پرسش و پاسخ حقوقی و ملکی

این بخش از سایت برای طرح سوالات حقوقی و مشاوره در امور دعاوی و قراردادهای ملکی طراحی شده است. شما می توانید مسائل و مشکلات خود در زمینه خرید و فروش ملک (خانه و آپارتمان و زمین)، قراردادهای مشارکت در ساخت، دعاوی اجاره با کاربری مسکونی،تجاری، اداری و غیره و اختلافات ناشی از سرقفلی و حق کسب و پیشه و سایر دعاوی حوزه ملک و ساختمان را در این بخش مطرح کنید. پاسخهای مطرح در این سایت صرفا نقطه نظر تیم حقوقی گروه وکیل رسمی است  که به اختصار برای استفاده عموم ارائه می شود و جنبه اطلاع رسانی، آموزشی، خیرخواهانه و غیر انتقاعی دارد و بنابراین کلیه تبعات به کار گیری این مشاوره ها و پاسخ ها به عهده کسی است که آنها را به کار می گیرد و وکیل رسمی هیچ مسئولتی در قبال آنها تقبل نمی کند. جهت انجام مشاوره حضوری نیاز به تعیین وقت قبلی است.

لطفا سوالات خود را در انتهای صفحه در بخش «دیدگاه تان را بنویسید» مطرح کنید. همچنین می توانید در بخش «مقالات حقوقی» زیر مقاله مورد نظر سوال بفرمایید.

اشتراک گذاری این مطلب

57 thoughts on “پرسش و پاسخ حقوقی و ملکی”

  1. باسلام مبایعه نامه ای سال ۹۶ تنظیم شده که در آن ملکی به این صورت که مرحله اول تاریخ فلان مبلغ فلان ومرحله دوم فلان والباقی ثمن هنگام تحویل سند از خریدار دریافت شود ولی از آنجایی که دوسال از پیگیری برای ثبت سند میگذرد ولی سند آماده نشده ودر قرارداد ذکر شده در صورتی که تا تاریخ فلان اگر سند آماده نشود طبق شرط ضمن عقد طرفین خیار شرط دارند آیا طرفین حق فسخ دارند؟در ضمن در قرارداد ذکر شده در صورت پشیمانی هریک از طرفین مباغ سی میلیون به دیگری باید بپردازد آیا میتوان با پرداخت این مباغ اضحار پشیمانی کرد؟

    • سلام و درود
      برای اظهار نظر فنی و حقوقی باید قرارداد ملاحظه شود. اگر زمان زیادی از تاریخ قرارداد گذشته باشد امکان فسخ نیست خصوصا اینکه موعد تنظیم سند گذشته باشد. در این حالت دادگاه معتقد است که شما از حق فسخ یا پشیمانی عدول کردید یعنی چشم پوشی کردید. حالا بستگی دارد شما تمایل به فسخ دارید یا ندارید. براین اساس میشه مشاوره داد. اگر تهران حضور دارید برای مشاوره حضوری با قرارداد تشریف بیارید دفتر.

  2. با سلام و احترام
    بنده ملکی رو در تاریخ ۲۰/۰۶/۹۷ خریداری کرده ام. بدلیل صفر بودن واحد مسکونی و آماده نبودن سند ، براساس توافق انجام شده قرار شد تا پایان سال ۹۷ سند آماده شده و به نام بنده انتقال پیدا کند و در صورت عدم انجام تعهدات، فروشنده روزانه مبلغ ۵۰ هزار تومان خسارت پرداخت نماید.
    متاسفانه بدلیل آشنا نبودن بنده به قوانین قولنامه و چک نکردن دقیق متن قولنامه، تاریخی جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در قولنامه درج نشده است.
    خواهشمند است راهنمایی فرمایید که با این شرایط بنده می توانم از فروشنده شکایت کرده و درخواست خسارت کنم.
    با تشکر

    • سلام و درود
      بله مشکلی ندارد.از زمان طرح دعوا دیرکرد تعلق میگیرد.ضمنا برای مشاوره حضوری در تهران میتوانید جهت بررسی قرارداد با دفتر ما تماس حاصل نمایید.

  3. سلام

    اتباع کشورهای دیگر بیشتر اتباع افغانستان غالباً بدون طی مراحل قانونی یعنی استعلام از وزارت خارجه و دیگر مراجع اقدام به خرید ملک به نام شخصی ایرانی می‌کنند چه نکاتی در تنظیم قرارداد لحاظ گردد که حقوق خریدار حفظ شود؟
    البته این سئوال در مورد خرید ملک بین دو ایرانی هم مطرح است زمانی که یک ایرانی ملکی را با نام یک ایرانی دیگر خریدار می‌کند و خریدار اصلی بتواند حقوق خود را حفظ کند؟

    • سلام و درود
      ۱- در مورد اول چون منع قانونی وجود دارد لذا اقدامات حاشیه ای هم معتبر نخواهند بود و الا وضع قانون تملک ویژه اتباع خارجی از اثر می افتد. پس تنظیم مبایعه نامه یا صلحنامه یا وکالتنامه ککی خاصی نمی کند. اما نمی شود حکم صد در صد هم داد و لی به قول معروف کاچی به از هیچی. پس با مبایعه نامه یا صلحنامه و یا وکالتنامه میشه کمی امیدوار باشند.
      ۲- در مورد دوم همان کارهای مورد اول را انجام بدهدند مشکل حل می شود چوم برای اتباع ایرانی متعی وجود ندارد. مردی ملک خودش را بنا به دلایلی میخواهد بنام پدرش سند بزند اما در عمل مالکیت خودش حفظ شود در اینجا میتواند از پدرش مبایعه نامه یا قولنامه بگیرد به همراه وکالتنامه تام الاختیار و بلاعزل و بدون حق توکیل به غیر.

  4. سلام آقای فولادی، ضمن تشکر از راهنمایی هایتان سوالمو خدمتتون مطرح می کنم. سه سال پیش از طریق مشارکت و تجمیع دو ساختمان قدیمی که جمعا” هفت واحد بود یک ساختمان دوازده واحدی احداث شد.از هفت مالک اولیه فقط دو مالک دارای پارکینگ بودند که مساحت و محل دقیق و دیگر مشخصاتشان در اسناد ملکهایشان ثبت است.اکنون دوازده پارکینگ در طبقه همکف و زیر همکف وجود دارد و همه خواهان پارکینگ در طبقه همکف هستند و مالکین جدید مدعی هستند که پارکینگها تماما” باید با قرعه کشی مشخص شود که به هیچوجه مورد قبول مالکین اولیه نیست. در ضمن مالکین اولیه در طبقات اول تا چهارم و مالکین جدید در طبقات پنج و شش ساکنند.ناگفته نماند که سازنده طبق قرارداد مشارکتمون اصلا”حق پیش فروش نداشته ولی اینو نادیده گرفته. روش صحیح تقسیم پارکینگهای این ساختمان چگونه ست؟ سپاس از بذل وقت و توجهتون.

    • سلام و درود
      تقسیم پارکینگ ابتدا توافقی و در صورت عدم توافق طبق بخشنامه ثبت است. قرعه کشی یکی از مصادیق توافق است.
      مالکیت پارکینگ برای مالکین اولیه نیست برای همه مالکین قدیم و جدید یکسان است.مگر اینکه در قرارداد مشارکت تقسیم نامه پارکینگ انجام شده باشد.

  5. سلام و ممنون از سایت مفیدتون
    – ملکی رو قولنامه کردم که در حال حاضر تحویل بنده شده و بیش از ۸۰ درصد ثمن معامله به فروشنده پرداخت شده
    – طبق اطلاع‌رسانی قبلی باقی ثمن معامله قراره از طریق دریافت وام مسکن پرداخت شه.
    -تاریخ سند و دفترخونه تو مبایعه نامه تعیین شده، ولی چون بعد از تنظیم مبایعه‌نامه برای دریافت وام اقدام کردم، بانک اصرار داشت که حتما سند باید تو دفترخونه مورد تاییدش باشه، پس مجبور شدیم از دفتر خونه قبلی بخوایم که رو تسویه دارایی حاشیه نویسی کنه که جواب دارایی باید یه نام دفترخونه جدید تغییر کنه. فروشنده هم تو بانک اومد و فرمهای مربوط به خودشو امضا کرد. تو قولنامه ننوشتیم ولی قانونا (طبق فرمهای امضا شده در بانک) در جریان وام هست.
    – کار بانک طولانی شده و زمان تعیین شده تو سند هم گذشته، ولی هیچکدوممون زمان تعیین شده تو دفترخونه قبلی حاضر نشدیم.
    – الان فروشنده طلب پول بیشتری به نسبت ثمن معامله کرده و تهدید به عدم حضور تو دفترخونه قیلی کرده و بخاطر همین از دادن مدارک یه دفترخونه جدید برای تنظیم سند خودداری میکنه.
    – سوالم اینه که فروشنده مییتونه تو دفترخونه قبلی – که آشناش هم بوده – عدم حضور بگیره؟ با اینکه دفترخونه تغییر کرده، با دفترخونه قبلی به نحوی (قبول نامه دارایی قبلی یا صدور عدم حضور به تاریخ قبل) تبانی کنه؟

    • سلام و درود
      اگر تاریخ دفترخونه گذشته باشه عملا کاری نمی تواند بکند. ولی اگر موعدش نرسیده شما بهتر است هم حضوریرو هم با اظهارنامه به دفترخانه قبلی و فروشنده متذکر شوید طبق اسناد اخذ وام دفترخانه تغییر کرده و ادامه کار با دفترخانه شماره فلان است. اینکار باعث میشه هم دفترخانه اقدامی نکند هم اثری از خودتان بجا میذاریو که فردا در دادگاه به کارتان میاید.
      ضمنا حضور فروشنده دربانک به منزله پذیرش تغیر دفترخاته است. نگران نباشید.

  6. وقت بخیر و خسته نباشید
    یه قولنامه مشارکت در ساخت نوشتیم تو ی بنگاه.و زمان امضای قولنامه از بنگاه دار بابت کمیسیون سوال پرسیدم که این ملک قیمتش حدود ۱ میلیارد می باشد و شما چیزی از قیمت ملک ننوشتید و جای حق الزحمه بنگاه را تو قولنامه خالی گذاشتی و چیزی ننوشتی،این و مشخص کن تا امضا کنیم. در جواب گفتن این کمیسیون رو از سازنده میگیریم شما مالکی و ملک ورٍثه ای هست.از شما نمیگیریم نگران نباش.امضا کردیم و برگه قولنامه رو گرفتیم و تموم.بعد رفتیم محضر قرارداد نوشتیم بابت همون کار .حالا بعد ۳ ماه احضاریه اومده که این بنگاه شاکیه بیاید شورا.تکلیف چی هست.حالا باید پول بدم و دادگاه پاسگاه برم؟قانون چی میگه در این رابطه.ممنون میشم راهنمایی بفرمایید.

    • سلام و درود
      عدم درج کمیسون تخلف صنفی است. لذا شما هم میتوانید علیه بنگاه دار در اتحادیه املاک مربوطه طرح دعوا کنید.ضمنا بابت کمیسیون هم از اتحادیه بپرسید چقدر میشه تا در زمان رسیدگی به دعوا در شورا ببینید چقدر درخواست کرده شاید مغایر با تعرفه قانونی باشد که خودش یک تخلف دیگر محسوب میشه. ضمنا اگر شاهد دارید به شورا معرفی کنید که گفته کمیسیون نمی گیرم.

  7. سلام
    وقت بخیر و خسته نباشید
    یه قولنامه مشارکت در ساخت نوشتیم تو ی بنگاه.و زمان امضای قولنامه از بنگاه دار بابت کمیسیون سوال پرسیدم که این ملک قیمتش حدود ۱ میلیارد می باشد و شما چیزی از قیمت ملک ننوشتید و جای حق الزحمه بنگاه را تو قولنامه خالی گذاشتی و چیزی ننوشتی،این و مشخص کن تا امضا کنیم. در جواب گفتن این کمیسیون رو از سازنده میگیریم شما مالکی و ملک ورٍثه ای هست.از شما نمیگیریم نگران نباش.امضا کردیم و برگه قولنامه رو گرفتیم و تموم.بعد رفتیم محضر قرارداد نوشتیم بابت همون کار .حالا بعد ۳ ماه احضاریه اومده که این بنگاه شاکیه بیاید شورا.تکلیف چی هست.حالا باید پول بدم و دادگاه پاسگاه برم؟قانون چی میگه در این رابطه.ممنون میشم راهنمایی بفرمایید.

      • سلام و درود
        تعیین پارکینگ ابتدا توافقی است. حالا یا در مبایعه نامه درج شده یا زمان تنظیم تقسیم نامه که پس از پایان کار و اخذ صورتمجلس تفکیکی و قبل از اخذ سند می باشد. اما اگر به توافق نرسیدید و در مبایعه نامه هم نیامده و اختلاف ایجاد شود از طریق بخشنامه ثبتی در خصوص تقسیم پارکینگ عمل می شود. البته چون سند به نام مالک و احتمالا سازنده است خودشان بدون حضور خریداران اقدام می کنند. اگر به شما گفته اند پارکینگ کجاست و مدرک دارید میتوانید اظهارنامه بدید و بگویید طبق ماکره یا فلان صورتجلسه نسبت به ایفای تعهد در تحویل پارمکینگ اقدام کند.

  8. سلام وخسته نباشی
    من یک ملک ویلایی خریدم ۷۰درصدپول به فروشنده دادم سه ماه ازتاریخ دفترخانه میگزره فروشنده برگه های دارایی وشهرداری روگرفته توی قولنامه نوشته شده چناچه هریک ازطرفین پشیمان شوندمبلغ چهل میلیون بابت پشیمانی بایدپرداخت کنندتاریخ دفترخانه مشخصه ومحل دفترخانه هم نیزمشخصه قیمت خانه بالارفته فروشنده میگه چون برای پشیمانی مدت تعیین نشده هم شرط هم بیع باطله سوالم اینه آیافروشنده میتواندسندنزدیاخیراگه راهنمایی کنین ممنون میشم

    • سلام و درود
      ادعای ایشان مستند به مخاده ۴۰۱ قانون مدنی است اما در رویه قضایی فعلی استدلال می شود که اگر تاریخ یا مدتی برای پشیمانی تعیین نشود تاریخ محضر یا دفترخانه بعنوان آخرین زمان پشیمانی تلقی میشود. بنابرای اکنون امکان استفاده از شرط ماده ۴۰۱ را ندارد. در صورت تمایل به مشاوره حضوری و بررسی دقیق اسناد در تهران می توانید نسبت به ثبت درخواست از طربق فرم مشاوره حضوری اقدام نمایید.
      روی لینک زیر کلیک کنید:
      https://vakilrasmi.com/%D9%85%D8%B4%D8%A7%D9%88%D8%B1-%D8%AD%D9%82%D9%88%D9%82%DB%8C-%D8%A7%D9%85%D9%84%D8%A7%DA%A9/

  9. سلام
    در دعوی مربوط به قراردادهای ملکی
    چه از نظر هزینه ، سرعت و سهولت
    و چه از نظر توجه به مسائل حقوقی و قانونی
    کدام یک عملکرد بهتری دارند شورای حل اختلاف یا نهاد داوری اتحادیه ؟
    ممنون

    • سلام و درود
      بستگی دارد که متولی مربوطه چقدر سواد و اطلاعات حقوقی و قراردادی و مسلط به مقررات داوری باشه. بنابراین خود شورا یا اتحادیه فی نفسه از جهت داوری قابلیت مقایسه را باهم ندارند بلکه کسانی که مسئولیت انجام داوری و حل و فصل دعوا به آنها محول می شود مهم است حالا چه در شورا باشد چه در اتحادیه املاک

دیدگاه‌تان را بنویسید: