سوالات متداول سرقفلی

من می‌خواهم سرقفلی یک مغازه را از مستأجر قبلی و البته با رضایت مالک آن بخرم. آیا برای تنظیم قرارداد خودمان می‌توانیم اقدام کنیم یا باید به دفتر مشاور املاک مراجعه کنیم؟

حتماً باید اجاره‌نامه بعدی یعنی اجاره با شما به‌صورت رسمی تنظیم بشود. اگر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد.

مغازه کاموا و خرازی داشتم و الآن حدود ده سال است که کار نمی‌کنم. می‌خواهم آنجا را قصابی کنم اما مالک اجازه نمی‌دهد. تکلیف ما چیست؟

اگر شغل شما قدیمی بوده و الآن مشتری ندارد توانید درخواست اجازه تغییر شغل کنید والا به‌صرف رونق نداشتن شغل فعلی دادگاه به نفع شما حکم نمی‌دهد. یا باید همان شغل قبلی را ادامه بدهید یا ناگزیر درخواست تجویز انتقال منافع کنید تا بتوانید سرقفلی آن را به فرد دیگری منتقل کنید

 
حق مالکانه قانوناً چقدر است؟ ده درصد یا بیست درصد؟

حق مالکانه مبنای قانونی ندارد و جنبه عرفی دارد. عرفاً ده درصد مبلغ و ارزش و معاملاتی سرقفلی (حق کسب یا پیشه) است. هرچند موقعیت ملک باارزش و مرغوب‌تر باشد حق مالکانه هم افزایش پیدا می‌کند. مالک ملزم به دریافت آن نیست.

آیا صاحب حق کسب و پیشه می‌تواند ملک تجاری را به غیر اجاره بدهد؟

یا باید در اجاره‌نامه قبلی مالک اجازه انتقال به غیر به او داده باشد یا قبل از انتقال به‌غیراز او اجازه بگیرد. ضمناً انتقال حق کسب و پیشه در هر قالبی اعم از اجاره، صلح، باعث قطع رابطه استیجاری مستأجر قبلی با مالک و انتقال حق کسب و پیشه می‌شود و کاری فوق‌العاده خطرناک محسوب می‌شود. هرچند در عرف شاهد این‌گونه معاملات هستیم ولی اگر پای آن به دادگاه کشیده شود دردسرساز خواهد بود

من و شریکم مغازه‌ای را سه دانگ سه دانگ خریداری کردیم که در آن مستأجری است که پدرشان چهل سال قبل آنجا را از مالکین قبلی اجاره کرده است. یکی از ورثه سه سال قبل آنجا را به کسی اجاره داده و با مستأجر قرارداد مشارکت بسته و من الآن متوجه شدم. آیا می‌توانم درخواست تخلیه آن را بخواهم؟

بله. چون اجازه انتقال به غیر نداشته و این حق برای شما ایجادشده و حتی تحویل مجدد آن ملک و تخلیه آن تأثیری در حق مکتسبه شما برای درخواست تخلیه آن نمی‌گذارد.

من مالک یک ملک تجاری هستم و دو اجاره‌نامه با مستاجرینم بسته‌ام. بعد از بیست سال متوجه شدم یکی از آن‌ها سهم خودش را به شریکش فروخته. آیا برای تخلیه آن می‌توانم اقدام کنم؟

انتقال حق کسب و پیشه بین شرکا مصداق انتقال به غیر نیست تا بخواهید درخواست تخلیه محل تجاری را از دادگاه بخواهید.

مغازه‌ام را به مدت پنج سال به فردی اجاره داده‌ام و مدت اجاره تمام‌شده ولی ملک را تخلیه نمی‌کند و مدعی حق سرقفلی است. آیا او می‌تواند چنین ادعایی کند؟ برای تخلیه به دادگاه باید مراجعه بکنم یا شورای حق اختلاف؟

اگر مدت اجاره تمام‌شده باشد و قبلاً وجهی بابت سرقفلی دریافت نکرده باشید، برای تخلیه به شورای حل اختلاف باید مراجعه کنید. ولی اگر اختلافی در رابطه با سرقفلی یا حق کسب و پیشه دارید باید به دادگاه مراجعه شود. میزان مدت اجاره تأثیری در ادعای سرقفلی برای مستأجری که وجهی بابت سرقفلی نپرداخته ندارد و با اتمام مدت اجاره باید ملک را تخلیه کند

من یک مکان تجاری را ده سال پیش از مستأجر قبلی اجاره کردم و مالک که خارج از کشور بوده اکنون وکیل گرفته و علیه من شکایت کرده به ادعای تخلیه به دلیل انتقال به غیر حالا تکلیف من و مستأجر قبلی و حق سرقفلی من چه می‌شود؟

اگر مستأجر قبلی حق انتقال به غیر نداشته، بنابراین دادگاه به نفع مالک ملک تجاری رأی می‌دهد. البته وقتی ملک تخلیه می‌شود که حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه شما داده شود. البته اگر مشمول قانون اجاره سال ۵۶ باشد، حق شما نصف می‌شود.

پدرم فوت کرده و ما پنج وارث هستیم و می‌خواهیم ملکمان را که کلنگی است نوسازی کنیم ولی مستأجری در آنجا هست که از سال ۷۵ سنگ‌فروشی دارد و حاضر به تخلیه نیست می‌خواهیم با او قرارداد ببندیم که بعد از نوسازی یک مغازه جدید به او تحویل بدهیم چه راهکاری باید پیش بگیریم تا با مشکل مواجه نشویم؟

در مورد اجاره‌نامه‌هایی که مشمول قانون اجاره سال ۱۳۵۶ هستند برای مستأجر حق کسب یا پیشه به وجود می‌آید. در مورد سؤال شما باید اشاره‌کنم که می‌توانید با دریافت پروانه نوسازی درخواست تخلیه کنید و حق او را بدهید و برود. ولی اگر توان مالی ندارید برای بستن قرارداد بهتر است با یک وکیل امور ملکی مشورت کنید.

من مستأجر قدیمی یک فروشگاه در زیر یک ساختمان مسکونی هستم که مالک با دریافت پروانه نوسازی وکیل گرفته و می‌خواهد علیه من برای تخلیه شکایت کند. ملک قدیمی هست اما مخروبه نیست آیا می‌تواند حکم تخلیه من را بگیرد؟ میزان حق کسب و پیشه من چقدر است؟

لازمه صدور حکم تخلیه به علت نوسازی مخروبه بودن آن نیست. همین‌که کارشناسی یا دادگاه تشخیص بدهد که ملک قدیمی است و نیاز به استحکام بنا دارد کافی است. در این حالت مالک باید تمام حق کسب و پیشه شمارا بپردازد.

من مالک یک مکان تجاری هستم که پسرم بیکار است و می‌خواهد در آنجا کار کند ولی یک مستأجر قدیمی داریم که حاضر به تخلیه نیست. آیا می‌توانیم ملک را از او بگیریم؟ چگونه؟

طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، فقط با اثبات نیاز شخصی خود موجر حکم به تخلیه محل تجاری صادر می‌شود و لذا به ادعای بیکاری فرزند و نیاز او به اشتغال دادگاه حکم به تخلیه نمی‌دهد. هرچند برخی حقوقدانان نظر مخالفی دارند. در این مورد مالک باید کل حق کسب و پیشه مستأجر را بپردازد.

آیا مالک یک محل تجاری می‌تواند به لحاظ نیاز شخصی به سکونت در آن محل درخواست تخلیه ملک تجاری را مطرح کند؟

طبق بند سه ماده ۱۵ قانون اجاره سال ۱۳۵۶ پاسخ مثبت است به شرطی که آن محل امکان سکونت داشته باشد مثل آپارتمان‌های تجاری. فرض هم نمی‌کند که برای سکونت خودش یا همسر یا فرزندش باشد که سرپناهی ندارند؛ و در صورت صدور حکم به تخلیه، باید تمام حق کسب و پیشه مستأجر به او پرداخت شود.

من مالک حق کسب یا پیشه یک مغازه هستم و حق انتقال به غیر هم دارم. برای انتقال آن به غیر چه نکاتی را باید رعایت کنم تا حقم ضایع نشود؟

حتماً باید اجاره‌نامه رسمی تنظیم کنید. چون اگر با سند عادی آن را انتقال بدهید از مصادیق انتقال به غیر تلقی می‌شود حتی اگر به او وکالت هم بدهید بی‌تأثیر است. لذا مالک می‌تواند درخواست تخلیه با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه را علیه شما و متصرف طرح کند

من مالک مغازه‌ای هستم که مستأجر آن فوت کرده و وارثین آن شش ماه است که اجاره آن را نداده‌اند و تماس گرفتم پاسخ نداند. آیا می‌توانم حکم تخلیه ملک را بگیرم؟

اگر قرارداد اجاره شما مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد، بستگی به‌شرط قراردادی دارد. مثلاً باید شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره یک ماه، موجر حق فسخ قرارداد را دارد که باید به شورا مراجعه کنید. ولی اگر مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است و اجاره‌نامه شما رسمی باشد باید به دفترخانه تنظیم‌کننده سند یا کفیل آن مراجعه کنید تا اظهارنامه برای آن‌ها ارسال کند اگر دو بار اظهارنامه ارسال شود و اقدامی نکنند می‌توانید درخواست تخلیه کنید در این صورت حق کسب و پیشه‌ای نمی‌پردازید و از بین می‌رود؛ اما قسمت بد قضیه این است که در هر مرحله از دعوا اگر اجور معوقه را بپردازند دعوا موقوف می‌شود و امکان تخلیه منتفی است.

تأثیر افراط یا تفریط مستأجر محل تجاری در رابطه استیجاری چیست؟

اگر رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ یعنی موجر حق کسب یا پیشه باشد، با اثبات افراط‌وتفریط حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه می‌شود. ولی اگر رابطه استیجاری موجر حق سرقفلی موضوع قانون اجاره سال ۱۳۷۶ باشد صرفاً می‌تواند حق فسخ اجاره‌نامه را برای موجر ایجاد کند و سرقفلی هم به قیمت عادله روز باید پرداخت شود.