خیر. چون خریدار ملک قائم مقام مالک قبلی است. اما بهتر است در پشت اجاره نامه به تغییر مالکیت ملک و قبول تعهدات مفاد اجاره نامه توسط مالک جدید اشاره شده و به امضای مستاجر، مالک قبلی و مالک جدید (موجر ) برسد.
معمولاً در این شرایط 12 فقره چک از مستاجر گرفته می شود که لازم است چند نکته مهم حقوقی در زمان صدور چک رعایت بشود.
اول: تاریخ کلیه چک ها را بنویسید و آنها را خالی رها نکنید و در هر کدام قید کنید بابت اجاره فلان ماه سال فلان.
دوم: چک ها را در وجه موجر صادر کنید و قید بشود بابت اجاره نامه شماره فلان مورخ فلان.
سوم: در اجاره نامه شرط کنید، اگر اجاره نامه فسخ شد موجر چک های باقی مانده را به مستاجر مسترد کند و اگر آنها را به کسی انتقال داده باشد باید به ارزش ریالی آنها وجه نقد به مستاجر تسلیم کند.
چهارم: در متن قرارداد اجاره بنویسید، تسلیم چک ها به منزله پرداخت اجور ماهانه است.
بله معتبر است. اما اگر اجاره نامه فاقد دو امضای شاهد باشد، امکان تخلیه فوری از موجر گرفته می شود ولی تاثیری در حقوق و تعهدات موجر و مستاجر ندارد.
خیر. چون مبلغ قرض الحسنه ماهیت امانت ندارد و وجه آن به موجر امانت داده نشده است. بنابراین مستاجر فقط می تواند از طریق حقوقی تقاضای مطالبه وجه یا طلب نماید.
اگر استفاده از محل استیجاری نیاز به تغییر دکوراسیون دارد باید حتماً این موضوع در اجاره نامه شرط بشود و توافق شفاهی می تواند مخاطره آمیز باشد چون اگر موجر پشیمان بشود دیگر نمی توان این توافق شفاهی را ثابت کرد و مستأجر هزینه هایی را که پرداخته نمی تواند پس بگیرد.
قرارداد اجاره به صورت یک طرفه قابل فسخ نیست. بنابراین موجر نمی تواند صرفاً با توافق یکی از مستأجرین اجاره نامه را فسخ کند. از این رو مستأجری که در مدت اجاره از آن محل بهره برداری نمی کند باز هم بابت اجور ماهانه در مقابل موجر مسئول است.
مشاورین املاک باید کلیه معاملات ملکی را به صورت قراردادهای پرینتی و با اخذ کدرهگیری صادر کنند والا نوشتن اجاره نامه بدون اخذ کدرهگیری تخلف صنفی است ولی از نظر حقوقی صحیح است و رابطه استیجاری برقرار می شود و عدم امضای قرارداد پرینتی توسط مستأجر بی فایده است و موجر می تواند از استرداد قرض الحسنه تا پایان مدت اجاره خودداری کند. ولی توصیه می شود اگر امکان فسخ و یافتن مستأجر دیگری فراهم است به دنبال دردسر نباشید و هر چه زودتر اجاره نامه قبلی را فسخ کنید.
به مستأجرین توصیه می شود که تمام امکانات و متعلفات محل استیجاری را رؤیت کنند و موارد خرابی و نقص را در اجاره نامه درج کنند تا در پایان اجاره با ادعای واهی موجر مبنی بر ورود خسارت به کولر یا دیوار یا هود و غیره مواجه نگردند.
ممکن است در اجاره نامه قید شده که ملک به صورت فول امکانات است اما موقع تحویل مواجه به ایرادات و نواقص از جمله خرابی آسانسور، عدم تحویل ریموت کرکره برقی، وصل نبودن گاز و غیره بشود. در این وضعیت مستأجر می تواند ابتدا از طریق مذاکره مشکل را حل کند والا ابتدا باید به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه و درخواست تأمین دلیل بکند.
سپس باید دادخواست تأیید فسخ قرارداد را طبق شروط مندرج در قرارداد به دادگاه تسلیم کند و همزمان مطالبه قرض الحسنه و خسارات از جمله کمیسیون بنگاه و هزینه حمل و نقل اثاثیه را بنماید.
شما بابت دو ماهی که زودتر تخلیه کردید باید اجاره بهای مندرج در اجاره نامه را بپردازید مگر اینکه موجر آن را مطالبه نکند. اما در خصوص خسارت روزانه برای زمان بعد از پایان اجاره شما تکلیفی ندارید چون ملک در تصرف شما نبوده است. ضمناً از موجر نمی توانید شکایت کنید چون جرمی مرتکب نشده است فقط بابت شما بابت دو ماهی که زودتر تخلیه کردید باید اجاره بهای مندرج در اجاره نامه را بپردازید مگر اینکه موجر آن را مطالبه نکند. اما در خصوص خسارت روزانه برای زمان بعد از پایان اجاره شما تکلیفی ندارید چون ملک در تصرف شما نبوده است. ضمناً از موجر نمی توانید شکایت کنید چون جرمی مرتکب نشده است فقط بابت مطالبه قرض الحسنه می توانید دادخواست حقوقی علیه او طرح کنید.
خریدار جدید مالک فعلی و قائم مقام موجر قبلی محسوب می شود و می تواند نسبت به اجاره دادن ملک یا تمدید آن با وکالتی که دارد اقدام کند و مشکلی از این جهت نیست. ولی اگر شما از برادرتان وکالتی ندارید امکان تمدید اجاره نامه وجود ندارد مگر اینکه برادرتان از کنسولگری ایران یک وکالت مخصوص برای این مورد دریافت کنند و شما بتوانید اقدام به تمدید اجاره نامه کنید والا عمل شما فضولی محسوب می شود.
طلب شما ارتباطی با قرض الحسنه مستأجر ندارد و نمی توانید بدون حکم دادگاه یا شورای حل اختلاف طلب تان را از محل وجه قرض الحسنه کسر بکنید مگر با توافق مستأجر و صورت جلسه کردن آن. ضمناً شما باید هنگام تسلیم چک یا همان قرضی که دادید صورت جلسه ای هم تنظیم می کردید تا موقع طرح دعوا بتوانید ثابت کنید که از او طلبکار هستید.
اگر قرارداد پیش خرید امضاء شده و یک نسخه آن در اختیارتان باشد اشکالی ندارد و عمل شما فروش مال غیر به حساب نمی آید بلکه چون مالک آن هستید حق هرگونه اختیاری را نسبت به آن ملک دارید از جمله فروش یا اجاره آن به غیر.
اگر بابت پولی که به بنگاه دار یا مشاور املاک داده اید رسید دریافت کرده باشید می توانید علیه او دادخواست مطالبه طلب در دادگاه یا شورای حل اختلاف مطرح کنید. اگر این موضوع در اجاره نامه شرط نشده باشد و صرفاً یک توافق شفاهی باشد، به دلیل به تأخیر افتادن اجاره بها موجر می تواند برای فسخ اجاره نامه علیه شما در دادگاه اقامه دعوا کند.
تخلیه اماکن تجاری و مغازه ها هم مانند اماکن مسکونی است و با پایان اجاره از طریق شورای حل اختلاف انجام می شود مگر اینکه بابت سرقفلی یا حق کسب و پیشه بین موجر و مستأجر اختلافی باشد که باید به دادگاه مراجعه شود.
اگر شما ناآگاهانه مبادرت به تنظیم اجاره نامه کرده باشید هیچ مسئولیتی ندارید و آن فرد خریدار نمی تواند از شما شکایتی بکند.
