پرسش و پاسخ حقوقی و ملکی

این بخش از سایت برای طرح سوالات حقوقی و مشاوره در امور دعاوی و قراردادهای ملکی طراحی شده است. شما می توانید مسائل و مشکلات خود در زمینه خرید و فروش ملک (خانه و آپارتمان و زمین)، قراردادهای مشارکت در ساخت، دعاوی اجاره با کاربری مسکونی،تجاری، اداری و غیره و اختلافات ناشی از سرقفلی و حق کسب و پیشه و سایر دعاوی حوزه ملک و ساختمان را در این بخش مطرح کنید. پاسخهای مطرح در این سایت صرفا نقطه نظر تیم حقوقی گروه وکیل رسمی است  که به اختصار برای استفاده عموم ارائه می شود و جنبه اطلاع رسانی، آموزشی، خیرخواهانه و غیر انتقاعی دارد و بنابراین کلیه تبعات به کار گیری این مشاوره ها و پاسخ ها به عهده کسی است که آنها را به کار می گیرد و وکیل رسمی هیچ مسئولتی در قبال آنها تقبل نمی کند. جهت انجام مشاوره حضوری نیاز به تعیین وقت قبلی است.

لطفا سوالات خود را در انتهای صفحه در بخش «دیدگاه تان را بنویسید» مطرح کنید. همچنین می توانید در بخش «مقالات حقوقی» زیر مقاله مورد نظر سوال بفرمایید.

اشتراک گذاری این مطلب

32 thoughts on “پرسش و پاسخ حقوقی و ملکی”

  1. سلام. وظیفه املاک در بحث بازداشت بودن سند بررسی قسمت نقل و انتقالات است ایا اگر سند بررسی شود اما چیزی راجع به بازداشت بودن نباشد بعدا حین تنظیم سند در دفترخانه و استعلام مشخص گردد آیا مسئولیتی متوجه املاک می شود. متشکرم

    • سلام و درود
      خیر. چون ملاک مستندات تقدیمی از سوی طرفین است و مشاور املاک طبق ظواهر و رعایت موارد احتیاطی از جمله ملاحظه قسمت نقل و انتقالات اقدام می کند و ضمنا مشاورین املاک تکلیف و از سویی امکان استعلام بازداشت بودن ملک را ندارند.مگر اینکه در قولنامه یا مبایعه نامه ضمانت کنند و الا مسئولیتی ندارند اگرچه بعدا کاشف به عمل بیاید که در زمان معامله بازداشت بوده است. ضمن اینکه همین موضوع در خصوص سردفتران نیز قابل تصور است چه اینکه برخی از افراد قبلا نسبت به ملک معامله عادی انجام داده اند و بعدا با مبایعه نامه دیگر همان ملک را به فرد دیگری می فروشند و سند رسمی انتقال هم در دفترخانه تنظیم می شود اما بعدا با حکم دادگاه سند رسمی باطل می شود حال آیا سردفتر مجرم است؟ خیر.لذا نگران نباشید انشالله مشکلی پیش نخواهد آمد.

  2. آقای فولادی سلام
    قبل از اینکه سئوالی بپرسم ومزاحمتان شوم ابتدا بگویم کتاب شما را به نام شرح و راهنمای تنظیم مبایعه نامه ،از تهران -انتشارات جنگل خریداری و مطالعه کردم.درصفحه ۸۱ و ۸۲ اشاره به توابع ملک کردید و یکی از مصادیق آنرا چاه آب و موتورآن ذکر کرده اید . که عرفا به مشتری تعلق دارد.
    سئوال – علاوه بر عرف بر اساس قانون توزیع عادلانه آب مصوبه سال ۱۳۶۱ پروانه مصرف چاه(بهره برداری ) از توابع ملک است و به وضوح چاه از توابع ملک آمده است . من یک زمین کشاورزی ویک چاه آب که سند مشاع داشت خریداری کردم که سند شش دانگ موسوم به کاداستر برای آن گرفتم .چاه آب جدید در آن با مجوز از آبیاری حفر کردم .وقتی که برای تغییر نام مالک و اصلاح پلاک چاه آب به سازمان آب منطقه ای مراجعه کردم آنان حاضر نشدند پروانه آنرا به نام من کنند حتی مجوز حفر چاه جدید را به نام مالک قبلی که مرحوم شده بود صادر کردند . بنده به آنان گفتم من طبق ماده ۲۲ قانون ثبت مالک رسمی زمین هستم لذا چاه از توابع آن است باید تغییر نام بدهید و پلاک چاه را هم اشتباه زده اید اصلاح کنید. پاسخ دادند درست است که شما سند شش دانگ از هیئت قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند گرفته اید ولی سند شش دانگ شما از سند نسقی مشاع که قبل از انقلاب به مالک اولیه داده ایم نشات نگرفته است شما باید نسق اولیه را به اداره ثبت می دادید و سند می گرفتید به آنان گفتم نسق اولیه شما غلط بوده است بعلاوه متولی ثبت ملک اداره ثبت اسناد واملاک است شما چرا شدید کاسه داغتر از آش . قبول نکردند گفتم شما با این کار سند مالکیت رسمی را معتبر نمی دانید و برایتان مسئولیت دارد ،قبول نکردند. شکایت کردم به کمیسیون آب های زیر زمینی که یک کمیسیون شبه قضایی است و یک قاضی دارد . قاضی هم حرف آنان را تایید می کرد می گفت چاه یک اعیان است که باید به درستی تعریف شود گفتم هم سند عادی ورثه و ایادی قبلی را دارم و هم سند انتقال رسمی در دفترخانه موجود است ولی ثبت اسناد می گوید این نسق اولیه که آنان می گویند پلاکش غلط است و ما آنرا اصلاح کرده ایم . قاضی دادخواستم را بدلیل اینکه دعوا درست طرح نشده بود از نظر شکلی ابطال کرد و گفت باید بطرفیت ورثه شکایت کنید . هر چه گفتم بابا در سند عادی دقیقا به چاه آب اشاره شده است قبول نکرد . چاه آب را در سند رسمی نمی نویسند.کروکی ها ی آبیاری مربوط به قبل و بعد از انقلاب با مختصات موجود است و دقیقا ملک مرا نشان می دهد .قاضی گفت شما قانون را دور زدید به وی گفتم قانون را دور نزدم شما با ثبت اسناد مکاتبه کنید تا جوابتان را بدهند قبول نکرد . به رئیس اداره ثبت اسناد گفتم قاضی این طور گفته است پاسخ داد قاضی حرف بی خودی زده است ما اشتباه سازمان آب را اصلاح کردیم و سند دادیم شماره پلاک ثبتی مشاع نسق مرحوم اشتباه بوده است رئیس ثبت گفت من به شماگفتم دو سهم از پلاک همان روستا را از هر کسی خواستید انتقال بگیرید تا جزء مالکین مشاعی شوید که شما هم سند از دیگری در آن منطقه آوردید ما هم به شما سند دادیم و کاملا قانونی است .وی گفت آبیاری (آب منطقه ای) باید از ما تشکر کند که سند درست را به شما دادیم آنان سالها با سند نسقی اشتباه به مرحوم صاحب نسق مجوزد اده بود حالا طلبکار شدند؟.
    حال جناب فولادی اگر چاه از توابع است پس قاضی کمیسیون چه می گوید . الان ۵ سال است که از خرید آن زمین می گذرد و همینطور گرفتار آبیار ی و دو سال است گرفتار این کمیسیون هستم. متشکرم . از اهواز

    • سلام و درود
      چاه فقط پروانه بهره برداری دارد و با زمین زراعی قابل انتقال است. چون زمین محل حفرچاه قبلا به شما منتقل شده اساسا این قبیل چاهها با زمین منتقل می شود . ضمنا خدمت شما عرض می شود که براساس مواد ۲۷ و۲۸قانون توزیع عادلانه اب مصوب ۱۳۶۱ فقط از وزارت نیرو ویا همان شرکت آب منطقه ای باید استعلام شود ونیاز به استعلام ثبت ندارد .پروانه بهره برداری به تبع زمین زراعی صادر ودر انتقال نیز تابع آنست مواد ۲۷ و۲۸ قانون یاد شده هم موید این امراست.
      اما در خصوص مرجع طرح دعوا قابل ذکر است که باید به کمیسیون مستقر در اداره آبیاری مراجعه کنید و نه سازمان آب منطقه ای. حتی این موضوع در آراء دیوان عدالت اداری هم دیده می شود. مثلا طبق یک نمونه رای زیز:
      مرجع رسیدگی به دعوای الزام به انجام تعهد انتقال پروانه‌ی بهره‌برداری چاه آب
      درتاریخ : ۱۳۹۲/۰۵/۱۶ به شماره : ۹۲۰۹۹۷۰۹۰۷۰۰۰۲۷۹
      نظر به این‌که به استناد قانون تعیین تکلیف چاه‌های آب فاقد پروانه بهره‌برداری مصوب تیرماه ۱۳۸۹ رسیدگی به‌موضوع در صلاحیت کمیسیون مستقر در اداره آبیاری استان کرمان می‌باشد با تأیید قرار صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی سیرجان مقرر می‌دارد پرونده به مرجع ذی‌صلاحیت ارسال گردد.
      رئیس شعبه ۱۰ دیوان‌عالی کشور ـ عضو معاون

  3. باسلام و احترام
    ضمن تشکر از توضیحاتی که دادید، باطلاع می رسانم من ابتدابه توصیه دو وکیل که (فقط دادخواست برایم نوشتن) به دیوان عدالت اداری دادخواست داده بودم متاسفانه بعد از یکسال دیوان عدم صلاحیت برای کمیسیون رسیدگی به آبهای زیر زمینی مستقر در آبیاری (سازمان آب منطقه ای) صادر کرد و پرونده را به آن کمیسیون شبه قضایی ارسال نمود . کمیسیون متشکل است از نماینده آبیاری ،نماینده جهاد کشاورزی و یک قاضی .
    پنج ماه بعد از جلسه رسیدگی که من هم در آن دعوت شده بودم ،قاضی دادخواست را ابطال کرد و نوشتن سه ماه فرصت دارم که به دیوان عدالت اداری درخواست تجدید نظر بدهم . دبیر کمیسیون از پرونده من بعنوان یک پرونده پیچیده یاد کرد.درجلسه رسیدگی ،اثبات کردم که اداره منابع آب شهرستان خلاف واقع ،نامه زده است قاضی تلویحا قبول کرد که پلاک زمین اشتباه است دبیر کمیسیون که خودش قبلا مسئول حقوقی آب منطقه ایی بود و این اشتباهات در زمان تصدی وی بود گفت اشتباهات آبیاری اصلاح می شود به وی گفتم این اشتباهات شما سالهاست من را متضرر کرده است یکی از وکلایم به من گفت نیاز نیست به دیوان دادخواست بدهی مجددا بطرفیت از ورثه مرحوم صاحب نسق زراعی و ایادی بعدی دادخواست به همان کمیسیون دهید من این کار را کردم و الان ۷ ماه است که منتظر رسیدگی مجدد هستم.
    درجلسه رسیدگی با قاضی بحث کردم ومحترمانه به او گفتم عدالت را رعایت نکردید.
    در آخر خدمت شما عرض کنم . ترتیبات آبیاری در شهرستان و استان تا مرکز به این شکل است :
    در شهرستان نامش اداره منابع آب است .
    در استان نامش سازمان آب منطقه ای است .
    در تهران نامش شرکت سهامی مدیریت منابع آب است که نهایتا زیر مجموعه وزارت نیرو هستند.موفق باشید.

    • سلام و درود مجدد
      متاسفانه در برخی موارد در برداشت از قوانین اختلاف نظر وجود دارد و همین اختلافات موجب اطاله دادرسی و تاخیر در امور و درخواست به حق افراد می شود. شما تقریبا همه مسیرها رو رفته اید به نظرم ادامه بدهید فکر میکنم نتیجه بگیرید. اگر بدست آوردن حکم و تصمیمات قضایی آسان بود افراد خودشان بجای وکیل اقدام می کردند. هیچ وکیلی هم نمی تواند بر همه مسائل حقوقی اشراف داشته باشد. شما هم در طی این مسیر به موضوعات آگاهی پیدا کرده اید.انشالله فرج این پرونده نزدیک است.به قول معروف دیر یا زود داره اما سوخت و سوز ندارد.

    • سلام و درود
      در وب سایت وکیل رسمی به سوالات ملکی پاسخ داده می شود. اما جهت احترام به شما پاسخ سوالاتان به شرح ذیل است:
      یک دوم محکومیت محکومان به حبس بیش از ده سال تا ۲۰ سال بخشیده و مشمول عفو می باشد، مشروط بر اینکه حداقل یک سال حبس را تحمل کرده باشند.
      باقیمانده محکومیت محکومان به حبس بیش از ۲۰ سال برای مردان در صورتی که حداقل ۱۲ سال و برای زنان در صورتی که حداقل ۱۰ سال تحمل حبس نموده باشند.
      بنابراین اگر کسی مثلا محکوم به ۳۰ سال حبس شده باشد و ۱۲ سال آن را تحمل کرده باشد، یک دوم سی سال یعنی ۱۵ سال مشمول عفو می شود در نتیجه این زندانی سه سال دیگر آزاد می شود.بنابراین به ۱۲ سال تقلیل نمی یابد بلکه برای استفاده از شرایط عفو باید حداقل ۱۲ سال حبس تخمل کرده باشد.

  4. با سلام و خسته نباشید اگر امکان دارد پاسخ این سوال حقیر را بدهید.چگونه در مبایعه نامه بنویسیم ملکی که ایراد داشت. از لحاظ مدعی و متعارض به عهده شخص فروشنده باشد

    • سلام و درود
      پاسخ به سوال شما هم می تواند کوتاه باشد و هم مفصل اما به طور خلاصه می توانید در قولنامه یا مبایعه نامه تان بنویسید؛
      ضمن این قرارداد فروشنده نزد شهود اقرارنمود که قبلاً هیچگونه معامله ای اعم از بیع،صلح،اجاره،وکالت و غیره نسبت به ملک موضوع این قرارداد انجام نداده است و عین و منافع انگلستان به هیچ شخص حقیقی یا حقوقی منتقل نشده است. چنانچه تا هر زمانی پس از امضای قرارداد خلاف اظهارات فوق کشف شود و یا مدعی و معارضی پیدا شود مسولیت حقوقی و سفری و مالی ام از هر جهت بر عهده فروشنده بوده و می بایست از عهده خسارت خریدار طبق قیمت روز ملک مورد معامله براید.
      امیدوارم این نمونه متن مفید واقع شود. اما در هر حال سلامت یک معامله با یک شرط تضمین نمی شود بهتر است قبل از انجام معامله با یک وکیل خبره در امور ملکی مشورت نمایید. ضمنا می توانید از سرویس دستیاری امور ملکی ما نیز استفاده کنید. جهت اطلاعات بیشتر به صفحه اصلی سایت وکیل رسمی مراجعه نمایید.

  5. سلام درصورتی که در بحث سرقفلی قادر به پرداخت اجاره بها نباشیم و درصورت نخواستن سرقفلی چگونه سرقفلی را به مالک برگردانیم.مبلغ سرقفلی در اینصورت چقدر خواهد بود

    • سلام و درود
      باید از طریق دادگاه برای فروش اقدام کنید البته به شرطی که مشمول قانون سال ۵۶ باشید. بهتر است قبل از اقدام قراردادتان را به وکیل متخخص دعاوی ملکی ارایه کنید. اگر تهران هستید می توانید دفتر ما مراجعه نمایید. ارزش سرقفلی نیز با ارجاع به کارشناس ارزشگداری می شود. گاهی ممکن است هم سرقفلی داشته باشد و هم حق کسب و پیشه که جداگانه قابل محاسبه هستند.

  6. با سلام و خسته نباشید خدمت شما.
    مورد بنده در خصوص قطعه زمین هستش که ما به شخصی طبق مبایعه نامه در سال ۱۳۹۴ فروختیم و در ازا آن قرار شد ساخت و ساز کند و شش واحد از آن بعلاوه مبلغ ۳۰۰ میلیون پرداخت کند و مدت قرارداد ساخت هم ۲سال بود و متراژ هر واحد ۱۱۰ متر بانضمام یک واحد پارکینگ حال بعد از سه سال و اندی میگوید واحدها بزرگتر ساخته شده و ۱۵۰مترمربع میباشد و شما باید ۴۰متر اضافه بنا رو به قیمت روزبه من پرداخت کنید . البته در قرارداد ذکر نشده است که آضافه بنا چگونه محاسبه شود و لازم به ذکر است ایشان بدون اطلاع ما اقدام به ساخت اضافه بنا نموده . سوال بنده اینه که آیا طبق قانون میتونه به نرخ روز از ما اضافه بنا رو بگیره یا طبق نرخ زمان معامله. با تشکر

    • سلام و درود
      اظهارنظر حقوقی در این خصوص منوط به مطالعه دقیق متن قرارداد مشارکت و مبایعه نامه شما دارد. البته تعجب میکنم که می فرمایید قطعه زمین را فروختید و بعد اقدام به مشارکت کردید.احتمالا از روی نااگاهی قرارداد نامناسبی را بستید با سازنده. در هر حال اگر تهران تشریف دارید حضوری می توانید برای مشاوره دفتر ما حضور پیدا کنید. شرط ها و عبارات بکار رفته در قرارداد برای پاسخ دادن اهمیت دارد.

  7. باعرض سلام وخداقووت
    بنده ۶سال پیش یک واحداپارتمان۶۷متری درتهران منطقه۱۷خریدم به قیمت تمام شده ۱۰۷میلیون.موباینامه ان که ۶دنگ بنام خودم بودورسیدپولها که ۸۵تومان تاان لحظه که پدرزنم باکلک اومدوموباینامه ورسیدپولها روبااین دروغ که الباقی که ۲۰تومن بودوبافروش طلای مادرزنم جورکنن و۳دنگش روبنام زنم که دخترشون میشه بزنن
    منم قبول کردم البته ۱۲تومن وام بسیجیان داشت که همه روپولشودادم به زنم وپرداخت میکرد وکالتی بودتاقسط تموم شه الان ۵ماهه اقساط تموم شده و۶دنگ زدن بنام زنم
    ۶سال پیش هم موباینامه منوبدون حضورمن باطل کردن ویک جدیدش که ۶دنگ بنام دخترشون بودونوشتن
    الان که زنم داره طلاق میگیره
    من چجو ری میتونم خونموپس بگیرم
    کمکم کنیدلطفا
    تشکر

    • سلام و درود
      برای اثبات یا طرح هر دعوا باید دلایل و مدارک در اختیار داشته باشید. بنابراین اگر مبایعه نامه و هیچ مدرکی ندارید شانس موفقیت شما ضعیف هستش. مگر اینکه فروشنده انرا تایید بکند. اما چون فرمودید مرایعه نامه شما را باطل کردند و مبایعه نامه جدیدی نوشتند شاید زیر بار نرود. اما اگر شاهد و رسید پرداخت یا نوشته ای دا ید که نشان میدهد ملک را خریدید یا متعلق به شماست میتواند دلایل مفیدی باشند. توصیه میکنم با وکیل متخصص امور ملکی حضورا مشورت کنید.

  8. باسلام چندماه پیش من یک خانه ویلایی خریدم تاریخ دفترخانه شهریورماه۹۷ بودچون سندخانه رهن بودوهنوزآزادنشده بودفروشنده براش مقدورنبودکه سندبزنه بامن صحبت کرددوماه فرصت خواست منم دفترخانه برای عدم حضورنرفتم درقردادنوشته شده چناچنه هریک ازطرفین پشیمان شوندمبلغ۴۰میلیون بایدپرداخت کننداماتاریخی برای این پشیمانی گذاشته نشده حالافروشنده میگه چون این شرط تاریخ نداردهم شرط هم بیع باطل است فعلاکار مادادگاهه سوالم اینه که آیافروشنده میتانه این قردادرو فسخ کنه بدلیل نداشتن تاریخ پشیمانی یاتاتاریخ دفترخانه فرصت داشته که قراردادو فسخ کنه باتشکر

    • سلام و درود
      در خصوص شرط فسخ یا پشیمانی که مدت نداشته باشد بین دادگاه ها اختلاف نظر است اما یک نظر در حد وحدت رویه شایع شده به نفع شماست و قابلیت دفاع دارد و نباید خیلی نگران باشید. اما چون دیدن قولنامه یا مبایعه نامه برای اظهارنظر فنی مهم هست لذا اگر تهران حضور دارید جهت بررسی به دفتر ما تشریف بیاورید. راهکارهای مناسب برای دفاع وجود دارد که با مشورت با وکیل انشالله حل خواهد شد. چون طرح دعوا کردند لازم است تعلل نکنید.

  9. با درود خدمت استاد فولادی
    باتشکراز زحمات شما بابت کمک به امور ملکی به همه افراد جامعه
    سوال بنده در مورد املاک نسقی که در شمال کشور به فروش میرسد می باشد و در حین معامله چگونه قرارداد نوشته شود که هیچ مشکل قانونی نداشته باشد
    دیدن صفحات بنجاق و فیش برق و اب و گاز کافی است؟
    نحوه دریافت سند ثبتی برای انها به چه شکل می باشد؟

    باتشکراز محبت شما

    • سلام و درود
      شما لطف دارید.
      اما پاسخ به پرسش شما نیاز به یک دوره آموزشی یکساله دارد. ما سوالات مختصر و محدود را آموزش میدهیم. برای چنین مواردی ما سرویس دستیار امور ملکی را پیشنهاد می کنیم. در وب سایت وکیل رسمی شما می توانید در چنین مواقعی درخواست دستیار امور ملکی کنید تا در زمان انجام معامله یک وکیل متخصص امور ملکی همراه و مشاورتان باشد.

  10. سلام . خانه ای اجاره کردم که در رهن بانک بوده و بانک آن را در مزایده ای به فروش رسانده ضمن اینکه در آگهی مزایده اعلام نموده که متصرف دارد. در طول این مدت هم بانک هیچگونه اطلاعی به اینجانب نداده تا پیگیری کنم . حال بنده پول ودیعه خود را باید از چه کسی طلب کنم. آیا صاحب خانه جدید قائم مقام صاحب قبلی است؟

    • سلام و درود
      شما خیلی دیر متوجه شده اید و ظاهرا مزایده به اتمام رسیده که صحبت از مالک جدید می کنید. در زمان اجرا میتوانستید بعنوان معترض ثالث وارد شوید اما اکنون صرفا باید علیه مالک قبلی اقامه دعوا کنید. چون قبلا ملک در رهن بانک بوده حتی مالک اجازه اجاره دادن نداشته و تصرفات شما غیرقانونی بوده و در وضعیت فعلی مستاجر محسوب نمی شوید که مالک جدید قائم مقام مالک قبلی تلقی شود.
      متاسفانه باید ملک را دیر یا زود تخلیه کنید و الا شاید با قوه قهریه مواجه شوید.

  11. سلام
    شرط زیر برای چک قرارداد چگونه است

    (توافق ، تراضی ، اذن و اجازه طرفین چنانچه هر یک از اسناد (چک(ها) ، سفته(ها) و غیره) صادر یا تسلیم شده توسط خریدار ، در تاریخ سر رسید آن (حتی توسط اشخاص ثالث منتقل الیه) به هر عنوان (به علت مواجه با گواهی یا دستور عدم پرداخت یا دیگر موانع قانونی و بانکی و غیره) نقد نگردد ، و طی مدت ….. روز پس از سر رسید موانع نقد سند به هر عنوان مرتفع نگردد، قرارداد و متمم(های) آن اقاله (فسخ خود به خود) می‌گردد. طرفین با اعلام موافقت و رضایت کامل خود با این شرط و اذن و اجازه به انجام تفاسخ (فسخ خود به خود) قرارداد (حتی اگر ملک حبس یا تصرف باشد) حق هرگونه اعتراض در آینده را از خود سلب و ساقط نمودند.)

    • سلام و درود
      بی فایده است. چون چک رد و بدل می کنیدداکثر دادگاه ها شرط را باطل تلقی و قرارداد را صحیح میدانند. اگر فکر میکنید طرف ممکنه به تعهدش عمل نکند بابت الباقی ثمن معامله چک دریافت نکنید فقط شرط فاسخ پیش بینی کنید تا خودبخود با عدم پرداخت الباقی ثمن قرارداد منفسخ شود.
      ضمنا راهکارهای حرفه ای تر دیگری هم هست که مکمل توضیحات فوق است اگر تمایل دارید جهت مشاوره حضوری در فتر ما حضور یابید تا نکات فنی حقوقی ارائه شود.

  12. سلام با تشکر از پاسخ به سوال قبلی نظر به اینکه اینجانب شیراز هستم فعلا امکان مصاحبه حضوری ندارم

    با اراده ، توافق ، تراضی ، اذن و اجازه طرفین صدور و تسلیم سند (چک(ها) ، سفته(ها) و غیره) و یا امضای پشت سند اشخاص دیگر به عنوان ظهرنویس به منزله پرداخت دین خریدار نبوده ، و به معنای توافق طرفین به تبدیل و سقوط تعهد سابق و جایگزینی تعهد ناشی از لزوم پرداخت وجه سند نیست ، و پذیرش سند از سوی فروشنده به معنی انصراف وی از تعهد سابق و تضمینات آن نبوده ، و ذمه مدیون (خریدار) نسبت به دین اصلی حاصل از رابطه پایه و منشا بری نشده ، و مشارالیه فقط نسبت به پرداخت وجه سند یا اسناد در تاریخ سر رسید مسوولیت نخواهد داشت. و چنانچه هر یک از اسناد (چک(ها) ، سفته(ها) و غیره) صادر یا تسلیم شده توسط خریدار ، در تاریخ سر رسید آن (حتی توسط اشخاص ثالث منتقل الیه) به هر عنوان (به علت مواجه با گواهی یا دستور عدم پرداخت یا دیگر موانع قانونی و بانکی و غیره) نقد نگردد ، و طی مدت ….. روز پس از سر رسید موانع نقد سند به هر عنوان مرتفع نگردد، قرارداد و متمم(های) آن اقاله (فسخ خود به خود) می‌گردد. طرفین با اعلام موافقت و رضایت کامل خود با این شرط و اذن و اجازه به انجام تفاسخ (فسخ خود به خود) قرارداد (حتی اگر ملک حبس یا تصرف باشد) ، حق هرگونه اعتراض در آینده را از خود سلب و ساقط نموده ، و بر تعهد ، تکلیف و الزام خود به رعایت بی قید و شرط این شرط تاکید نمودند.

    یا

    چنانچه چک یا سفته صادر یا تسلیم شده موضوع این قرارداد، در سر رسید آن به هر عنوان (از قبیل مواجه با گواهی یا دستور عدم پرداخت یا موانع قانونی و بانکی و غیره) نقد نگردد ، فروشنده باید ظرف مدت ….. روز از تاریخ سررسید هر یک از چک یا سفته صادر یا تسلیم شده با ارسال اظهارنامه به خریدار ، معامله را به منزله فسخ قرارداد از سوی ایشان تلقی و کان لم یکن اعلام کرده ، که در این صورت حتی اگر ملک حبس یا تصرف باشد مصداق ایقاع بوده ، و بدون رجوع به مراجع قضایی یا داوری این معامله منفسخ گردیده است. طرفین با اعلام رضایت با این شرط حق هرگونه اعتراض را در آینده از خود سلب و ساقط نمود. شرط مذکور دلیل و مانعی جهت اقدام به شروع ، تعقیب ، رسیدگی و پیگیری در مراجع قضائی یا داوری جهت اعاده حقوق فروشنده نخواهد بود.

    • سلام و درود
      تکرار می شود که در شرط فاسخ نباید چک رد و بدل شود. اگر بین شما بابت الباقی ثمن چک رد و بدل می شود باید با رعایت ماده ۴۰۱ قانون مدنی شرط فسخ پیش بینی کنید.

  13. سلام و تشکر بابت سایت فوق العاده و کتابهای آموزشی
    دست مریزاد آقای فولادی عزیز

    اگر در آخر وقت کاری دفتر مشاور املاک دو نفر جهت انجام عقد بیع به دفتر مراجعه کنند که هیچ شناختی نسبت به طرفین و مبیع نداریم چگونه باید عمل کنیم؟

    اگر عقد را بین طرفین منعقد کنیم و ثمن معامله و دیگر مبلغ قراداد و مدارک را در دفتر مشاور املاک نگه داریم و به علاوه تعیین تاریخ انتقال سند یک تاریخ زودتر (مثلا روز بعد انعقاد قراداد) طرفین را ملزم به مراجعه به دفتر اسناد رسمی جهت انجام استعلامات مربوطه بکنیم کافی است؟

    هر چند بدیهی است که باید شرط الزم فروشنده به رفع موانع ثبتی ، شهرداری ، دارائی ، اوقاف ، بانکی و غیره احتمالی و مسؤولیت هزینه های آن و فسخ یکطرفه خریدار باید در قراداد درج شود

  14. با سلام بنده آپارتمانی نوساز خریداری کردم و آماده تحویل بود و تحویل گرفتم ، در مبایعه نامه تاریخ تنظیم سند رو همراه با خسارت تاخیر روزانه قید کردیم ، الان سند بعد از گذشت هشت ماه تاخیر آماده هستش و من روز تنظیم در دفترخانه عدم حضور فروشنده را دریافت کردم ، ولی الان فروشنده زیر بار خسارت نمی رود و ادعا میکند که کار شهرداری و پایانکار زمان سند رو عقب انداخته و میگوید سند نمیزند اگر من خسارت بگیرم ، لطفا راهنمایی کامل بفرمایید چیکارباید بکنم و آیا میتواند من رو محکوم کند که مشکلات شهرداری و … باعث شده یا خیر بعد اگر دادخواست بدهم چقدر طول میکشه و تا چه زمانی خسارت تعلق میگیرد ، البته تازه احظاریه برای تنظیم سند هم داده است.

    • سلام و درود
      شما می بایست از زمان اخذ گواهی عدم حضور اقامه دعوا بابت الزام به تنظیم سند می کردید و خسارت هم تا زمان صدور رای و اجرای آن محاسبه می شد. البته هم اکنون هم می توانید اقدام کنید. طرف مقابل اگر اظهارنامه داده خیلی در شرایط فعلی موثر نیست. مشکلات شهرداری ارتباطی به شما ندارد. اگر مصالحه کنید زودتر به نتیجه می رسید و الا اگر کار به طرح دعوا کشیده بشود مشمول زمان خواهد بود. اگر فروشنده همکاری نکند شما ناگزیر هستید علیه او طرح دعوا نمایید.

دیدگاه‌تان را بنویسید: