در مبایعهنامههایی که موضوع آن معامله کاشانه یا خانهای است که دارای سند رسمی هست اینگونه شرط میشود که طرفین در یک موعد معینی در دفترخانه x حاضر شوند. وظیفه و تکلیف فروشنده این است که اسناد و مدارک لازم جهت نقلوانتقال و استعلامات موردنیاز از شهرداری و دارایی را آماده و ارائه کند و در طرف مقابل خریدار نیز ملزم به ارائه الباقی ثمن معامله بهصورت نقد و یا در غالب چک تضمینشده هست.
چنانچه هر یک از خریدار یا فروشنده در موعد مقرر در مبایعهنامه در دفترخانه حاضر نشوند و عذر موجهی نداشته باشند و یا باوجود حضور تکالیف قراردادی خود را انجام نداده باشند، طرفی که حاضر است و مدارک یا وجه خود را به همراه آورده است میتواند از سردفتر تقاضای صدور گواهی با عنوان «گواهی عدم حضور» نماید که بهمنزله حضور و انجام تکلیف ازیکطرف و عدم حضور یا عدم انجام تکلیف از طرف دیگر است.
دریافت گواهی عدم حضور بهمنزله انجام تکلیف و تعهدات قراردادی از سوی دریافتکننده آن هست. همچنین مطابق مبایعهنامه از زمان صدور گواهی عدم حضور، طرف مقابل ملزم به پرداخت خسارت هست. بنابراین عدم دریافت آن از سوی هر دو طرف بهمنزله عدم انجام تعهد از سوی طرفین بوده و هیچیک از آنها حق مطالبه خسارت مقرر در مبایعهنامه را ندارد.
گاهی اوقات عمداً یا سهواً ممکن است در مبایعهنامه زمان و یا حتی مشخصات و مکان دفترخانه برای نقلوانتقال رسمی سند ملک موضوع معامله قید نشود. یکی از آثار این مسئله عدم امکان اخذ گواهی عدم حضور باوجود آماده بودن مدارک و یا الباقی ثمن معامله هست. در این شرایط خریدار یا فروشنده که آماده حضور در محضر است میتواند بدواً از طریق ارسال اظهارنامه و دادن مهلتی مناسب طرف مقابل را دعوت به حضور در فلان دفترخانه یا دفترخانهای که در قرارداد تعیینشده نماید و در صورت عدم اقدام از ناحیه او، میتوان از طریق دادگاه وی را ملزم به انجام تعهد نمود. به عبارتی خریدار میتواند فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک نماید و فروشنده از طریق دادگاه تقاضای مطالبه طلب و الباقی ثمن معامله را به ظرفیت خریدار اقامه نماید.
همانطور که قبلاً توضیح دادیم، از زمان صدور گواهی عدم حضور، شخصی که در دفترخانه حاضر نشده باید خسارت بپردازد. حال اگر این شخص بهواسطه عذر موجه مانند بیماری یا فوت نزدیکان نتواند در مورد تعیینشده در دفترخانه حاضر شود در صورت اثبات ادعا دادگاه عذر او را پذیرفته و برای مطالبه خسارت شروع آن از تاریخ رفع عذر است و اگر پسازآن جهت انجام تکلیف قراردادی اقدام نکند ملزم به پرداخت خسارت هست.
اگر در مبایعهنامه در این خصوص شرطی مقرر نشده و بهطورکلی فروشنده متعهد به تخلیه و تحویل به خریدار شده باشد، عدم تخلیه ملک توسط مستأجر تأثیری در مسئولیت فروشنده در مقابل خریدار ندارد و بهمنزله عدم حضور تلقی میشود.
اگر موعد تحویل قبل از محضر باشد بهتر است که خریدار قبل از حضور در دفترخانه از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام به تأمین دلیل کند و رونوشت گزارش شورا را به دفترخانه تحویل دهد که دلالت بر اثبات ادعای وی نماید.
اگر در کاشانه یا خانهای که موضوع معامله است، مستأجری سکونت داشته باشد یا شاغل به کاری باشد، باید بدانید که با انجام معامله نمیتوان اقدام به تخلیه ملک کرد مگر اینکه مدت اجاره تمامشده باشد که هم فروشنده میتواند اقدام کند و هم اینکه بعد از فروش و انتقال ملک خریدار میتواند نسبت به تخلیه ملک از طریق شورای حل اختلاف مبادرت کند به شرطی که بحث سرقفلی یا کسب و پیشه مطرح نباشد. بنابراین بهتر است که خریدار اجارهنامه فیمابین مستأجر و مالک قبلی را نیز دریافت کند تا برای تخلیه با مشکل مواجه نشود.
طبق رویه اکثر دادگاهها الف بهعنوان خریدار آخر باید علاوه بر فروشنده (ب) علیه کسی که سند رسمی به نام او است یعنی ج هم باید اقامه دعوا کند وگرنه دعوا رد میشود.
چنانچه فروشنده (محکومعلیه) از حضور در دفترخانه و امضای اسناد مربوط به انتقال رسمی کاشانه خودداری کند شعبه صادرکننده رأی نمایندهای را جهت امضای اسناد و انتقال سند بهجای فروشنده به دفترخانه معرفی میکند.
مطابق ماده ۲۱۸ قانون مدنی هرگاه معلوم شود معامله بهقصد فرار از دین واقعشده، آن معامله نافذ نیست. معامله بهقصد فرار از دین باید دارای سه شرط باشد: الف) وجود دین (بدهی) ب) صوری بودن معامله ج) قصد فرار از پرداخت دین. بنابراین اگر فروشنده کاشانه از شکایت طلبکار آگاه نباشد و قبل از ابلاغ دادخواست مطالبه طلب یا ابلاغ اجرائیه معامله کرده باشد، عمل او فاقد وصف مجرمانه است. اعلیالنهایه معامله چه بهقصد فرار از دین باشد و چه صوری باشد غیر نافذ است یعنی طلبکار اگر اجازه بدهد معامله صحیح است و اگر اجازه نده میتواند علیه فروشنده و خریدار اقامه دعوا به خواسته ابطال مبایعهنامه کند.
طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقعشده باشد، بین متعاملین و قائممقام آنها لازم الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود، معنی این عبارت این است که وقتی عقد یا قراردادی منعقد شد دو طرف مکلف به اجرای تعهدات خود هستند و مفاد آن برای طرفین قرارداد و قائممقام آنها (مانند وراث) لازمالاجرا است مگر با رضایت طرفین اقاله یا مطابق اختیارات قراردادی فسخ یا بر اساس حکم قانون و بدون اراده طرفین و بهصورت قهری خودبهخود منحل شود که به آن انفساخ میگویند.
اقاله: هرگاه عقد یا قرارداد لازمی مانند بیع (خریدوفروش) یا اجاره بااراده و رضایت طرفین منحل شود به آن اقاله یا تفاسخ میگویند.
فسخ: وقتی در عقد بیع برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالثی حق فسخ شرط و پیشبینی شود و کسی که به نفع او شرط شده از این حق استفاده کند و قرارداد را به هم بزند به آن فسخ میگویند. مانند شرط پشیمانی ۴۸ ساعته برای طرفین از زمان تنظیم قرارداد.
انفساخ: هر نوع انحلال قهری و غیرارادی قرارداد را انفساخ میگویند مانند انحلال عقد وکالت بهواسطه فوت یا جنون وکیل یا موکل. یا شرط انحلال عقد بهواسطه برگشت خوردن چکهای موضوع معامله.
اصل بر لزوم قراردادها است و طرفین و ورثه او نیز مکلف به اجرای مفاد قرارداد میباشند. البته اگر فردی فوت کند و بدهکار باشد ورثه او فقط تا میزان اموال بهجای مانده از مورث (متوفی) مسئول پرداخت دیون (بدهی) او میباشند و نه بیشتر مگر اینکه قبل از انحصار وراثت در اموال متوفی تصرفی کنند که باید از عهده کلیه دیون متوفی برآیند حتی اگر دارایی متوفی کمتر از بدهیاش باشد.
اگر یکی از طرفین معامله فوت کند، طرف دیگر میتواند علیه ورثه او اقامه دعوا کند و آنها را ملزم به انجام تعهدات قراردادی مانند مطالبه الباقی ثمن معامله یا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک و غیره نماید.
اگر در میان ورثه فرد صغیری (کودک) یا مجنون وجود داشته باشد ولی یا قیم او با رعایت مصلحت کودک یا مجنون باید معامله را امضاء کند و سهم صغیر را در حسابی به نام او واریز کند و یا در اموری که به نفع او است سرمایهگذاری کند و الا ضامن است.
اگر ولی یا قیم میخواهد قرارداد را امضاء کند باید مدارک مثبته که دلالت بر ولایت یا قیمومیت ولی یا قیم دارد باید ارائه و کپی برابر اصل آن ضمیمه مبایعهنامه یا قرارداد شود.
اگر ولی یا قیم قرارداد را امضاء نکند معامله نسبت به سهم صغیر یا مجنون غیر نافذ است و حتی اگر قصد سوء محرز شود تحت عنوان انتقال مال غیر دارای وصف مجرمانه است و خریدار و فروشندگان تحت تعقیب کیفری قرار خواهند گرفت.
ولی قهری به پدر و جد پدری گفته میشود و ماده ۱۱۸۰ قانون مدنی مقرر داشته: «طفل صغیر تحت ولایت قهری پدر و جد پدری خود هست و همچنین است طفل صغیر غیر رشید یا مجنون درصورتیکه عدم رشد یا جنون او متصل به صغر باشد.»
منظور از طفل، فرزند هست و صغیر کسی است که به سن بلوغ نرسیده باشد و غیر رشید کسی است که باوجود بلوغ سود و زیان را در معاملات تشخیص نمیدهد. همچنین اگر کسی از زمان کودکی مجنون بوده و زمانی هم که به سن بلوغ و رشد رسیده جنون او ادامه داشته باشد پدر و جد پدری او ولی قهری او هستند ولی اگر فردی بعد از بلوغ و رشد مجنون شود در این صورت برای او باید «قیم» تعیین شود که ممکن است پدر یا جد پدری و یا مادر و هرکسی دیگر بهعنوان قیم تعیین شوند.
معاملات صغیر و مجنون باطل است و معامله غیررشید یعنی صغیری که بالغ است اما به سن رشد نرسیده غیر نافذ است و نیاز به تأیید و اجازه ولی یا قیم دارد.
برابر ماده ۱۲۱۸ قانون مدنی برای اشخاص ذیل قیم نصب میشود:
الف)- اشخاصی که به سن بلوغ نرسیده و فاقد پدر و جد پدری یا وصی منصوب از ناحیه آنها است.
ب)- برای کسانی ابتدائاً سالم بوده و تا سن بلوغ عاقل و بالغ هستند اما بعدازآن مجنون و یا سفیه میشوند.
نکته: قیم توسط دادگاه تعیین میشود و قیم برای انجام معاملات به نمایندگی از سوی صغیر یا مجنون یا سفیه باید قیمنامه ارائه کند و لذا دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع فقط کسانی را که بهعنوان قیم میشناسند که توسط دادگاه بهعنوان قیم تعیینشده و نامه قیمومیت ارائه کنند. و تا زمانی که دادگاه قیم تعیین نکرده موقتاً مدعیالعموم (دادستان یا نماینده او) قیم موقت صغیر یا مجنون یا سفیه خواهد بود.
برای نصب قیم باید به اداره سرپرستی حوزه قضایی هر شهر مراجعه کنید.
شرط به معنای عهد و پیمان است و جمع آن شروط یا شرایط است. در اصطلاح حقوقی شرط به تعهدی گفته میشود که در ضمن عقد یا قرارداد میان طرفین توافق میشود. شرط وابسته به قرارداد است یعنی اگر قرارداد باطل شود، شرط ضمن آن نیز باطل میشود. برای مثال در مبایعهنامه فروش زمین شرط میشود که متراژ آن ۲۰۰۰ مترمربع است. این شرط باعث میشود که اگر متراژ زمین کمتر از ۲۰۰۰ متر باشد خریدار معامله را فسخ کند و اگر بیشتر باشد، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. شروط طبق قانون مدنی به سه دسته تقسیم میشوند.
الف)- شرط صحیح: و آن شرطی است که دارای نفع عقلایی بوده و انجام آن مقدور باشد و درعینحال اجرای آن مخالفتی با شرع و یا قانون نداشته باشد. مانند اینکه خریدار بر فروشنده شرط نماید که فروشنده کاشانه را نقاشی کند و تحویل بدهد که یک شرط صحیح است.
ب)- شرط باطل: و آن شرطی است که بنا به دلایل و جهات مندرج در قانون، باطل و بیاثر باشد ولی علیرغم باطل بودن شرط، عقد و قرارداد باطل نمیشود و معامله به قوت خود باقی است. مانند آنکه خریدار در معامله یک دستگاه کاشانه شرط کند که فروشنده یک کیلو مواد مخدر به او بدهد. این شرط نامشروع و غیرقانونی است ولی خللی به عقد وارد نمیکند و عقد معتبر است ولی شرط باطل است و خریدار نمیتواند فروشنده را الزام به تحویل یک کیلو مواد مخدر کند.
ج)- شرط مبطل یا مفسد: و آن شرطی است که باطل بوده و این بطلان به عقد و قرارداد نیز سرایت میکند و درنتیجه باعث بطلان عقد نیز میشود. مانند آنکه در معامله یک دستگاه کاشانه فروشنده بر خریدار شرط کند که خریدار تا یک سال مالک مورد معامله نشود؟! این شرط خلاف مقتضای ذات عقد است هم شرط و هم عقد باطل است چون بهمحض وقوع عقد بیع، خریدار مالک کاشانه میشود.
