپارتمان قطعه دوم تفکیکی و برق شماره پرونده ………………………………………… مختص آپارتمان قطعه سوم تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………………………مختص آپارتمان قطعه سوم تفکیکی و برق شماره پرونده ……………………………………….. مختص آپارتمان قطعه چهارم تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………………….. مختص آپارتمان قطعه پنجم تفکیکی و برق شماره پرونده ……………………………………….. مختص آپارتمان قطعه ششم تفکیکی و آب شماره ……………………………… و برق شماره پرونده ……………………………… و گاز شهری شماره شناسائی ………………………. کماکان مشترک در کل ملک و ساختمان موصوفه خواهد بود . ۵- تمامی آپارتمان ها و انباری ها و پارکینگ های سهام اختصاصی مفروز و انتزاعی از ملک پلاک مذکوره در بالا و براساس صورتمجلس تفکیکی مبنا می باشد که هر یک از تقسیم کنندگان حق مراجعه به ثبت مربوطه و درخواست و اخذ اسناد مالکیت سهم اختصاصی خود بنام خویش دارند. ۶- تقسیم کنندگان هرگونه ادعا و اعتراض احتمای و بعدی ولو به عنوان تضرر و غیره را در رابطه با این تقسیم نامه از خود سلب نمودند و احتیاطاً کافه خیارات خصوصاً خیار غبن هر چند فاحش از تقسیم کنندگان اسقاط گردید و منافع مورد تقسیم قبلاً به کسی واگذار نشده و هر یک از تقسیم کنندگان اقرار بتصرف و قبض سهام اختصاصی خویش نمود . ۸- تقسیم کنندگان ضمن العقد لازم حاضر و ضمن العقد خارج لازم که با قرار عقد خارج لازم مزبور بطور شفاهی فی مابین آنان منعقد گردیده منفرداً و بعضاً متنفعاً متعهد و ملتزم به اجرای تمامی مفاد این تقسیم نامه بدون استثناء گردیده و می باشند .

تاریخ : ……………. ماه یکهزار و سیصد و……………… شمسی. محل امضاء ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید