چرا باید قرادادهای ملکی را سفت بگیرید اما ساده بنویسید!

نحوه نوشتن قرارداد ملکی

نحوه نوشتن قرارداد ملکی

چرا  باید قرادادهای ملکی را سفت بگیرید اما ساده بنویسید!

مقدمه

امان از قراردادهای بی­ سر و ته!  نوشتن کلمات  و اصطلاحات حقوقی که از معنای دقیق آن سر در نمی­‌آوریم، هنر محسوب نمی­‌شود.

هیچ ضرورتی ندارد که هنگام انعقاد قرارداد یک معامله ملکی ، بخواهیم متن یک قرارداد دیگر که معلوم نیست از کجا آن را پیدا کرده­‌ایم کپی­‌برداری کنیم. کلمات و اصطلاحات حقوقی در قراردادها بار قانونی خاصی دارند و نمی­‌شود به سادگی از کنار آنها گذشت. به تعبیری دیگر استفاده درست از کامات در نحوه نوشتن قرارداد ملکی یک هنر قابل کسب میباشد.

قرارداد‌نویس باتجربه هیچگاه نباید در متن قرارداد مطالبی را بنویسید که معنای آن برای دو طرف قرارداد روشن نیست. هرچند گاهی استفاده از برخی واژه­‌های حقوقی در قراردادهای ملکی گریز ناپذیر است اما باز هم اگر کمی فکر و اندیشه خود را به کار ببریم می­‌توانیم با کلمات فارسی بهترین قراردادهای ملکی را نوشت.

 

نحوه نوشتن قرارداد ملکی
نحوه نوشتن قرارداد ملکی

 

حتما بخوانید : راز پشت پرده شرط عدم انتقال در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز!

استفاده درست از کلمات و اصطلاحات در نحوه نوشتن قرارداد ملکی

در برخی از پرونده­‌های موضوع دعاوی ملکی که به عنوان وکیل یکی از طرفین اعلام وکالت می­‌کنم، شاهد قراردادهایی هستم که نه تنها محتوای مناسبی و جامع نمی­باشند، بلکه حتی به جای رعایت حقوق و منافع طرفین، با درج کلمات و اصطلاحات حقوقی و یا فقهی در جایگاه نامناسب، باعث ورود زیان به یکی از آنها شده است.

برای مثال در یک قراردادها که قرار بود بابت تضمین نقد شدن چک‌های موضوع معامله شرطی به نفع فروشنده نوشته شود این‌گونه شرط شد:

«اگر هر یک از چک‌های موضوع این قرارداد پاس نشوند این قرارداد خود به خود باطل می‌­شود.»

این شرط نه تنها به نفع فروشنده نیست بلکه به ضرر او است! چون اولاً قراردادی که صحیح منعقد شده خود به خود «باطل» نمی‌­شود. یعنی واژه «باطل» در جایگاه مناسب خود به کار نرفته است و باید به جای آن از واژه «منفسخ» استفاده شود. ثانیاً اغلب محاکم شرط فسخ خود به خودی (شرط فاسخ) را درباره چک‌های برگشتی نمی‌­پذیرند و معتقدند که رد و بدل شدن چک به منزل رد و بدل شدن وجه و ثمن معامله است.

بنابراین فروشنده بخت برگشته اولاً دیگر مالکیتی نسبت به ملک فروخته شده ندارد و ثانیاً باید بابت وصول چک‌های برگشتی علیه خریدار در دادگاه حقوقی با پرداخت هزینه دادرسی دعاوی مالی اقامه دعوی کند.

استفاده درست از اصطلاحات مشابه در نحوه نوشتن قرارداد ملکی

در متون قراردادی برخی اصطلاحات شبیه هم هستند اما معانی متفاوتی دارند مانند: فسخ، فاسخ، تفاسخ و منفسخ. عدم رعایت در استفاده از این واژه ها می‌­تواند ضرر جبران ناپذیری را به طرفین یک قرارداد وارد کند.

متنی را بنویسید که هرکسی آن را خواند، یک برداشت واحد داشته باشد و نیاز به تعبیر و تفسیر نباشد. بهتر است بیندیشید و بعد قرارداد بنویسید نه اینکه بنویسید و  هنگامی که کار از کار گذشت، اقدام به اندیشیدن کنیم!


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


اشتراک گذاری این مطلب

4 دیدگاه دربارهٔ «چرا باید قرادادهای ملکی را سفت بگیرید اما ساده بنویسید!»

  1. سلام خواستم ببینم این قرارداد هیچ عیب و نقصی نداره

    ماده ۱ – طرفین قرارداد
    ۱-۱) فروشنده/فروشندگان ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ……… ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .
    با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد ………….. به موجب …………….
    ۱-۲) خریدار/خریدارن ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ……… ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .
    با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ………………… فرزند ……………… به شماره شناسنامه ……………… متولد …………. به موجب ……………
    ماده ۲ – موضوع قرارداد و مشخصات ملک
    بیع تمامی دانگ یک دستگاه آپارتمان دارای پلاک ثبتی فرعی از اصلی به مساحت اعیانی مترمربع و به صورت خوابه و مساحت عرصه متر به نشانی محل وقوع ملک طبقه واحد و با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثنا عرصتاً و اعیاناً به انضمام برق به شماره پرونده و آب به شماره اشتراک و گاز شهری به شماره شناسایی و یک رشته تلفن دائر به شماره و انباری به مساحت متر مربع واقع در و تعداد عدد پارکینگ به شماره های و دارای پایان کار ساختمان شماره مورخ صادره از سوی شهرداری منطقه می باشد. تأسیسات گرمایی شوفاژ روشن , پکیج حرارتی , گاز شهری , فن کوئل , بخاری نفت سوز , شومینه و وسیله سرمایی آن کولر , چیلر , فن کوئل , تهیه مطبوع , سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً بطور کامل به رؤیت خریدار رسید و از کمیت، کیفیت و وضعیت ملک کاملاً مطلع شده است.
    ماده ۳ – ثمن معامله و نحوه پرداخت
    ۳-۱) کل ثمن معامله عبارت است از مبلغ به عدد ریال به حروف ریال معادل تومان وجه رایج مملکتی تعیین که مورد تراضی و توافق طرفین قرار گرفت که به ترتیب ذیل از سوی خریدار / خریداران به فروشنده / فروشندگان پرداخت می گردد .
    ۳-۲) مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شد.
    ۳-۳) مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
    ۳-۴) مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به شرح نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
    ۳-۵) مبلغ ریال معادل تومان از ثمن معامله به هنگام تنظیم سند در دفترخانه نقداً / طی چک شماره عهده بانک مورخ در تاریخ از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
    ماده ۴- تنظیم سند رسمی
    ۴-۱) به منظور تنظیم سند رسمی طرفین متعهدند که در ساعت تاریخ در دفترخانه اسناد رسمی شماره واقع در یا دفترخانه ای که بانک و سازمان های تابعه معرفی نماید حاضر شده و کلیه تشریفات قانونی معامله را انجام دهند.
    ۴-۲) پس از حضور در دفترخانه در صورتی که طرف مقابل حاضر نباشد طرف دیگر باید مراتب را کتباً به سردفتر اعلام و نامه خود را در دفتر ثبت مراسلات دفترخانه ثبت کند. فروشنده فتوکپی کلیه اسناد و اوراقی را که آماده کرده ضمیمه خواهد نمود . اگر خریدار حامل ثمن معامله به صورت وجه نقد باشد باید به رویت سردفتر برسد و در حضور او شمرده و مراتب در نامه مورد اشاره درج شود. در صورتی که خریدار چک تضمین شده بانکی همراه داشته باشد کپی آن را ضمیمه کند.
    ۴-۳) هریک از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند و یا از آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که مربوط به اوست را فراهم نکند مکلف است مبلغ ریال بابت جریمه عدم حضور به موقع به طرف دیگر بپردازد این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه به اصل معامله انجام شده نمی زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهداتش بری نمی سازد .
    ماده ۵ – تسلیم ملک
    فروشنده/فروشندگان مکلف است در تاریخ / / ۱۳ ملک را با تمام توابع و ملحقات و منضمات به خریدار/خریداران تسلیم کند. وجه الالتزام عدم تخلیه روزانه ریال می باشد که در صورت عدم تسلیم به موقع، فروشنده موظف است آن را به خریدار پرداخت کند.
    ماده ۶- شرایط و آثار قرارداد
    ۶-۱) مخارج تنظیم سند حق التحریر و حق الثبت و هزینه محضر بر مبنای قیمت منطقه بندی به عهده طرفین است.
    ۶-۲) در صورتی که برای انتقال قطعی ملک مورد مبایعه نامه ارائه هرگونه سندی لازم باشد فروشنده موظف به ارائه آن به دفترخانه می باشد .
    ۶-۳) – پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین مالیات و عوارض تا پایان روز معامله بر مبنای قیمت منطقه ای به عهده فروشنده است .
    ۶-۴) فروشنده مکلف است آخرین قبول آب و برق و تلفن و گاز در صورت مستقل بودن و در غیر این صورت تسویه حساب با هیأت مدیره مسئول ساختمان را در دفترخانه به خریدار تحویل نماید . پرداخت این وجوه تا تحویل مورد معامله بر عهده فروشنده خواهد بود , همچنین هزینه های قانونی دیگر از جمله جرائم ساختمانی , حق مرغوبیت , پذیره , حق مشرفیت عوارض , دیون به اشخاص ثالث ـ اخذ پایان کار , فک رهن و تفکیکی به عهده فروشنده می باشد .
    ۶-۵) فروشنده / فروشندگان اقرار نمودند که مورد معامله مشمول مصادره اموال , سرپرستی و در توقیف نبوده و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافع آن به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نمی باشد و در صورت رهن بودن مکلفند قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی نسبت به فک رهن اقدام نمایند چنانچه فروشنده / فروشندگان نسبت به فک رهن اقدام نکنند خریدار می تواند با مراجعه به مرتهن , ملک را از رهن خارج کند و با امضاء این قرارداد، خریدار وکیل و قائم مقام قانونی فروشنده در مورد فک رهن محسوب می گردد.
    ۶-۶) چنانچه خریدار و به هرنحوی از انحاء از انجام معامله استنکاف ورزد موظف به پرداخت وجه الالتزام ریال می باشند که باید به طرف مقابل پرداخت گردد.
    ۶-۷) در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد قرارداد باشد . قرارداد باطل است و فروشنده موظف است مبلغ دریافتی را به منتقل الیه مسترد کند .
    ۶-۸) در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن بودن ، مستحق الغیر بودن ، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی ، غصبی بودن قانوناَ قابل انتقال به خریدار نباشد، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله ، معادل ریال به عنوان خسارت به انتقال گیرنده بپردازد.
    ماده ۷- اسقاط خیارات
    کلیه اختیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.
    ماده ۸- مقررات ناظر
    این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی خواهد بود.
    ماده ۹- نسخ و تصدیق قرارداد
    این قرارداد با علم و اطلاع و رضایت کامل خریدار و فروشنده نسبت به مفاد و شروط آن در ۹ ماده و نسخه برابر تنظیم شده است و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.

    محل امضاء و اثر انگشت فروشنده/فروشندگان نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد نخست

    محل امضاء و اثر انگشت خریدار/خریداران نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم

    پاسخ
    • سلام و درود
      باید هزینه مطالعه و اصلاح رو بپردازید چون وقت بررسی رایگان چنین متنی را نداریم.

      پاسخ
  2. با سلام اپارتمانی رو از برادر خانم و داماد خریده ام . زمین بنام داماد بود و با برادر خانم ایشان معامله کردم . چکها پرداخت شده است و امضای طرفین در مبایعه نامه و رسید چکها هم موجوده . زمان تحویل مهر ۹۹ میباشد و اردیبهشت ۹۹ معامله انجام شده است ولی تا الان سفت کاری انجام شده و به نظر میرسه که تا مهر ماه اماده نشود و حدودا ۴ الی ۵ ماه زمان ببرد البته اگر دست به کار شوند . اگر اپارتمان رو سر موعد تحویل ندهند چه اقداماتی میتوانم انجام بدهم با تشکر

    پاسخ
    • سلام و درود
      بستگی به متن قرارداد دارد. اگر نتوانست در موعد مقرر به تعهدش عمل کند باید اقدام به تامین دلیل کنید.

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید