نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک

 

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک یکی از مسائل بحث برانگیز در قراردادهای مشارکت در ساخت است که ما در جلسات مشاوره حقوقی با بسیاری از این مشکلات مواجه هستیم که گاهی واقعاً هیچ راه گریزی از مخمسه و چالش ایجاد شده نیست مگر اینکه دو طرف قرارداد یعنی مالک و سازنده خواهان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت طی شرایطی باشند  که البته احتمال وقوع آن بسیار کم است.

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک چگونه است ؟

هنگامی که امضای قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک و سازنده انجام می شود با توجه به میزان آگاهی و یا ناآگاهی مالک ممکن است اتفاقات ناخواسته و البته ناگوار از جهت مالی برای او و ملکش رقم بخورد. یکی از کارهای غیر حرفه ای و ناشیانه ای که بسیاری از مالکین پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت انجام می دهند که دهان هر وکیل و حقوقدانی باز می ماند این است که همان اول بسم الله تمام سهم الشرکه سازنده را به صورت رسمی در سند مالکیت قبلی به سازنده انتقال می دهند! میدانید با این کار چه اتفاقی می افتد و چه مشکلی برای مالک رقم می خورد؟

حتما بخوانید : آشنایی با انواع سندهای ملکی

این کار یعنی نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک به وی در ابتدای قرارداد باعث می شود که سازنده این توانایی حقوقی و قانونی را به دست آورد که حتی قبل از اینکه هرگونه اقدامی را در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت بخواهد انجام بدهد از زمان انتقال رسمی ملک به او، مالک قانونی و رسمی سهم و یا واحدهایی از پروژه ای می­شود که هنوز کلنگ آن را به زمین نزده است و هنوز جوهر خودکارش که با آن پای قرارداد مشارکت را امضاء کرده است خشک نشده است. 

در این گونه موقعیت ها که مالک اطلاعات حقوقی و قراردادی درباره شیوه نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ندارد، معمولاً سازنده به شما می­گوید که من چون طبق قرارداد مشارکت در این پروژه ۴۰ درصد سهم برای او لحاظ شده است، شما باید لطف کنید بیاید در دفترخانه اسناد رسمی و ۴۰ درصد یا میزان مشخصی از شش دانگ این ملک را به نام من به عنوان سازنده انتقال بدهید! مثلاً باید ۲ دانگ یا ۳ دانگ از ملک را رسماً به من انتقال بدهید تا من بتوانم شروع به کار کنم شما یا مالکی هم که از همه جا بی­خبر است و اطلاعات کافی در شیوه و چگونگی انعقاد حرفه ای قرارداد مشارکت در ساخت ندارد می­رود دفترخانه و به صورت رسمی ملکیت ملک را به سازنده به میزان تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت انتقال می دهد. بدون اینکه حتی یک جلسه به صورت حضوری با وکیل و مشاور حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت یا وکیل دعاوی ملکی کمترین مشاوره حقوقی را انجام بدهد. یقیناً دلیل اصلی بیشتر آسیب های حقوقی و شکست های قراردادی به عدم مشاوره پیش از معامله برمی گردد.

مالکین درباره نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید بدانند که وقتی رسماً بخشی از ملک را به نام سازنده منتقل نمودید، از آن لحظه به بعد سازنده حتی اگر هیچ اقدامی هم در رابطه با پروژه و تعهداتی که در قرارداد مشارکت به مالک داده است کاری انجام ندهد، باز هم بدون شک مالک ۳ دانگ از آن زمین یا ملک کلنگی و قدیمی شده است  بدون اینکه حتی یک ریال به مالک پرداخته باشد.

حتما بخوانید : املاک بازداشتی و خطرات خرید و فروش آن

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان مالک

بنابراین نباید به عنوان مالک تا زمانی که هنوز هیچ اتفاقی نیافتاده و هنوز سرمایه و پولی از طرف سازنده در پروژه تزریق نشده اقدامی در جهت انتقال ملک تان به نام سازنده بکنید. شاید به هر علتی شهرداری جواز ساخت صادر نکند یا سازنده فوت بکند یا اختلافی بین مالکین بروز کند و سازنده نخواهد قرارداد را فسخ بکند در این شرایط حتی اگر قرارداد هم فسخ بشود اما هنوز سازنده مالک مشاعی ملک خواهد بود و این می تواند تهدید حقوقی جدی برای مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت محسوب بشود که هم اکنون بسیاری از پرونده های حقوقی با موضوع دعاوی مشارکت در ساخت دارای چنین شرایطی هستند که من وکالت بسیاری از این پرونده ها را بر عهده دارم و شاهد مشکلات آن ها می باشم.

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

توصیه من در باره نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت این است که بجای چنین رفتارهای پرخطر از نظر حقوقی، که دارای ریسک بالایی نیز می باشد، بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت یک برنامه زمانبندی تعیین کنید که طی آن برنامه زمانبندی و بر اساس میزان پیشرفتی که از طرف سازنده در پروژه انجام می­شود شما متعهد باشید که بصورت یک دانگ یا نیم دانگ سهم سازنده­ را در قالب همین برنامه زمانی بنام او بکنید. البته یک شیوه فوق حرفه ای دیگر برای شیوه انتقال سهم سازنده توسط مالک به او این گونه است که به هیچ وجه سهمی را به صورت رسمی تا پایان احداث پروژه بنام سازنده انتقال ندهید و فقط طی قرارداد مشارکت متعهد می­شوید که بعد از پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و یا حتی چس از زمان اخذ سند رسمی تک برگی واحدهای آپارتمانی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سهم سازنده رو به وی منتقل کنید. البته در مقابل نیز باید در نظر داشت که سازنده­ ها نیز این نگرانی را دارند که مالک ممکن است به واسطه اختلاف یا هر چیز دیگر نخواهد سهم سازنده را به او منتقل کند در این مدل از قراردادهای مشارکت در ساخت سازنده­ها از مالکین یک سری چک­هایی تحت عنوان چک تضمین انجام تعهد از مالک دریافت می­کنند و این چک­ها را نزد مشاور املاک امانت قرار می­دهند و براساس پیشرفت پروژه مالک مجبور باشد که بیاید سهم سازنده را به طور رسمی به نام او منتقل کند و چنانچه از انتقال سهم سازنده در آن مرحله امتناع نماید، طبق شرطی که در قرارداد مشارکت در ساخت  وجود دارد سازنده می­تواند به مشاور املاک رجوع کند و درخواست تحویل چک تضمین انجام تعهد را مطرح کند.

حتما بخوانید : اموال منقول و غیر منقول چیست و چه آثار حقوقی دارند

اگر مالک هستید باید دقت کنید که این چک­ها صرفاً بابت وجه ­التزام و بابت خسارت قراردادی و به علت عدم حضور شما در محضر یا دفترخانه لحاظ شده است و پرداخت آن تاثیری در تعهد شما و سازنده ندارد و حتی علاوه بر آن باید مالک سهم سازنده را به او منتقل کند که این می­تواند خطرناک باشد. زیرا سازنده هم می تواند مطالبه وجه التزام بکند و هم از طریق داور یا دادگاه می تواند الزام مالک را به انجام تعهد یعنی حضور در دفترخانه بخواهد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

دیدگاه‌تان را بنویسید: