مستحق للغیر چیست ؟
شاید برای شما و یا اطرافیانتان اتفاق افتاده باشد که طبق یک مبایعهنامهای، ملک یا آپارتمانی را خریده اند و مدتی بعد کاشف به عمل آمده که شخصی ادعا میکند آن ملک متعلق به اوست و بدون اطلاع او فروخته شده است.
در مبایعهنامه های پرینتی و همچنین مبایعهنامههای قدیمی شرطی تحت عنوان مستحق للغیر آمده است با این مضمون که:
هرگاه پس از معامله مشخص شود مورد معامله مستحق للغیر است، فروشنده ضمن استرداد ثمن دریافتی باید مبلغی را به عنوان خسارت به خریدار بپردازد.
حتما بخوانید : آیا خرید وکالتی خانه و آپارتمان اعتبار دارد؟ |
خرید آپارتمان با چاشنی مستحق للغیر
شاید این شرط و این متن را بارها خوانده باشید و به آسانی از کنار آن گذشتهاید اما واقعاً به نظر شما این شرط ابهام یا مشکلی ندارد؟ آیا مفهوم آن شفاف و بدیهی است؟ خوب اگر این طور است من یک سوال از شما دارم و آن اینکه آیا معنا و نتیجه شرط مستحق للغیر این است که معامله باطل است یا صحیح؟
شاید پاسخ بدهید خیر شاید هم برخی بگویید بله. اما حقیقت ماجرا و نتیجه شرط مستحق للغیر که این همه در قراردادهای خرید و فروش خانه و آپارتمان نوشته میشود چیست؟ آیا خریدار مالکیتی نسبت به آن پیدا میکند؟
جواب این سوال بستگی به اراده و تقسیم مالک اصلی یا همان فرد معترض دارد که در ابتدای مقاله فوق اشاره کردیم که اگر بعد از معامله شخصی مدعی مالکیت آن ملک شود… .
عمل فروشنده، از نظر حقوقی از مصادیق معامله فضولی است و از منظر کیفری، فروش مال غیر است. اگر مالک اصلی این معامله را تایید کند و به آن رضایت بدهد معامله از حالت غیر نافذ خارج شده و به تبدیل به یک معامله صحیح میشود و اگر اجازه ندهد معامله از حالت غیرنافذ تبدیل به معامله باطل میشود.
حتما بخوانید : خریدار بخت برگشته! |
تکلیف خریدار این ماجرا چیست؟
حتما بخوانید : ۶نکته طلایی درباره خرید آپارتمان های اجاره ای |
وضعیت خریدار نیز بستگی به یک چیز دارد و آن اینکه یا از مستحق للغیر بودن و تعلق ملک به شخص دیگری آگاه بوده یا در زمان معامله آگاه به تعلق آن به غیر نبوده است. در حالت اول ضمن تقاضای ابطال معامله فقط میتواند وجوهی را که به فروشنده (نه مالک اصلی) داده پس بگیرد (مسترد کند) اما در حالت دوم که آگاه به مستحق للغیر بودن آپارتمان یا ملک نبوده، علاوه بر استرداد ثمن پرداختی میتواند مطالبه خسارت نماید. این خسارات شامل هزینه بنگاه معاملات ملکی، هزینه دادرسی یا تعمیرات و حتی غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن (وجه معامله) در صورت اثبات قابل مطالبه است.
حتما بخوانید : خرید مال غیر و داستانی واقعی در باره آن : هیچ ارزونی بی دلیل نیست! |
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید
محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها
با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید
سلام بنده یک واحد آپارتمان متصرفدار از بانک در مزایده خریدم وبانک سند آنرا در دفترخانه به نامم منتقل کرد بعداز آن دادخواست خلع ید از متصرف را دادم که الان یه شخص ثالث ادعای خرید این آپارتمان را با اطلاع ازدر رهن بودن آپارتمان با ارائهی قولنامه کد رهگیری دار از مالکی که از بانک وام گرفته بود کرده . تاریخ قولنامه فروردین سال ۹۱وتاریخ سندزدن من اسفند۹۹ میباشد . با این شرایط دادگاه حق را به کدامیک از ما میدهد با تشکر از وقتی که گذاشتید
سلام و درود
اگر پیش از شما و پیش از اخذ وام گرفتن باشد ممکن از خرید شما باطل شود
با عرض سلام و ارادت
بنده حدود سیزده سال پیش زمینی را در موطن خود خریداری نموده و برای کار در شهری دیگر ساکن شدم و هر یکسال به بهانه دیدار خانواده به زمین خود سرکشی مینمودم تا اینکه بعد از مدت ۱۰ سال از زمان خرید بنده زمین مدعی پیدا کرد در ضمن لازم به ذکر است که زمین بنده به صورت قولنامه ای بوده و دارای سند نبود خلاصه مطلب مدعی سندی در دست داشت و ادعا مینمود زمین را با سند خریداری کردند و چون مدارک خود را برای من رو نمیکرد به ناچار مجبور به شکایت شدم سپس معلوم شد که شخص مدعی دارای سند میباشد و فروشنده مرتکب کلاهبرداری شدند از شانس بنده جرم ایشان مشمول مرور زمان گشته و من بدجور ضرر نمودم هم اکنون احتیاج به کمک دارم بسیار ممنون میشوم اگر بنده را یاری نمائید پاینده و برقرار باشید خدانگهدار
سلام و درود
متاسفم بابت اتفاقی که براتون افتاده. اما ناگزیر از اقامه دعوا و مطالبه ثمن و غرامت ناشی از قیمت روز ملک هستید
باسلام واحترام
بنده زمینی بمساحت۱۷۰مترخریداری نمودمبعدازمدتی متوجه شدیم مدعی دیگری دارد با قولنامه ۲۲۱متر
خریدار ۲۲۱ متری از فروشنده اول شکایت کیفری کرد مبنی بر فروش مال غیر
از من نیز شکایت کرد
من هم شکواییه تنظیم کردم
تاریخ اولن خرید بنده ۷۴ میباشد
وتاریخ خرید مدعی سال۷۲ میباشد
مساحت کل زمین۲۷۵ متر میباشد
سومین نفر بنده هستم که دهم دی ماه ۸۶ خریدم
مدعی نفردهم خریدار ۲۲۱ متر که آبان ۸۶ یعنی دوماه جلوتز بنده خریده است
حکم به سه سال حبس برای نفر اول آمد سال ۸۷
اما این حکم فقط برای خریدار۲۲۱ متر صادر شده بود
و درمورد شکوائیه بنده هیچ گونه رای صادر نشد
خریدار ۲۲۱ متر اعلام رضایت کرد و فروشنده نفراول پول زمین را به او داد
حالا دو سوال مطرح است …
آیا بعداز شکایت خریدار ۲۲۱ متری قولنامه من باطل میشود؟
آیا من میتونم بعداز گذشت اینهمه سال درخواست بازگشایی پرونده کیفری رو بدم که درمورد من رای صادر نشده و این اشتباه قاضی بوده؟؟
حتی ۴۷۷ هم میتونم بدم؟
البته من تازه که مشکل جدیدی بوجود آمده متوجه شدم که اون زمان درمورد من رای صادر نشده
و فروشنده نفر اول فردای روز رضایت خریدار ۲۲۱ متری دوباره زمین و فروخته به فرد دیگری…
سلام و درود
بله قابل پیگیری است اما احتمالا پرونده شما امحا شده و از سویی مشمول مرور زمان هم گردیده است و شما خیلی با تاخیر پی به اشتباه دادگاه بردید و از طرفی باید دعوای حقوقی جهت بطلان معامله شما نیز صادر می شد.
با سلام و عرض ادب
بنده در سال ۸۳ زمینی به صورت قولنامه خریداری کردم ودر سال ۸۶ به علت عدم امکان سند زدن به صورت توافقی دوباره به همان فروشنده فروختم ، وکمتر از ۲۴ ساعت متوجه شدم مبلغ زمین دو برابر مبلغی بوده که من شب قبل معامله کردم …. بالاخره با طرح دعوی مبنی بر غبن فاحش موفق به فسخ معامله شدم ودر دادگاه تجدید نظر نیز فسخ معامله تاییدشد ، حالا با توجه به طولانی شدن مدت دادرسی در این مدت زمین بنده توسط طرف مقابلم فروخته شده وتبدیل به خانه گردیده است ، حالا با توجه به اینکه بنده فسخ معامله را گرفتم و مالک میباشم ولی زمینی وجود ندارد (تبدیل به خانه ) شده از چه راهی میتوانم اقدام کنم تا به حقم برسم ، ضمنا یکبار دادخواست تحویل مبیع بنده رد شده ، ممنون میشم راهنمایی کنید که چه دادخواستی باید بدهم
سلام و درود
دادخواست ابطال معاملات بعدی و قلع و قمع مستحدثات را بدهید
سلام عرض ادب
زمینی درسال۸۳خریداری شده به علت اینکه ارزشی نداشت خریدار قصدی مبنی بر الزام به تحویل نداشت تا اینوه بعد از ترقی زمین و خواسته خریدار از فروشنده بابت تحویل زمین متوجه میشود زمین مستحق اللغیر هست
دادخواست اعلام بطلان داده حالیه دادگاه دلیل بطلان رو میخوادوچون مشمول مرور زمان شده بحث کیفری منتفیست.
دلیل بطلان رو چی اعلام کنه؟
سلام و درود
معامله فضولی
سلام من یک ملک قولنامه ای داشتم که تحت فشار و تهدید مجبور به واگذاری آن شدم ولی در مبایعه نامه ای که تنظیم کردیم هیچ مبلغ و تمنی ذکر نشده آیا امکان استرداد ملک وجود داره؟با سپاس
سلام و درود
با اثبات اجبار و تهدید و عدم قصد فروش بله می توانید ابطالش کنید. ضمنا ثمن معامله اگر مجهول باشد می تواند از موارد بطلان معامله تلقی شود. حتما با وکیل از نزدیک مشاوره بگیرید.
با عرض سلام و احترام
بنده دو ماه قبل یک اپارتمان از شخصی با سند قطعی تک برگ خریدم و بعدا فهمیدم این شخص در مزایده بانکی دولتی سال نود و هشت این اپارتمان را برده بوده است. مالک مقروض به بانک از روند واگذاری بانک مذکور شاکی است و اعتقاد بر تقلب دارد و از بانک به تازگی شکایت کرده است.اگر بر فرض زمانی موفق شود اثبات کند بانک در روند مزایده اشتباه کرده و ملک را بخواهد پس بگیرد تکلیف بنده و پولی که هزینه خرید این ملک کرده ام چه میشود؟ ایا میتوانند سند تک برگ را ملغی کنند و پولی که پرداخته ام چه میشود؟
سلام و درود
بستگی به مفاد دادخواست و مستنداتش دارد. اگر ادعایش درست باشد بله میتواند سند را باطل کند.
سلام مالک ملکی را که عملا وجود خارجی نداشته وحدوداربعه آن نامشخص وغیرقایل تحویل است به دیگری فروخته است آیا ملک مستحق للغیر می باشد یانه،؟
سلام و درود
معامله باطل است. چون موضوع معامله در زمان فروش باید عینیت و وجود خارجی داشته باشد.
سلام وقت بخیر
مالک ملکی رو مستقیم به اقای x فروخته که بردارزاده مالک به عنوان شاهد ذیل مبایعه نامه امضا کرده و برادر زاده خود وکالت بلاعزل از مالک داشته و با علم و اطلاع نسبت به این موضوع اقدام به فروش ملک به شخص y کرده (سنده y هم به علت معلمله موخر باطل شده )
درصورت دادخواست بابت معامله مستحق الغیر و جهل خریدار y نسبت به این موضوع و مالک معامله را غیر نافذ میدانسته ، مالک مبلغ ثمن و غرامت را به شخص y عودت میدهد یا وکیل ؟
ممنون میشم راهنمایی بفرمایید
سلام و درود
وکیل
چون او مرتکب معامله فضولی یا فروش مال غیر شده است. از طرفی با فروش ملک توسط مالک عملا وکالت برادرزاده اش نسبت به آن ملک منتفی است پس مالک ذیحق نبوده و اقدامی نکرده که بخواهد پاسخگو باشد.