پرسش و پاسخ حقوقی و ملکی

این بخش از سایت برای طرح سوالات حقوقی و مشاوره در امور دعاوی و قراردادهای ملکی طراحی شده است. شما می توانید مسائل و مشکلات خود در زمینه خرید و فروش ملک (خانه و آپارتمان و زمین)، قراردادهای مشارکت در ساخت، دعاوی اجاره با کاربری مسکونی،تجاری، اداری و غیره و اختلافات ناشی از سرقفلی و حق کسب و پیشه و سایر دعاوی حوزه ملک و ساختمان را در این بخش مطرح کنید. پاسخهای مطرح در این سایت صرفا …

ادامه مطلبپرسش و پاسخ حقوقی و ملکی

مشاوره-قبل-از-معامله

اول مشاوره بعد معامله+ ویدیو

اول مشاوره بعد معامله
مشاوره قبل از معامله

 

اول مشاوره بعد معامله – مشاوره قبل از معامله

شاید بپرسید چرا می گوییم اول مشاوره بعد معامله؟ به خصوص اگر قصد خرید و فروش ملک دارید یا می خواهید به عنوان مالک زمین یا ملک کلنگی ملک تان را به سازنده و سرمایه گذار بدهید تا در قالب قرارداد مشارکت در ساخت آنرا بکوبد و بسازد خیلی باید دقت کنید تا یک وقت زیر قراردادی را امضاء نکنید که تعهدآور باشد و بعد از آن بخواهید از وکیل دعای ملکی مشاوره بگیرید. مشاوره نباید پس از معامله باشد بلکه باید برعکس عمل کنید یعنی اول مشاوره بعد معامله.

اگر قصد خرید یا پیش خرید خانه یا آپارتمان هستید حتما دقت کافی داشته باشید که سازنده ساختمان و پروژه کیست؟و اینکه آیا سازنده مالک زمین و ملک کلنگی است یا خیر چون این قضیه نقش بسیار مهم و حیاتی در معامله و پیش خرید آپارتمان دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت. چنانچه پیش فروشنده، سازنده ساختمان است و شما قصد پیش خرید از او را دارید توصیه مهمی که می کنم این است که حتما از او یک نسخه کپی قرارداد مشارکت در ساخت را دریافت کنید و پیش از انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان مفاد قرارداد مشارکت را به دقت و یا وسواس بند به بند و خط به خط مطالعه کنید.

چرا باید قبل از پیش خرید آپارتمان قرارداد مشارکت در ساخت آن را مطالعه کنیم؟   

از آنجایی که در بسیاری از دعاوی ملکی و مشارکت در ساخت به عنوان وکیل سازنده یا پیش خریدار یا مالک زمین و ملک کلنگی بوده ام دلایل خیلی مهمی برای پاسخ وجود دارد و به همین دلیل تاکید می کنم که حتما قرارداد مشارکت در ساخت را به صورت موشکافانه مطالعه بکنید. از جمله دلایل مطالعه قرارداد مشارکت در ساخت قبل از پیش خرید آپارتمان عبارتست از اینکه:

-آیا واحد آپارتمانی موضوع قرارداد پیش فروش متعلق به سازنده یا پیش فروشنده است یا نه؟

-آیا مطابق تقسیم نامه عادی فی ما بین مالک و سازنده آیا این آپارتمان جز، سهم الشرکه پیش فروش شده است؟

-آیا سازنده یا مالک زمین حق پیش فروش آپارتمان را در قرارداد مشارکت در ساخت دارد یا نه؟

حتما بخوانید : وکیل دعاوی مشارکت در ساخت

گاهی اوقات ممکن است این اجازه در قرارداد وجود داشته باشد،اما به صورت محدود و طی مراحل پیشرفت پروژه اجازه فروش یا پیش فروش به سازنده یا مالک داده شده باشد.برای مثال در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت شرط می شود که پس از اخذ جواز و پروانه ساخت، سازنده حق پیش فروش تمام واحدهای سهم خود را دارد،یا صرفاحق پیش فروش یک واحد یا ۵۰درصد کل سهم الشرکه خود را دارد.گاهی اوقات نیز اجازه پیش فروش پس از پایان عملیات ساختمانی یا پس از اخذ پایان کار به سازنده داده می شود.

اگر فکر می کنید از عهده مطالعه و بررسی دقیق و حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت برنمی آیید می توانید از سرویس دستیار حقوقی امور ملکی یا وکیل متخصص دعاوی ملکی استفاده کنید تا معامله امن و مطمئنی را انجام بدهید.چون مشاوره پپیش از معامله از اهمیت به سزایی برخوردار است و به همین علت است که می گوییم اول مشاوره بعد معامله تا مبادا پشیمان شوید یا خسارت و زیان ببینید.

 مشاوره قبل از معامله جلوی خیلی از مشکلات را میگیرد

مشاوره قبل از معامله

با انجام مشاوره حقوقی دقیق و فنی یا مشاوره قبل از معامله ریسک و خطرات احتمالی انجام یک معامله فاسد و مشکل دار به شدت کاهش پیدا می کند و این می تواند ضامن امنیت معامله ملکی شما را در خرید و فروش خانه و آپارتمان یا زمین به طور چشمگیری افزایش بدهد.اگر مالک در قرارداد مشارکت در ساخت اجاره پیش فروش به سازنده نداده باشد سرنوشت قرارداد پپیش خرید آپارتمان چه می شود؟قطعا سرنوشت چنین قراردادی در هاله ای از تاریکی خواهد بود.چون مادامی که مالک متوجه انعقاد این قرارداد شده باشد پیش خریدار ممکن است با فشارهایی از سمت سازنده در دادگاه اقامه دعواکند.در مقابل نیز اگر مالک متوجه وقوع چنین معامله ای بشود می توتند هم نسبت به فسخ یکطرفه قرارداد مشارکت در ساخت و هم ابطال قرارداد پیش فروش اقدام قانونی بکند.

موضوع جالبی که در خیلی از قرارداد های ملکی مانند مبایعه نامه و قولنامه های خرید و فروش خانه و آپارتمان دیده می شود و همچنین در پرونده های دعاوی ملکی موکلینم با آن روبرو می شوم وجود جمله ای است با این مضمون :”خداوند به طرفین خیر و برکت بدهد”

قطعا و بدون شک این دعای خیر بسیار به جا و دعای خوبی است اما زمانی این دعا در سرنوشت معامله و قرارداد ملکی شما اثر دارد ه پیش از انجام معامله مشاورهحقوقی کافی را چه به صورت حضوری یا مشاوره حقوقی آنلاین دریافت کرده باشید و هرآنچه که در انجام معامله لازم بوده را پیش بینی کرده باشید و با چشم باز و دید و نگاه حقوقی و منطقی در جلسه مذاکره قراردادی بنشینید و پای قرارداد را امضاء کنید.

اگر برای انجام معامله فقط ملاک شما قیمت خانه و آپارتمان باشد یا صرفا به قسطی بودن یا طولانی بودن مراحل پرداخت ثمن معامله توجه کنید و به عبارتی شرایط  به ظاهر مناسب آن را مد نظر قرار داده باشید ،ممکن است با مشکلات حقوقی مواجه شوید،چون چنین دیدگاهی هیچوقت برای خرید یا پیش خرید آپارتمان کافی نیست.

حتما بخوانید : لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت و چگونگی تنظیم آن+فیلم آموزشی

 

اول-مشاوره-بعد-معامله

امروزه بسیاری از کسانی که پای چنین قراردادهایی را امضاء کرده اند،اکنون سال هاست پله های دادگستری و دادگاه های حقوقی وکیفری را بالا وپایین می روند ولی به نتایج دلخواه خود نرسیده اند.

متاسفانه دراکثر قریب به اتفاق پرونده های حقوقی و دعاوی ملکی امکان رسیدن به نتیجه دلخواه وجود ندارد.بنابراین لازم است موضوع انجام مشاوره پیش از معامله با وکلای متخصص امور ملکی را مورد توجه قرار بدهید و مشورت مناسب یا مشاوره قبل از معامله را اخذ کنید و با دانش و اطلاعات صحیح و درست طرف معامله خرید یا فروش یا پیش خرید ملک و آپارتمان قراربگیرید.

البته اگر تجربه و اطلاعات حقوقی کافی در حوزه انجام معاملات ملکی ندارید اصلا نگران نباشید چون خوشبختانه وب سایت وکیل رسمی همه پیش بینی های لازم و موارد مورد نیاز شما را انجام داده و شما می توانید از خدمات متنوع این سایت بهره مند شوید و می توانید با درخواست سرویس دستیار حقوقی امور ملکی یک وکیل متخصص معاملات و دعاوی و قراردادهای ملکی را همراه و کنار خود در جلسات خرید و فروش ملک داشته باشید تا او به جای شما اسناد و مدارک ملک را چک کند و سلامت معامله شما را پیش بینی کند.

اول مشاوره بعد معامله خودت رو بیمه کن

پول و هزینه ای که بابت انجام مشاوره حقوقی امور ملکی می پردازید نوعی بیمه است که سلامت معامله ملکی شما را چه در زمان خرید و چه در زمان فروش تضمین و پشتیبانی حقوقی می کند و الا ممکن است با انواع و اقسام مشکلات جدی حقوقی و کیفری مواجه شوید که حتی پرداخت میلیون ها تومان حق الوکاله به وکلای دادگستری نمی توانید انتظار موفقیت در دعوا را داشته باشید.

وقتی در یک دعوای ملکی با شکست مواجه شوید و طرف مقابل بتواند قرارداد خرید ملک یا قولنامه شما را فسخ کند شما صرفا پولی را دریافت می کنید که در زمان ضمن قرارداد به پیش فروشنده پرداخته اید و چه بسا ممکن است تورم و افزایش قیمت ملک باعث شود ارزش ثمن پرداختی شما به شدت تنزل پیدا کند و این یعنی ضرر این یعنی ورشکستگی و بی خانمانی که متاسفانه بسیاری از خریداران ملک با آن مواجه شده اند.

یعنی پول و سرمایه ای که حاصل سی سال تلاش بوده را به یکباره و در یک چشم به هم زدن و به واسطه درج یک شرط فسخ ساده از دست بدهید بنابراین لازم است هیچ گاه در معاملات ملکی تجربه بد و شکست دیگران را تجربه نکنید.پس اول مشاوره بعد معامله.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 

 

گرفتن کد رهگیری

صفر تا صد کد رهگیری املاک به همراه ویدیوی آموزشی

کد رهگیری املاک  مقدمه کد رهگیری املاک یکی از مهم ترین چیزهایی است که خریدار و فروشنده ملک و آپارتمان هنگام تنظیم قولنامه انتظار دارند تا مشاور املاک بلافاصله پس از امضای پیش نویس قرارداد از طریق ثبت معامله در سامانه املاک آن را اخذ کرده و یک قرارداد پرینتی با اخذ کد رهگیری به همراه نصب هولوگرام به طرفین معامله تسلیم کند. به اعتقاد بسیاری از متعاملین گرفتن کد رهگیری برگ برنده آن ها در انجام …

ادامه مطلبصفر تا صد کد رهگیری املاک به همراه ویدیوی آموزشی

مدارک لازم برای فروش ملک

اسناد و مدارک لازم برای فروش ملک چیست؟+ فیلم آموزشی

مدارک لازم برای فروش ملک چیست؟ مقدمه : خرید و فروش ملک همیشه کار سخت و پیچیده ای بوده و هست و بنابراین بیشتر افراد برای فروش ملک به آژانس های مسکن و بنگاه های معاملات ملکی مراجعه می کنند تا با بهره گرفتن از تجربه یک مشاور حرفه ای تشریفات فروش ملک را از صفر تا صد و با خیال راحت انام بدهند. از جمله بخش های مهم فروش ملک آشنایی با اسناد و مدارک لازم …

ادامه مطلباسناد و مدارک لازم برای فروش ملک چیست؟+ فیلم آموزشی

قلع و قمع بنا

دعوای قلع و قمع بنا + فیلم آموزشی

قلع و قمع بنا مقدمه : لازم است در ابتدا معنای قلع و قمع را توضیح بدهیم و سپس بپردازیم به شرح دعوای قلع و قمع بنا به عنوان یکی از دعاوی ملکی که پرونده های زیادی را به خود اختصتص داده و افراد زیادی درگیری این دعوا و حواشی آن هستند. قلع به معنی از ریشه کندن و قمع نیر به معنای سرکوب کردن. هیچ کسی نمی تواند بدون اذن و اجازه مالک در ملک او …

ادامه مطلبدعوای قلع و قمع بنا + فیلم آموزشی

دعاوی تخلیه ید

دعوای تخلیه ید + فیلم آموزشی

دعاوی تخلیه ید

 

 

  • مقدمه

پیش از توضیح درباره اینکه دعاوی تخلیه ید چیست لازم است اشاره شود که این دعوا معولا در کنار دو دعوای دیگر تحت عنوان دعوای خلع ید و دیگری دعوای رفع تصرف عدوانی است. این سه دعوای که اصولاً در حوزه دعاوی و مشکلات ملکی مطرح هستند در عین اشتراک در موضوع که همان ملک است اما با این حال تفاوت هایی را با یکدیگر دارند. بنابراین قبل از پرداختن به موضوع دعوای تخلیه ید  ضروری است تا ابتدا این سه نوع دعوای ملکی به طور مختصر توضیح داده شوند تا با معنا و مفهوم دعوای تخلیه و دعوای خلع ید و دعوای رفع تصرف عدوانی آشنا بشوید.

بسیاری از افرادی که خودشان و بدون استخدام وکیل اقدام به طرح دعاوی ملکی می کنند مرتکب این اشتباه می شوند که هنگام تنظیم دادخواست در ستون خواسته دعوا یکی از آنها را اشتباهاً به جای دیگری به کار می برند. پس از ثبت دادخواست و ارجاع دعوی به یکی از شعبات حقوقی و تعیین وقت رسیدگی، در روز رسیدگی به دعوا به واسطه اشتباه در تعیین خواسته و دعوا با ایراد از سوی خوانده یا وکیل او یا قاضی دادگاه مواجه خواهند شد. اشتباه در تنظیم دادخواست باعث می شود که دعوا رد شود و در نتیجه هزینه دادرسی و زمان زیادی رو از دست بدهید.

فراموش نکنید که رسیدگی در دادگاه ها و محاکم دارای یک اصول و روش علمی است و هرکسی نمی تواند با تنظیم یک دادخواست ساده و غیر فنی و انتخاب یک یا چند خواسته که ارتباطی با موضوع دعوا ندارد تصور کند که دیگر نیازی به وکیل ملکی و متخصص ندارد و با این کار در دارایی و پول خود صرفه جویی کرده اید در حالی که چنین تصوری کاملاً اشتباه است. من به این کار خود درمانی حقوقی می گم چون مشابه خود درمانی در امور پزشکی است که ممکن است نتایج جبران ناپذیری در پی داشته باشد.

تفاوت دعاوی تخلیه ید با دعوای خلع ید و دعوای رفع تصرف عدوانی چیست؟

دعاوی تخلیه ید چیست؟

در دعاوی تخلیه ید که موضوع و محور اصلی ما در این نوشتار است دعوایی است که لزوما وقتی قابل طرح می باشد که پیش از آن به واسطه یک رابطه حقوقی مثلاً قرارداد اجاره، ملکی به مستاجر اجاره داده شود. وقتی مدت اجاره به پایان برسد مستاجر باید نسبت به تخلیه محل استیجاری اقدام کند و ملک را در اختیار مالک یا موجر قرار بدهد. اما همیشه به این راحتی مستاجرین ملک را تخلیه نمی کنند و به هر بهانه ای ممکن است از تخلیه محل استیجاری امتناع کنند یا با تاخیر بخواهند آن را تخلیه کنند در حالی که موجر خودش به آن مکان نیاز دارد یا با فرد دیگری اجاره نامه تنظیم کرده به تصور اینکه مستاجر کنونی ملک را در پایان مدت اجاره تخلیه می کند اما متاسفانه از تخلیه آن خودداری کرده است حال تکلیف موجر چیست؟

وکلای ملکی که در این حوزه دارای تجربه عملی و واقعی هستند به دشواری ها و سختی های تخلیه اماکن استیجاری واقف هستند و میدانند که صدور دستور تخلیه محل استیجاری تازه اول ماجرا است و ۹۹ درصد داستان مربوط به عملیات و تشریفات فیزیکی تخلیه از جمله هماهنگی های لازم بین کلانتری و نماینده واحد اجرای احکام دادگستری و نماینده دادستان جهت حضور در محل ملک استیجاری و اجرای دستور شورا مبنی بر تخلیه است. چیزی مه از دید و نگاه اکثر موجرین مغفول مانده و تصور می کنند خودشان می توانند به آسانی مبادرت به طرح دعوای تخلیه ید از ملک استیجاری نمایند یا وکلای بدون هرگونه مشکل یا مانعی و به راحتی عملیات فیزیکی تخلیه را انجام میدهند در حالی که بین تصور و خیال آنها تا واقعیت فرسنگ ها فاصله است. من در کتاب تخلیه فوری در ۷ روز به تمام این جزئیات در خصوص چگونگی تخلیه اماکن استیجاری با اجاره نامه عادی و اجاره نامه رسمی اشاره کرده ام.

برای طرح دعاوی تخلیه ید حتما باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اجاره ای مراجعه بشود. پس مرجع طرح این دعوا فقط شورای حل اختلاف است. با این استثنا که اگر محل استیجاری کاربری تجاری داشته باشد و بین طرفین بر سر سرقفلی یا حق کسب یا پیشه اختلاف باشد طبق قانون شوراهای حل اختلاف مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه اماکن تجاری دادگاه هی دادگستری است و نه شورای حل اختلاف.

نکته دیگر در خصوص دعوای تخلیه ید این است که ضرورتی ندارد خواهان مالک عین باشد یعنی سند مالکیت ملک بنامش باشد بلکه همینکه مالک منافع محل استیجاری نیز باشد و در اجاره نامه موجر به او اجازه اجاره به غیر داده باشد او نیز میتواند برای طرح دعوای تخلیه ید اقدام کند.

وقتی به شورای حل اختلاف مراجعه می شود برای طرح دعوای تخلیه ید، شورا دستور تخلیه صادر می کند و نه حکم به تخلیه محل استیجاری. تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در این موضوع است که در اولی رسیدگی ترفعی با حضور موجر و مستاجر وجود ندارد و دستور حکم نبوده و در نتیجه قابل اعتراض نمی باشد. اما صدور حکم تخلیه قابل اعترض و تجدیدنظر است و ضمنا باید وقت رسیدگی تعیین شود و دو طرف برای رسیدگی به دعوای تخلیه دعوت شوند.

ممکن مستاجر تا بخواهد ملک را تخلیه بکند مدتی از پایان قرارداد بگذرد یا اگر موجر از طریق شورای یا دادگاه اقدام به تخلیه کرده باشد چند روز یا چند ماه ملک بیش از مدت اجاره در تصرف مستاجر باقی مانده باشد آیا موجر برای این مدت اضافی حق درخواست و دریافت وجه یا اجاره بهایی را دارد؟ جواب مثبت است. برای این قضیه در قانونی مدنی چیزی تحت عنوان اجرت المثل پیش بینی شده است. یعنی موجر یا وکیل او می تواند با طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نسبت به دریافت وجه و پول بابت این مدت اضافه بر مدت اجاره اقدام کند. میزان اجرت المثل با تعیین کارشناس رسمی دادگستری از سوی شورای حل اختلاف یا دادگاه مورد محاسبه و ملاک صدور رای قرار می گیرد.

نباید از نظر دور داشت که برای تخلیه فوری ملک و دریافت اجرت المثل شگرد و تکنیک های حقوقی ویژه ای وجود دارد که ۹۹ درصد موجرین از آن آگاه نیستند و به همین علت شاید بیش از یکسال طول بکشد تا بخواهند ملک را تخلیه کنند از این رو مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری و یا استخدام وکیل ملکی جهت طرح دعوا اکیداً توصیه می شود.

تفاوت دعوای تخلیه ید با دعوای خلع ید چیست؟

دعاوی خلع ید هنگامی قابل طرح است که بین دو نفر هیچگونه قرارداد و رابطه حقوقی و قانونی در استفاده از یک ملک مثل باغ، زمین، خانه یا آپارتمان وجود ندارد. اگر شخصی بدون اذن و اجازه مالک یک ملکی اقدام به تصرف و استفاده از آن نماید در این صورت مالک باید با تنظیم دادخواست به خواسته دعوای خلع ید اقدام به طرح دعوا علیه شخص متصرف نماید.

حتما بخوانید : هوش ملکی در خرید و فروش اینترنی املاک و مستغلات

نکته بسیار مهم در طرح دعوای خلع ید این است که خواهان یعنی شخص مدعی باید مالکیت خود را از طریق ارائه سند مالکیت رسمی برای دادگاه رسیدگی کننده به دعوا ثابت کند. پس هنگام اقامه دعوا یکی از پیوست های دادخواست به عنوان مدرک دعوا ضمیمه کردن کپی برابر اصل سند مالکیت ملک موضوع دعوای خلع ید است.

شاید بپرسید که اگر مالک سند مالکیت رسمی و منگوله دار یا سند مالکیت تک برگ کاداستری نداشته باشد آیا امکان طرح دعوای خلع ید ندارد؟ در پاسخ اشاره می شود که خواهان یعنی مالک باید علاوه بر طرح دعوای خلع ید باید یک خواسته دیگر تحت عنوان دعوای اثبات مالکیت را نیز در ستون خواسته دعوا اضافه نماید و کپی یت تصویر برابر اصل قولنامه یا مبایعه نامه را ضمیمه دادخواست نماید. د زمان رسیدگی به دعوا دادگاه ابتدا مالکیت خواهان را بررسی و پس از احراز مالکیت در این خصوص رای به اثبات مالکیت صادر نموده و سپس حکم به خلع ید از ملک می دهد و الا حکم به بطلان دعوا صادر می شود.

باید بدانیم که مرجع قانونی رسیدگی به دعوای خلع ید محاکم و شعب دادگاه ها هستند و بنابراین شوراهای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعوای خلع ید را قانوناً ندارند. این دعوی در دادگاه محل وقوع ملک قابل رسیدگی است. پس اگر خواهان و خوانده در دو شهر متفاوت سکونت داشته باشند و ملک در یک شهر دیگر باشد دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی بع دعوای خلع ید را دارد و نه دادگاه محل اقامت و سکونت خواهان یا خوانده مگر اینکه محل وقوع ملک در محل اقامت خواهان یا خوانده باشد.

تفاوت دعاوی تخلیه ید با دعوای رفع تصرف عدوانی چیست؟

در دعوای رفع تصرف عدوانی خواهان کافی است سبق یا سابقه تصرف خودش را نسبت به ملک موضوع دعوا به دادگاه ثابت نماید. از طرف دیگر نیز باید تصرفات فعلی و غیر قانونی متصرف ملک را اثبات نماید. بنابراین می بینیم که در دعوای رفع تصرف عدوانی برخلاف دعوای تخلیه ید یا خلع ید نیازی به اثبات مالکیت عین یا منافع ملک نمی باشد.

قابل ذکر است که دعوای رفع تصرف عدوانی به صورت کیفری هم قابل طرح و شکایت است با این فرق که باید شاکی سند مالکیت رسمی ملک را نیز ارائه نماید. البته برخی دادگاه ها با محالف این رویه هستند و در دعوای کیفری رفع تصرف عدوانی ضرورتی به ارائه سند مالکیت رسمی ملک نمی بینند.



  • فایل ها را به اینجا بکشید


     

    روش مذاکره خرید و فروش سرقفلی

    روش درست انجام مذاکره خرید و فروش سرقفلی تجاری

    روش مذاکره خرید و فروش سرقفلی روش مذاکره خرید و فروش سرقفلی به صورت صحیح چگونه است ؟ قبل از اینکه شما بخواهید قرارداد نقل و انتقال سرقفلی تنظیم کند لازم است تا با شخص خریدار مذاکراتی را انجام دهید. قاعدتاً بخشی از این مذاکرات می­تواند در دفتر مشاورین املاک و بخشی نیز خارج از آن مکان و به صورت حضوری یا تلفنی انجام شود. طرفین معامله و فروش سرقفلی برای این که خیال شان از بابت …

    ادامه مطلبروش درست انجام مذاکره خرید و فروش سرقفلی تجاری

    ابطال عملیات اجرایی ثبتی

    دعوای ابطال عملیات و ابطال اجراییه ثبتی+فیلم آموزشی

    ابطال عملیات اجرایی ثبتی

    ابطال عملیات اجرایی ثبتی چیست ؟

    در ابتدای این سوال پرسیده می شود که دعوای ابطال عملیات و ابطال اجراییه ثبتی چیست و چگونه انجام می شود؟ ممکن است شما مالک ملکی باشید یا صاحب سرقفلی یک ملک تجاری و به هر دلیلی و بدون اطلاع شما از طریق واحد اجرای ثبت علیه شما یا ملکی که متصرف آن هستید اجراییه صادر شده و مفاد اجراییه این هستش که باید ظرف ۱۰ روز تخلیه ملک انجام شود و به متقاضی اجرا یعنی شاکی تحویل بدهید می خواهیم ببینیم که اساساً دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبتی توسط چه شخصی و در کدام مرجع قانونی و بر چه اساسی مطرح می شود و نتیجه آن چیست؟

    روند دعاوی ابطال عملیات اجرایی ثبتی چگونه است ؟

    اگر شما مستاجر یک مکان و محل استیجاری باشید و بین شما و موجر یا مالک اجاره نامه رسمی تنظیم شده باشد، یکی از روش های تخلیه محل اجاره ای از طریق واحد یا اداره اجرائیات ثبت است که مالک با ارائه مدارک مثبته و قانونی ضمن اثبات مالکیت خودش و اصالت اجاره نامه از اجرای اداره ثبت درخواست تخلیه ملک مورد تصرف مستاجر را می کند و طی تشریفاتی این اجراییه به مستاجر ابلاغ می شود و به او ده روز مهلت داده می شود که اگر اعتراضی دارد به واحد اجرای ثبت مراجعه کند و الا مفاد اجراییه علیه او و نسبت به ملک استیجاری تا انتها و تخلیه آن توسط ضابطین دادگستری یعنی مامورین کلانتری انجام خواهد شد.

    ممکن است مستاجر مدعی باشد که اجاره نامه جعلی است یا پس از تنظیم اجاره نامه او ملک را از مالک خریداری کرده است یا رابطه استیجاری او با موجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است و اصولا برابر رای وحدت رویه امکان تخلیه محل استیجاری مشمول این قانون که حق کسب و پیشه برای مستاجر ایجاد کرده از طریق اجرای ثبت امکان پذیر نیست و سایر دلایلی که قابل قبول باشد که در این صورت جلوی اجرا گرفته می شود.

    اگر ابطال عملیات اجرایی ثبتی در غیاب مستاجر انجام شده باشد

    ولی اگر عملیات ثبتی و اجراییه قطعی شده و تخلیه ملک در نبود و غیاب مستاجر انجام شده باشد در این حالت مستاجر باید به دادگاه مراجعه کند و با تنظیم یک دادخواست دقیق با خواسته ابطال عملیات ثبتی و ابطال اجراییه ثبتی درخواست بلااثر کردن آنها را از دادگاه بخواهد که در این صورت اگر دلایل قوی و مستحکم باشد دادگاه رای به ابطال عملیات ثبتی و ابطال عملیات اجرایی می دهد.

    علاوه بر این می توانید جهت جلوگیری از عملیات اجرایی از دادگاه درخواست دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرای ثبت را بخواهید که با پرداخت خسارت احتمالی در این خصوص دستور توقف آن داده می شود که شبیه تامین خواسته مقرر در قانون آیین دادرسی مدنی است.

    ابطال-معامله

    دعوای ابطال معامله

    ابطال معامله درباره دعاوی ابطال معامله چه می دانید ؟ دعوایی است که طی آن خواهان دعوا از دادگاه درخواست صدور حکم به باطل کردن معامله را دارد. پیش از تشریح این موضوع جالب است بدانید که در کنار این دعوا از عنوان دیگری بنام دعوای اعلان بطلان معامله نیز استفاده می شود که معنای آن ها زمین تا آسمان با یکدیگر فرق می کند و مهم تر اینکه اکثر محاکم دادگستری دعوای ابطال معامله را نمی …

    ادامه مطلبدعوای ابطال معامله

    راهنمای خرید و فروش ملک

    هوش ملکی در خرید و فروش اینترنی املاک و مستغلات

    راهنمای خرید و فروش ملک با هوش ملکی   هوش ملکی چیست ؟ معنا و مفهوم هوش ملکی در خرید و فروش اینترنتی املاک و مستغلات عبارت است از انتشار اطلاعات مربوط به یک ملک در فضای بی نهایت اینترنت و مشاهده آن توسط هزاران مشتری و متقاضی خرید ملک یا اجاره ملک. اغلب اطلاعات مربوط به فروش ملک در سطح اینترنت توسط صاحبین املاک منتشر می شود و البته مشاورین املاک و سایر فعالان حوزه کسب …

    ادامه مطلبهوش ملکی در خرید و فروش اینترنی املاک و مستغلات

    چگونه صلح نامه سرقفلی بنویسیم ؟

    چگونه صلح نامه سرقفلی بنویسیم+ویدیو

    چگونه صلح نامه سرقفلی بنویسیم ؟   مقدمه: پیش از اینکه بخواهم درباره چگونه صلح نامه سرقفلی بنویسیم ؟ توضیحی بدهیم لازم است از شما که قصد خرید سرقفلی یک محل تجاری مثل مغازه یا فروشگاهی را دارید بپرسم که واقعا تا حالا فکر کرده اید که موقع خرید سرقفلی نوع قراردادی با چه عنوانی باید تنظیم کنید تا بعداً با مشکلات زیاد حقوقی در زمینه دعاوی سرقفلی مواجه نشوید؟ سوال مهم من از شما کسانی که …

    ادامه مطلبچگونه صلح نامه سرقفلی بنویسیم+ویدیو

    ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت

    دعوای ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت

    دعوای ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت

     

    ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت چیست ؟

    دعوایی است که کسی مزاحم و مانع مالک در استفاده از حقش در ملکی بشود بدون آنکه ملک را از ید و تصرف او خارج کند. برای اگر کسی خودروی شخصی اش را مقابل در ورودی خانه و میک کسی پارک بکند و یا اسباب و وسایلش مثل آهن آلات یا هر چیز دیگری را جلوی ملک کسی دپو کند و باعث بشود مالک یا همسر یا فرزندانش در ورود و خزوج به ملک یا آپارتمان خود با مانع یا مشکل و سختی مواجه بشوند این عمل مصداق بارز جرم ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق محسوب می شود.

    همچنین در ساختمان های آپارتمانی نیز اگر مالک یک واحد آپارتمان خودروی شخصی اش را به گونه ای در پارکینگ پارک بکند که سایر مالکین نتوانند یا برای ورود و خروج در پارکینگ با سختی و دردسر مواجه بشوند و شخص مزاحم توجهی به این رفتارش نکند و عمدا باعث ایجاد مشکل و اختلاف برای سایر همسایگان شود این عمل او مصداق بارز این جرم در استفاده از پارکینگ شخصی و آپارتمانی است که باید خیلی سریع موانع موجود برطرف بشود.

    حتما بخوانید : دعاوی افراز ملک مشاع

    اگر فرد یا شخص برای مالک ملکی مزاحمت و یا مانعی در استفاده او از حق قانونی اش ایجاد بکند می توان علیه وی از دو طریق حقوقی یا کیفری در دادگاه و دادسرا اقامه دعوا نمود. در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی از باب مثال بسیاری از مصادیق جرم ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق را نام برده است.

    روش های طرح دعوا بابت ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق در ملک چگونه است؟

    از دو روش می توان برای طرح و اقامه دعوا در این حصوص علیه شخص و فرد مزاحم اقدام نمود که در زیر به طور کامل توضیح می دهیم:

    ۱- روش اول – شکایت کیفری در ملک شخصی
    اول از هر چیزی شاکی باید دارای سند مالکیت رسمی برای ملکش باشد و اگر سند رسمی ندارد باید شاکی سبق تصرف خود در ملک موضوع شکایت را ثابت کند و اثبات کند که شخص متصرف به طور غیر قانونی و بدون اجازه وی ملکش را تصرف کرده است یا برای او در استفاده از آن مانع و مزاحمت ایجاد کرده است. در این صورت می توان از طریق وکیل متخصص دعاوی ملکی برای تنظیم شکواییه یا انجام مشاوره حقوقی به صورت حضوری و یا مشاوره حقوقی ملکی به صورت آنلاین از سراسر ایران استفاده کرد تا با تنظیم یک شکواییه قانونی و اصولی در دادسرا از شخص مزاحم شکایت کیفری نمود.

    جالب است بدانید که مجازات مزاحمت ملکی در صورت محکومیت، یکماه تا یکسال حبس تعزیری است. همچنین خوشبختانه رسیدگی به این دعوا فوری و خارج از نوبت در مراجع کیفری انجام می شود.

    ۲- روش دوم – دعوای حقوقی در ملک شخصی
    در این روش مالک باید با تنظیم دادخواست و با ضمیمه کردن تصویر سند مالکیت یا اثبات سبق تصرفش در آن ملک علیه شخص متصرف ضمن طرح دعوا از او مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نماید. یعنی متصرف ضمن محکومیت و خروج از ملک باید با نظر کارشناس خسارتی معادل اجاره معمول و مرسوم آم ملک را به میزان مدت تصرف بپردازد که به آن اجرت المثل ایام تصرف گفته می شود.



    • فایل ها را به اینجا بکشید


      افراز ملک مشاع

      دعوای افراز ملک مشاع

      افراز ملک مشاع دعاوی افراز ملک مشاع ملک مشاع یعنی اینکه چند نفر در یک ملک شریک باشند. همه شرکا در جزء جزء ملک مشاع شریک هستند بدون اینکه ملک بین آنها تقسیم شده باشد و سهم اختصاصی در قسمتی از ملک داشته باشند. بنابراین وقتی ملک مشاع باشد هیچ یک از شرکا حق ندارد بدون اذن و اجازه قبلی سایر شرکا از ملک استفاده اختصاصی نماید در غیر این صورت باید از عهده پرداخت اجرت المثل …

      ادامه مطلبدعوای افراز ملک مشاع