آثار فسخ قرارداد
مقدمه:
هنگامی که خریدار و فروشنده خانه و آپارتمان در بنگاه معاملات ملکی و آژانس مسکن در حال مذاکره و گفتگو هستند،بر سر هر چیزی که فکر کنیم حرف می زنند به جز شرط و شروط مندرج در قولنامه و قرارداد.
وقتی خریدار و فروشنده در خصوص قیمت ملک موضوع قرارداد به نتایج مثیت رسیدند،معمولا مشاور املاک که واسطه انعقاد قرارداد و انجام معامله است،از طرفین معامله اسناد و مدارک ملک و هویت آنها را درخواست می کند تا طبق آن ها قولنامه را بنویسید و به عبارتی از فرصت پیش آمده در زمان گفتگوی خریدار و فروشنده استفاده کند.
|
حتما بخوانید : فسخ چه زمانی قابل استفاده است ؟ |
آثار فسخ قرارداد
به واسطه وکالت در پرونده های حقوقی و ملکی انواع و اقسام این قراردادها،مبایعه نامه و قولنامه ها را دیده ام.در این قراردادهای ملکی به اشکال مختلف شروطی تحت عنوان شرط فسخ یک طرفه و گاهی شرط انفساخ یعنی شرطی که به واسطه آن قرار دارد و قولنامه امضا شده بین خریدار و فروشنده منفسخ شده و اصولا فروشنده به مرجع قضایی یا دادگاه مراجعه می کند و از دادگاه تقاضای تایید فسخ قرار دارد (منفسخ شدن)را مطرح می کند. و خاصیت شرط انفساخ چیست و چگونه نوشته می شود؟ مشاورین املاک و مدیران قرارداد ها معمولا برای رعایت حال فروشنده در متن قرارداد یا در لابه لای نوشته ها یا پایین قرارداد شرط می کنند که اگر یکی از چک های موضوع این قرارداد در سررسید به هر دلیلی پاس نشود یا برگشت بخورد، قرارداد خود به خود منفسخ شده و خریدار باید ملک را تخلیه کند و آن را به فروشنده تحویل بدهد.
مقوله چک و آثار فسخ قرارداد بر آن
وقتی که به هر دلیلی یکی از این چک مواجه با برگشت شود و از طرفی چنانچه در فاصله بین انعقاد قرارداد تازمان برگشت چک با افزایش قیمت ملک مواجه شویم، بسیاری از فروشندگان در اولین فرصت طی اظهار نامه ای مراتب انفساخ را به خریدار اعلام می کنند و سپس با استخدام وکیل دعاوی ملکی اقدام به طرح دعوا به خواسته تایید فسخ قرارداد می کنند که در نتیجه آن خریدار با موقیعت بسیار حساس ویژه ای مواجه می شود که شاید قبلا انتطار آن را نمی کشید.حتی در خیلی از مواقع خریداران تصور می کنند که دادگاه دلسوزی کرده و دعوا در نهایت به نفع ان ها تمام خواهد شد.
در یک پروژه که موکلم خریدار یک زمین در حوالی تهران بود در قولنامه شرط شده بود که فروشنده مکلف است جواز ساخت برای فلان متراژ از زمین مورد معامله را طی مثلا ۶ ماه از زمان تنظیم این قرارداد اخذ کند و در مقابل نیز شرط شده بود که اگر هر یک از چک ها به هر علتی برگشت شود قرارداد خود به خود منفسخ شده و خریدار باید مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان خسارت به فروشنده پرداخت کند.
|
حتما بخوانید : چگونه قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کنیم ؟ |
وقتی خریدار که موکلم بود زمین را تحویل گرفت متوجه شد که متراژ آن کمتر از متراژ و مساحت مندرج در قرارداد و قولنامه است.در حین مذاکره با فروشنده و عدم پذیرش او سررسید یکی از چک ها نزدیک بود و موکلم به جهت کاهش مساحت علی رغم موجودی کافی در حساب بانکی اش جلوی وصول آنرا با دستور به بانک گرفت و چک برگشت خورد.
در این کش و قوس بودند که فروشنده به واسطه افزایش قیمت ملک و گرانی مسکن مبادرت به طرح دعوا به خواسته تایید فسخ قرارداد نمود.
خریدار نیز که ویدیوهای آموزشی من در زمینه مسایل ملکی و تجربه من در دعاوی ملکی و قراردادها را دیده و شنیده بود به دفترم آمد که پس از مطالعه دقیق اسناد و مدارک انجام معامله و خواندن جزء به جزء متن قولنامه و اسناد پرداخت وجوه و مذاکرات انجام شده بین او و فروشنده و مطالعه مفاد دادخواست مطروحه مفاد دادخواست مطروحه علیه موکلم(خریدار ملک)متوجه یک سری چیزها شدم که با استفاده از آن ها امکان دفاع از موکلم و ابطال خواسته فروشنده (خواهان) را فراهم دیدم.
پس از اعطای وکالت از سوی موکلم و تنظیم یک لایحه دفاعیه حرفه ای و اسناد به دلایل و مدارک محکمه پسند توانستم او را از مخمصه حقوقی و دعوای فسخ (تایید فسخ قرارداد)نجات بدهند.
منفسخ شدن قرارداد و قولنامه و آثار آن
با این حال اگر خریدار هستید باید خیلی دقت کنید که در متن قراردادتان چه شروطی نوشته می شود و از آثار و نتایج احتمالی آن اطلاع حاصل کنید تا مبادا دعوای فسخ یکطرفه یا فسخ خود به خودی قرارداد و مبایعه نامه خرید خانه و آپارتمان از سوی فروشنده مواجه شوید.
|
حتما بخوانید : روش های جلوگیری از فسخ اجاره نامه + فیلم آموزشی |
به تجربه ثابت شده است که فروشنده و خریدار اصلا توجه ای به متن شروط فسخ قرارداد ندارند و مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد نیز بدون آگاه کردن طرفین چنین شروطی را در لابلای متن قرارداد و قولنامه درج می کنند و اکثرا هم از روی عادت و کپی برداری است و هیچ قصد و قرضی هم ندارند.اما باید بدانند که همین شرط ممکن است چه خسارت سنگینی به خریدار وارد کند آن هم بخاطر برگشت یک فقره چک با مبلغ ناچیز و بعضا ناخواسته.
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید
محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها
با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید
باسلام
اگر در معامله شرط شود در صورت پاس نشدن چک معامله منفسخ میشود اما قبل از سر رسید چک خریدار ملک را به اشخاص دیگری انتقال دهد آیا در این صورت اگر چک معامله اول پاس نشود و معامله منفسخ گردد معاملاتی که قبل از سررسید چک انجام شده باطل میگردند یا خیر؟
سلام
با رای وحدت رویه جدید بله قابل ابطال است
سلام وقتتون بخیر
چند شب پیش ملک رو خریداری و امضا کردم و فقط ده میلیون بیعانه دادم صبح متوجه شدم پولم جور نمیشه و سریع گفتم منفسخ کنید ولی مالک حاضر نمیشه و میخواد زمان تسویه حساب بگذره و من را روزی پانصد هزار تومان جریمه کنه آیا راهی هست جلوگیری کنم؟
نکته اینجاس مبایعه نامه تک برگی امضا کردیم که از نظر اتحادیه املاک غیر قانونی اعلام شده و هولوگرام نداره و کد رهگیری گرفته نشده
سلام
امضا زیر هر قراردادی معتبره . فروشنده بابت طلب نمیتونه خسارت بگیره چون ربا تلقی میشه
با سلام
زمینی خریداری نمودم که بخشی از ثمن معامله را چک دادم ودر مبایعه نامه قید گردیده است در صورت پاس نشدن چک قرارداد از اصل فسخ میباشد.با توجه به اینکه در آثار قرار داد بند اسقاط کافه خیارات وجود دارد فروشنده میتواند در صورت پاس نشدن چک درخواست فسخ بدهد؟آیا قرارداد فسخ میباشد؟
سلام و درود
این شرط استثنا بر آن شرط کلی یعنی اسقاط کافه خیارات است
سلام بنده بازنشسته و در سال ۹۶ خانه ای را که متعلق به همسرم و دو خواهرش که ارث مادری بود. با پیش نهاد همسرم و اصرار وی ان خانه را تک خوابه و کل متراژ ۸۲ متر بود خریداری و در مبایعه نامه فروشنده ۲ نفر قید و خریداران ا – بنده و همسرم قید شده و تمام هزینه را خودم دادم و سهم همسرم را ندادم و طبقه ۲ را با هزینه خودم ساختم. حالا همسرم حکم طلاق گرفته و شکایت علیه بنده نموده که به منزل فوق نصف نصف شریک و در خواست مطالبه دارد.ایا راه حل قانونی که وقتی ۷۲ میلیون خریدم و سهم ۲ خواهر را دادم و سهم همسرم یک سوم میباشد ولی قبول ندارد و اخر قید که معامله حیاط مورد ۳ نفر که( ۲ نفر فروشنده و ۱ نفر از خریداران خانم فعلانی که همسر بود میباشد حال میتوانم ثابت کنم که پول ان دو را فقط بنده دادم و همسرم ریالی نداده ممنون و متشکر
سلام و درود
اگر سند بنام شما خورده شما مالک مشاعی هستید و همسر شما میتواند نسبت به قلع و قمع طبقه دوم نیز اقدام کند. بهتر است با او مصالحه کنید و رضایتش را جلب کنید.
ملکی را که هنوز متراژ آن مشخص نبود را معامله کردم و از قرار هر متر رقمی درج شد البته مشاور املاک رقمی قطعی هم(سهوا) در ثمن کلی نوشته بود(بر اساس عیار تقریبی). حالا مساحت ملک کمتر از اون ثمن شده.
من مبایعه نامه را امضا کرده ام، خریدار بیعانه داده ولی ۱هفته هست که الباقی وجه رو نداده.
میشه معامله رو فسخ کرد؟
با تشکر
سلام و درود
اگر شرط فسخ پیش بینی شده باشد برای عدم پرداخت بله.
اما برای نظر قطعی باید قرارداد رو بررسی کنیم.
تلفن هماهنگی ۰۹۱۲۵۰۲۲۶۶۷
اگر نصف مبلغ ثمن جابجا شود و بقیه سفته گرفته شود و در سر رسید پاس نشود و واقولی همان نصف مبلغ ثمن شود تکلیف چیست
ایا فسخ معامله هست و فروشنده باید نصف مبلغ ثمن را به عنوان خسارت بردارد یا نصف مبلغ ثمن رابه خریدار برگرداند یا اصلا فسخی وجود ندارد ؟
سلام و درود
بستگی به شرط قرارداد دارد.