سوالات متداول سرقفلی

ما جمعی از مستاجرین انتهای یک گاراژ قدیمی هستیم که مالک گاراژ برای اینکه ما را مجبور به تخلیه ملک کند اخیراً جلو مغازه ما را با یک‌فاصله ده متری دیواری کشیده و راه عبور و مرور مشتریان ما را تغییر داده است. قابل‌ذکر است که ما از حدود ۴۰ سال پیش آنجا را اجاره کرده‌ایم. الآن تکلیف ما چیست؟

شما می‌توانید تحت عنوان تصرف عدوانی و ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق از او شکایت کیفری و یا حقوقی بکنید. دادگاه حکم به قلع‌وقمع دیوار می‌دهد.

اگر در قرارداد صحبتی از امکان یا عدم امکان انتقال سرقفلی از طرف مستأجر به غیر نشده باشد و بااین‌حال مستأجر آن را به غیر انتقال بدهد حکم آن چیست؟

بستگی به قرارداد دارد که مشمول قانون اجاره سال ۱۳۵۶ باشد یا ۱۳۷۶. در حالت اول باید صراحتاً اجازه انتقال به غیر در اجاره‌نامه قید شود والا برای مالک حق تخلیه به وجود می‌آید. ولی در حالت دوم اصل برحق مستأجر برای انتقال به غیراست مگر اینکه این حق صراحتاً از او سلب و ساقط بشود.

اگر مستأجری طبق قرارداد، اجازه انتقال سرقفلی را داشته باشد آیا می‌تواند قسمتی از آن را به غیر انتقال دهد. مثلاً دو دانگ از شش‌دانگ سرقفلی؟

بر اساس ماده ۱۰ قانون اجاره سال ۱۳۵۶ پاسخ مثبت است.

اگر مالک سرقفلی فوت و یکی از ورثه بدون اطلاع سایر ورثه، سرقفلی (حق کسب یا پیشه) را به غیر انتقال بدهد آیا مالک ملک می‌تواند اقدام به طرح دعوای تخلیه به‌واسطه انتقال به غیر بدون اجاره کند؟

بله حتی اگر سایر ورثه به‌عنوان دفاع مدعی باشند که سرقفلی بدون اطلاع آن‌ها منتقل‌شده است تأثیری در حق مالک به تخلیه به‌واسطه انتقال به غیر ندارد.

اگر مغازه‌ای دارای دو مالک باشد آیا یکی از آن‌ها می‌تواند علیه مستأجر دعوای تخلیه اقامه کند؟

رسیدگی به این دعوا منع قانونی ندارد و دادگاه باید به نسبت سهم شریکی که طرح دعوا کرده رسیدگی و اقدام به صدور حکم کند.

اگر مستأجر که حق انتقال به غیر ندارد، سرقفلی را به غیر انتقال بدهد و شخص اخیر نیز اقدام به تغییر شغل کند، آیا مالک می‌تواند به‌واسطه تغییر شغل طرح دعوی کند؟

تغییر شغل باعث ایجاد حق تخلیه بدون پرداخت حق سرقفلی می‌شود؛ اما انتقال به غیر باعث تخلیه با پرداخت نصف حق سرقفلی می‌شود.

اگر موجر بدون اینکه جداگانه اجازه انتقال سرقفلی را به مستأجر بدهد صرفاً زیر اجاره‌نامه بین مستأجر سابق و جدید تنظیم‌شده را امضاء کند حکم قضیه چیست؟

امضای موجر ذیل اجاره‌نامه به‌منزله اجازه و رضایت او به واگذاری سرقفلی و ایجاد رابطه استیجاری با مستأجر جدید است.

اگر مستأجری بدون اجازه مالک سرقفلی را به یکی از فرزندان خود با فروش نامه عادی منتقل و سپس فوت کند آیا مالک یا ورثه حق تخلیه دارد؟

چون مستأجر در زمان حیات حق انتقال به غیر را نداشته است لذا موجر حق طرح دعوای تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه را دارد.

اگر مالک سرقفلی شخص دیگری را شریک خود کند چه اثری در سرقفلی دارد؟ آیا انتقال به غیر محسوب می‌شود؟

انتقال منافع جزئاً و چه کلاً ممنوع است. لذا هرگونه شراکتی یا غیر در سرقفلی مغازه یا ملک تجاری موجب ایجاد حق تخلیه برای مالک ملک به‌واسطه انتقال به غیر محسوب می‌شود؛ اما اگر کسی به‌عنوان شاگرد و کارگر در مغازه مشغول به کار باشد و به‌صورت درصدی از فروش حقوق دریافت کند شریک محسوب نمی‌شود زیرا مستقلاً درآمد کسب نمی‌کند.

مستأجر ملک یعنی صاحب سرقفلی چگونه می‌تواند بدون اجازه مالک سرقفلی را به غیر انتقال بدهد؟

اگر طبق قرارداد اجازه داشته باشد، صرفاً با تنظیم سند رسمی می‌تواند آن را غیر منتقل کند. در صورت عدم اجازه، طبق ماده ۱۹ قانون اجاره سال ۱۳۵۶ با طرح دعوای تجویز انتقال منافع می‌تواند از دادگاه مجوز انتقال سرقفلی را به غیر دریافت کند.

آیا مستأجری که محل تجاری را به شخص دیگری انتقال داده باشد می‌تواند علیه او دعوای تخلیه به‌واسطه انقضای مدت اجاره اقامه کند؟

اگر حق انتقال به غیر داشته باشد با انتقال به فرد دیگر، رابطه استیجاری او با ملک و مالک قطع می‌شود و دیگر سختی ندارد؛ بنابراین حق طرح دعوای تخلیه ندارد.

در صورت تخلیه به‌واسطه انتقال به غیر، نصف حق کسب و پیشه به چه کسی تعلق پیدا می‌کند؟ به مستأجر سابق یا متصرف فعلی؟

اگر مستأجر سابق برای انتقال سرقفلی مبلغی از متصرف فعلی دریافت کرده باشد، نصف سرقفلی هنگام تخلیه به متصرف فعلی پرداخت می‌شود والا به مستأجر سابق پرداخت می‌شود.

اقداماتی که باعث از بین رفتن تمام حق کسب و پیشه و تجارت می‌شود کدامند؟

تغییر شغل – تعدی و تفریط – عدم پرداخت اجاره بهاء.

ارزش و قیمت سرقفلی یک مغازه و ملک تجاری چگونه محاسبه و تعیین می‌شود؟

در قانون سال ۱۳۵۶ حکمی دراین‌باره دیده نمی‌شود؛ اما رویه دادگاه‌ها این است که موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهند بر او بر اساس معیارهای ذیل ارزش روز سرقفلی را به دادگاه اعلام می‌کند. مواردی مثل:

- موقعیت ملک

- وضعیت بنا

- نوع شغل مستأجر

- مدت اشتغال مستأجر

- حسن شهرت او

- شرایط و کیفیت قرارداد اجازه از جهت مزایایی که برای مستأجر پیش‌بینی‌شده است.

- مخارج انجام‌شده در بنا برای استفاده بهتر از آن مانند قفسه‌بندی و تزئینات.

مغازه‌ای را با مبایعه‌نامه و کدرهگیری خریده‌ام و هنوز سند رسمی آن به نام من انتقال نیافته است. حالا می‌خواهم آن را بفروشم اما مالک قبلی حاضر نیست سند را به نام او بزند و ذیل قرارداد رهن را برای انتقال آن به خریدار امضاء کند. آیا راهی وجود دارد که رضایت مالک قبلی را جلب کنم و بدون دردسر ملک را بفروشم؟ آیا می‌تواند قرارداد من را باطل کند؟

شما با قرارداد عادی دیگری می‌توانید بدون نیاز به رضایت و امضای مالک قبلی آن را به هر شخصی بفروشید. فرد جدید مالک مغازه می‌شود و شما با اظهارنامه به مالک قبلی اطلاع بدید که آن را فروخته‌اید و سند رسمی باید به نام فرد جدید زده شود. اگر اقدامی نکرد خریدار می‌تواند علیه شما و مالک قبلی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.