حتماً با وکیل خبره و متخصص مشورت کنید و خوددرمانی حقوقی اصلاً توصیه نمیشود. اگر شما سال ۱۳۷۷ مستقیماً از مالک سرقفلی را خریدهاید به نظر میرسد که مشمول قانون اجاره سال ۱۳۷۶ هستید و بهنوعی شما مستأجر محسوب میشوید و این از محتوای قرارداد شما احراز خواهد شد خصوصاً که میگویید سرقفلی آن را خریداری کردهاید؛ بنابراین شکی نیست که حکم تخلیه ملک صادر خواهد شد. مگر اینکه مثلاً آنجا را ۹۹ ساله اجاره کرده باشید که تا پایان مدت اجاره امکان تخلیه نیست.
بهتر است با وکیل مجرب در امور سرقفلی مشاوره بکنید یکی از راهکارها انجام تأمین دلیل است تا مشخص شود فرد متصرف چه سمت و نقشی در ملک دارد و درآمد و هزینه به نام چه کسی است.
باید به شورای حل اختلاف مراجعه بکنید؛ و درخواست تعدیل اجارهبها از ده سال قبل را با مدرک ارائه کنید نمیتوانید اجرتالمثل بخواهید. اگر اجاره تعدیل شد از تاریخ صدور حکم و قطعیت آن باید اجارهبهای جدید پرداخت شود.
قاعدتاً از هرکسی که طلبکار هستید باید مطالبه کنید. اگر به او دسترسی نداشتید ملک را تخلیه نکنید چون مالک جدید برای تخلیه مغازه باید قرضالحسنه شمارا پرداخت کند.
اگر قرارداد پرینتی با کدرهگیری دارید در آنها درباره این قضیه یک شرطی آورده شده که مسئولیت آن بر عهده فروشنده است. بهطورکلی اگر شما با این وصف که متراژ ملکتان ۲۲۰ متر است آن را خریدید و الآن کمتر میشود، دو تا راه دارید، یا فسخ کنید قرارداد را و یا با فروشنده به توافقی برسید. امکان قبول ملک با همان شرایط و مطالبه خسارت را ندارید
اگر شهرداری اجازه افراز و کشیدن تیغه را میدهد که هیچ. در غیر این صورت و عدم توافق برادرتان، شما باید از دادگاه درخواست تجویز دستور فروش مغازه را بخواهید.
قابلتقسیم بودن ملک شرط مهم برای این کار است اما اینکه بتوانید از دادگاه مجوز افراز مغازه را اخذ کنید دو دیدگاه متفاوت وجود دارد. بعضیها میگویند میشود و مخالفان میگویند این اقدام با حقوق مالک تعارض دارد؛ یعنی در یک ملک او دو مستأجر با دو حق کسب و پیشه ایجاد میشود. بههرحال شما اقدام کنید بلکه به نتیجه مثبت برسید.
خیر. چون در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مدت اجاره اهمیت ندارد و بهمحض اجاره محل تجاری برای مستأجر حق کسب یا پیشه ایجاد میشود که عدم تمدید اجاره از سوی اوقاف تأثیری در این امتیاز مستأجر ندارد.
خریدوفروش املاک رهنی غیر نافذ است؛ یعنی اگر موسسه مالی و اعتباری کم وامدهنده است آن را تائید نکند، میتواند ابطال معامله را بخواهد. در رابطه با سرقفلی هم باید اشارهکنم که موقع خریدن مغازه یا ملک تجاری از مالک، اشاره به سرقفلی یک تأکید اضافی است و مهم این است که سرقفلی آن قبلاً به کسی واگذار نشده باشد. اگر در برخی جاها پارچه نوشته میزنند ملکیت و سرقفلی به فروش میرسد یک رفتار عرضی و تجاری است برای گرانتر فروختن ملکهای تجاری که در نقاط اقتصادی و بازار قرارگرفتهاند.
اگر شما مستقیماً از پدر آنها اجاره کرده باشید و سرقفلی را هم از او خریداری کرده باشید، با پایان مدت اجاره ورثه میتوانند تقاضای تخلیه کنند چون روابط استیجاری شما مشمول قانون اجاره سال ۱۳۷۶ است. البته باید حق سرقفلی شمارا به قیمت عادلِ روز بپردازند.
اگر ملک کاملاً در اختیار خودتان است و قبلاً سرقفلی آن را به کسی منتقل نکرده باشید، تعیین مدت پنج سال در اجارهنامه مشکلی ایجاد نمیکند و در متن اجارهنامه بنویسید که سرقفلی و حق کسب یا پیشه به مستأجر انتقال داده نشد.
اگر در اجارهنامه شرط فسخ پیشبینیشده باشد میتوانید مراتب فسخ را با اظهارنامه به موجر اطلاع بدهید. ولی اگر چنین شرطی در قرارداد اجاره پیشبینینشده باشد، حتی تخلیه ملک توسط شما تأثیری در حق موجر نسبت به اجارهبها ندارد. در حالتی که امکان فسخ دارید باید ملک را تخلیه کنید و از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل کنید و سپس با ارسال اظهارنامه درخواست استرداد چکهای اضافی را از موجر بخواهید.
قرارداد اجاره جزء عقود لازم است که بهصورت یکطرفه قابلفسخ و انحلال نیست مگر با توافق موجر و مستأجر. اگر در اجارهنامه حق فسخ یا شرط پرداخت خسارت پیشبینیشده باشد قاعدتاً با درخواست موجر باید به او خسارت بپردازید. معمولاً شرط میشود اجاره یک ماه یا دوماِ بهعنوان خسارت باید پرداخت شود
متأسفانه کار شما از ابتدا مشکل داشته و قرارداد غیرحقوقی و غیراصولی را بستهاید. مالک ملک تجاری هر زمان میتواند درخواست تخلیه آنجا را بخواهد. در این صورت شما فقط نسبت به نصف حق کسب یا پیشه میتوانید دست پیدا کنید.
همینکه قرارداد عادی تنظیم کردهاید و امضاءشده کافی است و قرارداد پرینتی یک کار اضافی است و رسمی نیست. نگران نباشید. ضمناً بابت قرارداد پرینتی هم میتوانید به اتحادیه املاک مراجعه کنید و موضوع را در جریان قرار بدید.
