پرسش و پاسخ حقوقی و ملکی

این بخش از سایت برای طرح سوالات حقوقی و مشاوره در امور دعاوی و قراردادهای ملکی طراحی شده است. شما می توانید مسائل و مشکلات خود در زمینه خرید و فروش ملک (خانه و آپارتمان و زمین)، قراردادهای مشارکت در ساخت، دعاوی اجاره با کاربری مسکونی،تجاری، اداری و غیره و اختلافات ناشی از سرقفلی و حق کسب و پیشه و سایر دعاوی حوزه ملک و ساختمان را در این بخش مطرح کنید. پاسخهای مطرح در این سایت صرفا نقطه نظر تیم حقوقی گروه وکیل رسمی است  که به اختصار برای استفاده عموم ارائه می شود و جنبه اطلاع رسانی، آموزشی، خیرخواهانه و غیر انتقاعی دارد و بنابراین کلیه تبعات به کار گیری این مشاوره ها و پاسخ ها به عهده کسی است که آنها را به کار می گیرد و وکیل رسمی هیچ مسئولتی در قبال آنها تقبل نمی کند. جهت انجام مشاوره حضوری نیاز به تعیین وقت قبلی است.

لطفا سوالات خود را در انتهای صفحه در بخش «دیدگاه تان را بنویسید» مطرح کنید. همچنین می توانید در بخش «مقالات حقوقی» زیر مقاله مورد نظر سوال بفرمایید.

اشتراک گذاری این مطلب

143 دیدگاه دربارهٔ «پرسش و پاسخ حقوقی و ملکی»

  1. با سلام
    وقت بخیر ببخشید مزاحم شدم ولی کمک و مشاوره خواستم ازتون مزاحمتون شدم اگه لطف کنید راهنماییم کنید

    من در محل کارم اهواز هست بخاطر همین اومدم یه خونه رهن کنم که به یه مشاور املاکی رفتم یه خونه داشت متعلق به خودش که گفت نصفرهن رو بدید تا من مستاجر قبلی که قراردادش یک ماهه تموم شده بیرون کنم سه چهار روزه
    منم ۲۰ تومن بهش دادم ( رسید پول رو بهم داد ) ولی قرارداد ننوشت و گفت خالی کرد قرارداد بهت میدم و من این مدت همش رفت و آمد به شهرستان میکردم واسه کارم که شیفتی هستم
    بعد چند روز تماس گرفتم ازم باز مهلت خواست و همین کار رو با دو سه روز مهلت گرفتن ادامه داد تا همین الان با دروغهای مختلف که ازش شکایت کردم دارم میندازمش بیرون ادامه میده ولی دیگه مشخصه مثل روز روشنه داره دروغ میگه و بهانه میاره
    البته چند روز پیش یه برگه نوشت و مهر و امضا کرد که تا تاریخ ۲۰ دی خونه رو تحویل میدم بهت ولی بازم دروغ گفت
    حالا خواستم از شما مشاوره بگیرم راه قانونی برای پیگیری حقم چی هست و چه کاری باید انجام بدم برای پیگیری حقوقی و قضایی
    لطف کنید کمکم کنید من گیر آدم بدی افتادم و کسی رو هم ندارم اونجا کمکم کنه
    ممنون میشم 🙏🙏🙏🙏

    پاسخ
    • سلام و درود
      شاید بهتر باشه باتوجه به مانور متقلبانه تحت عنوان کلاهبرداری ازش شکایت کنید.

      پاسخ
      • با تشکر از وقتی که گذاشتید و جواب دادید
        پس با توجه به صحبت شما میتونم ازش شکایت کنم و به نتیجه برسم . دوتا شاهد هم دارم در این رابطه
        در مورد اصل پول و ضرری که به من زده چطور اقدام کنم ؟ نزدیک به دو ماهه پولم دستش هست

        پاسخ
  2. سلام وبا عرض ادب وخسته نباشید از وقتی که برای راهنمایی وکمک می گذارین
    پدرم زمینی رو از صاحب اصلی خودش قبل ۳۰ سال خریداری کرده که آلان فوت شده ولی سندش عادیه یعنی چهار نفر معتمدین محل وشهود ومهر شورا وثبت نشده در اداره ثبت الان یکی آمده زمین را تصرف کرده که من این زمین را خریداری کردم و مصالح ساختمانی توش ریخته وشهرداری مجوز دیوار کشی به ایشان هم داده است بعدا که به شهرداری مراجعه کردیم وسند خود را ارائه کردیم شهرداری به اشتباه خود اعتراف کرد در صدور پروانه دیوار کشی ولی شخص خریدار بازم راضی نیست زمین را ترک کند وهنوز مصالح ساختمانی در آن می ریزد وقتی که جویا شدیم که زمین از یک شخص خریده که اون شخص ادعا می کنه که این زمین به ارث بردم و مالک اصلی زمین که پدرم ازش خریداری کرده دایی این شخص است که ادعا می کنه ارث بهم رسیده سوال اینجاست جناب وکیل
    ۱ – آیا این شخص که ارثی از دای اش می برد؟ با اینکه دختر ونوه های آن شخص زنده اند
    ۲- آیا دادگاه این سند پدرم به همراه شاهدای زنده قبول می کند؟
    ۳ – آیا می توانیم مصالحی که در زمین ریخته رو بزور خارج کنیم یا خود تصرف کنیم
    ممنون میشم راهنمایی بفرمایید

    پاسخ
    • سلام و درود
      ۱- خیر.
      ۲-باید سند رسمی ارایه کنید یا رای بر اثبات مالکیت شما صادر شود
      ۳- با رای اثبات مالکیت میتوانید از طریق دادگاه خلع ید یا رفع تصرف کنید بسته به شرایط بعلاوه مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
      ۴-حتما با وکیل متخصص املاک مشورت گنید.

      پاسخ
  3. سلام
    در کتاب‌تان سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در فصل اول طرفین قرارداد صفحه ۵ عنوان داشته‌اید که:

    “در صورتی که قرارداد سرقفلی مشمول قانون ۵۶ بوده ، و مستاجر بدون حق انتقال سرقفلی را به دیگری انتقال دهد و مالک حق تخلیه باپرداخت نصف سرقفلی را دارد.”

    حال از این نظر که :

    ۱ – در قانون ۵۶ چیزی به عنوان سرقفلی بیان نشده است

    ۲ – سرقفلی قطعی الحصول و قطعی الوصول می‌باشد چرا که سرقفلی نتیجه اراده ، قصد ، رضا ، علم ، عمد ، توافق ، تراضی ، اذن و اجازه طرفین در ابتدا ایجاد رابطه استیجاری امکان تجاری می‌باشد که با عنایت به ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ این اراده در عقد سرقفلی با پرداخت و دریافت وجهی به غیر از مبالغ مرسوم عقد اجاره در ابتدا عقد اجاره محل تجاری بین طرفین واقع می‌شود.

    ۳ – حق کسب و پیشه یا تجارت ممکن الحصول می‌باشد چرا که نتیجه اراده ، قصد ، رضا ، علم ، عمد ، توافق ، تراضی ، اذن و اجازه طرفین در ابتدا ایجاد رابطه استیجاری نبوده بلکه ممکن است در مدت انجام فعالیت تجاری مستاجر بازرگان و کاسب نسبت به محلی به واسطه تقدم در اجاره ، شهرت کسبی ، جمع‌آوری و جذب مشتری ، کیفیت محل کسب و غیره یا در نتیجه قوانین آمره (قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶) پدید بیاید و ملاک ارزیابی و ارزش آن براساس مدت اجاره ، میزان جلب مشتری و نوع فعالیت تجاری بستگی دارد و با عنایت به ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین‌نامه آن از طرف‌ وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.

    بنابراین :

    الف – با توجه با امری بودن قانون ۵۶ در صورت وقوع فرض مورد اشاره قرارداد مشمول قانون ۵۶ صرفاً حق کسب و پیشه یا تجارت پس تعیین توسط مرجع ذیصلاح به نصف تقلیل میابد و شامل هر مبلغ وجهی که به هر عنوان اعم از سرقفلی ، رهن ، قرض‌الحسنه که در ابتدا ایجاد رابطه حقوقی استجاری به مالک پرداخت شده نمی‌گردد.

    پاسخ
    • سلام و درود
      شما دقت نکردید ظاهرا به ابتدای کتاب سرقفلی که گفتیم دو نوع سرقفلی داریم. یکی واقعی و دیگری عرفی.
      سرقفلی عرفی همون کسب و پیشه است و مشمول قانون ۵۶ و سرقفلی واقعی مشمول قانون سال۷۶.
      برداشت عرف و کسبه اینه که به هر دو عنوان سرقفلی اتلاق میکنند ولی وکلا و قضات باید دریابند که منظور کدام نوع از سرقفلی است‌. بنابراین ایراد شما وارد نیست و منظور ما از سرقفلی در صفحه مورد اشاره همان سرقفلی عرفی یعنی حق کسب و پیشه است.
      مرسی از حضورتون در سایت وکیل رسمی.

      پاسخ
      • سلام و تشکر بابت پاسخ

        پیشاپیش بابت زیاده گویی و ایجاد مزاحمت و گرفتن وقت حضرت عالی معذرت می‌خواهم اگر هم پاسخی ندادید از نظر اینجانب جای هیچ اشکال ندارد، ضمنا قصد وارد کردن ایراد به اثر شما نیز مطرح نبوده ، و صرفاً هدف تحلیل قانون ۵۶ و آثار آن می‌باشد.

        با توجه به نکات ذیل :
        ۱ – در صورتی که سابقه اجاره به قانون ۵۶ بازگردد.
        ۲- در صورتی که سابقه قرارداد به قانون ۵۶ بازنگردد لیکن به علت عدم رعایت ماده ۲ قانون ۷۶ و تبصره ۵ ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون ۷۶ ‌قرارداد اجاره مشمول قانون ۵۶ می‌گردد.
        ۳ – در صورت هر کدام از دو مورد بالا به علت اینکه قانون ۵۶ امری و دستوری بوده ، توافقات طرفین بر خلاف قانون ۵۶ بی‌اثر بوده ، چه در مورد سرقفلی عرفی و چه در مورد سرقفلی واقعی.

        با توجه به موارد بالا شاهد دو مشکل اساسی نسبت به اجاره املاک تجاری می‌باشیم :
        ۱٫ مستاجر ، به استناد وجهی که در ابتدا قرارداد اجاره به مالک پرداخت کرده ، مدعی حق سرقفلی بوده ، و طی سالیان متمادی ملک را با مبلغ اجاره بسیار اندکی در اختیار دارد.
        ۲٫ مالک به استناد موادی از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را ساقط ، و همچنین مبلغ آن را به نیم تقلیل یا کاملاً از بین می‌برد.

        نکات قابل توجه در قانون ۵۶ ، حق سرقفلی (سرقفلی واقعی) و حق کسب و پیشه (سرقفلی عرفی) :
        ۱ – قانون ۵۶ امری بوده و توافقات طرفین چه نسبت به سرقفلی عرفی و چه سرقفلی واقعی بلا اثر است.
        ۲ – سرقفلی (سرقفلی واقعی) قطعی الحصول و قطعی الوصول می‌باشد چرا که سرقفلی نتیجه اراده ، قصد ، رضا ، علم ، عمد ، توافق ، تراضی ، اذن و اجازه طرفین در ابتدا ایجاد رابطه استیجاری امکان تجاری می‌باشد که با با پرداخت و دریافت وجهی به غیر از مبالغ مرسوم عقد اجاره در ابتدا عقد اجاره محل تجاری بین طرفین واقع می‌شود.
        ۳ – حق کسب و پیشه یا تجارت (سرقفلی عرفی) ممکن الحصول می‌باشد چرا که نتیجه اراده ، قصد ، رضا ، علم ، عمد ، توافق ، تراضی ، اذن و اجازه طرفین در ابتدا ایجاد رابطه استیجاری مستاجر اول نبوده بلکه نتیجه قوانین آمره (قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶) بوده و ملاک ارزیابی و ارزش آن براساس مدت اجاره ، میزان جلب مشتری و نوع فعالیت تجاری بستگی دارد و با عنایت به ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین‌نامه آن از طرف‌ وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.

        بر اساس مطالب بالا می‌توان اینگونه تحلیل نمود که :
        ۱‌ – با فرض اینکه در ابتدا ایجاد رابطه حقوقی استجاری طرفین بین خود حق سرقفلی نیز تعریف کرده باشند در صورت مشمول قانون ۵۶ شدن رابطه استیجاری با توجه به امری بودن قانون ۵۶ حق سرقفلی بلااثر و مشمول این قانون نمی‌شود.
        ۲‌ – با توجه با امری بودن قانون ۵۶ در صورت وقوع فرض مورد اشاره نسبت به قرارداد مشمول قانون ۵۶ ، صرفاً حق کسب و پیشه یا تجارت پس تعیین توسط مرجع ذیصلاح به نصف تقلیل میابد و شامل هر مبلغ وجهی که به هر عنوان اعم از سرقفلی ، رهن ، قرض‌الحسنه که در ابتدا ایجاد رابطه حقوقی استجاری به مالک پرداخت شده نمی‌گردد.
        ۳‌ – در صورتی که قرارداد بعد از مهر ۷۶ منعقد شده لیکن سابقه قرارداد به قانون ۵۶ باز‌ می‌گردد یا مشمول قانون ۵۶ می‌شود تمامی وجوه پرداختی مستاجر اول در ابتدا ایجاد رابطه استیجاری باید به ایشان مسترد شود و نباید به نصف کاهش یافته یا تمام آن از بین برود چرا که حق کسب و پیشه یا تجارت پس از آن ایجاد شده و مبالغ پرداختی در ابتدا رابطه استیجاری به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت نبوده است.
        ۴‌ – اما در مورد مستاجر دوم اگر مبلغی در ابتدا ایجاد رابطه استیجاری توسط ایشان پرداخت شده باشد باید مشخص گردد که چه میزان از این مبلغ به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت بوده و صرفاً همان مبلغ مشمول تقلیل شده یا تمام آن از بین برود. بر این اساس باید اراده ، قصد و رضا طرفین در ابتدا ایجاد رابطه حقوقی استیجاری لحاظ گردد که منظور و جهت پرداخت و دریافت وجه بین ایشان چه بوده است اگر منظور سرقفلی بوده مشمول قانون ۵۶ نمی‌باشد اما اراده ، قصد و رضا طرفین متفاوت باشد باید کارشناس میزان ارزش حق سرقفلی و حق کسب را مجزاً تعیین نماید و فقط حق کسب و پیشه یا تجارت مشمول قانون ۵۶ گردد.

        معذرت و عذر تقصیر مجدد بابت زیاده گویی ببخشید

        پاسخ
  4. سلام
    استاد گرامی بنده واحدی را به خریدار فروخته ، از ۳۴۰ میلیون مبلغ بیع ، ۲۵۰ میلیون را دریافت کرده و واحد را تحویل داده ام . اما خریدار ۹۰ میلیون مابقی را نمی دهد و برای تنطیم سند هم نمی اید . عدم حضورش رو هم گرفتم دارم .
    اگر دادخواست مطالبه مانده ثمن معامله رو بدم. با این تفاسیر رای دادگاه احتمالا تادیه مانده ثمن خواهد بود .
    ۱- سوال بنده اینست پس از قطعی شدن حکم ، خریدار میتواند حکم اعسار یا تقسیط بگیرد !?
    ۲- ایا میتوان همین اپارتمان را توقیف کرد ?!
    ۳- مستثنیات دین محسوب نمیشود !?
    ۴- اگر این واحد رو ادعا کند از طریق قولنامه فروخته است تکلیف چیست !?
    ۵- میتوانم قبل از دادخواست همین واحد رو توقیف کنم !?
    پیشنهاد بفرمایید به چه ترتیبی عمل کنم !?
    ممنونم .

    پاسخ
    • سلام و درود
      ۱-بله
      ۲-خیر
      ۳-بله
      ۴-مالک طبق قاعده تسلیط حق انجام هر معامله ای را دارد مگر اینکه در زمان فروش حق معامله را تا تصفیه ازش سلب میکردید که نکردبد‌
      ۵-خیر
      صرفا باید دادخواست مطالبه ثمن معامله بدهید و اموالش رو تحت عنوان تامین خواسته طبق ماده ۱۰۹ قانون ایین دادرسی مدنی توقیف کنید.

      پاسخ
      • با سلام .
        یعنی میشه اپارتمانی رو خرید و به همین راحتی درصدی از پول رو نداد یا قسطی کرد ؟
        اگر خریدار میدونسته که پول نداره (اعسار) و اومده خونه رو خریده این کلاهبرداری نیست ؟
        یا با قصد فرار از دین اومده خونه رو خریده و به مستثنیات دین تبدیل کرده ؟
        ممنونم راهنمایی میفرمایید .

        پاسخ
        • سلام و درود
          شاید طرف واقعا چنین قصدی نداشته اما اگر عمدا اینکار رو انجام داده اخلاقا و ماهیتا کارش مشکل شرعی داره اما از نظر حقوقی صحیح است. شما باید مشورت میکردید با اهل فن

          پاسخ
          • سلام .
            اگر ادعا کند که معسر است می توان به واحدی که فروخته استناد کرد و اعسارش را رد کرد ؟

  5. سلام باغ ۴۰ هکتاری دارای چاه اب کشاورزی به چند قطعه تفکیک و سند صادر شد در یک قطعه چاه اب قرار داشت ایا می توان قطعه تفکیکی دارای چاه اب کشاورزی را هم بطور رسمی واگذار کرد

    پاسخ
    • سلام و درود
      سوال تون کمی ابهام دارد. اگر درست متوجه شده باشم یک قطعه تفکیکی که در ان چاه اب واقع شده را میخواهید واگذار کنید به غیر. پاسخ منفی هستش چون چاه آب برای تمام ۴۰ هکتار است لذا زمین را با سهم اب از چاه میتوانید بفروشید و نه کل حلقه چاه چون موجب خشک شدن سایر قطعات میشود.

      پاسخ
  6. سلام باغ ۴۰ هکتاری دارای چاه اب کشاورزی به چند قطعه تفکیک و سند صادر شد در یک قطعه چاه اب قرار داشت ایا می توان قطعه دارای چاه اب کشاورزی فروخت

    پاسخ
  7. سلام و خسته نباشید
    طبق رای وحدت رویه ۷۳۳،غرامت بر اساس شاخص بانک مرکزی می باشد یا پرداخت ثمن معامله به نرخ روز با نظر کارشناس رسمی دادگستری؟

    پاسخ
    • سلام و درود
      طبق حالت دوم یعنی نرخ روز با جلب نظر کارشناس.

      پاسخ
  8. سلام،وقتتون بخیر.
    یه سوال خیلی مهم دارم خدمتتون در مورد یک موضوع که سعی میکنم کوتاه عرض کنم
    من حدود ۱۴ سال پیش یک قطعه زمین نزدیک ۱۷ قصب حدود ۸۰ ملیون از فردی خریداری کردم که قصد ساختش رو داشتم، و متاسفانه به دلیلی این اتفاق نیفتاد
    تا اینکه چند سال بعد متوجه شکایتی شدم از خانواده ای که ادعا میکرد این قطعه زمین متعلق به اوناست و طی چند جلسه دادگاه در نهایت رای به نفع اونا شد و پروانه ی این زمین باطل شد،در حالیکه من موقع خرید این زمین کاملا بی اطلاع بودم.از فردی هم که خریداری کردم پرسیدم ایشون هم اظهار بی اطلاعی کردن و گفتند که فردی که قبلا ازشون این زمینو خریدن احتمالا سر ایشون کلاه گذاشته
    حالا مسئله ای که هست اینه که این زمین الان و توی اون منطقه نزدیک قصبی ۱۱۰ ملیون هست،
    سوالی که من دارم از خدمت شما اینه که من الان باید چیکار کنم؟امکان اینکه من بتونم مبلغ این زمین رو به نرخ روز دریافت کنم هست؟و از چه کسی باید شکایت کنم؟(لازم به ذکره من فایل صوتی تکنیک مطالبه قیمت روز ملک و خسارات ناشی از فروش مال غیر رو هم گوش کردم ولی متاسفانه دقیقا متوجه نشدم امکان دریافت قیمت زمین به نرخ روز هست یا نه؟)
    و سوال بعدم اینه که متوجه شدم که این زمین توی چند سال آینده وارد یک طرح توی شهرداری میشه و اون خانواده ای که زمین رو از من گرفتند گفتند که این زمین واگذار کردن به شهرداری،با این حال هم من باز هم امکان شکایتی دارم و این مسئله تاثیری در قیمت زمین هم داره یا نه؟چون که عرض کردم خدمتتون زمین های اون منطقه قیمت حدودیشون نزدیک ۱۱۰ هست.
    بسیار سپاسگزارم از وقتی که میزارید.من به علت فوت همسرم یه جورایی این زمین تنها سرمایه ی بچه هام حساب میشه و میخواستم که از کسی که توی این کار وارده یه راهنمایی گرفته باشم و بتونم اقدام کنم🙏🏻

    پاسخ
    • سلام و درود
      شما باید از کسی که به شما فروخته شکایت فروش مال غیر کنید به استناد رایی که به ضضرتون صادر شده است. اگر محکوم کردید دوباره باید از طریق حقوقی طبق رای وجدت رویه ای که وجود دارد برای مطالبه خسارت زمین به قیمت روز از طریق دادگاه حقوقی اقدام کنید.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید