پرسش و پاسخ حقوقی و ملکی

این بخش از سایت برای طرح سوالات حقوقی و مشاوره در امور دعاوی و قراردادهای ملکی طراحی شده است. شما می توانید مسائل و مشکلات خود در زمینه خرید و فروش ملک (خانه و آپارتمان و زمین)، قراردادهای مشارکت در ساخت، دعاوی اجاره با کاربری مسکونی،تجاری، اداری و غیره و اختلافات ناشی از سرقفلی و حق کسب و پیشه و سایر دعاوی حوزه ملک و ساختمان را در این بخش مطرح کنید. پاسخهای مطرح در این سایت صرفا …

ادامه مطلبپرسش و پاسخ حقوقی و ملکی

مسئولیت رفع خرابی وسایل ملک اجاره ای با کیست؟

مسئولیت رفع خرابی وسایل ملک اجاره ای با کیست؟ + فیلم آموزشی

مسئولیت رفع خرابی وسایل ملک اجاره ای با کیست؟   مسئولیت رفع خرابی وسایل ملک اجاره ای با کیست؟ یکی از موارد و مشکلاتی که در مکان ها و املاک استیجاری وجود دارد اکثراً مربوط به تاسیسات و انشعابات است. برای مثال خرابی پمپ­ های آب یکی از این موارد است. سوال اینجاست که در مدت استفاده از محل اجاره ای اگر پمپ آب معیوب و یا بطور کلی خراب شود و از کار بیفتد و یا …

ادامه مطلبمسئولیت رفع خرابی وسایل ملک اجاره ای با کیست؟ + فیلم آموزشی

تحویل ملک اجاره ای به مالک

چگونگه ملک اجاره ای را به مالک تحویل دهیم + فیلم آموزشی

تحویل ملک اجاره ای به مالک   تحویل ملک اجاره ای به مالک در حالت عادی وقتی که قرارداد اجاره به پایان مدت اجاره می­رسد باید ملک را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهید. در حالت عادی و مسالمت­ آمیز طرفین می ­آیند ابتدا صورت جلسه­ای را بین خود تنظیم می­کنند و ودیعه یا پول پیش از طرف موجر به مستاجر پرداخت می شود. یا اینکه طرفین ضمن حضور در دفتر مشاور املاک تنظیم کننده اجاره …

ادامه مطلبچگونگه ملک اجاره ای را به مالک تحویل دهیم + فیلم آموزشی

تخلیه ملک اجاره ای قبل از پایان مدت قرارداد

شرایط تخلیه ملک اجاره ای قبل از پایان مدت قرارداد چیست؟ + فیلم آموزشی

تخلیه ملک اجاره ای قبل از پایان مدت قرارداد تخلیه مکان استیجاری قبل از موعد   از مواردی که در مدت اجاره محل استیجاری یا اجاره ای باید رعایت بکنید عبارتست از اینکه: شرایط تخلیه ملک اجاره ای قبل از پایان مدت قرارداد چیست؟ شما به عنوان مستاجر گاهی اوقات بنا به شرایطی که با آن مواجه می شوید، تصمیم می­گیرید قبل از پایان مدت اجاره محل استیجاری را که هنوز مدت آن به پایان نرسیده است …

ادامه مطلبشرایط تخلیه ملک اجاره ای قبل از پایان مدت قرارداد چیست؟ + فیلم آموزشی

روش درست تحویل ملک از موجر

روش درست تحویل ملک از موجر چگونه است؟

روش درست تحویل ملک از موجر مراحل تحویل ملک از موجر     مراحل و روش درست تحویل ملک از موجر اصولاً بعد از اینکه قرارداد اجاره را نوشتید و قرارداد توسط موجر و مستاجر یا نمایندگان قانونی آنهاامضاء شد، طی یک هماهنگی قبلی آن محل استیجاری از طرف موجر به مستأجر تسلیم می­شود. حال می خواهیم به این سوال پاسخ بدهیم که: حتما بخوانید : چهار ستون اصلی اجاره نامه تان را بشناسید روش درست تحویل …

ادامه مطلبروش درست تحویل ملک از موجر چگونه است؟

بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه

اهمیت بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه چیست؟ + فیلم آموزشی

بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه   اهمیت بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه چیست؟ از جمله اقدامات مهم قبل از امضای اجاره نامه عبارتست از بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه توسط مستاجر. متأسفانه یکی از مشکلاتی که ما همیشه با آن مواجه هستیم این موضوع است که طرفین قرارداد بجای اینکه به مفاد قرارداد توجه کنند تمام …

ادامه مطلباهمیت بررسی اسناد و مدارک ملک و مالک قبل از تنظیم اجاره نامه چیست؟ + فیلم آموزشی

شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه

شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه و نحوه پرداخت قانونی آن + فیلم آموزشی

شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه   شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه در اجاره نامه اماکن استیجاری از موضوعات خیلی مهم در اجاره نامه اماکن استیجاری عبارتست از شرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه. قرض­الحسنه یا ودیعه  همان وجهی است که در عرف به آن پول پیش خانه گفته می شود که مستأجر معمولاً آن را به صورت نقدی در قالب چک به موجر تسلیم می­کند. شما اگر مستاجر هستید و قرار است که پول پیش …

ادامه مطلبشرایط پرداخت پول پیش یا ودیعه و نحوه پرداخت قانونی آن + فیلم آموزشی

انواع اجاره نامه

انواع اجاره نامه اماکن استیجاری + فیلم آموزشی

 انواع اجاره نامه اماکن استیجاری     دسته بندی انواع اجاره نامه اماکن استیجاری اجاره ­نامه­ ها به دو دسته تقسیم می­شوند: ۱- اجاره ­نامه­ عادی ۲- اجاره­ نامه ­ رسمی. اجاره ­نامه­ عادی چیست ؟ اجاره ­نامه­ های عادی آن دسته از اجاره­ نامه­­هایی هستند که توسط خود موجر و مستأجر در یک برگه کاغذ A4 یا بزرگتر یا کوچک تر تنظیم می­شود و حتی اجاره­نامه ­هایی که در بنگاه­ها و یا دفاتر آژانس­های ملکی تنظیم …

ادامه مطلبانواع اجاره نامه اماکن استیجاری + فیلم آموزشی

آموزش پس گرفتن پول پیش خانه

آموزش پس گرفتن پول پیش خانه به صورت قانونی از موجر + فیلم آموزشی

آموزش پس گرفتن پول پیش خانه   شیوه قانونی برای مطالبه قرض­ الحسنه ملک استیجاری (که به آن قرض­ الحسنه، ودیعه یا پول رهن هم گفته می شود) در پایان مدت اجاره به سه حالت قابل تصور است. آموزش پس گرفتن پول پیش خانه به صورت توافقی حالت اول توافقی، به این شکل که طرفین طی صورتجلسه ای نسبت به رد و بدل نمودن مبلغ قرض الحسنه یا پول پیش خانه یا آپارتمان اجاره ای اقدام می­کنند …

ادامه مطلبآموزش پس گرفتن پول پیش خانه به صورت قانونی از موجر + فیلم آموزشی

نحوه قانونی و صحیح پرداخت اجاره بها

نحوه قانونی و صحیح پرداخت اجاره بها + فیلم آموزشی

نحوه قانونی و صحیح پرداخت اجاره بها   نحوه قانونی پرداخت اجاره بها چگونه است؟ معمولاً اجاره ­بهای املاک و خانه های استیجاری به صورت ماهانه توسط مستاجر به موجر یا مالک ملک پرداخت می­ شود. شرایط و چگونگی پرداخت اجاره ­بها باید از قبل و در هنگام تنظیم قرارداد اجاره یا اجاره نامه در قالب شرط نوشته شده باشد. حتما بخوانید : فسخ اجاره نامه قبل از سر رسید و سه روش آن نکته مهم در …

ادامه مطلبنحوه قانونی و صحیح پرداخت اجاره بها + فیلم آموزشی

نکات مهم قبل از خرید ملک

۶ نکته کلیدی که هر کسی قبل از خرید ملک و آپارتمان باید آن را بداند چیست؟+فیلم آموزشی

نکات مهم قبل از خرید ملک

نکته مهم که هرکسی قبل از خرید ملک و آپارتمان باید آن را بداند چیست ؟

نکات مهم قبل از خرید ملک

قبل از اینکه بخواهم به این ۶ نکته مهم که هرکسی قبل از خرید ملک و آپارتمان باید آن را بداند چیست؟بپردازم، باید اقرار کنم که پروسه خرید ملک و آپارتمان یکی از حساس ترین اقداماتی است که معمولاً هر کسی یکبار آن را در طول زندگیش ممکن است تجربه کند. با توجه به اینکه خرید خانه و آپارتمان یکی از بزرگ ترین معاملاتی است که خریداری با آن مواجه است لذا به واسطه این اهمیت باید با دانش و اطلاعات حقوقی کافی مبادرت به خرید و فروش هر نوع ملک و خانه ای بکنید تا مبادا به علت ناآگاهی و بی تجربگی همه آنچه را که سال ها برایش زحمت کشیده اید را یک شبه و در یک قرارداد و قولنامه غیر حرفه ای از دست بدهید.

حتما بخوانید : نکات خرید زمین – چگونه زمین بخریم

من قصد دارم در این فیلم آموزشی کوتاه گوشه ای حقایق و تجربیاتم را در قالب ۶ نکته مهم قبل از خرید ملک و آپارتمان که از خلال وکات در پرونده های حقوقی و ملکی کسب کرده ام را به صورت مختصر با شما به اشتراک بگذارم. در پایان هم برای کسانی که تصمیم به انجام معامله ملکی اعم از خید یا فروش دارند پیشنهاد مناسبی را ارائه می کنیم. تا با خیال آسوده در جلسات مذاکرات قراردادی حاضر شوید بدون اینکه اطلاعات و دانش حقوقی کافی برای خرید یا فروش ملک داشته باشید.

 نکات مهم قبل از خرید ملک چه مواردی هستند؟

اولین نکته مهم قبل از خرید ملک:

این است که با واسطه معامله نکنیم. یعنی تا آنجا که ممکن است و شرایط وجود دارد باید با شخص فروشنده و مالک اصلی و قانونی معامله کنیم. یعنی افرادی که خودشان را نماینده، پسردایی، همسر، برادر و پدر و مادر مالک اصلی ملک یا آپارتمان جا می­­زنند به هیچ وجه معامله نمی­کنیم. چون در صورت کشف خلاف اظهارات آن ها و اعتراض مالک اصلی به معامله انجام شده، او می تواند علیه هر دو آنها شکایت فروش مال غیر مطرح کند و سپس نسبت به ابطال معامله اقامه دعوا نماید. هم پول و سرمایه تان از دست می رود و هم تحت تعقیب کیفری و مشمول مجازات سنگین کلاهبرداری ملکی یعنی خرید و فروش مال غیر قرا می گیرید.

دومین نکته مهم قبل از خرید ملک:

مربوط به این موضوع است که، هیچ گاه مذاکره و معامله و انعقاد قرارداد را در یک جلسه انجام ندهید. چون این کار یکی از خطرناک ترین کارهایی است که معامله گران غیرحرفه ای و ناشی انجام می دهدند و بعد از اینکه با ضرر و خسارت سنگین مواجه شدند تازه یادشان می افتد که با وکیل ملکی مشاوره بکنند که دیگه خیلی دیر شدهاست. بنابراین من محمدرضا فولادی وکیل پایه یک دادگستری و متخصص دعاوی ملکی اصلاً و مطلقاً موافق انجام مذاکره و معامله در یک جلسه نیستم.

اگر واقع بین باشیم باید بدانیم که خرید و فروش خانه و ملک نیاز به تحقیق و جستجوی نسبتاً گسترده نیاز دارد. همانطور که برای خرید گوشی موبایل مدت ها وقت می گذاریم و همه سایت های فروش گوشی را بالا و پایین می کنیم، کافی است پیش از معامله با یک وکیل حاذق و مجرب در حوزه امور ملکی مشورت کنیم و یا از سرویس و خدمات دستیاری امور ملکی بهرمند شویم تا هیچ گاه در جلسه خرید و فروش ملک خود را تنها در میان گرگ ها احساس نکنیم!

سومین نکته مهم قبل از خرید ملک:

عبارتست از بررسی و کنترل مدارک. شاید بپرسید آقای وکیل فولادی منظورتان کدام یک از اسناد و مدارک است؟ پاسخ خیلی ساده است منظورم اسناد و مدارک ملکی و یا خانه و یا آپارتمانی است که می­خواهید بخرید. دومین سند هم مربوط به اسناد و مدارک هویتی فروشنده.

متاسف هستم که بگویم اکثر خریداران املاک و مستغلات به تنها چیزی که نگاه نمی اندازند یا اگر هم آن را ببینند نمی دانند که چه قسمت هایی از سند ملک را باید مطالعه و بررسی کنند. سندهای ملکی همانطور که می دانید یا سند دفترچه ای هستند و یا سند تک برگ. درباره سند تک برگ چیست قبلاً مقاله را با همین عنوان در وب سایت وکیل رسمی منتشر کردیم که می توانید برای آشنایی با سند تک برگ این مقاله را با دقت بخوانید. نکات مهم در یک سند ملکی عبارت است از، شماره پلاک ثبتی، مشخصات مالک فعلی، مشخصات ثبتی و متراژ دقیق ملک، احراز این موضوع که آیا ملک داری وام بانکی و در رهن بانک است یا خیر، مبلغ وام و مدت بازپرداخت آن چقدر است؟ چه تعداد اقساط وام دریافتی پرداخت شده است، آیا ملک در بازداشت است یا خیر و موارد مهم دیگر که در زمان انجام معامله خرید و فروش ملک باید کد نظر طرفین معامله قرار بگیرد یا از دستیار امور ملکی استفاده کنید.

حتما بخوانید : شیوه تنظیم سند ملکی که در رهن بانک است

چهارمین نکته مهم قبل از خرید ملک:

عبارتست از استعلام ثبتی. قبل از اینکه قراردادی تنظیم شود و معامله­ ای انجام دهید از فروشنده باید بخواهید آخرین و جدیدترین استعلام ثبتی را به شما ارائه دهد تا وضعیت ثبتی ملک و شرایط و مشکلات احتمالی آن را بررسی کنید. انجام استعلام ثبتی ملک قبل از خرید آن یک نوع تضمین و اطمینان خاطری برای خریدار ملک و آپارتمان است که تا بر اساس نتیجه حاصله بتواند تصمیم واقع بینانه و منطقی برای خرید آن بگیرد.

استعلام ثبتی را می توانید از طریق یکی از دفاتر اسناد رسمی انجام بدهید. استعلام ثبتی قبل از خرید ملک امر مهمی است که بیش از ۹۵ درصد خریداران اطلاعاتی از آن ندارند. ما در وب سایت وکیل رسمی خدمتی تحت عنوان دستیار امور ملکی را معرفی کردیم که اضطراب شما از خرید ملک و مخاطرات ناشی از ناآگاهی از چگونگی تنظیم مبایعه نامه و هر قولنامه ملکی را به میزان چشم گیری کاهش می دهد.

حتما بخوانید : وقف چیست ؟ – اقسام وقف چیست ؟

پنجمین نکته مهم قبل از خرید ملک:

عبارتست از عرف و شیوه رسمی و قانونی پرداخت ثمن معامله در هنگام خرید ملک . هنگام انجام معامله باید در متن مبایعه­نامه یک سری شرایط را برای پرداخت ثمن و وجوه مربوط به معامله پیش­بینی کنیم تا چنانچه خریدار در پرداخت ثمن یا الباقی وجه معامله تعلل کند یا آن را به تاخیر بیندازد، بتوانیم با اهرم های حقوقی و قراردادی با آن مقابله بکنیم. بیشتر آسیب هایی که خریداران یا فروشندگان ملک و آپارتمان پس از امضای مبایعه نامه و قولنامه خرید زمین و خانه با آن ها مواجه هستند به زمان تکمیل یا نوشتن ماده سه قرارداد یعنی پرداخت ثمن معامله ملکی برمی گردد. چگونگی تنظیم این بخش از مبایعه نامه خرید ملک از اهمیت دوچندانی نسبت به سایر بخش های یک مبایعه نامه یا قولنامه خرید خانه و آپارتمان برخوردار است.

ششمین نکته مهم قبل از خرید ملک:

عبارتست از شرایط قراردادی. در یک قرارداد و معامله­ای که شما در آن دخالت دارید و به عنوان یکی از طرفین قرارداد ذیل آن را امضاء می کنید باید این پرسش را نزد خودتان مطرح کنید که چه شرایط و یا چه شروطی را می­توانید به عنوان خریدار ملک یا زمین در مبایعه نامه یا قرارداد خرید زمین و خانه در قرارداد به نفع خودتان بنویسید. یا اینکه حتی ­المقدور با اطلاع از چگونگی قراردادنویسی جلوی تنظیم شروطی که ممکن است در آینده برای شما خطرآفرین باشد را بگیرید.

حتما بخوانید : اموال منقول و غیر منقول چیست و چه آثار حقوقی دارند

در هر قراردادی از جمله مبایعه نامه های ملکی ماده ای تحت عنوان شروط قرارداد پیش بینی شده است که دو طرف قرارداد می توانند از آن قسمت برای اعمال خواسته های قانونی و شرعی خود و تحمیل آن به طرف مقابل استفاده بکنند. فروشندگان حرفه ای اگر با یک خریدار ناشی و غیرحرفه ای مواجه بشود سعی می کند از قسمت شروط قرارداد به عنوان یک خلوتگاه قراردادی استفاد بکند و هر آنچه که به زعم خودش برای حفظ اساس و بنیان قرارداد یا سست کردن آن لازم و ضروری است نهایت استفاده را ببرند.

در پایان به عنوان کسی که صدها پرونده دعاوی حقوقی و ملکی را مدیریت کرده و وکالت بسیاری از خریداران و یا فروشندگان را بر عهده داشته ام باید اعتراف بکنم که تا این لحظه هیچ گونه ابزار فنی یا حقوقی برای تضمین صد در صدی و تثبیت سلامت یک معامله خرید یا فروش ملک و زمین و خانه کسف نشده است. به همین دلیل من معتقدم که هیچ سند قطعی، قطعی نیست! چه برسد به یک قولنامه یا مبایعه نامه دستی و حتی پرینی با کد رهگیری هم تضمین کننده هیچ معامله خرید ملک نمی باشد.

با این حال ما در وکیل رسمی سرویس یا خدمت دستیار امور ملکی را معرفی کرده ایم تا با کاهش ریسک معاملاتی آسایش خاطر نسبتاً بالایی را برای شما در امر خرید و فروش معامله به ارمغان بیاورد. با استفاده از سرویس دستیار امور ملکی معامله شیرینی را تجربه خواهید نمود.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین

شیوه ارزیابی و کشف قیمت واقعی ملک هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟ +فیلم آموزشی

ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین

 

اگر مالک زمین یا خانه کلنگی باشید و قصد دارید در قالب یک قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به تخریب بنای قدیمی و احداث بانی جدید نمایید، یقیناً ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بسیر مهم و جنبه حیاتی دارد.

چرا ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی مهم است؟

بنابراین وقتی شما به عنوان مالک ملک یا خانه کلنگی یا به عبارتی طرف اول قرارداد مشارکت در ساخت، تصمیم می­گیرید تا در قالب قرارداد مشارکت در ساخت ملک تان را در اختیار سازنده قرار بدهید باید بدانید که یکی از مهم­ترین بخش­ها و قسمت­های قرارداد مشارکت در ساخت تعیین میزان سهم ­الشرکه سازنده و مالک است. یعنی میزان آورده و سرمایه مالک و سازنده در این پروژه چقدر است؟ آیا راه قانونی و شیوه ای رسمی برای برآورد دقیق قیمت و ارزش روز ملک در زمان خرید و فروش یا بستن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟ چرا ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین انقدر مهم است؟

روش محاسبه قیمت ملک یا زمین و خانه کلنگی چگونه ارزیابی می شود؟

جواب این است که در قرارداد مشارکت در ساخت سهم­ الشرکه مالک براساس ارزش و قیمت روز ملک محاسبه می­شود بنابراین اگر خواستید براساس قرارداد مشارکت در ساخت ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهید لازم است از قبل ملک را ارزیابی کنید. ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین موضوع قرارداد مشارکت در ساخت می­تواند میزان مشارکت و سرمایه مالک را در پروژه تعیین بکند و در مقابل نیز سازنده حضور دارد که بایستی به میزان سرمایه گذاری مالک، او نیز در پروژه سرمایه گذاری کند. سرمایه سازنده نیز براساس هزینه هایی است که از صفر تا صد در پروژه تزریق می کند. طبق عرف موجود در قراردادهای مشارکت در ساخت کل هزینه های ساخت و ساز از زمان اخذ دستور نقشه و پروانه ساخت تا اتمام کلیه امور عمرانی و اخذ پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی و اخذ سند تک برگی واحدها همگی بر عهده سازنده است و مالک هیچ مسئولیتی در این هزینه ها ندارد مگر بر خلاف این عرف و رویه موجود بین مالک و سازنده توافقی شده باشد که این برمی گردد به ارزش ملک و میزان مشارکت طرفین قرارداد.

آیا روش رسمی و قانونی برای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین وجود دارد؟

در همین ابتدا خیال تان را آسوده کنم که تاکنون هیچ مدل و روش ریاضی و یا هوشمندی برای ارزیابی قیمت ملک و زمین تخمین نشده است! اما به طور قطع روش رسمی و قانونی برای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین وجود دارد.

هر مالکی می تواند از طریق مبادی قانونی و مبادی رسمی مثل مشاورین املاک، کارشناسان رسمی دادگستری و سایر کسانی که دست اندرکار و فعال در حوزه ملک و ساختمان هستند می تواند ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین به صورت واقعی را انجام دهد. شیوه ارزیابی و قیمت گذاری ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری و مشاورین املاک دارای پارامترها و فاکتورهای مختلفی است که همگی آنها در تخمین قیمت روز ملک اثرگذار هستند. بنابراین نمی توان برای قیمت گذاری و تخمین ارزش واقعی ملک و زمین روی یکی دو مورد یا برخی از این فاکتورها اکتفا نمود.

حتما بخوانید : الزام به تنظیم سند رسمی ملک و ۳ نکته طلایی آن

هیچ سایت یا اپلیکیشنی نمی تواند ادعا بکند که می تواند قیمت و ارزش روز ملک را برآورد کند. اما برخی سایت ها می توانند حدود قیمتی نه قیمت واقعی ملک را به شما معرفی بکند. باید در نظر داشته باشید قیمت هایی هم که در وب سایت های ملکی درج می شود قیمت کارشناسی و رسمی نیستند و بلکه صرفاً قیمت پیشنهادی مالک ملک و زمین است.

اما با این همه اطلاعات واقعی مربوط به قیمت معاملات انجام شده خانه و آپارتمان و سایر املاک در سامانه بازار اطلاعات املاک ایران (سابا) درج می شود که می توانید از طریق این وب سایت آخرین قیمت های واقعی خرید و اجاره را در تخمین کنید. از طریق این سامانه می توان طلاعات لازم برای تصمیم گیری در مورد خرید، فروش، ساخت و یا اجاره مسکن را در به دست آورد.

مهمترین پارامترها و فاکتورهای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین و آپارتمان چیست؟

مهمترین پارامترها و فاکتورهای ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین، خانه، آپارتمان و غیره عبارتند از:

  • ساختمان اسکلت بتونی
  • ساختمان اسکلت فلزی
  • نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و غیره
  • فاصله ملک و زمین به دسترسی ها
  • دسترسی به خدمات شهری
  • وسعت و مساحت ملک
  • پایگاه اقتصادی محل وقوع ملک
  • پایگاه اجتماعی محل وقوع ملک
  • واقع بودن یا نبودن در مسیر طرح های شهری و ملی
  • هزینه اخذ پروانه ساخت
  • میزان تراکم ساختمان و هزینه تخلفات ساختمانی
  • دست مزد ستادکاران ساختمانی و کارگران
  • تعداد و متراژ پارکینگ ها و جانمایی آنها
  • امکانات موجود فعلی در ملک
  • و بسیاری از پارامترها و فاکتورهای دیگر

بنابراین میزان سرمایه­ گذاری شما در قرارداد مشارکت در ساخت به فاکتورهای متنوعی وابسته است که به چند مورد از آنها اشاره شد. پس اینکه ملک شما در چه موقعیت جغرافیایی و مکانی قرار گرفته، یا اینکه در مسیر خیابانهای اصلی است یا نه داخل کوچه ­های بن بست هست یا نه، یا اینکه در موقعیت تجاری و اداری قرار گرفته همه اینها در برآورد سهم الشرکه مالک در قرارداد مشارکت در ساخت تأثیرگذار است.

حتما بخوانید : نکات خرید زمین – چگونه زمین بخریم

ممکن است یک ملک به واسطه قرارگیری در یک مکان تجاری ارزش بسیار بالایی داشته باشد چون در برخی مکان های تجاری و اداری از ملک­هایی با کاربری مسکونی استفاده می­کنند. ملک­هایی که در این مناطق قرار می­گیرند قطعاً ارزش آنها بسیار بالا و سنگین­تر از ملک­ها و خانه ها و زمین هایی است که در نقاط غیراداری و غیرتجاری قرار گرفته.

این پارامترها و ویژگی های محل وقوع ملک می­توانند در میزان درصد و تعیین سه م­ال شرکه طرفین تأثیرگذار باشد. ممکن است یک ملک مسکونی در یک موقعیت خیلی عادی به این صورت تقسیم­ بندی بشود که مثلاً سهم سازنده با مالک در قرارداد برابر باشد (یعنی پنجاه به پنجاه). اما ممکن است در یک زمانی یک ملک بخاطر موقعیت قرارگیری آن در محل تجاری به این شکل تقسیم ­بندی شود، که مثلاً سهم مالک ۶۰% و سهم سازنده ۴۰% بنابراین شما باید به این مؤلفه­ ها و این جنبه­ ها در هنگام نوشتن و امضای قرارداد مشارکت در ساخت توجه کنید.

بسیاری از مالکین هستند که به این مسائل توجه ندارند و فقط حرف و حدیث های اطرافیان یا ریش سفیدان را گوش می­کنند. یا در بهترین حالت، برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت که در فضای مجازی و اینترنت موجود است را برانداز و بررسی می­کنند و همان درصدهایی را که در آن قراردادها لحاظ شده را به عنوان پیش­فرض ذهنی خودشان در نظر می­گیرند و همان درصدها را به سازنده پیشنهاد می­دهند! در حالی که آنچه تعیین کننده سه الشرکه سازنده در قرارداد مشارکت می باشد همان فاکتورها و پاراکترهایی است که در بالا ذکر شد.

حتما بخوانید : انتقال سهم سازنده همزمان با امضای قرارداد و خطرات آن

همچنین باید بدانید که برخی زمین­ها و برخی­ها به واسطه موقعیت شان، نه تنها باعث می شوند که سهم بیشتری به مالک نسبت به سازنده تعلق بگیرد، بلکه مبالغی هم به صورت بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می­شود تا در واقع این تفاوت ها و این فاصله­های ارزشی جبران شود.

مرحله ارزیابی و تخمین قیمت ملک و زمین و آپارتمان چه زمانی است ؟

بنابراین بعد از اینکه با اطرافیان تان مشاوره انجام دادید و تصمیم گرفتید تا با یک سازنده خوشنام قرارداد مشارکت در ساخت ببندید، لازم است در مرحله بعدی ملک را ارزیابی و قیمت گذاری کنید. مضاف براین که ممکن است یک ملک یا یک زمین این پتانسیل را داشته باشد که علاوه بر واحدهایی با کاربری مسکونی ، به واسطه موقعیتی که دارد بتواند از شهرداری محل وقوع ملک مجوز احداث واحد با کاربری تجاری یا اداری را بگیرد.

حتما بخوانید : شرط ممنوعیت حق فروش آپارتمان و سهم در قرارداد مشارکت در ساخت چیست

پس این موضوع این موضوع می تواند در زمان نوشتن قرارداد برای شما قابل توجه و مهم باشد، چرا؟ به این خاطر که وقتی که ملک شما این امکان را داشته باشد که برای آن مجوز و پروانه ساخت واحدهای تجاری و اداری گرفته شود این موضوع در بحث تقسیم­بندی سهم­الشرکه طرفین بسیار تأثیرگذار خواهد بود. من قطعا میدانم که شما این انتظار را ندارید که به عنوان مالک که اگر ملک تان دارای کاربری تجاری و هم کاربری مسکونی آن را به صورت مساوی یعنی پنجاه به پنجاه تقسیم کنید. معمولاً اگر ملکی دارای شرایط احداث واحدهای تجاری علاوه بر واحدهای مسکونی باشد، قطعاً بدانید که سهم سازنده به مراتب کمتر از مالک است.

این موارد نکاتی فنی و حقوقی است که من به شخصه تجربه عملی در دعاوی و اختلافات حقوقی بین مالک و سازنده شاهد آن ها بوده و هستم. لازم است که شما هم به آنها توجه لازم را بفرمایید.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید