نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت
از جمله تعهدات مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که پس از امضای قرارداد در اولین فرصت ممکن با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به اعطای وکالت کاری به سازنده اقدام بکند.
اما اینکه وکالت کاری چیست؟
وکالت کاری چه تبعاتی دارد؟
نکات مثبت و منفی وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
چگونه می توان وکالت کاری رافسخ یا باطل کرد و بسیاری از سوالات دیگر در خصوص وکالت کاری موضوعات مهمی هستند که در این مقاله به اختصار به توضیح آن ها می پردازیم. تا با اطلاع از مسائل مرتبط با وکالت کاری در هنگام امضای قرارداد مشارکت در ساخت حقوق و منافع خودتان را بشناسید و بی جهت وکالتی ندهید که فردا پشیمان بشوید.
نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟
اگر مالک قرارداد مشارکت در ساخت هستید قبل از امضاء به نکات مهم زیر توجه بکنید:
- اولین نکته در نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت عبارتست از اینکه چون صفر تا صد انجام موضوع قرارداد مشارکت در ساخت از مرحله تخریب تا زمان اخذ سند رسمی برای کلیه واحدهای مسکونی،تجاری،اداری و غیره برعهده و توسط طرف دوم قرارداد یعنی سازنده انجام میشود از این رو لازم است مالک یا مالکین قرارداد مشارکت نسبت به دادن وکالت کاری در زمان تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت و با تعیین اختیارات مورد نیاز در راستای قرارداد، در خصوص پلاک ثبتی موضوع قرارداد به سازنده اقدام کنند. برای دادن وکالت کاری هر دو طرف قرارداد به اتفاق باید به یکی از دفترخانه های اسناد رسمی در محل وقوع ملک یا زمینی که روی آن ساخت و ساز قرار است انجام بشود مراجعه نمایند.
- نکته مهم دیگر که در وکالت کاری وجود دارد و باید به آن توجه ویژه ای کنید عبارتست از اینکه،ا وکالت کاری فقط و فقط باید در خصوص همان ثبتی و ملکی باشد که روی آن قرار است بنای جدید احداث شود و در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به تمامی مشخصات آن اشاره شود.
- با توجه به اینکه وکالتی که مالک به سازنده در قالب قرارداد مشارکت در ساخت می دهد ، صرفاً یک وکالت کاری است ولاغیر، لذا مالکین باید دقت کنند که این وکالت، نباید از نوع وکالت تام الاختیار باشد. زیرا سازنده با داشتن وکالت تام اختیار فروش و پیش فروش و سایر اقدامات قانونی و ثبتی و غیره و هر چیز دیگه ای را نسبت به سهم شما خواهد داشت و می تواند واحدها آپارتمانی شما را به هر کسی که دلش بخواهد بفروشد بدون اینکه مرتکب جرم فروش مال غیر شود. بنابراین وکالت اعطایی مالک به سازنده باید فقط وکالت کاری باشد و باید محدودیت زمانی داشته باشد. یعنی پس از گذشتن یک مدت مشخصی خود به خود باطل بشود.
حتما بخوانید : خرید مال غیر و داستانی واقعی در باره آن : هیچ ارزونی بی دلیل نیست!
نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت و مدت آن
متأسفانه برخی از مالکین بدون رعایت محدودیت زمانی و حتی به صورت بلاعوض به سازنده وکالت می دهند که داری مخاطرات حقوقی عدیده ای خواهد بود. برای مثال پس از شروع همکاری اگر بین مالک و سازنده اختلاف بروز کند امکان عزل سازنده از طرف مالک وجود ندارد بنابراین توصیه مهم من محمدرضا فولادی بعنوان وکیل متخصص دعاوی ملکی و وکیل قراردادهای مشارکت در ساخت به شما این است که با توجه به مدت قرارداد مشارکت فی ما بین، میتوانید یک مدت کوتاهی بعد از قرارداد مشارکت را به عنوان مدت وکالت پیش بینی کنید و در طی این وکالتنامه به سازنده اختیار انجام امورات اداری پروژه را بدهید برای مثال اگر قرارداد مشارکت شما ۱۸ ماهه است شما میتوانید وکالت کاری ۱۸ ماهه یا ۱۹ ماهه رو به سازنده بدهید تا او بتواند بدون نیاز به حضور فیزیکی شما، با وکالت از سمت مالک در شهرداری محل وقوع ملک و در اداره ثبت و سایر ادارات مربوطه مانند اداره آب و گاز و … حاضر شود و اقدامات اداری مورد نیاز برای پروژه و واحدهای ساختمانی را پس از احداث بنا و قبل از تحویل ملک به مالک انجام دهد.
|
حتما بخوانید : اصول صحیح دریافت ثمن یا وجه در معاملات ملکی چگونه است؟ |
- نکته بعدی در رابطه با نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت این است که وکالت اعطایی به سازنده، باید به صورت وکالت بلاعزل باشد تا هنگامی که به دلیل تخلفات قراردادی تصمیم به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت گرفتید ، هم زمان بتوانید وکیل یا سازنده را هم از وکالت کاری عزل کنید تا جلوی اقدامات بعدی او گرفته بشود.
اگر این نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت را رعایت کنید در این حالت به عنوان مالک میتوانید مطمئن باشید که کمترین آسیبی از ناحیه مفاد قرارداد، شما رو تهدید میکند. به عبارتی ریسک قراردادی شما پایین میآید و با خیال آسوده تری می توانید با سازنده همکاری داشته باشید.
|
حتما بخوانید : چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم؟+فیلم آموزشی |
عدم دادن وکالت تامالاختیار از نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت
متأسفانه عده ای از مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت هستند که اصلاً مشخص نیست چکار میکنند و نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت اصلا توجهی ندارند! برای مثال مالک به جای اینکه وکالت کاری به سازنده بدهد میرود یک وکالت تامالاختیار به سازنده میدهد و برخی از این سازندگان نیز از این شرایط سوء استفاده کافی و لازم را برده و سهمی رو که در قرارداد به وی تعلق گرفته، رسماً و از طریق دفترخانه اسناد رسمی به نام خودش منتقل میکند. در حالی که هنوز هیچ اقدامی نکرده و هنوز هزینه ای برای اخذ جواز ملک پرداخت نشده و صرفا یک قرارداد بین مالک و سازنده تنظیم شده است!
از لحظه دادن وکالت تام الاختیار به سازنده حتی اگر او نتواند به تعهداتش عمل کند در هر مالک ۳ دانگ از زمین یا ساختمان قدیی ملک شده است. به همیت راحتی و به ثمن بخس مالکیت ششدانگ خود را به سازنده انتقال داده و با او به صورت مشاعی شریک می شوید.
سازنده در این وضعیت مالک آن میزان دانگ انتقالی خواهد بود که به شکل رسمی به نام خودش با انتقال داده است و شما به عنوان مالک پروژه ساختمانی هیچ کاری نمیتوانید بکنید چون هم اکنون مالک مشاعی هستید و یک مالک دیگر هم به مالک قبلی ملک اضافه شده است. در این اینجا است که می توان ادعا نمود شما با شکست قراردادی مواجه شده اید. پس وقتی که در قالب قرارداد مسارکت در ساخت وکالتی به سازنده میدهید وکالت فوق باید فقط یک وکالت کاری با آن شرایطی باشد که در این مقاله با عنوان نکات مهم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت خیلی ساده و با مثال خدمت شما توضیح دادم.
اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید
محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها
با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید
سلام ارادت
ما میخوایم برای تخریب ساختمان و احداث ساختمان جدید وکالت کاری به آقای دفتر املاک بدیم برای پیگیری مرحله اول یعنی دستور نقشه
این وکالت باید چه بندهایی داشته باشه تا ما متضرر نشیم ممنون از راهنماییتون
سلام و درود
فقط وکالت کاری بدهید
سلام خسته نباشید
وکالت کاری برای ساخت دادیم که مشکلی ندارد
ولی پدرم فوت شده و مادرم و ۴ پسر و ۲دختر هستیم وبعد از پایان کار به مادر وکالت فروش دادیم که حالا مادرم میگه تمام سه طبقه که میرسه مال منه و هرچی دوست داشته باشم به شما میدهم آیا از لحاظ قانونی میتونه این کارو کنه خونه کلنگی که هنوز خراب نشده به نام پدرم هست و اسار ورسه هم شده چکار کنیم لطفاً کمک کنید میتونم تا خراب نشده امضا فروش رو که دادم پس بگیرم هنوزم در خانه ساکن هستیم کمکم کنید لطفاً
ممنون
سلام و درود
اگر وکالت دادید خدوتون هم میتوانید بفروشید اما با وکیل حضوری مشورت کنید سریعا
باعرض سلام وادب به علت نداشتن آگاهی وکالت کاری که دفترخانه به نفع سازنده تنظیم کرده (بدون ذکر مدت واینکه این وکالت کاری است وبادادن اختیارات تام ومطلقه واجازه دریافت صورت مجلس تفکیکی واصلاحی وتنظیم تقسیم نامه وتخصیص آپارتمانها وپارکینگها به مالکان که سازنده خود یکی از مالکان هست اقدام نمودم اکنون سازنده اقدام به تهیه دستور نقشه نموده وتا ماه آینده تخریب شروع میشود با توجه به اینکه حق عزل وکیل رادارم آیا میتوانم این وکالت را باطل ووکالت جدید با ذکر مدت وبدون دادن اختیارات تام ومطلقه وحذف اجازه دریافت صورت مجلس تفکیکی واصلاحی وتقسیم نامه وتخصیص آپارتمانها وپارکینگ به مالکان تنظیم وبه سازنده بدهم؟ قبلا از راهنمایی شما کمال تشکر را دارم .
سلام و درود
بله می توانید اقدام کنید. اما……..باید قرارداد را ملاحظه کنید که در خصوص عزل سازنده چه شرطی پیش بینی شده است ممکن است خسارت روزانه مقرر شده باشد. توصیه میکنم با وکیل مشورت کنید.اگر تهران هستید تشریف بیارید دفتر ما.
۰۹۱۲۵۰۲۲۶۶۷
ضمن تشکر بنده سوالم این نبود که آیا میتوانم وکالت راباطل ووکالت دیگری تنظیم کنم بلکه میخواستم بفرمایید آیا با توجه به اینکه سازنده در وکالت نامه قید کرده که حق دریافت صورت مجلس تفکیکی واصلاحی داشته باشد وتقاضی تنظیم تقسیم نامه به نام وبرای موکل وتخصیص آپارتمانها وپارکینگها به مالکان وقبول حصه اختصاصی در قبال سهم مشاعی ومصالحه نمودن حق مرغوبیت وقبول هرگونه تعهد ذیل مدارک داشته باشد آیا امکان سوءاستفاده از آنها توسط ایشان وجود دارد واصلا دادن وکالت به این شکل درست است؟
سلام و درود
بله چون اختیارات زیادی داده شده. و اصلا توصیه نمی شود.
باسلام خدمت وکیل محترم. متاسفانه در قرارداد مشارکت در ساختی وکالت کاری که به سازنده دادن برخلاف قرارداد فیمابین مالک حق عزل وکیل را داردکه بعد از تحویل واحدهای سهم خود اقدام به عزل وکالت کاری سازنده نموده و حال اقدام به شکایت و دادخواست علیه سازنده جهت دریافت سند تفکیکی و … نموده و بابت دیر کرد تهیه سند درخواست خسارت کرده. حال تکلیف سازنده چیست ؟
سلام و درود
خسارت فقط تا روز عزل وکیل تعلق میگیرد. سازنده هم امکان اقامه دعوا دارد
باعرض سلام واحترام لطفا”بفرماییددرخصوص اعطای وکالت منحصرا”کاری به سازنده درمشارکت در ساخت بلاعزل باشدیاخیر .باتشکر
سلام و درود
قطعا نباشد چون اگر اختلاف پیدا کنید امکان عزل سازنده و جلوگیری از اقدامات او در اسرع وقت امکان پذیر نیست و نیاز به طرح دعوا و صرف وقت دارد. ضمنا میتوانید وکالت کاری را حتی مدت دار بدهید یعنی به میزان مدت قرارداد مشارکت و نه نامحدود. تا خود به خود باطل شود.