پولی که در ابتدای اجاره یک ملک تجاری از سوی مستأجر به موجر داده می‌شود. این پول یا وجه علاوه بر قرض‌الحسنه یا پول پیش است. این وجه در مواقعی گرفته می‌شود که مثلاً آن ملک دارای موقعیت کسب‌وکاری خوبی است، امکانات مناسبی دارد و مشتری قدیمی دارد. سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ است.
حقی است برای مستأجر یک ملک و محل تجاری که هنگام تخلیه از سوی موجر به مستأجر باید پرداخت شود. بدون اینکه در ابتدای اجاره وجهی بابت آن از سمت مستأجر به موجر پرداخت‌شده باشد. حق کسب یا پیشه یا تجارت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است.
طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ اجاره کلیه اماکن استیجاری با هر کاربری اعم مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی و غیره مشمول این قانون است. تنها تفاوتی که هست درباره اماکن تجاری می‌باشد که موجر می‌تواند علاوه بر وجه قرض‌الحسنه و اجاره بهاء پولی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. این بستگی به توافق دارد و اجباری نیست.
استفاده از اصطلاح «خرید سرقفلی» یک استفاده عرفی است. اصولاً سرقفلی تابع اجاره کردن ملک تجاری مثل یک مغازه است؛ یعنی کسی نمی‌تواند بدون اجاره کردن یک مغازه و بدون خریدن ملکیت آن، صرفاً سرقفلی آن را بخرد. با این حساب درست آن است که بگوییم نقل‌وانتقال سرقفلی و نه خریدوفروش سرقفلی چون با پایان اجاره موجر می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی ملک را تخلیه کند؛ اما اگر چیزی فروخته شود بدون رضایت خریدار امکان استرداد آن ممکن نیست.
اگر مستأجر قبلی حق انتقال به غیر داشته باشد، نگرانی وجود ندارد ولی در غیر این صورت دادگاه حکم به تخلیه می‌دهد و حق کسب و پیشه شما هم به نصف ارزش آن کاهش پیدا می‌کند.
اگر شما سال ۱۳۷۹ پیش مستقیماً از مالک مغازه را اجاره کرده باشید و سرقفلی هم پرداخته‌اید، لذا قرارداد اجاره شما مشمول قانون اجاره سال ۱۳۷۶ است و متأسفانه موجر حق تخلیه آن را با پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز دارد.
هرچند به‌ظاهر با مبایعه‌نامه سرقفلی را خریدید اما واقعیت این است که شما مستأجر آن واحد تجاری هستید که سرقفلی پرداخته‌اید و موقع تخلیه هم موجر باید به قیمت روز به شما سرقفلی بپردازد.
نکته مهم این است که این اجاره شما اگر یک‌ساله یا دوساله باشد مهم نیست، مهم این هست که در قرارداد خرید سرقفلی اشاره به مدت شده است یا خیر؟ بنابراین چون در سال ۹۶ قرارداد بسته‌اید قاعدتاً مشمول قانون اجاره سال ۷۶ است و به‌راحتی می‌تواند تخلیه ملک شمارا از دادگاه بخواهد.
بله تفاوت معنایی و عملی زیادی دارند هرچند ازنظر عرفی هر دو با پول معامله می‌شوند اما جایگاه و استحکام حق کسب و پیشه بالاتر و باارزش‌تر از حق سرقفلی است. البته در عرف می‌بینیم که درباره هر دو آن‌ها از واژه سرقفلی استفاده می‌شود ولی در زمان اقامه دعوا دادگاه بررسی می‌کند که این سرقفلی که موضوع دعوا است مشمول قانون اجاره سال ۵۶ است یا ۷۶ تا بر اساس قوانین مربوطه تصمیم‌گیری کند.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ملاک نوع استفاده از محل استیجاری است. لذا اگر از ۴۷ سال پیش شما با اجازه مالک قبلی در آن مکان فعالیت تجاری داشته‌اید، تغییر کاربری ملک در سند رسمی آن و اخطار شهرداری مبنی بر تغییر کاربری اهمیت ندارد و به‌احتمال‌قوی دعوای آن‌ها رد می‌شود.
هر نوع انتقال سرقفلی موضوع قانون اجاره سال ۵۶ بدون اجازه مالک ممنوع است حتی به‌صورت کلیدی. پس موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. دریافت اجاره‌بها حتی اگر به نام شما هم باشد تأثیری در حق تخلیه موجر ندارد. لذا نمی‌تواند از طریق دادگاه او را الزام به تنظیم سند اجاره‌نامه رسمی بکنید چون با شما قراردادی ندارد. قطعاً در آینده با مشکل جدی مواجه می‌شوید.
اگر ملک مشاع باشد، یکی از شرکا می‌تواند آن را اجاره بدهد ولی تحویل مورد اجاره منوط به اذن و اجازه کلیه شرکا و مالکین آن ملک است. پس شما صرفاً به میزان سهم یکی از مالکین مستحق حق کسب و پیشه هستید ولی مالک دیگر می‌تواند ادعای اجرت‌المثل ایام تصرف را مطرح کند. بهتر است که با مذاکره قضیه را حل کنید و الا دادگاه به ضرر شما رأی صادر می‌کند.
باید متن اجاره‌نامه قبلی را بخوانید تا ببینید که مالک به او اجازه انتقال به غیر داده است یا نه. اگر مثبت بود مشکلی در اجاره کردن ندارید و الا باید مالک مستقلاً اجازه بدهد یا به‌عنوان شاهد ذیل اجاره‌نامه شمارا امضاءند.
به‌صرف ادعای تعطیلی و بسته بودن نمی‌توان درخواست تخلیه کنید ولی چنانچه این اقدام افراط‌وتفریط محسوب شود و باعث خسارت به ملک شود می‌توانید درخواست تخلیه کنید.
هرگونه تغییر در محل سرقفلی یا حق کسب و پیشه منوط به اجازه مالک است در غیر این صورت می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک را بخواهد. شما باید از طریق دادگاه او را الزام به رفع ایرادات و انجام تعمیرات کنید.
بله. با اثبات رابطه استیجاری قبلی و داشتن گواهی انحصار وراثت می‌توانید دادخواست الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی علیه مالک مطرح کنید.
