فروش مال غیر ، اشتباهات کوچک و خسارات بزرگ

 فروش مال غیر و فسخ یک طرفه

فروش مال غیر

 فروش مال غیر

مقدمه

گاهی وقت­ها در بعضی از قراردادها اشتباهی از فروشنده یا خریدار یا مشاور املاک سر می­زند که با وجود کوچکی و بی­ اهمیت بودن ظاهری آن اشتباه، اما شاهد نتایج زیان ­بار و خسارات بزرگ هستیم که هیچ راه جبرانی هم ندارند.

در یکی از مشاوره­ هایی حقوقی ملکی که داشتم خریدار و فروشنده هر دو با هم در جلسه حاضر شدند تا به نوعی حقیقت ماجرا را از زبان من بشنوند و هر یک تکلیف خود را بداند. ابتدا خریدار یک مبایعه­ نامه ­ای را نشان داد که طبق آن توسط یک دفتر مشاور املاک آپارتمانی را از آقای فروشنده با کد رهگیری خریداری کرده است و نیمی از وجه قرارداد را پرداخته است اما فروشنده به دلیل مشکلات قانونی درباره همین ملک تاکنون با وجود گذشتن شش ماه از موعد تنظیم سند، هنوز ملک را به نام او منتقل نکرده است.

در ادامه فروشنده معتقد بود که هر چند اظهارات آقای خریدار درست است اما واقعیت چیز دیگری است و ضمن اینکه این قرارداد به دلیل وجود شرطی در قسمت توضیحات آن فسخ شده است. فروشنده در ادامه توضیح داد که من این آپارتمان را قبلاً به فرد دیگری فروختم اما چون خریدار نتوانست باقی مانده وجه معامله را بپردازد من هم سند ملک را به نام او انتقال ندادم. ضمناً این ملک دارای وام می­باشد و خریدار اول که اکنون مجهول ­المکان است علیه من اقدام به طرح دعوا به خواسته الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع (ملک) نمود که دادگاه به نفع من رأی داد و دعوا رد شد.

حتما بخوانید : فسخ اجاره نامه قبل از سر رسید و سه روش آن

بر همین اساس من در معامله دوم شرط کردم که معامله اول فسخ شده و خریدار دوم که در جلسه مشاوره حاضر است نیست آن را پذیرفت و ذیل قرارداد را امضاء زدیم و در ادامه شرط کردیم که اگر تا فلان تاریخ من نتوانم کدرهگیری اول را باطل کنم باید مبلغی را به عنوان خسارت بپردازم و مبالغ پرداختی نیز مسترد بشود. اکنون چون نتوانستم در زمان تعیین شده کدرهگیری اول را باطل کنم بنابراین معامله دوم فسخ شده است.

در این هنگام خریدار دوم می­گوید اظهارات ایشان صحیح نیست چون من هیچ اطلاعی معامله اول ایشان نداشتم و اصلاً نمی­دانستم که فسخ شده یا نه و صرفاً به حرف ایشان معامله کردم و در قرارداد هم به صراحت نوشته شده «توسط دادگاه معامله قبلی فسخ گردید». پس از شنیدن حرف­های خریدار دوم و فروشنده متوجه شدم که فروشنده با یک برداشت اشتباه دچار یک مشکل و خسارت بزرگ شده است و حقیقتاً هم سوءنیتی  در این اتفاق نداشته اما متأسفانه مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.

حتما بخوانید : ماهیت شرط پشیمانی ۴۸ ساعته در قراردادهای ملکی

هرچند در مبایعه­ نامه یا معامله دوم قید شده که دادگاه معامله قبلی را فسخ کرد اما عملاًچنین اتفاقی تا لحظه مشاوره نیفتاده بود و دادگاه صرفاً دعوای الزام به فک رهن و سایر خواسته­ ها را رد کرده بود. علت رد دعوا هم به این دلیل بود که در مبایعه­ نامه اول شرط شده بود که خریدار بابت بخشی از ثمن معامله متعهد به تصفیه وام این ملکم ی­باشد و دادگاه به واسطه این شرط دعوای ملکی او را رد کرده بود.

فروشنده تصور می­کرد که با این رأی قرارداد اول فسخ شده است و در تأیید این ادعا دادخواست جدیدی را نیز نشان داد که در آن خریدار اول مجدداً دعوایی را به خواسته ابطال مبایعه ­نامه به دلیل در رهن بودن ملک مطرح کرده که که از منظر حقوقی این دادخواست نیز به نتیجه­ای نمی­رسد چون در این دعوا بانک وام دهنده ذینفع است و خریدار با آگاهی از وام دار بودن آن را خریده است لذا طرح دعوای ابطال صحیح نیست. چون اولاً این معامله غیرنافذ است و ثانیاً اگر بانک بخواهد می­تواند دادخواست ابطال معامله را بدهد.

در هر حال چون تا لحظه مشاوره هیچ­گونه صورتجلسه­ ای دال بر فسخ یا اقاله از سوی خریدار اول و فروشنده تنظیم نشده بود و از سوی هیچ دادگاهی حکم بر اعلام بطلان یا تایید فسخ قرارداد صادر نشده است بنابراین خریدار دوم هیچ گونه مالکیتی نسبت به آن ملک پیدا نمی­کند و باید علیه فروشنده به واسطه فروش مال غیر شکایت کند و فروشنده نیز صرفاً باید علیه خریدار اول دعوای مطالبه طلب کند.

فروش مال غیر و فسخ یک طرفه

بنابراین انجام هرگونه توافق با قراردادی بین خریدار دوم و فروشنده فاقد اعتبار قانونی و شرعی می­باشد. و اشتباه و تصور غلط فروشنده و ناآگاهی و عدم تحقیق و مشاوره خریدار دوم باعث ورود این خسارت شده است.

مشاور املاک هم بدون دیدن متن رأی و به صرف اظهارات فروشنده مبایعه­ نامه دوم را آن هم با یک کدپستی اشتباه تنظیم و مبادرت به اخذ کدرهگیری کرده است که این قضیه نیز او را با مشکل جدی روبرو خواهد کرد.


 

اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص امور ملکی

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


اشتراک گذاری این مطلب

دیدگاه‌تان را بنویسید: