بهطورکلی مطابق قانون ثبت مالک ازنظر این قانون کسی است که ملک بهطور رسمی به او منتقلشده باشد. در عمل قبل از انتقال رسمی ملک طرفین مبادرت به نوشتن و تنظیم مبایعهنامه میکنند که مدتی بعد برابر توافق باید در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال قانونی حضور یابند. مبایعهنامههای عادی برای انتقال مالکیت ازنظر قانونی مدنی معتبرند و خریدار میتواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال ملک کند.
اخذ کد رهگیری از حدود سال ۸۷ در کلیه معاملات ملکی اجباری شد اما مدتی بعد بارأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری بدون توجه به فلسفه وجودی آن و مزایای آن لغو شد و اکنون ضرورتی به اخذ آن نیست ولی بهعنوان یک وکیل به طرفین معامله توصیه میکنم باوجود لغو این قانون در کلیه معاملات ملکی کدرهگیری اخذ کنید و البته لازم است اشارهکنم که اتحادیههای املاک سراسر کشور اعضای صنفی خود را ملزم و مکلف به صدور کد رهگیری میدانند و عدم اخذ آن تخلف محسوب میشود و قابل شکایت در اتحادیه مربوطه است.
مزیت کدرهگیری این است که میتوان مطمئن شد که قبلاً ملک موردنظر مورد معامله قرار نگرفته است. همچنین اینکه مفاد قرارداد در سامانه معاملات کشور ثبتشده و همیشه قابلدسترسی است. جلوی هرگونه جعل و سوءاستفاده از طرفین یا مشاور املاک پس از امضای قرارداد گرفته میشود.
اولاً میبایست موضوع اجاره و تکلیف قرضالحسنه پرداختی توسط مستأجر به مالک قبلی و اجارهبهای ماهیانه تا زمان انتقال رسمی در دفترخانه در متن مبایعهنامه توافق و نوشته شود. ثانیاً چون هنوز سند به نام خریدار رسماً انتقال نیافته و از سوی اجارهنامه به نام مالک قبلی است بنابراین در صورت اقامه دعوا برای مطالبه اجارهبها از سوی خریدار جدید، دعوا رد میشود. پس بهتر است هنگام تنظیم مبایعهنامه ضمن کسر وجه قرضالحسنه از کل ثمن معامله مسئولیت استرداد آن به مستأجر در هنگام تخلیه بر عهده خریدار گذاشته شود و با توجه به میزان وجه پرداختی از سوی خریدار، میتوان به نسبت وجه پرداختی تا زمان انتقال رسمی و تسویهحساب، اجارهبهای ماهیانه میان فروشنده و خریدار تقسیم شود.
وقتی دینی بر عهده کسی ثابت و مستقر شد تا زمان تسویهحساب بدهکار بوده و حتی در مثال فوق با فروش کاشانه نیز همچنان مدیون محسوب میشود. حال اگر مدیر یا یکی از مالکین وجه فوق را پرداخت کرده باشند با توجه به مفاد اساسنامه میتوانند علیه او اقامه دعوا کنند. ولی اگر بدهی او به نگهبان یا خدمه پرداخت نشود و مدیر و مالکین هم بهجای او پرداخت نکنند، حقی برای اقامه دعوا ندارند و نگهبان یا خدمه میتوانند علیه او بابت طلب در مراجع قانونی طرح دعوا کنند.
اگر در هنگام تنظیم مبایعهنامه کلیه خیارات قانونی ساقطشده باشد و شرط پشیمانی هم پیشبینینشده باشد، خریدار نمیتواند قرارداد را یکطرفه فسخ کند و در این شرایط پشیمانی سودی ندارد. و فروشنده نیز میتواند تا زمان پرداخت بخش دوم ثمن معامله از تخلیه و تحویل کاشانه به خریدار خودداری کند. اما اگر فروشنده دنبال دردسر نیست و به باقیمانده ثمن معامله احتیاج دارد، بهتر است معامله را اقاله و با توافق خریدار فسخ کند تا ضمن استرداد ثمن دریافتی، بتواند کاشانه را به فرد دیگری بفروشد و پولش را تمام و کمال دریافت کند و این بهتر از این است که در مسیر طاقتفرسای دادگاه قرار بگیرد.
اگر کلیه خیارات قانونی ساقطشده باشد و هیچ حق فسخی پیشبینینشده باشد بهمحض وقوع عقد و امضای قرارداد، مالکیت کاشانه به خریدار انتقال مییابد. پس در این مثال فروشنده نمیتواند یکطرفه قرارداد را فسخ کند حتی بازگرداندن تمام مبلغ دریافتی هم تأثیری در این قضیه ندارد. لذا خریدار میتواند از طریق دادگاه فروشنده را الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع (کاشانه) نماید.
پاسخ: شرط فاسخ یا شرط فسخ خودبهخودی باعث انحلال مبایعهنامه میشود و اگر چک برگشت زده شود در این صورت فروشنده باید از دادگاه تقاضای تأیید فسخ قرارداد را بخواهد و بعلاوه میتواند ضمن همان دادخواست تقاضای خلعید و تحویل کاشانه را علیه خریدار طرح کند و همچنین از زمان تأیید فسخ تا زمان تخلیه نیز میتواند تقاضای اجرتالمثل ایام تصرف نماید.
اگر منظور وکالت تام وکالت فروش و انتقال باشد، اقدام زن قانونی و صحیح است و اقدام مرد برای ابطال وکالتنامه یا مبایعهنامه تأثیری در اقدام زن ندارد. اما اگر وکالت کاری باشد، زن نه بهصورت عادی و نه به
صورت رسمی نمیتواند اموال مرد را به نام خود انتقال بدهد در غیر این صورت مرد حق تقاضای ابطال آن را خواهد داشت.
پاسخ: عمل الف (فروشنده) فروش و انتقال مال غیراست و از طریق شکایت کیفری در دادسرای محل وقوع ملک میتوان علیه او اقامه دعوا نمود. چون مالک کسی است که ابتدا ملک به او فروختهشده است لذا خریدار اخیر مالک محسوب نمیشود و نمیتواند فروشنده را الزام به تنظیم سند و تحویل کاشانه موضوع معامله کند حتی اگر کاشانه دیگری در آن ساختمان داشته باشد.
البته خریدار میتواند علاوه بر تقاضای استرداد ثمن معامله الزام فروشنده را به پرداخت خسارات ازجمله هزینه بنگاه، و سایر هزینهها از دادگاه کیفری و یا بهطور جداگانه در دادگاه حقوقی بخواهد.
اصولاً الزامی به تنظیم مبایعهنامه نیست و شرط فروشنده صحیح است. اما برای هر یک از فروشنده و خریدار حداقل یک خطر بزرگ وجود دارد. از سمت خریدار این خطر و نگرانی هست که باوجود توافق شفاهی طرفین و انجام معامله ممکن است فروشنده پشیمان شود و در دفترخانه حاضر نشود که در این صورت خریدار اهرم قانونی برای الزام فروشنده به انجام تعهد ندارد مگر با اثبات وقوع بیع. اما از سمت فروشنده هم این نگرانی احساس میشود که ممکن است باوجود تکمیل هزینه برای انجام استعلامات ثبت، شهرداری و مالیات و صرف زمان، خریدار در موعد مقرر در محضر حاضر نشود.
این مشکل در قوانین موضوعه پیشبینیشده است. به این صورت که اگر مال غیرمنقول میان چند نفر شریک مشاع باشد و برخی از آنها قصد فروش سهم خود را داشته باشند و سایرین راضی به انتقال و خرید سهم وی نباشند، چنانچه آن ملک دارای پلاک ثبتی باشد اول باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کنند تا آن را میان آنها تقسیم کند. درصورتیکه ملک قابلتقسیم نباشد یا برای دریافت دستور فروش ملک از طریق دادگاه محل وقوع ملک اقدام کنند که این دستور غیرقابل تجدیدنظر میباشد.
ملاک مفاد و شروط مندرج در مبایعهنامه است. بنابراین چون درباره اخذ وام شرطی نشده لذا فروشنده با آماده کردن اسناد و مدارک میتواند در موعد تعیینشده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و در صورت عدم حضور خریدار یا عدم توان پرداخت نقدی الباقی ثمن معامله، گواهی عدم حضور صادرشده و فروشنده میتواند خسارت روزانه طبق مبایعهنامه دریافت کند. یا در صورت پیشبینی حق فسخ، میتواند از این حق استفاده کند.
اما توصیه اخلاقی ما این است که چون خریدار ۸۰ درصد از کل ثمن معامله را پرداخته، بهتر است که فروشنده با او مساعدت کند تا هرچند با تأخیر اما باعث گره خوردن سرنوشت قرارداد و کشیده شدن آن به سمت دادگاه نشود که برای هر دو طرف باعث مشکل و سختی خواهد شد.
اگر فروشنده اول (ج) اقدام به جعل سند کرده باشد قطعاً معامله باطل بوده و دادگاه به نفع شرکت (معارض) رأی صادر خواهد نمود و معاملات بعدی نیز باطل خواهد شد. حال اگر خریدار آخر (ب) آگاه از غیرقانونی بودن معامله باشد برای دریافت ثمن معامله و غرامات واردشده میتواند علیه الف اقامه دعوا کند و الف نیز اگر ناآگاه باشد باید علیه ج اقامه دعوا کند.
درخواست فروشنده بابت تسلیم چک، یک درخواست و شرط قراردادی است و در قانون چیزی در این خصوص پیشبینینشده است و همهچیز بستگی به اراده و توافق طرفین دارد. از سوی دیگر چند سالی است که بانک مسکن برای جلوگیری از اختلافات ناشی خریدوفروش خانههای وامدار تمهیداتی را پیشگرفته که اگر یک سال از زمان اخذ وام گذشته باشد، در هنگام فروش خانه دفترچه اقساط به نام خریدار تغییر مییابد اما ضامن همان قبلی باقی میماند.
اما بااینوجود فروشنده بهتر است تضمین مناسبی بابت چک یا سفته از خریدار دریافت کند که کار عاقلانهای میباشد و خریدار هم باید دقت کند که به مشخصات چک در قرارداد اشاره کند و شرط شود که فروشنده حق هیچگونه استفادهای را از چک موصوف ندارد و این چک فقط بابت تنظیم پرداخت وام مأخوذه است وگرنه مسئول جبران خسارات مالی و غیرمالی خریدار هست.
همچنین اگر مبلغ باقیمانده وام کم است بهتر است قبل از انتقال سند یا قبل از معامله، تسویهحساب شود و فک رهن گردد. یا در مبایعهنامه شرط شود که از محل دریافت ثمن معامله اقدام به فک رهن شود.
چه سهم سازنده بهصورت رسمی یا عادی به وی انتقالیافته باشد با پیشبینی شرط عدم واگذاری و عدم رضایت مالک به انتقال واحدها، مالک میتواند تقاضای ابطال مبایعهنامه را بخواهد هرچند تأثیری در مالکیت سازنده نسبت به سهمش ندارد. و در مقابل خریدار نیز در صورت بیاطلاعی میتواند علاوه بر استرداد ثمن، کلیه خسارات وارده به خود را از سازنده بخواهد.
قطعاً کسی که ابتدائاً کاشانه را خریده است مالک محسوب میشود هرچند معامله با سند عادی و بدون اخذ کدرهگیری باشد. بنابراین نباید فریب اخذ کدرهگیری را بخورید. زیرا اخذ کدرهگیری یک تشریفاتی است که جلوی نقلوانتقال بعدی ملکی را میگیرد که قرار است متعاقباً و قبل از انتقال رسمی مجدداً برای آن بخواهیم کدرهگیری اخذ کنیم.
