حتماً باید اجارهنامه بعدی یعنی اجاره با شما بهصورت رسمی تنظیم بشود. اگر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد.
اگر شغل شما قدیمی بوده و الآن مشتری ندارد توانید درخواست اجازه تغییر شغل کنید والا بهصرف رونق نداشتن شغل فعلی دادگاه به نفع شما حکم نمیدهد. یا باید همان شغل قبلی را ادامه بدهید یا ناگزیر درخواست تجویز انتقال منافع کنید تا بتوانید سرقفلی آن را به فرد دیگری منتقل کنید
حق مالکانه مبنای قانونی ندارد و جنبه عرفی دارد. عرفاً ده درصد مبلغ و ارزش و معاملاتی سرقفلی (حق کسب یا پیشه) است. هرچند موقعیت ملک باارزش و مرغوبتر باشد حق مالکانه هم افزایش پیدا میکند. مالک ملزم به دریافت آن نیست.
یا باید در اجارهنامه قبلی مالک اجازه انتقال به غیر به او داده باشد یا قبل از انتقال بهغیراز او اجازه بگیرد. ضمناً انتقال حق کسب و پیشه در هر قالبی اعم از اجاره، صلح، باعث قطع رابطه استیجاری مستأجر قبلی با مالک و انتقال حق کسب و پیشه میشود و کاری فوقالعاده خطرناک محسوب میشود. هرچند در عرف شاهد اینگونه معاملات هستیم ولی اگر پای آن به دادگاه کشیده شود دردسرساز خواهد بود
بله. چون اجازه انتقال به غیر نداشته و این حق برای شما ایجادشده و حتی تحویل مجدد آن ملک و تخلیه آن تأثیری در حق مکتسبه شما برای درخواست تخلیه آن نمیگذارد.
انتقال حق کسب و پیشه بین شرکا مصداق انتقال به غیر نیست تا بخواهید درخواست تخلیه محل تجاری را از دادگاه بخواهید.
اگر مدت اجاره تمامشده باشد و قبلاً وجهی بابت سرقفلی دریافت نکرده باشید، برای تخلیه به شورای حل اختلاف باید مراجعه کنید. ولی اگر اختلافی در رابطه با سرقفلی یا حق کسب و پیشه دارید باید به دادگاه مراجعه شود. میزان مدت اجاره تأثیری در ادعای سرقفلی برای مستأجری که وجهی بابت سرقفلی نپرداخته ندارد و با اتمام مدت اجاره باید ملک را تخلیه کند
اگر مستأجر قبلی حق انتقال به غیر نداشته، بنابراین دادگاه به نفع مالک ملک تجاری رأی میدهد. البته وقتی ملک تخلیه میشود که حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه شما داده شود. البته اگر مشمول قانون اجاره سال ۵۶ باشد، حق شما نصف میشود.
در مورد اجارهنامههایی که مشمول قانون اجاره سال ۱۳۵۶ هستند برای مستأجر حق کسب یا پیشه به وجود میآید. در مورد سؤال شما باید اشارهکنم که میتوانید با دریافت پروانه نوسازی درخواست تخلیه کنید و حق او را بدهید و برود. ولی اگر توان مالی ندارید برای بستن قرارداد بهتر است با یک وکیل امور ملکی مشورت کنید.
لازمه صدور حکم تخلیه به علت نوسازی مخروبه بودن آن نیست. همینکه کارشناسی یا دادگاه تشخیص بدهد که ملک قدیمی است و نیاز به استحکام بنا دارد کافی است. در این حالت مالک باید تمام حق کسب و پیشه شمارا بپردازد.
طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، فقط با اثبات نیاز شخصی خود موجر حکم به تخلیه محل تجاری صادر میشود و لذا به ادعای بیکاری فرزند و نیاز او به اشتغال دادگاه حکم به تخلیه نمیدهد. هرچند برخی حقوقدانان نظر مخالفی دارند. در این مورد مالک باید کل حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد.
طبق بند سه ماده ۱۵ قانون اجاره سال ۱۳۵۶ پاسخ مثبت است به شرطی که آن محل امکان سکونت داشته باشد مثل آپارتمانهای تجاری. فرض هم نمیکند که برای سکونت خودش یا همسر یا فرزندش باشد که سرپناهی ندارند؛ و در صورت صدور حکم به تخلیه، باید تمام حق کسب و پیشه مستأجر به او پرداخت شود.
حتماً باید اجارهنامه رسمی تنظیم کنید. چون اگر با سند عادی آن را انتقال بدهید از مصادیق انتقال به غیر تلقی میشود حتی اگر به او وکالت هم بدهید بیتأثیر است. لذا مالک میتواند درخواست تخلیه با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه را علیه شما و متصرف طرح کند
اگر قرارداد اجاره شما مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد، بستگی بهشرط قراردادی دارد. مثلاً باید شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره یک ماه، موجر حق فسخ قرارداد را دارد که باید به شورا مراجعه کنید. ولی اگر مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است و اجارهنامه شما رسمی باشد باید به دفترخانه تنظیمکننده سند یا کفیل آن مراجعه کنید تا اظهارنامه برای آنها ارسال کند اگر دو بار اظهارنامه ارسال شود و اقدامی نکنند میتوانید درخواست تخلیه کنید در این صورت حق کسب و پیشهای نمیپردازید و از بین میرود؛ اما قسمت بد قضیه این است که در هر مرحله از دعوا اگر اجور معوقه را بپردازند دعوا موقوف میشود و امکان تخلیه منتفی است.
اگر رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ یعنی موجر حق کسب یا پیشه باشد، با اثبات افراطوتفریط حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه میشود. ولی اگر رابطه استیجاری موجر حق سرقفلی موضوع قانون اجاره سال ۱۳۷۶ باشد صرفاً میتواند حق فسخ اجارهنامه را برای موجر ایجاد کند و سرقفلی هم به قیمت عادله روز باید پرداخت شود.
