فیلم آموزشی:نکات طلایی شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

 

شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟

شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از موضوعات بسیاری مهمی است که در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت پیش بینی شده و مالک طبق مفاد این شرط سازنده را از فروش یا پیش فروش تمام یا بخشی از واحدهای آپارتمانی سهم خودش منع می کند و گاهی نیز طبق شرایطی مانند اخذ اجازه کتبی از مالک یا نماینده مالکین به او اجازه فروش یا پیش فروش واحدهای آپارتمانی سهم خودش را می دهند.

شرط و یا عدم درج شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از آن دست موضوعاتی است که پس از امضای قرارداد مشارکت موجبات اختلاف و بعضاً دعوای حقوقی یا کیفری میان سازنده و مالک را در مراجع قضایی رقم می زند.

 شما به عنوان مالک یک ملک کلنگی یا زمین با کاربری مسکونی یا تجاری باید این نکته مهم و حیاتی را بدانید که اگر میخواهید سازنده تا پایان قرارداد به تعهداتش عمل کند و پای تعهدی که داده بایستد و بخاطر سرمای ه­ای که در پروژه تزریق می­کند با شما همکاری لازم را در لوای مفاد قرارداد مشارکت به عمل آورد، یا از ابتدا و در زمان تنظیم قرارداد مشارکت نباید به سازنده اجازه فروش و یا پیش فروش واحد­های سهم خودش را تا پایان قرارداد یا یک مقطع زمانی مثلا تا زمان اخذ پایان کار ندهید، یا بالعکس اگر می­خواهید به سازنده اجازه فروش یا پیش فروش تمام یا بخشی از واحدهای سهم خودش در پروژه را بدهید، باید این اجازه شما محدود باشد. شاید بپرسید منظور شما به طور دقیق چیست؟

حتما بخوانید : نحوه درست انتقال سهم سازنده توسط مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟+فیلم آموزشی

منظورم این است که مالک اگر می خواهد تضمین مناسبی برای این موضوع داشته باشد که سازنده به نوعی ملزم باشد تا به تمام تعهداتش در قالب قرارداد عمل کند، باید یک اهرم و ساز و کار حقوقی مطمئن و دقیقی در قرارداد مشارکت به صورت شرط نوشته بشود تا در زمان تخطی سازنده از شرط پیش فروش بتوان با استفاده از ابزارهای حقوقی مفید این تخلف او از شروط قرارداد را خنثی نمود و حتی قولنامه یا مبایعه نامه های تنظیمی بدون اجازه و رضایت مالک را بتوان از طریق محاکم قضایی باطل کرد. اما چگونه؟

شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه باشد که سرمان کلاه نرود ؟

بر خلاف بیشتر قراردادهای مشارکت در ساخت که محل کلاهبرداری های ملکی نیز می باشند، به جای اینکه مالک چشم و گوش بسته تمام اختیارات مالکانه را از همان ابتدا به سازنده بدهد، باید از فروش یا پیش فروش واحدهای آپارتمانی یا بطور کلی جلوگیری کند تا وقتی که واحدهای سهم مالک ساخته شود و با قابلیت بهره برداری کامل در اختیارش قرار بگیرد و بعد به سازنده اجازه پیش فروش داده بشود و یا اینکه این اجازه به صورت محدود باشد تا سازنده بتواند از محل پیش فروش درصدی از سهم الشرکه خود بخشی از سرمایه لازم برای اجرای پروژه را تامین کند. برای مثال مالک می تواند شرط کند که سازنده قط می تواند  ۵۰درصد یا ۴۰ درصد یا ۶۰ درصد از واحدهای سهم خودش را در قالب قرارداد فروش یا پیش فروش به اشخاص ثالث منتقل بکند.

حتما بخوانید : وکیل دعاوی مشارکت در ساخت

اگر این قضیه یعنی منع شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت پیش­بینی نشود و یا چنانچه به صراحت اجازه فروش و پیش فروش واحدها به سازنده داده شود می­دانید چه اتفاقی می­افتد؟ خیلی از کلاهبرداری هایی که در قرارداد مشارکت در ساخت شاهد آن هستیم، و یا علت بسیاری از مشکلات و اختلافات و شکست­های قراردادی که مالکین و سازندگان با اون مواجه بوده و با آن سال یان سال و بدون نتیجه مناسب دست و پنجه نرم می کنند، ناشی از همین قضیه یعنی دادن اجاره فروش یا پیش فروش واحدها به سازنده است. حتی اگر این شرط در قرارداد نیز قید نشود و اصطلاحاً قرارداد مشارکت در ساخت در خصوص فروش یا پیش فروش با سکوت مواجه باشد قانوناً سازنده پس از تعیین واحدهای سهم الشرکه اش اختیار فروش یا پیش فروش واحدهایش را به غیر دارد.

در شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت گول سازنده را نخورید

بنابراین اگر در شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده این اختیار و قدرت را داشته باشد که  سهم خودش را بفروشد یا پیش فروش بکند ممکن که در یک پروژه ده واحد به سازنده تعلق داشت وه باشد سازنده در یک بازه زمانی ضمن انجام اقدامات اجرایی پروژه نظر شما را جلب کند و به واسطه اجازه ای که در قرارداد به او داده شده است به ظاهر تمام واحدهای سهم خودش را تماماً پیش فروش می­کند. ممکن است بخش زیادی از پولی که بابت فروش یا پیش فروش دریافت کرده او را وسوسه کند تا یک واحد را به چند نفر بفروشد و هربار یک شخصی را برای نشان دادن واحدهای خود بیاورد و قرارداد جداگانه ای ببندد و سپس پا به فرار می­گذارد.

 معمولاً کسانی که قصد کلاهبرداری و فروش مال غیر دارند میان همین اقدامات پیش گفته را انجام می­دهند و برای دو سه واحد سهم خودشان مبادرت به تنظیم پنج یا شش یا دهها قرارداد مشارکت در ساخت کرده و یک واحد را به چند فرد بعنوان خریدار فروخته و یا پیش فروش می­کنند بدون اینکه سرمایه­لازمی را در پروژه تزریق بکند. سازنده با این شیوه سرهمه را کلاه می­گذارند.

حتما بخوانید : مطالبه وجه التزام های میلیاردی در قراردادهای ملکی

 شما اگر بعنوان مالک می­خواهید قرارداد مشارکت تان از این جهت با مشکل جدی و حقوقی یا کفری مواجه ن،شود به هیچ وجه اختیار تام و کامل در رابطه با فروش تمام سهم سازنده  را نسبت به واحدهایی که در پروژه دارد ندهید یا بطور کل و یا اینکه آن را محدود بکنید.

من به عنوان یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و وکیل تنظیم قراردادهای ملکی، در همین جا باید اعتراف بکنم که اگر شخص ثالثی خارج از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و با وجود شرط منع حق پیش فروش واحدها اقدام به خرید یا پیش خرید واحد آپارتمانی یا تجاری از سازنده بکند باید بداند که با ریسک بالایی از نظر حقوقی مواجه است. چون مالک می تواند به استناد به شرط منع پیش فروش نه تنها قرارداد مشارکت را فسخ بکند بلکه حتی می تواند اقدام به ابطال قرارداد پیش فروش بکند.

در یکی از جلسات مشاوره حقوقی حضوری با یک پرونده مواجه شدم که طی آن سازنده ای که سرمایه کافی برای استارت پروژه را نداشت بلافاصله پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت و به طور پنهانی

مبادرت به فروش یکی از واحدهای سهم خودش به یکی از مالکین همان مجموعه نموده است و تا زمانی که پروژه به پیشرفت ۹۰ درصدی نرسیده بود هیچ اختلافی بین آنها مطرح نبود. تا اینکه به علت یکسری اختلافات ریز و کوچک و عدم تمکین از سوی سازنده، مالکین اقدام به طرح دعوا به خواسته صدور حکم به فسخ قرارداد مشارکت نمودند. و حال سازنده در تلاطم این قضیه بود که چطور می تواند مانع صدور حکم فسخ شود. که متاسفانه علی رغم تلاش و بررسی همه جوانب پرونده و قرارداد مشارکت فیمابین هیچ سند و مدرکی که بتواند حداقل دادخواست را از اثر بیندازد پیدا نکردیم و مدتی بعد کاشف به عمل آمد که دادگاه بدوی مبادرت به صدور حکم به فسخ قرارداد مشارکت داده است. و متعاقبا اقدام به طرح دعوای ابطال قرارداد پیش فروش نیز دادند.

حتما بخوانید : ساقط کردن خیارات قراردادی

مشورت با اهل فن در شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

پس در هر گونه معامله ملکی اگر اطلاعاتی از چگونگی تنظیم قرارداد ندارید حتما از یک وکیل حرفه ای و متخصص قراردادهای ملکی مشاوره بگیرید یا یک وکیل متخصص را به عنوان دستیار امور ملکی در جلسات مذاکراتی به همراه داشته باشید.

نکته مهم دیگر این است که برابر قانون پیش فروش آپارتمان حتی اگر مالک به سازنده اجازه پیش فروش واحدهای آپارتمانی رت نیز بدهد، تنظیم قرارداد پیش فروش خارج از دفاتر اسناد رسمی جرم تلقی می شود. ضمنا طبق قانون فوق مجازات جرم پیش فروش فقط متوجه مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد و پیش فروشنده است و لذا پیش خریدار مرتکب جرم محسوب نمی شود. در نتیجه اگر سازنده ای اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان نماید طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش آپارتمان با او برخورد خواهد شد.


اگر سوال یا مشکل حقوقی درباره موضوع این مقاله دارید پایین همین صفحه کامنت بزارید

مشاور حقوقی ملک

محمدرضا فولادی هستم ، وکیل و متخصص دعاوی ملکی و قراردادها

با انجام مشاوره تخصصی قبل از هر معامله، قرارداد و معاملات ملکی خود را بیمه کنید

 


اشتراک گذاری این مطلب

4
دیدگاه بگذارید

avatar
2 موضوع دیدگاه ها
2 تعداد پاسخ به موضوعات
0 دنبال کننده ها
 
Most reacted comment
داغترین دیدگاه ها
3
بردیاوکیل فولادیمرادی
بردیا
بردیا

سلام سازنده قبل از اینکه با مالک قرارداد تنظیم کنید یه صورتجلسه با یه نفر تنظیم کرده به عنوان قرارداد مشارکت ولی در قرارداد فروش این اجازه سلب شده است حال شریک که قبل از قرارداد مشارکت قرارداد تنظیم کرده بود اولا مدت زمان و ثمن و میزان هزینه مشخص نیست حال ادعای تایید قرارداد و الزام به تنظیم سند رسمی علیه سازنده مطرح کرده است تکلیف سازنده چیست آیا این دعوی وجاهت قانونی دارد؟؟؟

مرادی
مرادی

با سلام و احترام اینجانب به عنوان مالک قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده منعقد نمودیم به علت عدم رعایت مفاد معهود در قرارداد این قرارداد توسط دادگاه فسخ گردید. در آن زمان سازنده در مرحله اجرای سقف سوم بوده است. سازنده به رای دادگاه توجه نکرده و کار را ادامه داده به طوریکه پس از اتمام سفت کاری و مقداری تاسیسات کار را رها کرده. من هم بابت خلع ید به دادگاه مراجعه کردم. سوال مطروحه این است که با توجه به اینکه سازنده کلیه واحدهای خود را فروخته و در متمم قرارداد ذکر گردیده که پیش فروش واحدها… بیشتر بخوانید