سوالات متداول سرقفلی

من سال ۱۳۷۷ سرقفلی یک مغازه‌ای را خریدم و یک مبایعه‌نامه تنظیم کردیم با مالک و سال‌ها در آنجا کاسبی کردم و الآن دو سال هست که تعطیل کردم. مالک علیه من دعوای تخلیه به دلیل اتمام مدت اجاره کرده است درحالی‌که ما اجاره‌نامه نداریم و او سرقفلی را به من فروخته لطفاً راهنمایی کنید تکلیف این دعوا چیست آیا باید وکیل بگیرم یا خیر؟

حتماً با وکیل خبره و متخصص مشورت کنید و خوددرمانی حقوقی اصلاً توصیه نمی‌شود. اگر شما سال ۱۳۷۷ مستقیماً از مالک سرقفلی را خریده‌اید به نظر می‌رسد که مشمول قانون اجاره سال ۱۳۷۶ هستید و به‌نوعی شما مستأجر محسوب می‌شوید و این از محتوای قرارداد شما احراز خواهد شد خصوصاً که می‌گویید سرقفلی آن را خریداری کرده‌اید؛ بنابراین شکی نیست که حکم تخلیه ملک صادر خواهد شد. مگر اینکه مثلاً آنجا را ۹۹ ساله اجاره کرده باشید که تا پایان مدت اجاره امکان تخلیه نیست.

ملکی را در سال ۱۳۹۰ خریده‌ام که کاربری آن مسکونی است ولی در قسمت همکف یک مغازه واقع‌شده اما سند مجزایی ندارد. مستأجری از سال ۱۳۵۷ در آنجا ساکن بوده که قبل از خریدن من فوت کرده. وراث مستأجر آنجا را به غیر اجاره داده‌اند ولی من مدرکی ندارم. از چه طریقی می‌توانم علیه آن‌ها بابت انتقال به غیر اقامه دعوا کنم؟

بهتر است با وکیل مجرب در امور سرقفلی مشاوره بکنید یکی از راهکارها انجام تأمین دلیل است تا مشخص شود فرد متصرف چه سمت و نقشی در ملک دارد و درآمد و هزینه به نام چه کسی است.

از سال ۱۳۸۹ یک ملک تجاری را خریده‌ام وازده سال قبل اجاره‌بهای آن تغییر نکرده است آیا می‌توانم اجرت‌المثل مطالبه کنم؟ از کجا اقدام کنم؟

باید به شورای حل اختلاف مراجعه بکنید؛ و درخواست تعدیل اجاره‌بها از ده سال قبل را با مدرک ارائه کنید نمی‌توانید اجرت‌المثل بخواهید. اگر اجاره تعدیل شد از تاریخ صدور حکم و قطعیت آن باید اجاره‌بهای جدید پرداخت شود.

اگر مغازه و ملک تجاری که من مستأجر آن هستم، توسط مالک فروخته شود، در پایان مدت اجاره پول رهن را از چه کسی باید بگیرم؟ چون من پول را به مالک قبلی دادم که بعد از فروش دیگِ رابطه‌ای با من ندارد و حقی در ملک ندارد؟

قاعدتاً از هرکسی که طلبکار هستید باید مطالبه کنید. اگر به او دسترسی نداشتید ملک را تخلیه نکنید چون مالک جدید برای تخلیه مغازه باید قرض‌الحسنه شمارا پرداخت کند.

من یک ملک تجاری ۲۲۰ متری را خریدم و بعد از معامله متوجه شدم ۳۵ متر آن در طرح شهرداری قرار دارد. من چگونه باید خسارت بگیرم از فروشنده؟

اگر قرارداد پرینتی با کدرهگیری دارید در آن‌ها درباره این قضیه یک شرطی آورده شده که مسئولیت آن بر عهده فروشنده است. به‌طورکلی اگر شما با این وصف که متراژ ملکتان ۲۲۰ متر است آن را خریدید و الآن کمتر می‌شود، دو تا راه دارید، یا فسخ کنید قرارداد را و یا با فروشنده به توافقی برسید. امکان قبول ملک با همان شرایط و مطالبه خسارت را ندارید

من و برادرم در یک مغازه شریک هستیم و باهم مشکل‌داریم و می‌خواهیم جدا کارکنیم. برادرم حاضر نیست ملک را بفروشیم یا سهم من را بخرد. می‌گوید وسط مغازه تیغه بکشیم. می‌خواستم بدونم چه راهکار قانونی در این زمینه وجود دارد؟

اگر شهرداری اجازه افراز و کشیدن تیغه را می‌دهد که هیچ. در غیر این صورت و عدم توافق برادرتان، شما باید از دادگاه درخواست تجویز دستور فروش مغازه را بخواهید.

من و شریکم از سی سال پیش مالک سرقفلی یک ملک تجاری هستیم که حدود ۴۰۰ متر هست و قصد داریم جداگانه کارکنیم. آیا می‌توانیم وسط مغازه تیغه بکشیم؟ مالک راضی نیست؟ از دادگاه می‌توانیم مجوز بگیریم؟

قابل‌تقسیم بودن ملک شرط مهم برای این کار است اما اینکه بتوانید از دادگاه مجوز افراز مغازه را اخذ کنید دو دیدگاه متفاوت وجود دارد. بعضی‌ها می‌گویند می‌شود و مخالفان می‌گویند این اقدام با حقوق مالک تعارض دارد؛ یعنی در یک ملک او دو مستأجر با دو حق کسب و پیشه ایجاد می‌شود. به‌هرحال شما اقدام کنید بلکه به نتیجه مثبت برسید.

اگر ملکی وقفی باشد و مغازه‌ای در آن از سال ۱۳۴۷ اجاره داده‌شده به‌صورت رسمی ولی اداره اوقاف اجاره را تمدید نکند، آیا مستأجر باید ملک را تخلیه کند؟

خیر. چون در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مدت اجاره اهمیت ندارد و به‌محض اجاره محل تجاری برای مستأجر حق کسب یا پیشه ایجاد می‌شود که عدم تمدید اجاره از سوی اوقاف تأثیری در این امتیاز مستأجر ندارد.

آیا مغازه‌ای که در رهن موسسه مالی و اعتباری باشد را می‌توان خرید؟ تکلیف سرقفلی آنچه می‌شود؟

خریدوفروش املاک رهنی غیر نافذ است؛ یعنی اگر موسسه مالی و اعتباری کم وام‌دهنده است آن را تائید نکند، می‌تواند ابطال معامله را بخواهد. در رابطه با سرقفلی هم باید اشاره‌کنم که موقع خریدن مغازه یا ملک تجاری از مالک، اشاره به سرقفلی یک تأکید اضافی است و مهم این است که سرقفلی آن قبلاً به کسی واگذار نشده باشد. اگر در برخی جاها پارچه نوشته می‌زنند ملکیت و سرقفلی به فروش می‌رسد یک رفتار عرضی و تجاری است برای گران‌تر فروختن ملک‌های تجاری که در نقاط اقتصادی و بازار قرارگرفته‌اند.

مغازه‌ای را از یک شخصی اجاره کرده‌ام و او فوت کرده اکنون یکی از پسرانش به من مراجعه کرده که هر چه زودتر ملک را تخلیه کن چون ورثه باهم اختلاف دارند و اجاره را تمدید نمی‌کنیم. ضمناً من سرقفلی این مغازه را هم به‌صورت رسمی از پدر آن‌ها در سال ۱۳۷۹ خریداری کرده‌ام چه راهی برای دفاع دارم. آیا آن‌ها چنین حقی دارند که اجاره‌نامه را تمدید نکنند؟

اگر شما مستقیماً از پدر آن‌ها اجاره کرده باشید و سرقفلی را هم از او خریداری کرده باشید، با پایان مدت اجاره ورثه می‌توانند تقاضای تخلیه کنند چون روابط استیجاری شما مشمول قانون اجاره سال ۱۳۷۶ است. البته باید حق سرقفلی شمارا به قیمت عادلِ روز بپردازند.

من مالک یک مغازه هستم و می‌خواهم آن را به مدت پنج سال اجاره بدهم. در اجاره‌نامه چه بندی را اضافه کنم تا در پایان مدت اجاره، مستأجر مدعی سرقفلی نشود و به‌راحتی بتوانم ملک را تخلیه کنم؟

اگر ملک کاملاً در اختیار خودتان است و قبلاً سرقفلی آن را به کسی منتقل نکرده باشید، تعیین مدت پنج سال در اجاره‌نامه مشکلی ایجاد نمی‌کند و در متن اجاره‌نامه بنویسید که سرقفلی و حق کسب یا پیشه به مستأجر انتقال داده نشد.

مغازه‌ای را اجاره کرده‌ام و بابت مبلغ اجاره ماهانه دوازده فقره چک به موجر داده‌ام و او همه آن‌ها را خرج کرده است. اکنون‌که شش ماه از مدت اجاره مانده است من می‌خواهم ملک را به دلیل رونق نداشتن تخلیه کنم؛ اما موجر راضی به استرداد چک‌ها و فسخ اجاره‌نامه نیست. تکلیف چک‌های من و فسخ قرارداد چه می‌شود؟ آیا بهتر نیست ملک را تخلیه کنم و از او تحت عنوان خیانت‌درامانت شکایت کنم؟

اگر در اجاره‌نامه شرط فسخ پیش‌بینی‌شده باشد می‌توانید مراتب فسخ را با اظهارنامه به موجر اطلاع بدهید. ولی اگر چنین شرطی در قرارداد اجاره پیش‌بینی‌نشده باشد، حتی تخلیه ملک توسط شما تأثیری در حق موجر نسبت به اجاره‌بها ندارد. در حالتی که امکان فسخ دارید باید ملک را تخلیه کنید و از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل کنید و سپس با ارسال اظهارنامه درخواست استرداد چک‌های اضافی را از موجر بخواهید.

مغازه‌ای را اجاره کردم و 200 میلیون تومان پول به‌عنوان رهن دادم و ده روز دیگر باید مالک آن را به من تحویل بدهد ولی برنامه من تغییر کرده و پشیمان شدم و می‌خواهم قرارداد را فسخ کنم. آیا برای فسخ باید خسارت بپردازم

قرارداد اجاره جزء عقود لازم است که به‌صورت یک‌طرفه قابل‌فسخ و انحلال نیست مگر با توافق موجر و مستأجر. اگر در اجاره‌نامه حق فسخ یا شرط پرداخت خسارت پیش‌بینی‌شده باشد قاعدتاً با درخواست موجر باید به او خسارت بپردازید. معمولاً شرط می‌شود اجاره یک ماه یا دوماِ به‌عنوان خسارت باید پرداخت شود

من یک مغازه مکانیکی را سال ۱۳۷۶ از مستأجر قبلی اجاره کردم و در آن به سرقفلی آن‌هم اشاره‌شده است. مستأجر قبلی از سال ۱۳۵۹ در آنجا کار می‌کرده است ولی حق انتقال به غیر نداشته در قرارداد شرط شده که مکلف است ظرف یک ماه رضایت مالک را هم اخذ کند ولی تا الآن اقدامی نکرده است. من نگران آینده خانواده‌ام هستم و تمام سرمایه و دارایی زندگی من همین یک مغازه است. راهنمایی کنید چکار می‌توانم بکنم؟

متأسفانه کار شما از ابتدا مشکل داشته و قرارداد غیرحقوقی و غیراصولی را بسته‌اید. مالک ملک تجاری هر زمان می‌تواند درخواست تخلیه آنجا را بخواهد. در این صورت شما فقط نسبت به نصف حق کسب یا پیشه می‌توانید دست پیدا کنید.

من یک مغازه تجاری را در دفتر املاک خریدم و چون مذاکرات ما طولانی شد صرفاً به‌صورت قولنامه عادی معامله کردیم و دیروقت بود و قرار شد فردای روز معامله، مشاور املاک قرارداد پرینتی و رسمی با کد رهگیری به ما بدهد. فروشنده همکاری نمی‌کند و به دفتر بنگاه نمی‌آید و مشاور املاک هم قرارداد را تا الآن که یک ماه گذشته صادر نمی‌کند لطفاً راهنمایی کنید چگونه قرارداد پرینتی بگیرم؟

همین‌که قرارداد عادی تنظیم کرده‌اید و امضاءشده کافی است و قرارداد پرینتی یک کار اضافی است و رسمی نیست. نگران نباشید. ضمناً بابت قرارداد پرینتی هم می‌توانید به اتحادیه املاک مراجعه کنید و موضوع را در جریان قرار بدید.