ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین

شیوه ارزیابی و کشف قیمت واقعی ملک هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟ +فیلم آموزشی

ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین

 

اگر مالک زمین یا خانه کلنگی باشید و قصد دارید در قالب یک قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به تخریب بنای قدیمی و احداث بانی جدید نمایید، یقیناً ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بسیر مهم و جنبه حیاتی دارد.

چرا ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی مهم است؟

بنابراین وقتی شما به عنوان مالک ملک یا خانه کلنگی یا به عبارتی طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت، تصمیم می­گیرید تا در قالب قرارداد مشارکت در ساخت ملک تان را در اختیار سازنده قرار بدهید باید بدانید که یکی از مهم­ترین بخش­ها و قسمت­های قرارداد مشارکت در ساخت تعیین میزان سهم ­الشرکه سازنده و مالک است. یعنی میزان آورده و سرمایه مالک و سازنده در این پروژه چقدر است؟ آیا راه قانونی و شیوه ای رسمی برای برآورد دقیق قیمت و ارزش روز ملک در زمان خرید و فروش یا بستن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟ چرا ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین انقدر مهم است؟

روش محاسبه قیمت ملک یا زمین و خانه کلنگی چگونه ارزیابی می شود؟

جواب این است که در قرارداد مشارکت در ساخت سهم­ الشرکه مالک براساس ارزش و قیمت روز ملک محاسبه می­شود بنابراین اگر خواستید براساس قرارداد مشارکت در ساخت ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهید لازم است از قبل ملک را ارزیابی کنید. ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین موضوع قرارداد مشارکت در ساخت می­تواند میزان مشارکت و سرمایه مالک را در پروژه تعیین بکند و در مقابل نیز سازنده حضور دارد که بایستی به میزان سرمایه گذاری مالک، او نیز در پروژه سرمایه گذاری کند. سرمایه سازنده نیز براساس هزینه هایی است که از صفر تا صد در پروژه تزریق می کند. طبق عرف موجود در قراردادهای مشارکت در ساخت کل هزینه های ساخت و ساز از زمان اخذ دستور نقشه و پروانه ساخت تا اتمام کلیه امور عمرانی و اخذ پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی و اخذ سند تک برگی واحدها همگی بر عهده سازنده است و مالک هیچ مسئولیتی در این هزینه ها ندارد مگر بر خلاف این عرف و رویه موجود بین مالک و سازنده توافقی شده باشد که این برمی گردد به ارزش ملک و میزان مشارکت طرفین قرارداد.

آیا روش رسمی و قانونی برای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین وجود دارد؟

در همین ابتدا خیال تان را آسوده کنم که تاکنون هیچ مدل و روش ریاضی و یا هوشمندی برای ارزیابی قیمت ملک و زمین تخمین نشده است! اما به طور قطع روش رسمی و قانونی برای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین وجود دارد.

هر مالکی می تواند از طریق مبادی قانونی و مبادی رسمی مثل مشاورین املاک، کارشناسان رسمی دادگستری و سایر کسانی که دست اندرکار و فعال در حوزه ملک و ساختمان هستند می تواند ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی را انجام دهد. شیوه ارزیابی و قیمت گذاری ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری و مشاورین املاک دارای پارامترها و فاکتورهای مختلفی است که همگی آنها در تخمین قیمت روز ملک اثرگذار هستند. بنابراین نمی توان برای قیمت گذاری و تخمین ارزش واقعی ملک و زمین روی یکی دو مورد یا برخی از این فاکتورها اکتفا نمود.

حتما بخوانید : الزام به تنظیم سند رسمی ملک و ۳ نکته طلایی آن

هیچ سایت یا اپلیکیشنی نمی تواند ادعا بکند که می تواند قیمت و ارزش روز ملک را برآورد کند. اما برخی سایت ها می توانند حدود قیمتی نه قیمت واقعی ملک را به شما معرفی بکند. باید در نظر داشته باشید قیمت هایی هم که در وب سایت های ملکی درج می شود قیمت کارشناسی و رسمی نیستند و بلکه صرفاً قیمت پیشنهادی مالک ملک و زمین است.

اما با این همه اطلاعات واقعی مربوط به قیمت معاملات انجام شده خانه و آپارتمان و سایر املاک در سامانه بازار اطلاعات املاک ایران (سابا) درج می شود که می توانید از طریق این وب سایت آخرین قیمت های واقعی خرید و اجاره را در تخمین کنید. از طریق این سامانه می توان طلاعات لازم برای تصمیم گیری در مورد خرید، فروش، ساخت و یا اجاره مسکن را در به دست آورد.

مهمترین پارامترها و فاکتورهای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین و آپارتمان چیست؟

مهمترین پارامترها و فاکتورهای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین، خانه، آپارتمان و غیره عبارتند از:

  • ساختمان اسکلت بتونی
  • ساختمان اسکلت فلزی
  • نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و غیره
  • فاصله ملک و زمین به دسترسی ها
  • دسترسی به خدمات شهری
  • وسعت و مساحت ملک
  • پایگاه اقتصادی محل وقوع ملک
  • پایگاه اجتماعی محل وقوع ملک
  • واقع بودن یا نبودن در مسیر طرح های شهری و ملی
  • هزینه اخذ پروانه ساخت
  • میزان تراکم ساختمان و هزینه تخلفات ساختمانی
  • دست مزد ستادکاران ساختمانی و کارگران
  • تعداد و متراژ پارکینگ ها و جانمایی آنها
  • امکانات موجود فعلی در ملک
  • و بسیاری از پارامترها و فاکتورهای دیگر

بنابراین میزان سرمایه­ گذاری شما در قرارداد مشارکت در ساخت به فاکتورهای متنوعی وابسته است که به چند مورد از آنها اشاره شد. پس اینکه ملک شما در چه موقعیت جغرافیایی و مکانی قرار گرفته، یا اینکه در مسیر خیابانهای اصلی است یا نه داخل کوچه ­های بن بست هست یا نه، یا اینکه در موقعیت تجاری و اداری قرار گرفته همه اینها در برآورد سهم الشرکه مالک در قرارداد مشارکت در ساخت تأثیرگذار است.

حتما بخوانید : نکات خرید زمین – چگونه زمین بخریم

ممکن است یک ملک به واسطه قرارگیری در یک مکان تجاری ارزش بسیار بالایی داشته باشد چون در برخی مکان های تجاری و اداری از ملک­هایی با کاربری مسکونی استفاده می­کنند. ملک­هایی که در این مناطق قرار می­گیرند قطعاً ارزش آنها بسیار بالا و سنگین­تر از ملک­ها و خانه ها و زمین هایی است که در نقاط غیراداری و غیرتجاری قرار گرفته.

این پارامترها و ویژگی های محل وقوع ملک می­توانند در میزان درصد و تعیین سه م­ال شرکه طرفین تأثیرگذار باشد. ممکن است یک ملک مسکونی در یک موقعیت خیلی عادی به این صورت تقسیم­ بندی بشود که مثلاً سهم سازنده با مالک در قرارداد برابر باشد (یعنی پنجاه به پنجاه). اما ممکن است در یک زمانی یک ملک بخاطر موقعیت قرارگیری آن در محل تجاری به این شکل تقسیم ­بندی شود، که مثلاً سهم مالک ۶۰% و سهم سازنده ۴۰% بنابراین شما باید به این مؤلفه­ ها و این جنبه­ ها در هنگام نوشتن و امضای قرارداد مشارکت در ساخت توجه کنید.

بسیاری از مالکین هستند که به این مسائل توجه ندارند و فقط حرف و حدیث های اطرافیان یا ریش سفیدان را گوش می­کنند. یا در بهترین حالت، برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت که در فضای مجازی و اینترنت موجود است را برانداز و بررسی می­کنند و همان درصدهایی را که در آن قراردادها لحاظ شده را به عنوان پیش­فرض ذهنی خودشان در نظر می­گیرند و همان درصدها را به سازنده پیشنهاد می­دهند! در حالی که آنچه تعیین کننده سه الشرکه سازنده در قرارداد مشارکت می باشد همان فاکتورها و پاراکترهایی است که در بالا ذکر شد.

حتما بخوانید : انتقال سهم سازنده همزمان با امضای قرارداد و خطرات آن

همچنین باید بدانید که برخی زمین­ها و برخی­ها به واسطه موقعیت شان، نه تنها باعث می شوند که سهم بیشتری به مالک نسبت به سازنده تعلق بگیرد، بلکه مبالغی هم به صورت بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می­شود تا در واقع این تفاوت ها و این فاصله­های ارزشی جبران شود.

مرحله ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین و آپارتمان چه زمانی است ؟

بنابراین بعد از اینکه با اطرافیان تان مشاوره انجام دادید و تصمیم گرفتید تا با یک سازنده خوشنام قرارداد مشارکت در ساخت ببندید، لازم است در مرحله بعدی ملک را ارزیابی و قیمت گذاری کنید. مضاف براین که ممکن است یک ملک یا یک زمین این پتانسیل را داشته باشد که علاوه بر واحدهایی با کاربری مسکونی ، به واسطه موقعیتی که دارد بتواند از شهرداری محل وقوع ملک مجوز احداث واحد با کاربری تجاری یا اداری را بگیرد.

حتما بخوانید : شرط ممنوعیت حق فروش آپارتمان و سهم در قرارداد مشارکت در ساخت چیست

پس این موضوع این موضوع می تواند در زمان نوشتن قرارداد برای شما قابل توجه و مهم باشد، چرا؟ به این خاطر که وقتی که ملک شما این امکان را داشته باشد که برای آن مجوز و پروانه ساخت واحدهای تجاری و اداری گرفته شود این موضوع در بحث تقسیم­بندی سهم­الشرکه طرفین بسیار تأثیرگذار خواهد بود. من قطعا میدانم که شما این انتظار را ندارید که به عنوان مالک که اگر ملک تان دارای کاربری تجاری و هم کاربری مسکونی آن را به صورت مساوی یعنی پنجاه به پنجاه تقسیم کنید. معمولاً اگر ملکی دارای شرایط احداث واحدهای تجاری علاوه بر واحدهای مسکونی باشد، قطعاً بدانید که سهم سازنده به مراتب کمتر از مالک است.

این موارد نکاتی فنی و حقوقی است که من به شخصه تجربه عملی در دعاوی و اختلافات حقوقی بین مالک و سازنده شاهد آن ها بوده و هستم. لازم است که شما هم به آنها توجه لازم را بفرمایید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت و چگونگی تنظیم آن+فیلم آموزشی

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

 

قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر بعد یا قالب قراردادی و حقوقی و همچنین بعد مالی، دارای یک بعد یا بخش فنی تحت عنوان لیست مصالح و متریال است.

 متاسفم که بگویم طبق آمار غیر رسمی و بررسی انجام شده از خلال ده ها نوع از انواع مختلف قراردادهای مشارکت در ساخت تنظیمی که جهت اختلاف و دعاوی حقوقی و ملکی به دفترم مراجعه می کنند حدود ۸۰ درصد از این قراردادها به صورت کاملاً غیر حرفه ­ای و غیر علمی و غیر کارشناسی تنظیم شده اند.

 در این نمونه ، لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و متریال در دو سه خط و بدون ترتیب و نظم فنی و صرفاً در ذیل همان قرارداد مشارکت درج شده است. این نمونه از قراردادها در آن دست از بنگاه های معاملات ملکی مورد استفاده قرار می گیرند که فاقد تجربه در زمینه دعاوی حقوقی و ملکی هستند و بیش از ۸۰ درصد از این قراردادها هم در ادامه کار سازنده و مالک را با مشکل و دعوای حقوقی مواجه می کنند چون دارای کمترین ضوابط حقوقی و ضمانت اجرای مناسب هستند.

اهمیت لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

 به اعتقاد من یکی از بدترین نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت همین نمونه قراردادها محسوب می شوند که به ظاهر یک نمونه رسمی هستند و در بالای آن ها نام اتحادیه املاک درج شده است در حالی که هیچ یک از اتحادیه های املاک نمونه واحدی از قراردادهای مشارکت در ساخت تهیه و منتشر نکرده اند چون با توجه به ایتکه قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد توافقی محسوب می شود و مفاد آن از یک ملک به ملک دیگر متفاوت است و یا درصد سهم الشرکه مالک و سازنده در انواع مختلف قراردادها با هم متفاوت است بنابراین نباید از نمونه قرارداد مشارکت موجود در وب سایت ها یا بنگاه های املاک استفاده کنید.

حتما بخوانید : چرا باید چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت را جدی بگیریم؟

برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می توانید از طریق منوی درخواست تنظیم قرارداد در وب سایت وکیل رسمی درخواست خود را ثبت کنید تا همکاران با بر اساس نیاز و شرایط شما و ملک موضوع قرارداد مشارکت نسبت به تنظیم یکی از کم نقص ترین قراردادهای مشارکت را برای شما آماده نمایند.

لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و تنظیم آن در دفاتر املاک

یکی از اشکالاتی که در تنظیم لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت که در دفاتر مشاورین املاک دیده می شود این است که جهت لیست مصالح متن و شروط مناسبی در قرارداد درج نمی کنند و صرفاً به نوشتن دو سه خط تکراری اکتفاء می کنند که به نظر من ننوشتن آن بهتر از نوشتنش است چون اگر سازنده و مالک در استفاده از مصالح با اختلاف مواجه بشوند این متن یا لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت کمکی به حل اختلاف آنها نمی کند. مثلاً سازنده در قرارداد مشارکت شرط می کند، که کلید پریزهای مناسب، شوفاژ فلان یا دربهای x و y اجرا می کند. بدون اینکه به برند و شرکت یا کشور تولیدکننده آن اشاره بشود. یا بدون اینکه به مشخصات دقیق مصالح اشاره کند صرفاً با ذکر برخی از کلیات از زیر بار تعهد اصلی خود که هزینه­ های مالی رو برای آنها در بر دارد از انجام تعهد قانونی و اخلاقی شانه خالی می­کند که شاید به تصورش از این طریق به یک منافع و سود مالی برسد و یا شاید یک صرفه ­جویی مالی را انجام داده باشد! یعنی ضرر دیگران برای آنها می شود سود و منفعت.

جتما بخوانید : نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

 وقتی شما بعنوان مالک آگاه باشید که تمام مصالحی که در ساختمان و بنا باید به کار برود باید در زمان تنظیم قرارداد جز به جز با تمام توضیحات در قرارداد مشارکت نوشته شود، در این شرایط سازنده حساب کار دستش می­آید که نمی­تواند به راحتی و از غفلت مالک سوء استفاده کرده و هر مصالحی را که دلش می­خواهد هر چند نامرغوب، در پروژه مورد استفاده قرار بدهد.

 هدف از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت این است که شما یک ملک با کیفیت لازم و بالایی رو احداث بکنید و خودتان به عنوان مالک یا سازنده از آن استفاده بکنید یا بتونید بعد از احداث آنرا به مشتریانی که خواهان ساختمان های با کیفیتی هستند بفروشید.

عدم توجه به لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت و ضرر مالی

 اگر شما در قسمت لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت، مصالح مناسب و خوبی رو مورد درج نکنید و آن ها را مورد استفاده قرا ندهید، قطعاً موقع فروش آپارتمان یا پیش ­فروش آنها با مشکل مواجه خواهید شد. برای مثال ممکن است خریداران بالقوه و احتمالی آپارتمان، به علت به کار بردن مصالح نامناسب در ساختمان از خرید آن آپارتمان با قیمتهایی که مدنظر شما است منصرف بشوند و این اتفاق می­تواند برای شما یک ضرر مالی سنگینی را ایجاد کند.

 گاهی اوقات ممکن است یک ابزاری یه کالایی یک محصولی که در لیست مصالح درج شده است به علت تحریم یا هر اتفاق ناخواسته دیگر در بازار موجود نباشد که در اینجا شما می­توانید مثلاً در قسمت لیست مصالح برای نصب شیرآلات یک اختیاراتی را به صورت محدود به سازنده بدهید. مثلاً به جای تعیین یک نوع شیرآلات از یم برند خاص ایرانی یا خارجی، تا ۲ یا ۳ مارک به سازنده اعلام کنید و در لیست مصالح به روشنی درج کنید. مثلاً بگید شیرآلات ایتالیایی یا شیرآلات فرانسوی یا شیرآلات چینی. ضمناً هر کدام از آنها دارای درجه­بندی هستند (مثلا درجه یک یا درجه دو). اگر لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت روشن و شفاف نباشد سازنده ممکن است درجاتی که ضعیف­تر و ارزان­تر هستند را در آن پروژه و در واحدهای آپارتمانی موضوع قرارداد شما مورد استفاده قرار دهد.

حتما بخوانید : ماهیت شرط پشیمانی ۴۸ ساعته در قراردادهای ملکی

 چنانچه اختلافی از جهت نوع مصالحی که در ساختمان مورد استفاده قرار گرفته است به وجود بیاید، دادگاه طبق گزارش کارشناسی که از طرف دادگاه تعیین می شود اتخاذ تصمیم می کند. کارشناس پرونده نیز ملاک نظرش مفاد قرارداد و لیست مصالح آن می باشد.

نظر اهل فن درباره لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت

بنابراین به عنوان وکیل متخصص دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت توصیه می کنم به جای اینکه صورت مصالح به صورت کلی و بدون درج جزئیات در ذیل قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود. باید لیست مصالح به صورت جداگانه و در یک لیستی بعنوان متمم و ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت یا بعنوان پیوست قرارداد مشارکت در ساخت تحت عنوان لیست مصالح تهیه شود. بهتر است مصالح مورد استفاده در قرارداد مشارکت در ساخت در یک جدول و با اسم و مشخصات دقیق مصالح ذکر شود و تمام برگه­ های آن به امضای سازنده و مالک برسد که جزء لاینفک و جدایی ناپذیر قرارداد مشارکت در ساخت خواهد بود.

 اگر یک قرارداد مشارکت در ساخت با توضیحاتی که در این مقاله آموزشی ملکی، خدمت شما آموزش دادم، تنظیم بشود من مطمئن هستم و به شما قول می­دهم که کمترین مشکل و اختلافی بین مالک و سازنده بوجود آید. متأسفانه بیشتر اختلافاتی که در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت بوجود می­آید ناشی از روشن نبودن قرارداد و همچنین مشخص و معین نبودن دقیق لیست مصالح آن است و باید گفت که این اتفاق یک فاجعه است. فاجعه ­ای که می­تواند به قیمت تمام شدن جان یکی از طرفین به واسطه اختلاف و درگیری تمام بشود. همچنین می­تواند به قیمت از دست دادن همه سرمایه یک عمر تلاش یکی از طرفین تمام شود.

 اگر نمی­خواهید در قرارداد مشارکت در ساخت با چنین مشکلات و معضلاتی مواجه بشوید عاقلانه بیاندیشید و برای تنظیم قراردادهای ملکی و مشارکت در ساخت از مراکز و مراجع و اشخاص معتبر و وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی ، وکیل دعاوی مشارکت در ساخت و وکیل تنظیم قرارداهای مشارکت در ساخت مشاوره حقوقی ملکی بگیرید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

شیوه صحیح تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت و شیوه صحیح آن

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از موضوعات بسیار مهمی است که دو طرف این قرارداد یعنی مالک و سازنده باید در زمان تنظیم و امضای قرارداد مشارکت به آن توجه ویژه ای داشته باشند.

هرچند دو طرف قرارداد مشارکت با هم در پروژه شریک هستند اما لازم است که قبل از شروع و اجرای عملیات ساخت و ساز بنا روی زمین متعلق به مالک، دو طرف قرارداد یا وکلای آن ها هنگام نوشتن و تنظیم قرارداد مشارت در ساخت میزان سهم الشرکه و همچنین محل وقوع دقیق واحدهای خود را اعم از مسکونی، تجاری و اداری در متن قرارداد مشارکت مشخص بکنند.

حتما بخوانید : نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است

 برای مثال ممکن است سهم ­الشرکه طرفین آنگونه که در اکثر قراردادهای مشارکت مرسوم است به صورت پنجاه به پنجاه باشد

 یعنی ۵۰% سهم سازنده و ۵۰% سهم مالک یا گاهی با توجه به ارزش زمین یا موقعیت خوب آن بصورت ۶۰ به ۴۰ تقسیم می شود یا ممکن است ۶۳ به ۳۷ باشد و نسبت های مختلف دیگر که همگی آنها منوط به توافق طرفین است و هیچگونه محدودیت قانونی وجود ندارد.

پس اگر در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت این گونه تقسیم بندی را در رابطه با سهم الشرکه سازنده و مالک مشاهده نمودید به منزله تقسیم واحدها نیست بلکه این تقسیم بندی صرفا میزان سهم مشاعی طرفین را در کل پروژه تعیین می کند بدون اینکه واحدها بین مالک و سازنده تقسیم شده باشد.

حتما بخوانید : چگونه قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کنیم؟

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت به صورت کاملا دقیق

 تقسیم واحدها به صورت درصدی هرچند لازم است اما کافی نیست و لازم است که طرفین در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت  باز هم جلوتر رفته و به صورت شفاف علاوه بر تعیین سهم­الشرکه، واحدهای مسکونی و تجاری را با توجه به میزان مشارکت و سرمایه و آورده بین خود تقسیم ­بندی کنند و طبقات و واحدهای ساخته شده در آینده در محل پروژه را از هر لحاظ اعم از شرقی و غربی و شمالی یا جنوبی بودن بین خود تقسیم و در متن قرارداد به صراحت با نام طرفین درج کنند و تمام صفحات قرارداد به امضای مالک و سازنده برسد به خصوص صفحه ای که تقسیم واحدها در آن نوشته شده است.

حتما بخوانید : آشنایی با انواع سندهای ملکی

بنابراین همه مشخصات واحدهای مسکونی و تجاری و اداری باید به صورت دقیق و واضح مشخص شود و حتی می توانید در این قسمت  قید کنید، اگر پس از احداث بنا متراژ واحدهای اختصاصی یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر یا کمتر از طرف دیگر شد، ملاک تقسیم واحدها و سهم الشرکه آنها بر اساس صورت مجلس تفکیکی لحاظ خواهد شد. اگر به یکی از طرفین سهم بیشتری از به نسبت کل طبقات رسیده باشد در این صورت طبق شرط فوق باید به قیمت روز به نسبت اضافه متراژی که نسبت به سهم الشرکه تعینی در واحدهای او ایجاد شده است به قیمت روز ملک به طرف دیگر بپردازد تا موجب جبران متراژ کسری باشد که در ملک طرف دیگر وارد شده است.

حتما بخوانید : فیلم آموزشی:تعهد سازنده به احداث ساختمان و تحویل واحدهای آپارتمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

واحد های مشاع در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

 گاهی ممکن است یک واحدی قابلیت تقسیم نداشته باشد الذا در این موارد دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت می­توانند از قبل یا در موردش تصمیم­گیری بکنند و به یکی از دو طرف قرارداد انتقال بدهند و یا ممکن است به عنوان یک واحد مشاع هر قرارداد تعریف شود که در پایان احداث بنا می توانند آن را بفروشند و وجه معامله را بین خود تقسیم کنند.

یکی از مزایای تقسیم و تعیین واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که اگر در قرارداد اجازه فروش یا پیش­ فروش به طرفین داده شده باشد، به راحتی و بدون اینکه مورد اتهام فروش و انتقال مال غیر از سوی شریک دیگر قرار بگیرید سهم الشرکه خود را به هر فردی که بخواهند منتقل کنند. همچنین هنگامی که به دادگاه مراجعه نمایند به واسطه اختلافی که دارند اگر بخواهند طرف مقابل یعنی سازنده را الزام به تحویل واحدهای سهم خودتان بکنید چنانچه در قرارداد مشارکت واحدها مشخص شده باشد این دعوای به نتیجه خوبی می­رسد و برای دادگاه واضح و روشن است که کدام واحدها را باید سازنده به شما تحویل بدهد. اما اگر فقط به صورت سهم­الشرکه و درصدی باشد امکان تحویل واحدها بصورت خاص و منحصر به شما وجود ندارد.

حتما بخوانید : املاک بازداشتی و خطرات خرید و فروش آن

تقسیم نامه رسمی چیست؟

معمولاً در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت همانطور که قبلاً اشاره شد طرفین واحدها را بین خود تقسیم می کنند که این اقدام به منزله تنظیم تقسیم نامه عادی است. تقسیم نامه عادی در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اعتبار ندارد و بر مبتای آن نمی توان اقدام به صدور سند تک برگی نمود. از این جهت برابر ماده ۴۷ قانون ثبت کلیه معاملات ملکی باید به صورت رسمی انجام شود مگر در مواردی که سابقه ثبت رسمی وجود ندارد. یا در مناطقی که ثبت رسمی اجباری نشده نیازی به تنظیم سند رسمی نمی باشد.

در نقاطی که ثبت ملک رسمی است مانند تهران یا اصفهان کلیه نقل و انتقالات و از جمله تنظیم تقسیم نامه باید به صورت رسمی انجام شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت پیرو تنظیم تقسیم نامه عادی و پس از احداث بنا و تحویل واحدها سازنده با وکالت کاری که از مالک یا مالکین دارد می تواند راساً نسبت به تقسیم واحدها اقدام کند. زمان تنظیم تقسیم نامه پس از اخذ صورتمجلس تفکیکی است. لذا تقسیم نامه باید منطبق با صورتمجلس تفکیکی تنظیم شود.

اگر بین مالک و سازنده اختلاف ملکی بروز بکند و مالک وکالت کاری را فسخ بکند در این حالت سازنده نمی تواند تقسیم نامه واحدها را اخذ کند. در صورت عدم همکاری مالک یا مالکین، سازنده می تواند علیه مالک اقامه دعوا به خواسته الزام به تنظیم تقسیم نامه مطرح کند که در این صورت دادگاه پس از رسیدگی و احراز حقانیت سازنده، ختم رسیدگی را اعلام و مالک را محکوم به تنظیم تقسیم نامه که جزء تعهدات وی در قرارداد بوده ملزم می کند. اگر مالک بازهم همکاری نکند نماینده دادگاه در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و مطابق تقسیم نامه عادی در قرارداد مشارکت واحدها بین طرفین به صورت رسمی تقسیم می شود.

حتما بخوانید : چرا باید چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت را جدی بگیریم؟

نمونه قرارداد تقسیم نامه آپارتمان (بر مبنای صورت مجلس تفکیکی)

تقسیم کنندگان : 

۱- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

۲- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

۳- خانم / آقای : …………………… فرزند آقای ……………………… به شماره ملی …………………. دارای شناسنامه شماره : …………………………… صادره از : ……………. متولد : ………………..نسبت به ……..دانگ مشاع :………………ساکن:………………………………

مورد تقسیم : 

آپارتمان های مسکونی و انباری ها و پارکینگ های احداثی در شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ………… متر مربع دارای پلاک …………. فرعی از……….. اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک …………. فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی………. بخش ……….. ثبتی ………… تهران محدوده و موارد ثبت اسناد مالکیت شماره ……………. مورخ  /   /   ۱۳ صفحه ………………. جلد…………. و شماره ……………… مورخ   /   /   ۱۳ صفحه …………. جلد ……….. و شماره ……………….. مورخ   /   /   ۱۳ جلد …….. بشمارات چاپی…………………… و…………………. و ………………………….. صادرات بنام تقسیم کنندگان. ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

مبنای تقسیم : 

۱- صورتمجلس تفکیکی شماره …………….. مورخ   /   /   ۱۳ صادره از ثبت منطقه ……… تهران  ۲- گواهی مالیاتی شماره ……………………. مورخ    /   /   ۱۳ صادره از سر ممیزی ………… تهران   ۳- گواهی پایان ساختمان شماره ………………….. مورخ    /   / ۱۳ صادره از شهرداری منطقه ………… تهران .

قدر السهم اختصاصی ناشی از تقسیم :

الف : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در هم کف غربی به مساحت…………… مترمربع ( قطعه اول تفکیکی ) به انضمام انباری شماره یک واقع در زیر زمین اول به مساحت …………. متر مربع ( قطعه اول تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره یک واقع در زیر زمین دوم به مساحت ……………….. متر مربع ( قطعه اول تفکیکی ) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که در سهم اختصاصی خانم / آقای : ………………………………… ( ردیف یک ) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و می گیرد . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

ب : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در هم کف شرقی به مساحت …………………..

متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره دو واقع در زیر زمین اول به مساحت …………………. متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره دو واقع در زیر زمین دوم به مساحت ……….. متر مربع ( قطعه دوم تفکیکی) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که در سهم اختصاصی خانم / آقای : …………………………………..( ردیف دو ) به ازای سهم مشاعی قرار گرفته و می گیرد .

پ : سهم اختصاصی خانم / آقای : …………………………….. ( ردیف سوم ) عبارتست از :

اول : تمامت شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در طبقه اول غربی به مساحت ……………….

متر مربع ( قطعه سوم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره ۳ واقع در زیر زمین اول به مساحت ………. متر مربع ( قطعه سوم تفکیکی ) و به انضمام پارکینگ شماره سه واقع در زیرزمین دوم به مساحت …………….. متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

دوم : تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه اول شرقی به مساحت …………..

متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی ) و بانضمام پارکینگ شماره چهار واقع در زیرزمین دوم به مساحت ……………… متر مربع ( قطعه چهارم تفکیکی ) با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن .

سوم : تمامت شش دانگ دستگاه آپارتمان در طبقه دوم غربی به مساحت

متر مربع ( قطعه پنجم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره پنج واقع در زیرزمین اول به مساحت …………… متر مربع ( قطعه پنجم تفکیکی ) با قدرالسهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

چهارم : تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه دوم شرقی به مساحت ……… 
متر مربع ( قطعه ششم تفکیکی ) به انضمام انباری شماره شش واقع در زیرزمین اول به مساحت ………… متر مربع ( قطعه ششم تفکیکی ) با قدر السهم از عرصه و از سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن که تمامی آپارتمان ها و انباری ها و پارکینگ های مندرج در قسمت های اول لغایت چهارم ردیف (پ ) بازاء سهم مشاعی در سهم اختصاصی :

 خانم / آقای : ……………………………………. (ردیف سوم ) قرار گرفته و می گیرد .

شرح قسمت های مشاعی و مشترک :

۱- عرصه کل به مساحت …………….. متر مربع  ۲- نورگیر به مساحت ……………………..

متر مربع  ۳- راه پله ها در زیرزمین دوم و اول هر یک به مساحت ………….. متر مربع و در طبقات اول و دوم و راه پله به پشت بام هر یک به مساحت ………………. متر مربع  ۴- شوفاژ خانه در زیرزمین دوم به مساحت …………………………………………….. مترمربع
۵- اطاق سـرایـدار در زیـرزمیـن اول بـه مسـاحـت ………………………………… مترمربع ۸- دستشوئی و توالت در زیرزمین های اول و دوم هر یک به مساحت……… متر مربع ۹- پشت بام ……………… متر مربع ضمناً عبور شبکه های برق ، تلفن و لوله های آب و فاضلاب و لوله های گاز و کانال های کولر از یکدیگر گواهی می شود.

حقوق ارتفاقی : طبق قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن می باشد . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )

حدود آپارتمان ها :

( قطعه اول تفکیکی ) : شمالاً : …………………………………. شرقاً : ………………………………. جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………….

( کف با سقف زیرزمین اول و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه دوم تفکیکی ) : شمالاً :…………………………………. شرقاً : ………………………..جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………….

 ( کف با سقف زیرزمین اول و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه سوم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………. شرقاً : ………………………………جنوباً : ………………………………….  غرباً : ………………………………..

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه چهارم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : ……………………………..جنوباً : …………………………………… غرباً : ………………………………

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با طبقه فوقانی مشترک است ) .

( قطعه پنجم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : …………………………….. جنوباً : …………………………………. غرباً : ………………………………..

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با پشت بام مشاعی است ) .

( قطعه ششم تفکیکی ) : شمالاً : ………………………………… شرقاً : ………………………………. جنوباً : ………………………………….  غرباً : ……………………………….

 ( کف با سقف طبقه تحتانی و سقف با پشت بام مشاعی است ) . ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )   

حدود انباری ها و پارکینگ ها : با توجه به صورتمجلس تفکیکی مبنا برای آن حدودی قید نشده است .

تذکاریه : ۱- تقسیم کنندگان ضمن العقد هر گونه تفاوت ارزش ها و مرغوبیت های احتمالی در مورد تقسیم را نسبت به سهم اختصاصی خویش بیکدیگر در مقابل اخذ ۷۵ گرم نبات مصالحه قطعیه صحیحه شرعیه و قانونیه نمودند . ۲- هر یک از تقسیم کنندگان بدیگری از تقسیم کنندگان مزبور وکالت و اجازه و اختیار داده و می دهد که چنانچه در تنظیم صورتمجلس تفکیکی مبنا یا گواهی مالیاتی مبنا و یا در تنظیم این تقسیم نامه احتمالاً اشتباه و سهو قلم روی داده شده باشد نسبت به رفع آن ولو با تنظیم و امضاء اسناد رسمی بدون آنکه در ماهیت این تقسیم خللی وارد سازد اقدام نماید . ۳- اصول اسناد مالکیت فوق الذکر جهت صدور اسناد مالکیت موارد تقسیم به ثبت مربوطه ارسال می گردد و هیچ یک از انباری ها و پارکینگ های منضم به هر دستگاه آپارتمان به تنهائی قابل انتقال نمی باشد. ۴- برق شماره پرونده ………………….

مختص آپارتمان قطعه اول تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………….. مختص آپارتمان قطعه دوم تفکیکی و برق شماره پرونده ………………………………………… مختص آپارتمان قطعه سوم تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………………………مختص آپارتمان قطعه سوم تفکیکی و برق شماره پرونده ……………………………………….. مختص آپارتمان قطعه چهارم تفکیکی و برق شماره پرونده …………………………………….. مختص آپارتمان قطعه پنجم تفکیکی و برق شماره پرونده ……………………………………….. مختص آپارتمان قطعه ششم تفکیکی و آب شماره ……………………………… و برق شماره پرونده ……………………………… و گاز شهری شماره شناسائی ………………………. کماکان مشترک در کل ملک و ساختمان موصوفه خواهد بود . ۵- تمامی آپارتمان ها و انباری ها و پارکینگ های سهام اختصاصی مفروز و انتزاعی از ملک پلاک مذکوره در بالا و براساس صورتمجلس تفکیکی مبنا می باشد که هر یک از تقسیم کنندگان حق مراجعه به ثبت مربوطه و درخواست و اخذ اسناد مالکیت سهم اختصاصی خود بنام خویش دارند. ۶- تقسیم کنندگان هرگونه ادعا و اعتراض احتمای و بعدی ولو به عنوان تضرر و غیره را در رابطه با این تقسیم نامه از خود سلب نمودند و احتیاطاً کافه خیارات خصوصاً خیار غبن هر چند فاحش از تقسیم کنندگان اسقاط گردید و منافع مورد تقسیم قبلاً به کسی واگذار نشده و هر یک از تقسیم کنندگان اقرار بتصرف و قبض سهام اختصاصی خویش نمود . ۸- تقسیم کنندگان ضمن العقد لازم حاضر و ضمن العقد خارج لازم که با قرار عقد خارج لازم مزبور بطور شفاهی فی مابین آنان منعقد گردیده منفرداً و بعضاً متنفعاً متعهد و ملتزم به اجرای تمامی مفاد این تقسیم نامه بدون استثناء گردیده و می باشند .

تاریخ : ……………. ماه یکهزار و سیصد و……………… شمسی. محل امضاء ( تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت )


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک

 

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک یکی از مسائل بحث برانگیز در قراردادهای مشارکت در ساخت است که ما در جلسات مشاوره حقوقی با بسیاری از این مشکلات مواجه هستیم که گاهی واقعاً هیچ راه گریزی از مخمسه و چالش ایجاد شده نیست مگر اینکه دو طرف قرارداد یعنی مالک و سازنده خواهان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت طی شرایطی باشند  که البته احتمال وقوع آن بسیار کم است.

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک چگونه است ؟

هنگامی که امضای قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک و سازنده انجام می شود با توجه به میزان آگاهی و یا ناآگاهی مالک ممکن است اتفاقات ناخواسته و البته ناگوار از جهت مالی برای او و ملکش رقم بخورد. یکی از کارهای غیر حرفه ای و ناشیانه ای که بسیاری از مالکین پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت انجام می دهند که دهان هر وکیل و حقوقدانی باز می ماند این است که همان اول بسم الله تمام سهم الشرکه سازنده را به صورت رسمی در سند مالکیت قبلی به سازنده انتقال می دهند! میدانید با این کار چه اتفاقی می افتد و چه مشکلی برای مالک رقم می خورد؟

حتما بخوانید : آشنایی با انواع سندهای ملکی

این کار یعنی نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک به وی در ابتدای قرارداد باعث می شود که سازنده این توانایی حقوقی و قانونی را به دست آورد که حتی قبل از اینکه هرگونه اقدامی را در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت بخواهد انجام بدهد از زمان انتقال رسمی ملک به او، مالک قانونی و رسمی سهم و یا واحدهایی از پروژه ای می­شود که هنوز کلنگ آن را به زمین نزده است و هنوز جوهر خودکارش که با آن پای قرارداد مشارکت را امضاء کرده است خشک نشده است. 

در این گونه موقعیت ها که مالک اطلاعات حقوقی و قراردادی درباره شیوه نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ندارد، معمولاً سازنده به شما می­گوید که من چون طبق قرارداد مشارکت در این پروژه ۴۰ درصد سهم برای او لحاظ شده است، شما باید لطف کنید بیاید در دفترخانه اسناد رسمی و ۴۰ درصد یا میزان مشخصی از شش دانگ این ملک را به نام من به عنوان سازنده انتقال بدهید! مثلاً باید ۲ دانگ یا ۳ دانگ از ملک را رسماً به من انتقال بدهید تا من بتوانم شروع به کار کنم شما یا مالکی هم که از همه جا بی­خبر است و اطلاعات کافی در شیوه و چگونگی انعقاد حرفه ای قرارداد مشارکت در ساخت ندارد می­رود دفترخانه و به صورت رسمی ملکیت ملک را به سازنده به میزان تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت انتقال می دهد. بدون اینکه حتی یک جلسه به صورت حضوری با وکیل و مشاور حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت یا وکیل دعاوی ملکی کمترین مشاوره حقوقی را انجام بدهد. یقیناً دلیل اصلی بیشتر آسیب های حقوقی و شکست های قراردادی به عدم مشاوره پیش از معامله برمی گردد.

مالکین درباره نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید بدانند که وقتی رسماً بخشی از ملک را به نام سازنده منتقل نمودید، از آن لحظه به بعد سازنده حتی اگر هیچ اقدامی هم در رابطه با پروژه و تعهداتی که در قرارداد مشارکت به مالک داده است کاری انجام ندهد، باز هم بدون شک مالک ۳ دانگ از آن زمین یا ملک کلنگی و قدیمی شده است  بدون اینکه حتی یک ریال به مالک پرداخته باشد.

حتما بخوانید : املاک بازداشتی و خطرات خرید و فروش آن

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان مالک

بنابراین نباید به عنوان مالک تا زمانی که هنوز هیچ اتفاقی نیافتاده و هنوز سرمایه و پولی از طرف سازنده در پروژه تزریق نشده اقدامی در جهت انتقال ملک تان به نام سازنده بکنید. شاید به هر علتی شهرداری جواز ساخت صادر نکند یا سازنده فوت بکند یا اختلافی بین مالکین بروز کند و سازنده نخواهد قرارداد را فسخ بکند در این شرایط حتی اگر قرارداد هم فسخ بشود اما هنوز سازنده مالک مشاعی ملک خواهد بود و این می تواند تهدید حقوقی جدی برای مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت محسوب بشود که هم اکنون بسیاری از پرونده های حقوقی با موضوع دعاوی مشارکت در ساخت دارای چنین شرایطی هستند که من وکالت بسیاری از این پرونده ها را بر عهده دارم و شاهد مشکلات آن ها می باشم.

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

توصیه من در باره نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت این است که بجای چنین رفتارهای پرخطر از نظر حقوقی، که دارای ریسک بالایی نیز می باشد، بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت یک برنامه زمانبندی تعیین کنید که طی آن برنامه زمانبندی و بر اساس میزان پیشرفتی که از طرف سازنده در پروژه انجام می­شود شما متعهد باشید که بصورت یک دانگ یا نیم دانگ سهم سازنده­ را در قالب همین برنامه زمانی بنام او بکنید. البته یک شیوه فوق حرفه ای دیگر برای شیوه انتقال سهم سازنده توسط مالک به او این گونه است که به هیچ وجه سهمی را به صورت رسمی تا پایان احداث پروژه بنام سازنده انتقال ندهید و فقط طی قرارداد مشارکت متعهد می­شوید که بعد از پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و یا حتی چس از زمان اخذ سند رسمی تک برگی واحدهای آپارتمانی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سهم سازنده رو به وی منتقل کنید. البته در مقابل نیز باید در نظر داشت که سازنده­ ها نیز این نگرانی را دارند که مالک ممکن است به واسطه اختلاف یا هر چیز دیگر نخواهد سهم سازنده را به او منتقل کند در این مدل از قراردادهای مشارکت در ساخت سازنده­ها از مالکین یک سری چک­هایی تحت عنوان چک تضمین انجام تعهد از مالک دریافت می­کنند و این چک­ها را نزد مشاور املاک امانت قرار می­دهند و براساس پیشرفت پروژه مالک مجبور باشد که بیاید سهم سازنده را به طور رسمی به نام او منتقل کند و چنانچه از انتقال سهم سازنده در آن مرحله امتناع نماید، طبق شرطی که در قرارداد مشارکت در ساخت  وجود دارد سازنده می­تواند به مشاور املاک رجوع کند و درخواست تحویل چک تضمین انجام تعهد را مطرح کند.

حتما بخوانید : اموال منقول و غیر منقول چیست و چه آثار حقوقی دارند

اگر مالک هستید باید دقت کنید که این چک­ها صرفاً بابت وجه ­التزام و بابت خسارت قراردادی و به علت عدم حضور شما در محضر یا دفترخانه لحاظ شده است و پرداخت آن تاثیری در تعهد شما و سازنده ندارد و حتی علاوه بر آن باید مالک سهم سازنده را به او منتقل کند که این می­تواند خطرناک باشد. زیرا سازنده هم می تواند مطالبه وجه التزام بکند و هم از طریق داور یا دادگاه می تواند الزام مالک را به انجام تعهد یعنی حضور در دفترخانه بخواهد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت

نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت + فیلم آموزشی

نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت

 

از جمله تعهدات مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که پس از امضای قرارداد در اولین فرصت ممکن با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به اعطای وکالت کاری به سازنده اقدام بکند.

اما اینکه وکالت کاری چیست؟

وکالت کاری چه تبعاتی دارد؟

نکات مثبت و منفی وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

چگونه می توان وکالت کاری رافسخ یا باطل کرد و بسیاری از سوالات دیگر در خصوص وکالت کاری موضوعات مهمی هستند که در این مقاله به اختصار به توضیح آن ها می پردازیم. تا با اطلاع از مسائل مرتبط با وکالت کاری در هنگام امضای قرارداد مشارکت در ساخت حقوق و منافع خودتان را بشناسید و بی جهت وکالتی ندهید که فردا پشیمان بشوید.

نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟

اگر مالک قرارداد مشارکت در ساخت هستید قبل از امضاء به نکات مهم زیر توجه بکنید:

  • اولین نکته در نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت عبارتست از اینکه چون صفر تا صد انجام موضوع قرارداد مشارکت در ساخت از مرحله تخریب تا زمان اخذ سند رسمی برای کلیه واحدهای مسکونی،تجاری،اداری و غیره برعهده و توسط طرف دوم قرارداد یعنی سازنده انجام می­شود از این رو لازم است مالک یا مالکین قرارداد مشارکت نسبت به دادن وکالت کاری در زمان تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت و با تعیین اختیارات مورد نیاز در راستای قرارداد، در خصوص پلاک ثبتی موضوع قرارداد به سازنده اقدام کنند. برای دادن وکالت کاری هر دو طرف قرارداد به اتفاق باید به یکی از دفترخانه­ های اسناد رسمی در محل وقوع ملک یا زمینی که روی آن ساخت و ساز قرار است انجام بشود مراجعه نمایند.

    حتما بخوانید : قانون پیش فروش آپارتمان

  • نکته مهم دیگر که در وکالت کاری وجود دارد و باید به آن توجه ویژه ای کنید عبارتست از اینکه،ا وکالت کاری فقط و فقط باید در خصوص همان ثبتی و ملکی باشد که روی آن قرار است بنای جدید احداث شود و در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به تمامی مشخصات آن اشاره شود.

    حتما بخوانید : خرید آپارتمان با چاشنی مستحق للغیر

  • با توجه به اینکه وکالتی که مالک به سازنده در قالب قرارداد مشارکت در ساخت می دهد ، صرفاً یک وکالت کاری است ولاغیر، لذا مالکین باید دقت کنند که این وکالت، نباید از نوع وکالت تام الاختیار باشد. زیرا سازنده با داشتن وکالت تام اختیار فروش و پیش فروش و سایر اقدامات قانونی و ثبتی و غیره و هر چیز دیگه ای را نسبت به سهم شما خواهد داشت و می تواند واحدها آپارتمانی شما را به هر کسی که دلش بخواهد بفروشد بدون اینکه مرتکب جرم فروش مال غیر شود. بنابراین وکالت اعطایی مالک به سازنده باید فقط وکالت کاری باشد و باید محدودیت زمانی داشته باشد. یعنی پس از گذشتن یک مدت مشخصی خود به خود باطل بشود.

    حتما بخوانید : خرید مال غیر و داستانی واقعی در باره آن : هیچ ارزونی بی دلیل نیست!

نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت و مدت آن

 متأسفانه برخی از مالکین بدون رعایت محدودیت زمانی و حتی به صورت بلاعوض به سازنده وکالت می دهند که داری مخاطرات حقوقی عدیده ای خواهد بود. برای مثال پس از شروع همکاری اگر بین مالک و سازنده اختلاف بروز کند امکان عزل سازنده از طرف مالک وجود ندارد بنابراین توصیه مهم من محمدرضا فولادی بعنوان وکیل متخصص دعاوی ملکی و وکیل قراردادهای مشارکت در ساخت به شما این است که با توجه به مدت قرارداد مشارکت فی ما بین، می­توانید یک مدت کوتاهی بعد از قرارداد مشارکت را به عنوان مدت وکالت پیش بینی کنید و در طی این وکالتنامه به سازنده اختیار انجام امورات اداری پروژه را بدهید برای مثال اگر قرارداد مشارکت شما ۱۸ ماهه است شما می­توانید وکالت کاری ۱۸ ماهه یا ۱۹ ماهه رو به سازنده بدهید تا او بتواند بدون نیاز به حضور فیزیکی شما، با وکالت از سمت مالک در شهرداری محل وقوع ملک و در اداره ثبت و سایر ادارات مربوطه مانند اداره آب و گاز و … حاضر شود و اقدامات اداری مورد نیاز برای پروژه و واحدهای ساختمانی را پس از احداث بنا و قبل از تحویل ملک به مالک انجام دهد.

حتما بخوانید : اصول صحیح دریافت ثمن یا وجه در معاملات ملکی چگونه است؟

  • نکته بعدی در رابطه با نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت این است که وکالت اعطایی به سازنده، باید به صورت وکالت بلاعزل باشد تا هنگامی که به دلیل تخلفات قراردادی تصمیم به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت گرفتید ، هم زمان بتوانید وکیل یا سازنده را هم از وکالت کاری عزل کنید تا جلوی اقدامات بعدی او گرفته بشود.

اگر این نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت را رعایت کنید در این حالت به عنوان مالک  می­توانید مطمئن باشید که کمترین آسیبی از ناحیه مفاد قرارداد، شما رو تهدید می­کند. به عبارتی ریسک قراردادی شما پایین می­آید و با خیال آسوده تری می توانید با سازنده همکاری داشته باشید.

حتما بخوانید : چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم؟+فیلم آموزشی

عدم دادن وکالت تام­الاختیار از نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت

 متأسفانه عده ای از مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت هستند که اصلاً مشخص نیست چکار می­کنند و نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت اصلا توجهی ندارند! برای مثال مالک به جای اینکه وکالت کاری به سازنده بدهد می­رود یک وکالت تام­الاختیار به سازنده می­دهد و برخی از این سازندگان نیز از این شرایط سوء استفاده کافی و لازم را برده و سهمی رو که در قرارداد به وی تعلق گرفته، رسماً و از طریق دفترخانه اسناد رسمی به نام خودش منتقل می­کند. در حالی که هنوز هیچ اقدامی نکرده و هنوز هزینه ای برای اخذ جواز ملک پرداخت نشده و صرفا یک قرارداد بین مالک و سازنده تنظیم شده است!

 از لحظه دادن وکالت تام الاختیار به سازنده حتی اگر او نتواند به تعهداتش عمل کند در هر مالک ۳ دانگ از زمین یا ساختمان قدیی ملک شده است. به همیت راحتی و به ثمن بخس مالکیت ششدانگ خود را به سازنده انتقال داده و با او به صورت مشاعی شریک می شوید.

حتما بخوانید : چگونگی فروش سهم یک شریک از ملک مشاعی

سازنده در این وضعیت مالک آن میزان دانگ انتقالی خواهد بود که به شکل رسمی به نام خودش با انتقال داده است و شما به عنوان مالک پروژه ساختمانی هیچ کاری نمی­توانید بکنید چون هم اکنون مالک مشاعی هستید و یک مالک دیگر هم به مالک قبلی ملک اضافه شده است. در این اینجا است که می توان ادعا نمود شما با شکست قراردادی مواجه شده اید. پس وقتی که در قالب قرارداد مسارکت در ساخت وکالتی به سازنده می­دهید وکالت فوق باید فقط یک وکالت کاری با آن شرایطی باشد که در این مقاله با عنوان نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت خیلی ساده و با مثال خدمت شما توضیح دادم.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

مشاور حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

فیلم آموزشی:ضرورت مشاوره پیش از تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت

مشاور حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

مشاوره حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مهمترین اقدامات پیش از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از ضرورت مشاوره با مشاور حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت پیش از تنظیم و امضای قرارداد است

ادامه مطلبفیلم آموزشی:ضرورت مشاوره پیش از تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت

تخلیه و تحویل ملک به سازنده

فیم آموزشی:چگونگی تخلیه و تحویل ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

 تخلیه و تحویل ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت ماک را چگونه به سازنده تحویل دهیم ؟
نکات تحویل ملک به سازنده

یکی از موضوعات بحث برانگیز و پرچالش در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز عبارتست از  تخلیه و تحویل ملک توسط مالک به سازنده است.

تخلیه و تحویل ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مهم­ترین اقداماتی که بعد از امضای قرارداد مشارکت در ساخت بایداز سوی مالک انجام بشود عبارت است از تخلیه و تحویل ملک به سازنده. در قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است از قبل پیش­بینی های لازم در رابطه با تاریخ و چگونگی تخلیه و تحویل ملک انجاو بشود و از مشاور املاک و تنظیم کننده قرارداد مشارکت در ساخت بخواهید که این موضوع حتما در متن قرارداد به صراحت و روشنی درج بشود و حتی برای عدم انجام آن ضمانت اجرای مناسبی مثل وجه التزام یا خسارت قراردادی پیش بین بشود و الا مالک ممکن است هیچگاه نخواهد ملک را تحویل بدهد و هیچ ضمانت اجرایی هم برایش وجود ندارد و تا سازنده بخواهد به دادگاه مراجعه مند و مالک را الزام به تخلیه و الزام به تحویل ملک بکند زمان بسیاری را از او می گیردو عملا پروژه برای او سودآور نخواهد بود یا مشکلات جدی را برای سازنده فراهم می نماید.

حتما بخوانید : الزام به تنظیم سند رسمی ملک و ۳ نکته طلایی آن

اهمیت تاریخ در تخلیه و تحویل ملک به سازنده

 از سوی دیگر نوشتن تاریخ تخلیه و تحویل ملک در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک این امتیاز را دارد که هم می تواند زمان دقیق را برای تحویل ملک به سازنده پیش بینی کند و هم اینکه با صورت جلسه نمودن تخلیه و تحویل ملک باعث می شود تعهدات سازنده اجرایی شده و هر روز تاخیر در تحویل و یا شروع پروژه می تواند زنگ خطری برای وی باشد که ممکن است نتواند در بازه زمانی از پیش تعیین شده به تعهداتش عمل کند و در نتیجه احتمال دارد مالک بخواهد از این فرصت برای مطالبه خسارت یا حتی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت استفاده نماید که می تواند برای سازنده و سرنوشت قرارداد مشارکت در ساخت سرنوشت ساز بوده و سازنده را حتی با ورشکستگی مواجه نماید.

ضمنا تعیین مدت برای تخلیه و تحویل ملک در قرارداد مشارکت در ساخت این مزیت را دارد تا شما به عنوان مالک فرصت کافی و لازم را داشته باشید تا ملک را سر وقت تخلیه کنید و ملک دیگری را برای مدت ساخت و ساز به صورت موقت اجاره کنید.

نکات تخلیه و تحویل ملک به سازنده و اسکان مالکان

 ضمنا با تخلیه و تحویل به موقع ملک توسط مالک باعث می شود تا سازنده بتواند طبق برنامه و جدول زمانی تعیین شده در قرارداد به تعهدات خودش از جمله تخریب ملک و اقدامات عمرانی از جمله اجرای فونداسیون عمل کند.

حتما بخوانید : سه اشتباه مهلک مالکین هنگام امضای قرارداد مشارکت در ساخت

معمولاً در قرارداد مشارکت در ساخت این موضوع پیش­بینی می­شود که در بازه زمانی احداث بنا سازنده مکلف است محل یا مکانی را با رعایت شان و منزلت مالکین و خانواده تحت تکفل آنها تأمین کند که طبق رویه قراردادهای مشارکت در ساخت هزینه­‌های اجاره آن برعهده سازنده است. که در چنین شرایطی این موضوع هم باید در قرارداد مشارکت پیش­بینی شود که سازنده متعهد است طبق همان تعهدی که در قرارداد مشارکت داده است خانه استیجاری مناسبی را تا پایان پروژه برای مالک تامین بکند.

حتما بخوانید : چرا نوشتن برنامه زمانبندی در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت دارد؟

حتی بهتر است در اجاره نامه شرط بشود که اگر در مدت اجاره سازنده نتواند ساختمان را تکمیل و آماده تحویل و بهره برداری کامل نماید، ضمن تعهد به تمدید اجاره یا انعقاد اجاره نامه با هر مالک دیگری ورزانه باید مبلغی را به عنوان خسارت به مالک بپردازد.

این مبلغ باید متناسب با اجاره بهای معمول برای یک آپارتمان استیجاری باشد تا اگر سازنده نخواهد اجاره نامه را تمدید بکند و مالک مجبور شد خودش محلی را اجاره بکند در نهایت هزینه های آن بر عهده سازنده باشد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


تحویل سند ملک به سازنده

فیلم آموزشی:چگونگی تسلیم و تحویل سند ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

 تحویل سند ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از اقدامات معمول که اغلب پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده انجام می شود عبارتست تسلیم اسناد و مدارک ملک و تحویل سند ملک به سازنده از سوی مالک که معمولا

ادامه مطلبفیلم آموزشی:چگونگی تسلیم و تحویل سند ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات سازندگان در قراردادهای مشارکت در ساخت

فیلم آموزشی:تعهد سازنده به احداث ساختمان و تحویل واحدهای آپارتمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات سازندگان در قراردادهای مشارکت در ساخت

یکی از معمول ترین تعهدات سازندگان در قراردادهای مشارکت در ساخت عبارتست از انجام عملیات عمرانی پروژه و سپس تحویل واحدهای آپارتمانی و همچنین اخذ پایان کار،

ادامه مطلبفیلم آموزشی:تعهد سازنده به احداث ساختمان و تحویل واحدهای آپارتمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

روش تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت را چگونه تنظیم کنیم ؟

روش تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت – قرارداد مشارکت در ساخت را چگونه تنظیم کنیم روش تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ملک را سازنده می­سازد و سرنوشت قرارداد مشارکت را خودت می سازی! این درست است که ما به عنوان مالک یک ملک کلنگی طی قرارداد مشارکت در ساخت سازنده را متعهد و ملزم به احداث بنای جدید طبق مفاد قرارداد بر روی ملک می­کنیم. اما آنچه که باعث می­شود تا سازنده به قراردادی که امضاء کرده …

ادامه مطلبقرارداد مشارکت در ساخت را چگونه تنظیم کنیم ؟

وکیل تنظیم قرارداد

وکیل تنظیم قرارداد

وکیل تنظیم قرارداد وکیل تنظیم قرارداد مقدمه عجایب قراردادنویسی به سبک غیرحرفه ­ای­ ها به واسطه فعالیت تخصصی در زمینه دعاوی ملکی این شانس را داشته­ام که از نزدیک شاهد انواع قراردادهایی باشم که توسط یک سری از افراد غیرحرفه­ای تنظیم شده و امروز به عنوان وکیل یکی از طرفین وارد دعوای آنها بشوم حتما بخوانید : روش تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان   راه های نوشتن قرارداد از نگاه یک وکیل تنظیم قرارداد برای نوشتن قرارداد  …

ادامه مطلبوکیل تنظیم قرارداد

وکیل دعاوی مشارکت در ساخت

وکیل دعاوی مشارکت در ساخت

وکیل دعاوی مشارکت در ساخت وکیل دعاوی مشارکت در ساخت سازنده باش اما بازنده نباش شاید شما هم یک سازنده باشید و ممکنه با شکستی در یک قرارداد مشارکت در ساخت مواجه شدید و یا ممکن است سازنده هستید و قصد دارید جلوی هرگونه شکست یا باخت احتمالی را در آینده بگیرید. به شما تبریک می­گم چون تصمیم گرفته­ اید که با دانش و آگاهی درست اقدام به ساخت و ساز کنید. خبر خوش این است که …

ادامه مطلبوکیل دعاوی مشارکت در ساخت