سوالات متداول خرید و فروش ملک - نمونه سوالهای متداول ملکی

آپارتمانی را طی مبایعه‌نامه دستی به شخصی فروختم و قرار شد دو روز بعد برای امضای قرارداد پرینتی به آژانس املاک برویم اما خریدار حاضر نشد و قرارداد صادر شد و فقط من امضاء کردم. آیا می‌توانم به تنهایی بروم محضر و سند را به نام خریدار منتقل کنم؟

همین‌که مبایعه‌نامه دستی امضاءشده است ملک به مالکیت خریدار انتقال‌یافته است. فروشنده باید کلیه اسناد و مدارک ملک و بنچاق را بعلاوه استعلامات شهرداری، مالیات و ثبت را آماده کرده و در روز مقرر در محضر حاضر شود و در صورت عدم حضور خریدار گواهی عدم حضور دریافت کند.
سپس می‌تواند در دادگاه علیه خریدار بابت دریافت باقی‌مانده ثمن معامله اقامه دعوا کند. معمولاً تا زمانی که دو طرف حضور نیابند فروشنده نمی‌تواند سند انتقال را امضاء کند و گواهی عدم حضور برای او کافی است.

زمینی را ده سال پیش با مبایعه‌نامه خریدم. اما پارسال شخصی بابت طلبش، از مالک قبلی از طریق دادگاه به نام خود انتقال داده است. اکنون من چکار باید بکنم تا به حقم برسم؟

شما باید با تنظیم دادخواست به خواسته ابطال سند رسمی پلاک ثبتی فلان علیه مالک قبلی و فعلی (طلبکار) اقامه دعوا کنید که پس از اثبات وقوع بیع و تائید آن سند ملک باطل و اگر الزام به تنظیم سند هم خواسته باشید، سند ملک به نام شما صادر خواهد شد.

پدرم ملکی را خریده است و بخش زیادی از مبلغ معامله را پرداخته است و صرفاً 40 میلیون تومان برای محضر باقی مانده است. اما با توجه به نزدیکی موعد محضر باخبر شدیم که فروشنده هنوز هیچ اقدامی برای اخذ پایان کار و استعلامات انجام نداده است. اگر فروشنده نخواهد اقدامی کند یا خدایی ناکرده فوت کند تکلیف فوت کند تکلیف ما چیست؟ آیا راهی وجود دارد که فروشنده را مجبور به دادن نوشته و تعهدی کنیم که این ملک را به ما فروخته و حقی در آن ندارد تا ورثه او بعداً ادعایی نکنند؟

با تنظیم مبایعه‌نامه بیع اتفاق افتاده و پدر شما مالک شرعی آن خانه است و نیامدن فروشنده به محضر یا فوت او قبل از انتقال رسمی ملک به نام پدر شما مانع انتقال سند نیست و می‌توانید از طریق دادگاه الزام او را به تنظیم سند بخواهید و اگر فوت کند علیه ورثه می‌توانید دادخواست بدهید.

طی یک مبایعه نامه آپارتمانی را خریدم و در قرارداد ذکر شد که پارکینگ من در طبقه همکف شماره فلان است. اما موقع سند پارکینگ من در طبقه منفی یک تعیین شده و سایر پارکینگ‌ها به افراد دیگر داده شده است. حال تکلیف پارکینگ من چه می‌شود و چه اقدامی علیه فروشنده می‌توانم انجام بدهم؟

باید فروشنده را الزام به ایفای تعهد قرارداد و اصلاح سند کنید. اگر شما زودتر از مالکی خریده باشید که اکنون پارکینگ موردنظر شما در سند او قیدشده باید هم علیه فروشنده و هم آن مالک اقامه دعوا نمایید. اما اگر فروشنده کلاً یک پارکینگ بیشتر نداشته باشد و امکان الزام به ایفای تعهد نباشد به‌واسطه تدلیس می‌توان قرارداد را فسخ کنید یا با تراضی فروشنده مابه‌التفاوت پارکینگ را دریافت کنید.

پدرم مالک زمینی به متراژ 13 هزار متر مربع است و دارای سند رسمی شش دانگ می‌باشد. این ملک جزء اراضی ملی شده محسوب شده است آیا با این شرایط می‌توانیم آن را بفروشیم؟ مشتری پیدا شده و با وجود اطلاع از ملی بودن آن حاضر است این موضوع در قرارداد شرط شود و مسؤلیت آن را برعهده بگیرد. ما چگونه می‌توانیم قراردادی بنویسیم که فردا با مشکل و ادعایی مواجه نشویم؟

خریدوفروش اراضی ملی (منابع طبیعی) جرم محسوب می‌شود و خریدار و فروشنده به یک تا هفت سال حبس و پرداخت جزای نقدی معادل ثمن معامله که اخذشده و نیز رد مال محکوم خواهند شد. بنابراین هیچ قرارداد و راهکاری برای دور زدن قانون وجود ندارد حتی با فرض پذیرش همه خطرات و مشکلات قانونی از سوی خریدار، عمل فوق جرم محسوب می‌شود.

قصد خرید یک زمین در شمال را دارم که فاقد سند است اما نگرانم که بعداً با مشکل و موانع قانونی و معارضی مواجه شوم به نظر شما چه راهی برای اطمینان خاطر وجود دارد تا با خیال راحت زمین را خریداری کنم و اگر مشکلی به وجود آمد بتوانم خسارت دریافت کنم؟

با توجه به موقعیت زمین و موانعی چون اراضی ملی شده در این‌گونه مناطق، بهتر است که قبل از انجام هرگونه معامله یا نوشتن قراردادی به چند نکته توجه کنید؛
- قبل از انعقاد قرارداد به اداره منابع طبیعی منطقه مراجعه کنید و وضعیت ملک را از حیث ملی بودن یا نبودن جویا شوید.
- اگر فروشنده مدعی وجود پلاک ثبتی برای زمین است، به اداره ثبت منطقه مراجعه کنید و ضمن استعلام شفاهی از وجود پلاک ثبتی برای آن زمین، از بازداشتی بودن یا نبودن آن مطلع شوید.
- اگر زمین فاقد پلاک ثبتی است از شورای اسلامی محل یا دهیاری و یا بخشداری و یا اشخاص مطلع و قدیمی در خصوص زمین و مالک آن تحقیق کنید.
- در بنگاه معتمد و عضو اتحادیه مشاورین املاک منطقه قرارداد بنویسید.
- به هویت و مالکیت فروشنده زمین توجه کنید و اسناد و مدارک آن‌ها به‌دقت بررسی کرده و تطبیق بدهید.
- حدود قانونی و واقعی ملک را با سند یا نقشه و بن چاق آن مطابقت دهید.

یک باغ ویلایی را خریده‌ام و چون فاقد انشعاب است فروشنده در قرارداد متعهد شده ظرف ۴۵ روز تمام انشعابات آب و برق و گاز را نصب می‌کند اما یکسال از آن زمان گذشته و نتوانسته هیچ انشعابی بگیرد. در قرارداد برای عدم انجام تعهد فوق 10 میلیون تومان ضرر و زیان شرط شده است. چند روز دیگر موعد تحویل باغ ویلا است من چکاری باید کنم تا حقم ضایع نشود چون بدون انشعاب ارزشی ندارد و بهره‌برداری از آن امکان‌پذیر نیست؟

باید قبل از انجام معامله از وکیل مشورت دریافت می‌کردید حال که قرارداد نوشته‌شده است و در آن برای عدم دریافت انشعاب خسارت تعیین کرده‌اید پس نمی‌توانید قرارداد را فسخ کنید و صرفاً باید فروشنده را الزام به ایفای تعهد کنید و در صورت عدم اقدام ناگزیر از مطالبه خسارت تعیین‌شده هستید و خودتان باید انشعاب اخذ کنید.
بهتر بود در قرارداد شرط می‌شد، در صورت عدم اخذ انشعاب در طی ۴۵ روز از موعد قرارداد، قرارداد خودبه‌خود فسخ‌شده و فروشنده علاوه بر استرداد ثمن دریافتی فلان مبلغ به‌عنوان خسارت باید به خریدار بپردازد.

یک واحد آپارتمان که نوساز بوده و هنوز سند آن صادر نشده بود را به متراژ ۱۰۰ متر خریداری کردم و اکنون فروشنده اعلام کرده طبق سند متراژ ۱۰۵ متر است و باید مابه‌التفاوت آنرا بدهی در حالی که مبلغ آن سنگین است و نمی‌توانم بدهم. آیا می‌توانم پول پنج متر را ندهم؟ یا اگر پول را بدهم و سند بزنم بعداً می‌توانم شکایت کنم و تقاضای کارشناسی کنم و پولم را پس بگیر

اگر متراژ کاشانه دقیقاً ۱۰۰ متر شرط شده و تأکید شده باشد، در این صورت فروشنده صرفاً حق فسخ قرارداد را دارد و نمی‌تواند بابت اضافه متراژ پولی از خریدار دریافت کند مگر اینکه باهم توافق کنند. اما اگر خریدار مابه‌التفاوت را بپردازد و سند به نامش انتقال یابد به معنای توافق است و نمی‌تواند بعداً اقامه دعوا کند مگر اینکه واقعاً متراژ کاشانه کمتر از ۱۰۵ متر باشد که خریدار حق فسخ دارد و نه حق مطالبه مابه‌التفاوت کسری متراژ را مگر با توافق فروشنده.

خانه‌ام را با زمینی معاوضه کردم. بعد از تبدیل و تحویل متوجه شدم متراژ فروخته شده واقعی نیست و ورثه‌ای است و معارضینی دارد حال تکلیف من چیست؟ خانه‌ای که سندش را بنام طرف مقابل زدم را می‌توانم پس بگیرم.؟

اگر دو مبایعه‌نامه و قرارداد جداگانه تنظیم‌شده باشد، بروز مشکل در یک معامله تأثیری در معامله دیگر ندارد. ولی اگر در قالب عقد معاوضه معامله انجام‌شده باشد، فسخ یکی در دیگری نیز اثر می‌گذارد. پس شما می‌توانید برای فسخ قرارداد به دادگاه مراجعه کنید که در صورت صدور رأی به نفع شما می‌توانید متعاقباً ابطال سند رسمی خانه خود و خلعید و تحویل آن را بخواهید.

خانه‌ای خریده‌ام به شرط پارکینگ و انباری. در سند هم به پارکینگ و انباری اشاره شده حتی در قولنامه مالک که از نفر قبلی خریده به انباری اشاره شده است، اکنون که موقع تحویل خانه رسیده فروشنده اظهار داشته خانه فاقد انباری است. آیا انباری مستقلاً قابل فروش است؟ تکلیف ما چیست؟ چه اقدامی کنیم؟

ابتدا او را الزام به ایفای تعهد و تحویل پارکینگ کنید در صورت عدم امکان عملی در تحویل آن حق فسخ دارید. ضمناً برابر قانون تملک آپارتمان‌ها پارکینگ و انباری مستقل از کاشانه قابل‌انتقال به غیر نیست.

من ملکی را به دو نفر به صورت وکالتی و بلاعزل فروختم (به هر یک از آنها سه دانگ وکالت دادم). براساس توافق شفاهی میان ما، مبایعه‌نامه را با یکی از آنها بستم و تمام پول ملک را هم همان شخص پرداخت کرد و اکنون می‌گوید یک وکالت شش دانگ به من بدهید آیا این درخواست منع قانونی ندارد؟ تکلیف شریک دیگر چه می‌شود؟

معمولاً هنگامی‌که وکالت بلاعزل داده می‌شود، موکل نه‌تنها حق عزل و برکنار وکیل را ندارد بلکه حق ضمّ و اضافه کردن وکیل دیگری را هم ندارد. اما بااین‌وجود موکل خودش می‌تواند از کلیه اختیارات و حقوق مالکانه‌اش استفاده کند مگر این‌که مانند سؤال فوق حقوق خودش یا حق مالکیت ملک را طی مبایعه‌نامه به وکیلش انتقال داده باشد که پس‌ازآن هیچ حقی نسبت به آن ملک ندارد.
هرچند اقدام فروشنده در تنظیم مبایعه‌نامه به‌صورت شش‌دانگ به نام یکی از خریداران منع قانونی ندارد و پیرو توافق شفاهی بوده اما طبق آنچه در ابتدا گفته شد نسبت به سه دانگی که به وکیل دیگر وکالت داده حق ضمّ وکیل دیگری را ندارد.

شش ماه قبل ملکی را خریدم و بابت بخشی از ثمن معامله چک یکی از مشتریانم را که به صورت حامل بود به فروشنده که از آشنایان بود دادم و بین ما مبایعه‌نامه عادی بدون کد رهگیری تنظیم شد. قرار شد ۴۰ روز بعد برویم محضر برای سند زدن که فروشنده اظهار داشت سندش مشکل دارد ممکن است چند ماه طول بکشد و فعلاً محضر نرویم. بعد از مدتی متوجه شدم مبایعه‌نامه‌ام مفقود شده و شاید به سرقت رفته است و به جز کپی آن مدرک دیگری ندارم. و فروشنده هم منکر انجام معامله است آیا می‌توانم در دادگاه به حقم برسم؟

در دادگاه‌ها باید اصول اسناد در جلسه اول ارائه شود و با کپی در صورت انکار خوانده نمی‌توان ادعایی را ثابت کرد مگر اینکه قرائن و اماراتی برای اثبات وقوع بیع موجود باشد مانند کسی که چنانچه پشت چک را امضاء کرده باشید و چک توسط فروشنده نقد شده باشد این موضوع از بانک استعلام می‌شود. همچنین معرفی شهود می‌تواند کارساز باشد اما به‌هرحال کسب مشاوره از وکیل مجرب ضروری است.

آپارتمانی را خریدم که هنوز سند آن آماده نشده بود و فروشنده گفت چون معلوم نیست چه زمانی سند آماده می‌شود لذا موعدی برای حضور در دفترخانه تعیین نکردیم. اکنون که اسناد آماده شده سند را به نام من انتقال نمی‌دهد و تقاضای وجه بیشتری دارد آیا ممکن است من را محکوم کند؟ تکلیف سند ملک چه می‌شود؟

همین‌که مبایعه‌نامه تنظیم شد، مالکیت به خریدار انتقال‌یافته است. اگر در مبایعه‌نامه تاریخ سند تعیین نشده باشد به ضرر فروشنده است چون در این شرایط هرگاه خریدار بخواهد می‌تواند او را الزام به تنظیم سند و مطالبه خسارت دیرکرد نماید. فروشنده بعد از امضای قرارداد نمی‌تواند درخواست وجه بیشتری کند و دعوای او رد می‌شود.
شما می‌توانید در دادگاه اقامه دعوا کنید و او را ملزم به انتقال سند رسمی ملک به نام خود کنید.

آپارتمانی را خریده‌ام و قسمت آخر از ثمن معامله را باید هفته آینده همزمان با تحویل ملک به فروشنده بپردازم. اکنون فروشنده تقاضا دارد چون خود ملکی خریده نمی‌تواند تا پول آن را نپرداخته آپارتمان من را خالی کند و گفته یک روز قبل از محضر باقیمانده پول من را بدهید تا من بتوانم آپارتمان را تخلیه کنم. ما چکار کنیم که سرمان کلاه نرود یا شاید فروشنده نخواهد ملک را تخلیه کند و ما به دردسر بیفتیم؟

اگر به حرفهای فروشنده اطمینان دارید بازهم ریسک نکنید. ابتدا از دفترخانه‌ای که قرار است برای تنظیم سند به آنجا بروید رجوع کنید تا مطمئن شوید کلیه استعلام‌ها وصول‌شده است یا نه و آیا مشکلی برای انتقال وجود ندارد. پس‌ازآن با یکدیگر به دفترخانه بروید و هم‌زمان با پرداخت الباقی ثمن معامله از او وکالت تام‌الاختیار و بلاعزل برای آن کاشانه دریافت کنید تا اگر فردا به محضر نیامد بتوانید شخصاً و بدون نیاز به حضور او سند ملک را به نام خود انتقال دهید.

یک واحد از ساختمانم را پیش‌فروش کردم. پیش‌خریدار بخشی از ثمن معامله را فی‌المجلس داد و بابت الباقی هم سه فقره چک داده است. هیچ شرطی یا حق فسخی هم در قرارداد پیش‌بینی نکرده‌ایم. اکنون موعد چکها رسیده و پولی ندارد و پیشنهاد کردم واحدش را بفروشم تا بدهی‌اش را بدهد اما موافقت نمی‌کند می‌گوید خودم می‌فروشم. آیا چنین حقی دارد در حالی که تمام ثمن معامله را نداده است؟ آیا من حق فسخ دارم؟

اگر فرض بر این باشد که ملک را به او فروخته‌اید و عقد بیع جاری‌شده اما تحویل آن به‌واسطه آماده نبودن به آینده موکول شده است، خریدار حق فروش آن را دارد مگر اینکه تا پایان پروژه شرط عدم انتقال شده باشد. اگر خیارات قانونی را ساقط کرده باشید یا اصلاً هیچ خیاری پیش‌بینی نکرده باشید، حق فسخ ندارید و فقط باید به‌واسطه برگشت چک‌ها او را الزام به پرداخت وجه چک‌ها کنید.

برگه‌ها : 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11