گواهی عدم حضور در دفترخانه از صفر تا صد + فیلم آموزشی
گواهی عدم حضور در دفترخانه
با توجه به اهمیت گواهی عدم حضور در دفترخانه و پرسش های فراون درباره این گواهی قصد داریم تا در این مقاله به بخشی از مهمترین پرسش ها درباره گواهی عدم حضور بپردازیم از جمله پرسش های معمول در رابطه با گواهی عدم حضور عبارت است از:
گواهی عدم حضور در دفترخانه چیست؟
گواهی عدم حضور چیست؟
شرایط صدور گواهی عدم حضور چیست؟
گواهی عدم حضور چگونه و توسط چه مرجعی صادر می شود؟
زمان صدور گواهی عدم حضور چه موقعی است؟
آیا صدور گواهی عدم حضور از سوی دفترخانه اسناد رسمی اجباری است؟
اگر سردفتر اسناد رسمی از صدور گواهی عدم حضور امتناع کند چه باید کرد؟
مزایای گواهی عدم حضور چیست؟
در صورت عدم دریافت گواهی عدم حضور چه اشکالاتی در احقاق حقوق قانونی خریدار یا فروشنده ممکن است پیش آید؟
آیا مطالبه خسارت قراردادی یا وجه التزام منوط به اخذ گواهی عدم حضور از ذفترخانه است؟
فیلم آموزشی “گواهی عدم حضور چیست؟”
گواهی عدم حضور در دفترخانه چیست؟
هنگامی که خریدار و فروشنده مشغول تنظیم و یا نوشتن قولنامه (مبایعه نامه یا قرارداد خرید و فروش ملک) خانه و آپارتمان هستند، معمولا در یکی از بندهای قولنامه، مکان و زمانی را برای حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال رسمی خانه یا آپارتمان مورد معامله، پیش بینی می کنند. در قولنامه های عادی و پرینتی که دارای کد رهگیری هستند معمولا در ماده ۴ آن به موضوع تعهد خریدار و فروشنده مبنی بر حضور در دفترخانه تعیین شده در این ماده اشاره می شود. یعنی شماره دفترخانه و نشانی آن درج می شود.
فرقی نمی کند که قولنامه تنظیمی دستی باشد و یا پرینتی و دارای کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک کشور، در هر دو حالت خریدار و فروشنده باید در زمان تعیین شده در قولنامه در دفترخانه اسناد رسمی مقرر در آن حاضر شده و نسبت به تصفیه حساب نهایی از جهت پرداخت الباقی ثمن معامله و انتقال سند رسمی ملک و تسلیم بنچاق ملک به خریدار اقدام شود.
هنگامی که خریدار یا فروشنده در موعد تعیین شده در قولنامه در محل دفترخانه اسناد رسمی جهت نقل و انتقال سند و پرداخت الباقی وجه یا ثمن معامله حاضر نشود، در این حالت سردفتر اسناد رسمی به درخواست شخص حاضر (خریدار یا فروشنده) برگه ای تحت عنوان گواهی عدم حضور صادر می کند که در آن ضمن اشاره به مشخصات طرفین و زمان تعیین شده برای تنظیم سند، گواهی می کند که مثلا خریدار در زمان تعیین شده در محل دفترخانه حضور یافته و الباقی وجه معامله را نیز به صورت نقد یا در قالب یک فقره چک بانکی یا تضمین شده به روئیت سردفتر رساند ولی تا پایان ساعت اداری فروشنده حاضر نشد و این گواهی حسب مفاد قولنامه فی ما بین و به درخواست خریدار صادر گردید.
عبارتی که معمولا در ماده ۴ قولنامه یا قراردادهای پرینتی یا دارای کد رهگیری نوشته می شود به این شرح می باشد که شما می توانید از این متن در قراردادها و قولنامه های خود در زمان خرید و فروش خانه و آپارتمان یا هر نوع زمین و ملکی که دارای سند رسمی است استفاده کنید. املاکی که فاقد سند رسمی هستند چون انتقال آنها به صورت رسمی امکان پذیر نیست لذا نوشتن چنین شرطی در متن قولنامه فایده حقوقی خاصی ندارد مگر در برخی موارد که به صورت وکالتی اقدام به فروش ملک می شود شاید برای تنظیم وکالتنامه محضری و رسمی بتوان از این متن استفاده کرد:
” ماده ۴- شرایط مربوط به تنظیم سند
۴-۱- طرفین متعهد شدند در تاریخ………./……./………. در دفترخانه اسناد رسمی شماره ………. واقع در شهر……….. و یا دفترخانه ای که بانک پیشنهاد می نماید، ضمن انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در این قرارداد (قولنامه) نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار اقدام نمایند.”
|
حتما بخوانید : اموال منقول و غیر منقول چیست و چه آثار حقوقی دارند |
چنانچه خریدار و یا فروشنده هر نوع ملکی اعم از خانه، آپارتمان، زمین یا مستغلاتی هستید، تحت هیچ شرایطی جاهای خالی یا نقطه چین در ماده چهار مبایعه نامه یا قولنامه را خالی رها نکنید و یا به وعده و وعید طرف مقابل یا متصدی و مشاور املاک یا بنگاهی که در آن مترصد انجام معامله هستید دل نبندید. برای مثال دیده می شود که برخی از مدیران قراردادهای آژانس های مسکن می گویند نیازی به نوشتن شماره دفترخانه نیست هر دفترخانه ای که خودتان توافق کردید می توانید آنجا بروید و سند رسمی انتقال ملک را در آن دفترخانه تنظیم کنید! یا می شنویم که می گویند، فعلا ذیل قولنامه را امضاء و اثر انگشت بزنید بعداً زمان و محل دفترخانه را که با هم توافق کردید در این قسمت درج می کنیم و بسیاری از حرف های جورواجور که همگی نشان از کاسه ای زیر نیم کاسه بودن واقعیت و اصل موضوع دارد که نباید سرتان کلاه برود. چون در بسیاری از ذعاوی و پرونده های حقوقی موکلینم با انواع و اقسام این موارد مواجه هستم که نه تنها نفعی ندارد بلکه همه مشکلات و زیان ها و خسارات وارده به آن ها به واسطه عدم تکمیل همیت قسمت ناشی شده است. بنابراین وقتی با چنین موقعیتی مواجه شدید بدانید و گوش به زنگ باشید که اختمالا یک مشکل یا چالش حقوقی و قانونی برای تنظیم سند رسمی ملک وجود دارد. مثلا ممکن است فروشنده مالک رسمی سند نباشد و خودش ملک را قبلا از شخص دیگری خریده و با آن شخص مشکل حقوقی یا مالی دارد یا شاید حق فروش تا زمان تصفیه دیون خویش نداشته و مالک اصلی چه بسا بخواهد قولنامه شما را باطل کند.
در برخی موارد نیز احتمال دارد ملک در گرو یا وثیقه بانک باشد یا قبلا به شخص دیگری فروخته شده و طرفین علیه یکدیگر در دادگاه و محاکم حقوقی و کیفری اقامه دعوا نموده اند و اکنون شما در حال خرید مال غیر هستید و به همین علت فروشنده چون نمیداند تکلیف سند چه موقعی روشن می شود به همین خاطر نمی خواهد موعدی برای انتقال سند و احتمالا خسارتی در قرارداد ذکر شود.
بنابراین در ماده مربوط به تنظیم سند رسمی انتقال ملک سه چیز باید به روشنی و وضوح مشخص شود تا در زمان صدور گواهی عدم حضور با اشکالات قانونی مواجه نشوید. این سه مورد عبارتند از اینکه:
– درج تاریخ انتقال سند رسمی ملک اعم از روز، ماه و سال
– درج صحیح شماره دفترخانه اسناد رسمی که می خواهید سند رسمی ملک در آنجا تنظیم بشود.
– درج شهر یا محل وقوع دفترخانه مانند دفترخانه شماره ۱۲۳۴۵۶ تهران.
نکته مهم در تعیین دفترخانه این است که نباید به دو یا تعداد بیشتری از دفترخانه ها اشاره بکنید و الا هیچکدام از این دفاتر اسناد رسمی مبادرت به صدور گواهی عدم حضور نخواهند کرد مثلا دفترخانه شماره ۱۲۳۴۵۶ یا ۶۷۸۹ که به دو دفترخانه اشاره شده است که نشان از بی اطلاعی نویسنده یا تنظیم کننده قولنامه یا مبایعه نامه است.
حتی نوشتن سال و ماه کافی نیست بلکه باید روز دقیق آن نیز برای انتقال رسمی سند ملک قید شود. اما ضرورتی به تعیین ساعت دقیق انتقال سند نیست چون طبق رویه دفاتر و محاضر رسمی باید شخص حاضر تا پایان ساعت اداری نتظر اشد چرا که ممکن است در آخرین لحظه شخص غایب از راه برسد.
منظور از گواهی عدم حضور در دفترخانه چیست؟
برای صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه ضرورتی به عدم حضور فیزیکی نیست. یعنی حتی اگر طرفین قولنامه یا یکی از آن ها در محل دفترخانه حضور فیزیکی داشته باشد اما الباقی ثمن معامله یا اسناد و بنچاق ملک را آماده یا ارائه نکند، همین شرایط خودش به منزله عدم حضور است و به همین دلیل، توصیه می کنیم که در خصوص چگونگی حضور طرفین قولنامه یا قرارداد پیش بینی های لازم و قانونی را انجام بدهید تا در زمان بروز چنین وضعیتی تکلیف دفترخانه و طرفین برای صدور یا عدم صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه حضور مشخص باشد و جایی برای اعتراض باقی نماند. به همین منظور در اکثر قراردادهای پرینتی یا دارای کد رهگیری عبارت ذیل در قالب یک بند ذیل ماده چهار قرارداد ذکر می شود:
” عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد.”
نکته مهم دیگری که خریداران خانه و آپاترمان لازم است به آن توجه کنند این است که در موعد مقرر برای انتقال سند رسمی ملک باید از وجه نقد یا چک تضمین شده یا چک بانکی برای پرداخت الباقی ثمن معامله استفاده کنید. بنابرای ارائه چک شخصی بابت الباقی ثمن معامله پذیرفته نیست و سردفتر به درخواست فروشنده مباردت به صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه می نماید. پس باید چند روز قبل نسبت به آماده کردن الباقی ثمن یا وجه معامله به صورت نقد یا در قالب چک تضمین شده یا بانکی اقدام کنید.
همچنین فروشندگان نیز باید بدانند که حضور فیزیکی بدون آماده کردن شرایط انتقال سند رسمی ملک به نامه خریدار موجب صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه به درخواست خریدار خواهد شد. برای مثال اگر ملک در رهن بانک باشد یا در بازداشت باشد و در قولنامه متعهد به فک رهن یا رفع بازداشت شده اید باید قبل از مود سند نسبت به رفع موانع قانونی برای انتقال سند ملک اقدامات لازم را انجام بدهید و الا باید از عهده خسارتا قراردادی یا روزانه مندرج در قولنامه برآیید که ممکن است خسارت سنگینی را متوجه فروشنده بی احتیاط نماید.
مبنا و چگونگی صدور گواهی گواهی عدم حضور در دفترخانه
در چند سال اخیر با الکترونیکی شدن اقدامات ثبتی در دفاتر اسناد رسمی، امروزه شاهد آن هستیم که گواهی عدم حضور نیز بر اساس یک تیپ و متن واحدی که در سامانه اینترنتی سازمان ثبت تعریف شده است صادر می شود. اما قانوناً متن و نوشته رسمی برای صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه در هیچ یک از قوانین جاری و موضوعه ایران اعم از قانون ثبت یا قانون مدنی دیده نمی شود.
حتی صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه به صورت پرینتی از سوی دفاتر اسناد رسمی فاقد الزام قانونی است. اخیراً که برای تنظیم سند یک ملکی که خریداری نمودم به محل دفترخانه رفتم و چون فروشنده حاضر نشده بود از سردفتر تقاضای صدور گواهی عدم حضور نمودم که سردفتر اظهار نمودند برق قطع است و امکان صدور گواهی عدم حضور به صورت سیستمی و پرینتی وجود ندارد که به ناگزیر به صورت دستی مبادرت به تنظیم آن نمودند که البته خوشبختانه فروشنده با یک ماه تاخیر مبادرت به انتقال سند رسمی ملک نمود.
|
حتما بخوانید : هنگام تعیین دفترخانه محل تنظیم سند ملک چه خط قرمزهایی وجود دارد؟ |
شیوه صحیح تنظیم متن گواهی عدم حضور چیست؟
از آنجایی که علت صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه استفاد از یک سری مزایای قانونی وقراردادی می باشد لذا لازم است که هنگام تنظیم متن این گواهی به چند نکته توجه شود تا در زمان طرح دعوا در دادگاه با ایرادات قانونی از سوی قاضی دادگاه یا وکیل طرف مقابل مواجه نشوید.
در متن گواهی عدم حضور حتما باید موارد ذیل درج شود و الا اعتبار آن خدشه دار می شود:
– درج تاریخ حضور خریدار یا فروشنده قولنامه
– درج شماره و تاریخ قولنامه
– شماره و مشخصات دفترخانه
– درج چگونگی ارائه الباقی ثمن معامله مثلا به صورت نقد یا چک که در مورد اخیر باید ضمن اخذ کپی از چک باید مشخصات چک در متن گواهی عدم حضور درج شود
اگر به مشخصات چک در متن گواهی عدم حضور اشاره نشود یا یک نسخه کپی از آن تهیه نشود بعدها که بخواهید از مزایای این گواهی استفاده کنید با ایراد قانونی مواجه خواهید شد.
نمونه متن گواهی عدم حضور در دفترخانه
نظر به اینکه با توجه به مدارک ابرازی از طرف ….. مقرر بوده است که سند …. حاکی از (انتقال قطعی اجاره، صلح) ملک پلاک …. واقع در …. با شرایط مذکور در آن مدارک در تاریخ …. در این دفترخانه به ثبت برسد از آنجا که سند مذکور به علت …. (علت باید به صورت کامل نوشته شود) تا آخر وقت اداری روز …. ثبت نشده است. به تقاضا آقای/ خانم …. و بر اساس دستور شماره … این گواهی از طرف اینجناب …… سردفتر / کفیل دفتر تنظیم و به نام برده تسلیم گردید.
آیا امکان تغییر تاریخ تنظیم سند رسمی ملک یا آپارتمان وجود دارد؟
گاهی اوقات خریدار و فروشنده با توافق یکدیگر زمان حضور در دفترخانه را جهت انتقال سند رسمی ملک تغییر می دهند. علت تغییر هر چه باشد بستگی به توافق طرفین دارد و نیازی به درج علت تغییر تاریخ تنظیم سند نمی باشد. آنچه مهم می باشد این است که حتماً باید تاریخ جدید حضور طرفین در دفترخانه به صورت کتبی صورتجلسه شده و به امضاء و اثر انگشت طرفین یا وکیل یا نماینده قانونی آن ها برسد.
اگر خرید و فروش خانه و آپارتمان را از طریق مبایعه نامه و قولنامه های دست نویس انجام دادید برای تغییر تاریخ و حتی دفترخانه می توانید از پشت آنها برای اصلاح و تنظیم صورتجلسه استفاده کنید. اما چنانچه معامله را در دفاتر مشاورین رسمی عضو اتحادیه های املاک سراسر کشور انجام دادید برای اصلاح و یا تغییر تاریخ یا مشخصات دفترخانه باید به همان بنگاه یا دفتر املاک مراجعه کنید تا نسبت به تنظیم و صدور متمم نامه از طریق سامانه ثبت معاملات کشور اقدام نماید. متمم نیز باید به امضاء و اثر انگشت خریدار و فروشنده یا وکلای آنها و متصدی بنگاه یعنی کسی که جواز و پروانه کسب به نام اوست برسد.
|
حتما بخوانید : الزام به تنظیم سند رسمی ملک و ۳ نکته طلایی آن |
اهمیت صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه چیست؟
فلسفه صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه این است که هر یک از خریدار و یا فروشنده ملک که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر شده و موفق به دریافت این گواهی از دفترخانه شده است بتواند از طریق مراجعه به محاکم و دادگاه های حقوقی و طرح دعوا علیه طرف دیگر معامله وی را الزام به حضور در دفترخانه و انجام تعهدات قانونی و پرداخت وجه التزام قراردادی نماید. معمولا در قراردادهای پرینتی و برخی قولنامه ها شرط می شود که در صورت عدم حضور هریک از خریدار یا فروشنده پس از صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه طرف دیگر باید روزانه مبلغی را بع عنوان خسارت به طرف دیگر بپردازد. وجه التزام قراردادی یک سوپاپ اطمینان و یک اهرم مالی برای فشار آوردن به طرف مقابل است تا هر چه سریع تر نسبت به انجام تعهدتش در برابر طرف دیگر اقدام کند و الا باید از عهده تمام خسارات روزانه یا مبلغ ثابتی که در قرارداد و یا قولنامه نوشته شده است تا زمان تنظیم سند یا پرداخت الباقی ثمن معامله برآید.
اگر در مبایعه نامه یا قولنامه مبلغی به عنوان خسارت یا وجه التزام پیش بینی نشده باشد یا مبلغ بسیار ناچیزی مقرر شده باشد در این صورت دریافت گواهی عدم حضور تاثیری در اجبار طرف مقابل به انجام تعهد ندارد. مگر اینکه شرط شده باشد در صورت صدور گواهی عدم حضور اختیار فسخ قرارداد یا قولنامه و اخذ مبلغی به عنوان خسارت به نفع کسی که در دفترخانه حاضر شده و گواهی عدم حضور را دریافت کرده پیش بینی شود.
نمونه متن برای ضمانت اجرای صدور گواهی عدم حضور
” در صورت عدم اجرای هر یک از تعهدات فروشنده که در این قرارداد مقرر شده است وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ ……… ریال به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید و در صورتی که ممتنع از انجام تعهدات مندرج در این قرارداد خریدار باشد وی مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ …….
ریال به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید. خسارت فوق علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است.”
خریدار و فروشنده خانه یا آپارتمان آزاد هستند تا هر مبلغی را از یک ریال تا هر مبلغ بیشتری را در جاهای خالی بالا به عنوان خسارت بین خود شرط کنند. ضمنا لزومی ندارد میزان خسارت برای هر دو طرف برابر باشد یا گاهی بنا به شرایط خاص فروشنده می تواند مبلغ بیشتری را بابت خسارت قراردادی درخواست کند و بالعکس. اما در اغلب موارد مبلغ خسارت به صورت مساوی و برابر نوشته می شود که باید با میزان و حجم معامله همخوانی داشته باشد نه اینکه برای یک معامله ۵۰۰ میلیونی روی یک میلیون خسارت تعیین بشود و برای یک معامله ۵ میلیاری روزی پنجاه هزار تمان خسارت تعیین شود. برای تعیین میزان خسارت در قراردادها الگوی ثابتی وجود ندارد. اما هر مبلغی که در قولنامه درج و شرط شود دادگاه در زمان طرح دعوا و مطالبه خسارت ناگزیر است طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی متخلف و کسی را که علیه او گواهی عدم حضور دریافت شده را محکوم و ملزم به پرداخت وجه التزام قراردادی نماید.
|
حتما بخوانید : اسقاط کافه خیارات قانونی در قراردادهای ملکی چیست؟ |
طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی:
” اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف باید مبلغی را به عنوان خسارت تادیه نماید، حاکم (دادگاه) نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم نماید.”
دلیل حکم مندرج در این ماده اصل آزادی قراردادها و قاعده مندرج در ماده ۱۰ قانون مدنی است که طرفین قرارداد و قولنامه را آزاد گذاشته تا هر شرطی را بین خود مقرر کنند و این شرط تا زمانی که مخالف شرع و قوانین موضوعه نباشد میان آن ها لازم الاتباع است.
در ادامه مقالات وکیل رسمی با موضوع :
زمان و مدارک لازم برای صدور گواهی عدم حضور چیست
زمان و مدارک لازم برای صدور گواهی عدم حضور چیست؟
برای دریافت گواهی عدم حضور فقط می توانید در تاریخ تعیین شده در قولنامه با مبایعه نامه به دفترخانه مقرر در آن مراجعه کنید. حتی یک روز قبل یا بعد از تاریخ موعد محضر منجر به صدور گواهی عدم پرداخت توسط دفترخانه نخواهد شد. گاهی اوقات در جلسات مشاوره حضوری در رابطه با عدم حضور از مراجعین شنیده می شود که مثلا من در تاریخ مندرج در قرارداد در دفترخانه حاضر نشدم اما فردای آن روز یک اظهارنامه برای طرف مقابل ارسال کردم و تاریخ جدیدی را تعیین کردم و در آن تاریخ وی در دفترخانه حاضر نشد و آیا الان می توانم در دادگاه از او شکایت کنم و خسارت دریافت کنم؟
پاسخ این است که علت عدم حضور شما هرچه که باشد تاثیری نداشته و ارسال اطهارنامه باعث تغییر تاریخ محضر نمی شود و بنابرای حقی برای دریافت گواهی عدم حضور برای شما ایجاد نمی کند و هیچ دفترخانه ای هم تکلیفی به صدور گواهی عدم پرداخت بعد از تاریخ مندرج در قرار ندارد. ضمنا در برخی از قراردادهای خرید و فروش ملک تاریخی برای حضور در دفترخانه درج نمی شود که در این موارد نیز امکان تعیین تاریخ محضر با ارسال اظهارنامه وجود ندارد. تنها راه ممکم تنظیم صورتجلسه جداگانه یا در پشت قرارداد با امضا و اثر انگشت طرفین است که تاریخی را برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی ملک تعیین نمایند یا تاریخ قبلی را تغییر بدهند. حتی مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد نیز صلاحیت تغییر تاریخ دفتراخنه را بدون امضای یک طرف قرارداد ندارد.
اگرچه ارسال اظهارنامه برای تغییر تاریخ حضور در دفترخانه از نظر حقوقی بی تاثیر است اما یک حسن دارد و آن اینکه با ارسال اظهارنامه آمادگی بعدی خود را به طرف مقابل رسما اعلام کرده اید و اگر اقدام مثبتی از سوی وی صورت نگیرد می توانید رد دادگاه اقامه دعوا کنید و بر اساس تاریخ ابلاغ اظهارنامه به طرف مقابل می توانید خسارت قراردادی یا وجه التزام را مطالبه کنید.
پس از اینکه طرفین تاریخ حضور در دفترخانه را رعایت کردند برای زمان حضور خود در محضر باید مدارک و مستندات لازم را فراهم نمایند تا تشریفات مربوط به انتقال رسمی سند ملک از سوی سردفتر انجام شود. فروشنده باید بنچاق و سند دفترچه ای یا سند تک برگ ملک را با خود به دفترخانه بیاورد و در سمت مقابل خریدار است که مکلف است الباقی ثمن معامله را در قالب وجه نقد آماده کند و با خودش به دفترخانه بیاورد.
مهم ترین مدارک لازم برای تنظیم سند و اخذ گواهی عدم پرداخت عبارتند از:
- سند تک برگی و ششدانگ ملک یا آپارتمان موضوع قرارداد یا مبایعه نامه
- مدارک هویتی شامل کارت ملی و شناسنامه
- وکالتنامه یا برگ نمایندگی ( اگر اصیل یا مالک اصلی خارج از ایران هستند یا بنا به دلایلی در موعد محضر امکان حضور ندارند)
- قولنامه یا مبایعه نامه عادی یا رسمی یا پرینتی دارای کد رهگیری، که بین خریدار و فروشنده تنظیم و امضاء شده است. (فرقی ندارد که قولنامه را اصیل یا وکیل یا نماینده قانونی او مانند ولی یا قیم امضاء کرده باشد.)
- قیم نامه در مواقعی که قیم به جای صغیر و با اجازه اداره سرپرستی معامله می کند.
- بنچاق سند و مدارک و اسناد قبلی ملک (مثلا پایان کار،قولنامه های قبلی و غیره)
- پایان کار جدید ملک
- مفاصا حساب شهرداری
- مفاصا حساب دارایی
- استعلام بند (ز) مبنی بر عدم بازداشت ملک از اداره ثبت که توسط دفترخانه تنظیم کننده سند انجام خواهد شد.
مهمترین نکات و پرسش های مرتبط با صدور گواهی عدم پرداخت چیست؟
موارد زیر نکات مهم و پرسش هایی است که معمولا افراد از وکلای متخخص امور ملکی که در دفتر ما همکاری می کنند، مطرح می کنند که جهت اطلاع شما به برخی از آن ها اشاره می شود. چنانچه در این موارد سوالی داشتید می توانید پایین همین صفحه سوال یا مشکل حقوقی خودتان را در زمینه دعاوی ملکی یا گواهی عدم حضور از دفترخانه مطرح کنید تا همکاران ما در اسرع وقت پاسخ مناسب را بدهند.
- نتیجه عدم حضور خریدار در دفترخانه بدون ارائه چک تضمین شده یا وجه نقد بابت الباقی ثمن معامله چیست؟
- شیوه مطالبه وجه التزام یا خسارت قراردادی در صورت صدور گواهی عدم حضور چگونه است؟
- ملاک محاسبه وجه التزام و خسارت به علت عدم حضور چیست؟
- فواید دریافت گواهی عدم حضور در دفترخانه چیست؟
- عواقب صدور گواهی عدم پرداخت برای کسی که در دفترخانه حاضر نشده چه خواهد بود؟
- اگر در قرارداد یا قولنامه اشاره ای به گواهی عدم حضور و خسارت قراردادی نشده باشد آیا می توان از طرف مقابل خسارت بگیریم؟
- اگر تاریخ تعیین شده در قرارداد یا مبایعه نامه برای تنظیم سند مواجه با جمعه یا روز تعطیل رسمی باشد تکلیف چیست؟
- اگر فروشنده یا خریدار شفاهاً درخواست تغییر و به تاخیر یا جلو انداختن موعد تنظیم سند را داشته باشد چگونه باید اقدام کنیم؟
- اقدامات لازم پس از دریافت گواهی عدم حضور چیست؟
- رهکار قانونی برای اخذ گواهی عدم حضور پس از تاریخ تعیین شده در قرارداد چیست؟
- تشریفات قانونی برای دریافت گواهی عدم حضور چیست؟
- آیا برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک باید گواهی عدم حضور داشته باشیم؟
- آیا دادگاه بدون داشتن گواهی عدم حضور حکم به پرداخت خسارت روزانه یا الزام به تنظیم سند و تحویل ملک یا خانه صادر می کند؟
- مهلت قانونی برای مراجعه به دادگاه جهت مطالبه خسارت پس از صدور گواهی عدم پرداخت چقدر است؟
- آیا وقوع فورس ماژور و بروز حوادث غیرمترقبه مانع صدور گواهی عدم پرداخت خواهد شد؟ آیا در دادگاه می توان به استناد بروز فورس ماژور جلوی صدور حکم به پرداخت خسارت را گرفت؟
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید
محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها
با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید
سلام جناب آقای فولادی
اینجانب مغازه ای در یک بازار روز خریداری نمودم در تاریخ ۹۹/۳/۶ و قرار شد در تاریخ مقرر در ۱۴۰۰/۰۲/۰۳۰ در دفتر خانه جهت تنظیم سند حاضر شویم البته قرار داد رسمی املاک و مستقلات با کد رهگیری هم صادر شد.. ولی فروشنده گفت در این تاریخ سند حاضر نمیشود . برگه ایی دستی نوشته که خریدار بابت دیر کرد تحویل سند هیچ گونه شکایتی ندارد و خصارتی بابت عدم حضور ذکر نکرده و متاسفانه من امضا کردم .اما در متنی که شما در بالا فرمودید چون مبایعه نامه با کد رهگیری است برگه های دستی اعتبار ندارد و حتما باید متممم با کد رهگیری صادر شود . ایا میتوام از فروشنده بخوام در بنگاه بیاد و دوباره متمم صادر کنیم با ذکر خصارت .لازم به ذکر است در مبایعه نامه اولیه ای که در بنگاه نوشتیم ۲۰ درصد کل مبلغ معامله بعنوان خصارت تعیین شده .
سلام و درود
باید دقت می کردید و دیگه نمیتونید کاری بکنید جز با موافقت فروشنده. متمم اجباری نیست اما برای مشاور املاک از جهت صنفی یک تکلیف محسوب میشه ولی تاثیری در ماهیت توافق نمی گذارد.
سلام آپارتمانی معامله کردیم قرار شد با پرداخت قسط آخر که وام هست هم ملک تحویل داده شود و هم سند زده شود. حالا فروشنده نمیتونه کلید رو تحویل بده .
الان چه گواهی باید بگیرم من
سلام و درود
به او اظهارنامه بدهید و ملزمش کنید به انجام و ایفای تعهدات قراردادی اگر نتیجه نداد با وکیل مشاوره کنید
سلام وقتتون به خیر سوال من این هست آیا دفترخونه ها می تونن گواهی عدم حضور را صادر نکنن در این صورت اگر مراجعه کردیم ولی دفتر خونه درتاریخ مربوطه گواهی صادر نکرد چه اقدامی می توان انجام داد
سلام و درود
طبق بخشنامه ثبت تکلیفی ندارند. و اگر صادر نکرد با استشهادیه می توانید ادعای خودتون را ثابت کنید.
سلام درسال ۹۶ آپارتمان خریده ام ومبایعه نامه دارم تاریخ محصر شهریور۹۷ بوده وگواهی عدم حضور نگرفتم الان درسال ۱۴۰۰ راه کاری دارد برای دریافت عدم حضور
سلام و درود
شما باید فروشنده را الزام به تنظیم سند کنید و قبلش آمادگی خودتون برای پرداخت الباقی ثمن و تعهد ایشون به تنظیم سند رو ابلاغ کنید
با عرض سلام خدمت وکیل محترم
بنده در برج ۱۰ سال ۹۸ یک باب مغازه خریداری کردم،۴/۵ دانگ سند زده شده،فقط ۱/۵ دانگ دیگر مانده،که قرار بود در شهریور ۹۹سند زده بشه ولی بدلیل ایراد سند،این کار انجام نشد و تاریخ سند زدن را بصورت مکتوب در بنگاه به تاریخ ۳۱دیماه ۹۹تغییر دادیم،ولی بازم مجدد سند آماده نبود،متمم دیگری گرفتیم وله تاریخ ۳۱فروردین ۱۴۰۰ تغییر دادیم. آیا اینهمه فرصت دادن به طرف مقابل باعث مشکل برای بنده(خریدار)نمیشه،ممنون از راهنمایی شما.
سلام و درود
بهتر است دیگر تمدید نکنید مگر اینکه واقعا در تلاش برای حل مشکل باشد
سلام و احترام
مادربزرگ بنده ۹۶سالشه ایشان دو فرزند پسر و یک دختر دارند .عمو بنده طوری رفتار نموده که کسی پاشو خانه مادربزرگم نمیزاره نصف خونه با سند مجزا مال پدرمه و نصف مال مادربزرگ حالا عمو بنده میتونه خانه سهم مادر بزرگم را بنامش بکنه.یا خیر
سلام و درود
اگر از او امضا داشته باشد سهم مادرش را بله میتواند بگیرد اما اگر مادر بزرگ محجور باشد میتوانید شکایت کنید
سلام.ضمن تشکر من یک واحد اپارتمان خریدم و قرار بودم در زمان انتقال سند بقیه وجه که وام مسکن بود را بپردازم اما در زمان توافق شده وام آماده نشد.فروشنده هم می گوید غیر از تاریخ توافق شده به محصر نمی اید.ایا می تواند معامله را فسخ کند؟ من چکاری باید انجام بدم؟؟
سلام و درود
اگر گواهی عدم حضور نگرفته مشکلی نیست. از طرفی چون اخذ وام شرط شده لذا باید همکاری کند. شما باید در دادگاه اقامه دعوا و الزام به ایفای تعهدات کنید.
سلام
اپارتمانی خریداری کردم قرار بود دز اسفند ۹۹ سند زده شود ولی نشد مد عدم حضور گرفتم
حالا بعد ۳ ماه سند می خواهد بزند ولی مبلغ عدم حضور که روزی ۳۷۰ هزار تومن است را نمی دهد حالا چطور می توانم انرا بگیرم
ایا سند بزنم بعد بروم دنبال این مبلغ که تقریبا ۳۰ میلیون تومان می شود ؟
سلام و درود
بهتره سند بزنید و ریسک نکنید .
سلام و عرض ادب
فروشنده از ناآگاهی بنده سواستفاده کرده و در مبایعه نامه ذکر کرده که هروقت اعلام کردم برای تنظیم سند تا ۷ روز فرصت پرداخت پول دارین در غیر این صورت قرارداد فسخ عه. برای روز ۴ ام دفترخونه رو اعلام کرده برای تنظیم سند ولی هیچکدوم نرفتیم. روز های بعد از دفترخونه پرسیدم گفت در روز ۴ ام حاضر نشدن و برگه عدم حضوری هم ندادم بهشون و مدرک هم دارم از این حرف شون. بعد از ۱۴ روز که رفتم دفترخونه بهم میگن که به صورت یه دست نوشته مهر و امضا شده بهشون برگه عدم حضور دادم. آیا این برگه از لحاظ قضایی اعتبار داره و میتونه فسخ قرارداد کنه؟
سلام و درود
اگر مهر و امضای سردفتر باشه و اایشون مدارکش آماده بوده بله معتبر است
با سلام و تشکر از مطالب مفیدتون
بنده آپارتمانی رو یکسال پیش خریدم و مالک در روز تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشد و در نتیجه گواهی عدم حضور گرفتم و شکایت کردم بابت وجه التزام ولی ایشان برای من اظهارنامه داده که میخواد یکطرفه فسخ کنه به دلیل اینکه من چک آخر که منوط به تنظیم سند بوده رو پاس نکردم و شرط فسخ در مبایعه نامه پاس نشدن چک های خریدار بوده آیا ایشون میتونه قرارداد رو فسخ کنه در حالی که ۹۰ درصد ثمن معامله رو گرفته و فقط ۱۰ درصد تنظیم سند مونده؟
سلام و درود
بستگی به شانستون داره اما قانونا بله حق فسخ دارد
سلاممنپارسال ملکی راخریداری کردم(چون سند اماده نبود اقدام به گواهی عدم حضور نکردم) .ملک را به فروشنده رهن یکساله دادم.موعد اجاره تمامشده و سند هنوز بناممنخورده.احضار نامه امپر کردم.چطور باید حکمتخلیه بگیرم آیا امکانش هست؟باتشکر
سلام و درود
الزام به تحویل مبیع کنید چون هنوز سند بنام شما نخورده. اما ممکن دچار دردسر حقوقی بشوید و او ادعا کند که مستاجر است انوقت دعوای شما رد میشود و باید بروید شورا برای تخلیه انوقت نیز ممکن است شورا بگوید سند بنام شما نیست . از این مشکلات حقوقی زیاده که لاینحل هستند
سلام ممنون بابت اطلاعات خوبتون یک سوال داشتم من زمینی قولنامه کردم به شرط اینکه این زمین شرایط ساخت و ساز را داشته باشد در غیر این صورت به صورت دوستانه قرار داد فسخ بشه من مبلغ هجده میلیون به املاک دادم و املاک هم به من رسید داد از طرف خودش و مابقی مبلغ قرار شد روز محضر داده بشه اما حالا استعلام منفی شد و زمین شرایط ساخت و ساز نداره اما فروشنده میگه من هجده میلیون رو از املاک گرفتم چون آشنا بودم خرج کردم و ندارم بدم و محضر هم در تاریخ چهار اسفنده حالا تکلیف من چیه؟ آیا املاک کار غیر قانونی نکرده که پول امانت و داده ؟ و اینکه روز ۴ اسفند بیاد محضر من چیکار باید انجام بدم میتونم عدم حضور بخاطر اینکه پول منو پس نمیده و جواب اون شرط منفی شده بگیرم؟
سلام و درود
اگر شرایط ساخت ندارد قطعا فسخ کنید. به مشاور املاک و فروشنده اظهارنامه بدید و تقاضای استرداد وجه امانی کنید اگر انجام نشد ناگزیر از اقامه دعوی هستید
سلام و خسته نباشید
ممنون از مطالب مفیدتون
بنده سال ۹۸ ملکی ساختم و بخاطر شرایط کرونایی سندام یه کم دیر آماده شد و خریدار بابت دیرکرد سند اظهارنامه فرستاده ولی در مبایعه نامه شماره دفترخانه قید نشده و طرف با اینکه اظهارنامه فرستاده ولی عدم حضور نگرفته آیا میتونه خسارت بگیره یا نه؟
ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام و درود
خیر نمی تواند اما اگر دادخواست بده از تاریخ دادخواست میتواند اما اگر شکا سند اخذ کردید فقط تا زمان سند میتواند خسارت بخواهد
سلام و خسته نباشید
ممنون از مطالب مفیدتون
بنده سال ۹۸ ملکی ساختم و بخاطر شرایط کرونایی سندام یه کم دیر آماده شد و خریدار بابت دیرکرد سند اظهارنامه فرستاده ولی در مبایعه نامه شماره دفترخانه قید نشده و طرف با اینکه اظهارنامه فرستاده ولی عدم حضور نگرفته آیا میتونه خسارت بگیره یا نه؟
ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام و درود
قبلا پاسخ دادیم
سلام و خسته نباشید
ممنون از مطالب مفیدتون
بنده سال ۹۸ ملکی ساختم و بخاطر شرایط کرونایی سندام یه کم دیر آماده شد و خریدار بابت دیرکرد سند اظهارنامه فرستاده ولی در مبایعه نامه شماره دفترخانه قید نشده و طرف با اینکه اظهارنامه فرستاده ولی عدم حضور نگرفته آیا میتونه خسارت بگیره یا نه؟
ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام و درود
سوال تکراری است
سلام در صورتیکه برگه عدم حضور دریافت نکرده باشیم و سند هنوز آماده نباشد به دلیل اینکه پایان کار و … هنوز دریافت نشده آیا میتوان به تاریخهای صدور اسناد و دریافت سند که بعد از زمان مقرر حضور در دفتر اسناد بوده استناد کرد و ادعای خسارت کرد؟
یا اینکه الان که هنوز سند صادر نشده میتوانم اقدامی بکنم که بعدا دچار مشکل نشوم؟
سلام و درود
اظهارنامه بدید و بعد دادخواست الزام به سند وغیره
با سلام خدمت شما
در موعد مقرر به عنوان فروشنده در محضر حاضر نشدم، الآن برای گرفتن تاریخ مجدد در محضر باید چه کنم؟
سلام و درود
فقط باید اظهارنامه بدهید و اعلام امادگی کنید
سلام
دفتر خانه آشنا فروشنده می باشد و میگه عدم حضور نمی زنم چیکار باید انجام بدم.
سلام و درود
استشهادیه جتنظیم کنید بابت حضور
سلام عرض ادب
بعد ازگرفتن برگه عدم حضور فروشنده آیا خریدار میتواندچک تضمینی که بابت ثمن معامله را که ارائه داده به دفترخانه بعد از گرفتن عدم ابطال کند
سلام و درود
خیر
سلام و وقت بخیر ،بنده عدم حضور فروشنده گرفتم و الان سند ملک آماده نقل و انتقال و میخوام دیر کرد از فروشنده کم کنم پول سند بهشون پرداخت کنم اما قبول نمیکنن و میگن به دلیل کرونا سند دیر اماده شده و سند نمیزنم لطفا راهنمایی کنید
سلام و درود
الزام به سندش کنید و مطالبه دیرکرد
با سلام. من طبق قرارداد چاپی با کد رهگیری اپارتمانی را خرید کرده ام. در قرارداد زمان تنظیم سند مشخص بوده است. اما بنابه عدم حاضر شدن سند طبق توافق صورت گرفته تاریخ تنظیم سند را تغییر دادیم.
این توافق (تغییرات تنها در تاریخ تنظیم سند) بصورت پشت نویس و دستی با حضور شاهدین در بنگاه دیگر انجام شد و قرار خسارت در صورت عدم تنظیم سند در تاریخ مقرر مشخص شده است. الان چند روز مانده به زمان مقرر، به دفتر خانه مشخص شده مراجعه کردم برای کسب اطلاعات، دفتر خانه بیان کرد که به دلیل دستی بودن این نوشته ها امکان صدور عدم حضور وجود ندارد. حال سوال این است این دفترخانه قانونی گفته یا زد وبندی با خریدار داره؟
ممنون می شم راهنماییم کنید.
سلام و درود
دفترخانه ها معمولا نظر شخصی میدهند و باید با پلیس ۱۱۰ تماس بگیرید