منظور از عرصه و اعیان ساختمان چیست؟

عرصه و اعیان

عرصه و اعیان
عرصه و اعیان

 

عرصه و اعیان در قرارداد های ملکی

وقتی با قراردادهای ملکی و اسناد زمین ها و ساختمان ها مواجه می شوید، دو اصطلاح بیش از هر عنوانی به چشم می خورد.

  • عرصه
  • اعیان

شاید برخی از اشخاص منظور از این دو اصطلاح عرصه و اعیان را بصورت دقیق نمی دانند و لازم است این دو اصطلاح را بصورت مختصر و ساده توضیح بدهیم.

حتما بخوانید : قانون پیش فروش آپارتمان

تعرف عرصه:

به زمین و محلی که ساختمان روی آن بنا شده، عرصه گفته می شود.

تعریف اعیان:

ساختمان و بنایی که روی عرصه و زمین ساخته و احداث شده، اعیان گفته می شود.

نکته۱:

با توجه به سند ملک و یا مقررات و ضوابط محلی یک ملک اعم از عرصه یا اعیان دارای کاربری مشخصی می باشد. مثلا: اداری،مسکونی،تجاری،کشاورزی و غیره. بنابراین در هنگام خرید املاک و مستغلات مثل زمین یا آپارتمان حتما به نوع کاربری آن که در گواهی ساختمان یا همان پایان کار توجه کنید. چون مشاغل تجاری نمی توانند در محلی که دارای کاربری مسکونی است فعالیت کنند و بالعکس.

نکته۲:

هنگام معاملات مربوط به خرید و فروش آپارتمان باید توجه کنید که زمین های اوقافی اولاً قابل خرید و فروش نیستند و صرفاً با مجوز اداره اوقاف برای مدت معینی اجاره داده می شوند. ثانیاً زمین های اوقافی معمولا عرصه و یا اعیان آن اجاره داده می شود و لذا ششدانگ همیشه شامل عرصه و اعیان نمی شود. آندسته از افرادی که قصد خرید ملک و آپارتمان دارند باید دقت کنند که در برخی نقاط شهرها زمین ها اوقافی هستند و حتما معاملات راجع به آنها باید با اجازه اداره اوقاف مربوطه باشد. هرچند برخی ادارات اوقاف اجازه ساخت اعیانی روی عرصه را نیز به مستاجرین می دهند.

حتما بخوانید : املاک بازداشتی و خطرات خرید و فروش آن

در پایان قابل ذکر است که در برخی سوالات کاربران و مراجعین این بحث مطرح است که در محاسبه یک ملک مانند آپارتمان چه معیاری وجود دارد؟ آیا بالکن و یا انباری و غیره جز مساحت مندرج در سند مالکیت می شوند یا خیر؟ در موقع فروش یک آپارتمان آیا آنچه در خصوص متراژ نوشته شده اعم از مساحت آپارتمان و انباری و بالکن است یا خیر؟

این موضوع را در مقاله ای دیگر بصورت مفصل پیگیری خواهیم کرد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


 

اشتراک گذاری این مطلب

59 thoughts on “منظور از عرصه و اعیان ساختمان چیست؟”

  1. باسلام.
    بنده صاحب ملکی هستم که سند ندارد و پایان کار هم ندارد و در بالا یک ملک تجاری قرار گرفته که سند شش دانگ عرصه و اعیان دارد. به اداره ی ثبت برای گرفتن سند مراجعه کردم که گفتن باید رضایت واحد تجاری رو جلب کنی که یک سند مادر بگیری و سپس تفکیک کنی تا ملکت صاحب سند بشه. سوال من اینه:
    آیا واحد پایین که تجاریست و سند شش دانگ عرصه و اعیان دارد، با این شرایط میتواند ادعایی در مورد بالا داشته باشد؟؟
    ممنون

    • سلام و درود
      اگر هنگام خرید ملک در قولنامه دو طرف به مشخصات ملک اشاره شده باشد نمی تواند متعرض مالکیت شما بشود. شما میتوانید از طریق دادگاه تقاضای افراز کنید.
      اگر ملک کلا سابقه ثبتی ندارد باید به دادگاه مراجعه کنید و الا تقاضای افراز از طریق ثبت باید انجام شود.

  2. با سلام من قصد خرید یک قطعه زمین ولایی ۲۵۰ متری در استان مازندران را دارم ولی چیزی که میبنم در زمین های شمال بیشترشون سند تک برگ دارن ولی ستند تکبرگ مشا ع است!! .. مثلا شخصی یک زمین ۱۰۰۰۰ متری را تفکیک کرده به چندین زمین ۲۵۰ متر به بالا و جندین سند تک برگ مشاع گرفته .. میخو استم راهنماییم کنید که آیا این روش تفکیک امنیت دارد ؟ و اگر سند تک برگ مشاع مشکلی ندارد و روال کار اداره ثبت است. آیا میشه بعد از اینکه زمین خریداری شد به سند شش دانگ تبدیل کنیم ؟ آیا همه زمین ها از ابتدا مشاع بودن و بعدا صاحبان آنها به شش دانگ تبدیل کردند یا دلیل خاصی داره که این افراد از همان ابتدا بعد از تفکیک سند ها را شش دانگ نقاضا ندادند ؟ با تشکر

    • سلام و درود
      سوال شما خیلی کلی است و بنظر بایدداز مشاوره حضوری استفاده کنید. امل نکته قابل ذکر این است که وجود سند چه مشاعی چه ششدانگ تضمین کننده معامله نیست چه بسا فروش مال غیر باشد و برعکس ملک با سند عادی از سلامت بیشتری برخوردار باشد. اما همیشه قبل از خرید از مراجع قانونی مثل ثبت و جهاد و شورای محل و شهرداری اطلاعات کافی را کسب کنید. کاربری ملک خیلی مهمه.

  3. با سلام
    من درسال ۹۰واحدی جنوبی را پیش فروش خریدم که طبقه آخر هست و حدود ۴۵متر حیاط عقب روی دارد که فروشنده برای حیاط درب گذاشته که فقط از واحد من دسترسی دارد درقولنامه هم نوشتیم که اینجا متعلق به من هست و در سند هم ثبت شود،ولی با شروع تورم سال نود سازنده پایان کار نگرفت و سند هم تاحالا نداده است،حالا همسایه طبقه پایینی شکایت کرده که آنجا مشاع هست و نمیتونی استفاده بکنی.منم میگم فعلا چون سند نداریم و تفکیک طبقاتی نشده، مشاع مشخص نیست چون ملک مادرثبت استاد یک مالک دارد.ممنون میشم راهنمائی نمایید،حق و حقیقت با کیست؟

    • سلام و درود
      حیاط و راه پله و پشت بام جز مشاعات است. حتی اگر در مبایعه نامه شما شرط استفاده اختصاصی هم شده بازهم حقی برای شما ایجاد نمیکند. ضمنا عدم صدور سند حقی برای شما و سایر مالکین ایجاد نمی کند.بهتر است مصالحه کنید.
      مگر اینکه دسترسی به حیاط منوط به عبور از ملک شما باشد که در این صورت شما فقط حق استفاده دارید نه مالکیت و توی سند هم دکر نمی شود.

  4. سلام.
    بنده ملکی را از مزایده یکی از بانک ها خریداری کرده ام که در لیست مزایده شرایط ملک را به صورت ۱۸۰ متر عرصه و ۱۰۰ متر بنا اعلام کرده اند.اما پس از واریز وجه و برنده شدن مزایده و امضای مبایعه نامه برای انجام کارهای صدور سند,وقتی به بازدید از ملک رفتم دیدم که ساختمان به صورت دوبلکس می باشد و پارکینگ زیر بخشی از ساختمان تعبیه شده است.مساحت تقریبی اعیان حدود ۱۰۰ متر را نشان میداد و کلا حدود یک مستطیل ۲ در ۱۰ متر در مقابل ساختمان حیاط قرار دارد.یعنی عملا ۱۲۰ متر عرصه رویت می شود مگر اینکه فضای پارکینگ که زیر بنا قرار دارد را جز عرصه حساب کرده باشند؟
    آیا در این بنا,پارکینگ نیز جز عرصه هست یا خیر؟
    اگر نه,چگونه می توانم قبل از سند زدن در مورد ارائه اطلاعات غلط ملک و یا کم فروشی(اصصلاح قانونی برای این مورد را نمیدانم) شکایت و جبران خسارت کنم؟
    تصمیم به فسخ کامل معامله ندارم چون ملک ها را نیاز دارم.

    • سلام و درود
      ۱-خیر
      ۲-تدلیس در معامله و اقدام به فسخ میشه کرد البته باید خیلی زود اقدام کنید.
      ۳-چون اجزای آن قابل جدا کردن نیست نمی توانید بخشی را فسخ کنید و بخشی را نکنید. اما نکته اینجاست چرا با این همه تفاوت نمی خواهید فسخ کنید؟
      شرایط و مشخصات مزایده را بخوانید اگر واقعا مطابقت ندارد باید تامین دلیل بشود.
      ضمنا اگر تهران حضور دارید جهت مشاوره حضوری با ما تماس بگیرید یا در سایت در منوی مشاوره حضوری درخواست بزارید تماس میکیرند همکاران.

  5. سلام بنده مالک ساختمانی هستم که همکف آن کاملا تجاریست و یک طبقه مسکونی روی آن احداث شده.
    سند تک برگ دارم (مشاع).
    سوال: میخواستم که از طریق ماده ۱۴۷ اقدام کنم برای شش دانگ
    آیا می توانم برای تجاری و مسکونی هر کدام جدا شش دانگ ثبت نام کنم یا نمی شود.
    یا بایست یک شش دانگ کلی باشه؟

    • سلام و درود
      اگر ملک سند ششدانگ دارد ماده ۱۴۷ موضوعیت ندارد. ضمنا اعتبار استفاده از ماده ۱۴۷ تمام شده است.
      روش تفکیک آپارتمان ها نیز طبق یک دستور العمل ثبتی به شرح ذیل انجام می شود. بهتر است ابتدا به اداره ثبت محل وقوع ملک جهت کسب اطلاعات بیشتر رجوع کنید.
      پذیرش درخواست تفکیک از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان کار به وسیله مالک یا قائم مقام وی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه می شود.افراد غیر صالح حق تسلیم درخواست را ندارند .اگر شریک دارید باید بین خودتان تقسیم نامه هم داشته باشید.

  6. با سلام.
    من به منظور ایجاد اشتغال قطعه زمین کشاورزی با پروانه تاسیس گاوداری صنعتی خریدم و در اختیار یکی از بستگان قرار دادم و ایشان در زمین اعیان (گاوداری صنعتی)بوجود آورده اند. آیا اکنون میتوانیم سند را به عرصه و اعیان تفکیک کنیم.
    زمین وقفی نیست.
    متشکرم.

    • سلام و درود
      برابر ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت امکان پذیر است.
      ماده ۱۰۴ مکرر آئین نامه قانون ثبت مقرر نموده است که: چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک مالک آن بموجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک بملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده مستقر گردد خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نمود و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آنرا از اداره ثبت بخواهد اداره ثبت وقت معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را بمالک عرصه و مجاورین اخطار مینماید و در وقت مقرر صورت مجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد با دریافت حق الثبت انتقال سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد نمود و در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی رجوع بدادکاه [بدادگاه] از تاریخ تنظیم صورت مجلس تا ۳۰ روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهائی خودداری می شود.

  7. سلام و خسته نباشید ما یک زمینی داریم که شش دانگ عیان برای ماست سال هزار سیصد بیست خریداری شد وبا شماره ثبت بیست هشتا نه خریدار فوت کرد کسی هست که میکه شش دانگ عرصه برای ماست در حالی که سال هزار سیصد بیست پنج هست ثبت سند با شماره بیست پنج نود سه ایا راست میگن

    • سلام و درود
      اگر شما اعیان را خریدید بنابراین مالکیتی در عرصه ندارید. حال اگر کسی مدعی مالکیت عرصه است باید ادعای خود را ثابت کند. اگر ثابت بشود و مدارکش درست باشد بنابراین راست می گوید. و حتی می تواند از شما اجرت المثل ایام تصرف مطالبه کند.

  8. سلام ببخشید ماتو منزل اوقافی هستیم که مبلغی اضافه برسالیانه اجاره اوقاف برما تحمیل شده.خواستم معنی این جمله رو توضیح بدین برام.(انتقال اجاره-پذیره-درعرصه غیر تجاری که مستاجراحداث اعیان نموده است)ممنون

    • سلام و درود
      در مواردی که قطعه زمین وقفی بدون اجازه اداره اوقاف و متولی تا آخر سال ۱۳۶۰ تصرف و در آن واحد مسکونی احداث شده باشد در صورت تایید استحقاق متصرف از طرف شورای امناء و نظار محل و تایید مصلحت وقف از طرف اوقاف و متولی و مشاور حقوقی با توجه به موقعیت موقوفه و متصرف مبلغ ۳۰% قیمت عادلانه روز زمین علاوه بر مال الاجاره عادله و اجور معوقه از ابتدای تصرف بعنوان پذیره از متصرف بنفع وقف دریافت خواهد شد و اگر در ضمن احداث محل مسکونی محل کسبی نیز احداث کرده باشند علاوه بر پرداخت پذیره فوق الذکر بایستی ۷۰% سرقفلی متعلقه را طبق نظر کارشناس به موقوفه بپردازد و نسبت به کسانی که فقط محل کسب احداث کرده اند تمام سرقفلی بنرخ عادله روز دریافت میشود.

  9. باسلام‌و خسته نباشید .. باغ با سند ففط اعیان‌معتبر است؟چه فرقی درقیمت با سند شش دانگ‌ دارد؟آیا برای ساخت ویلا مشکلی ایجاد میشود؟ باتشکر

    • سلام و درود
      عرصه متعلق به کیست؟ اگر عرصه مالک خاص یا اوقافی باشد برای ساخت و ساز مثل احداث ویلا باید از مالک عرصه اجازه اخذ کنید. اعیانی باغ شامل درختان است.ضمنا وقتی کاربری زمین باغ است برای احداث ویلا نیاز به تغیر کاربری هم دارید که در شرایط سختی دارد.

دیدگاه‌تان را بنویسید: