شما میتوانید تحت عنوان تصرف عدوانی و ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق از او شکایت کیفری و یا حقوقی بکنید. دادگاه حکم به قلعوقمع دیوار میدهد.
بستگی به قرارداد دارد که مشمول قانون اجاره سال ۱۳۵۶ باشد یا ۱۳۷۶. در حالت اول باید صراحتاً اجازه انتقال به غیر در اجارهنامه قید شود والا برای مالک حق تخلیه به وجود میآید. ولی در حالت دوم اصل برحق مستأجر برای انتقال به غیراست مگر اینکه این حق صراحتاً از او سلب و ساقط بشود.
بر اساس ماده ۱۰ قانون اجاره سال ۱۳۵۶ پاسخ مثبت است.
بله حتی اگر سایر ورثه بهعنوان دفاع مدعی باشند که سرقفلی بدون اطلاع آنها منتقلشده است تأثیری در حق مالک به تخلیه بهواسطه انتقال به غیر ندارد.
رسیدگی به این دعوا منع قانونی ندارد و دادگاه باید به نسبت سهم شریکی که طرح دعوا کرده رسیدگی و اقدام به صدور حکم کند.
تغییر شغل باعث ایجاد حق تخلیه بدون پرداخت حق سرقفلی میشود؛ اما انتقال به غیر باعث تخلیه با پرداخت نصف حق سرقفلی میشود.
امضای موجر ذیل اجارهنامه بهمنزله اجازه و رضایت او به واگذاری سرقفلی و ایجاد رابطه استیجاری با مستأجر جدید است.
چون مستأجر در زمان حیات حق انتقال به غیر را نداشته است لذا موجر حق طرح دعوای تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه را دارد.
انتقال منافع جزئاً و چه کلاً ممنوع است. لذا هرگونه شراکتی یا غیر در سرقفلی مغازه یا ملک تجاری موجب ایجاد حق تخلیه برای مالک ملک بهواسطه انتقال به غیر محسوب میشود؛ اما اگر کسی بهعنوان شاگرد و کارگر در مغازه مشغول به کار باشد و بهصورت درصدی از فروش حقوق دریافت کند شریک محسوب نمیشود زیرا مستقلاً درآمد کسب نمیکند.
اگر طبق قرارداد اجازه داشته باشد، صرفاً با تنظیم سند رسمی میتواند آن را غیر منتقل کند. در صورت عدم اجازه، طبق ماده ۱۹ قانون اجاره سال ۱۳۵۶ با طرح دعوای تجویز انتقال منافع میتواند از دادگاه مجوز انتقال سرقفلی را به غیر دریافت کند.
اگر حق انتقال به غیر داشته باشد با انتقال به فرد دیگر، رابطه استیجاری او با ملک و مالک قطع میشود و دیگر سختی ندارد؛ بنابراین حق طرح دعوای تخلیه ندارد.
اگر مستأجر سابق برای انتقال سرقفلی مبلغی از متصرف فعلی دریافت کرده باشد، نصف سرقفلی هنگام تخلیه به متصرف فعلی پرداخت میشود والا به مستأجر سابق پرداخت میشود.
تغییر شغل – تعدی و تفریط – عدم پرداخت اجاره بهاء.
در قانون سال ۱۳۵۶ حکمی دراینباره دیده نمیشود؛ اما رویه دادگاهها این است که موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهند بر او بر اساس معیارهای ذیل ارزش روز سرقفلی را به دادگاه اعلام میکند. مواردی مثل:
- موقعیت ملک
- وضعیت بنا
- نوع شغل مستأجر
- مدت اشتغال مستأجر
- حسن شهرت او
- شرایط و کیفیت قرارداد اجازه از جهت مزایایی که برای مستأجر پیشبینیشده است.
- مخارج انجامشده در بنا برای استفاده بهتر از آن مانند قفسهبندی و تزئینات.
شما با قرارداد عادی دیگری میتوانید بدون نیاز به رضایت و امضای مالک قبلی آن را به هر شخصی بفروشید. فرد جدید مالک مغازه میشود و شما با اظهارنامه به مالک قبلی اطلاع بدید که آن را فروختهاید و سند رسمی باید به نام فرد جدید زده شود. اگر اقدامی نکرد خریدار میتواند علیه شما و مالک قبلی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
