سوالات متداول سرقفلی

سرقفلی چیست؟

پولی که در ابتدای اجاره یک ملک تجاری از سوی مستأجر به موجر داده می‌شود. این پول یا وجه علاوه بر قرض‌الحسنه یا پول پیش است. این وجه در مواقعی گرفته می‌شود که مثلاً آن ملک دارای موقعیت کسب‌وکاری خوبی است، امکانات مناسبی دارد و مشتری قدیمی دارد. سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ است.

حق کسب و پیشه چیست؟

حقی است برای مستأجر یک ملک و محل تجاری که هنگام تخلیه از سوی موجر به مستأجر باید پرداخت شود. بدون اینکه در ابتدای اجاره وجهی بابت آن از سمت مستأجر به موجر پرداخت‌شده باشد. حق کسب یا پیشه یا تجارت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است.

می‌خواهم مغازه‌ای اجاره کنم آیا تفاوتی با اجاره خانه و آپارتمان دارد؟ شرط خاصی را در اجاره‌نامه باید قید کنم؟

طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ اجاره کلیه اماکن استیجاری با هر کاربری اعم مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی و غیره مشمول این قانون است. تنها تفاوتی که هست درباره اماکن تجاری می‌باشد که موجر می‌تواند علاوه بر وجه قرض‌الحسنه و اجاره بهاء پولی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. این بستگی به توافق دارد و اجباری نیست.

آیا می‌توان سرقفلی ملکی را جدا از مالکیت آن بخریم؟

استفاده از اصطلاح «خرید سرقفلی» یک استفاده عرفی است. اصولاً سرقفلی تابع اجاره کردن ملک تجاری مثل یک مغازه است؛ یعنی کسی نمی‌تواند بدون اجاره کردن یک مغازه و بدون خریدن ملکیت آن، صرفاً سرقفلی آن را بخرد. با این حساب درست آن است که بگوییم نقل‌وانتقال سرقفلی و نه خریدوفروش سرقفلی چون با پایان اجاره موجر می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی ملک را تخلیه کند؛ اما اگر چیزی فروخته شود بدون رضایت خریدار امکان استرداد آن ممکن نیست.

بیست سال قبل فردی را مالک حق کسب و پیشه یک مغازه معرفی کرد و با نشان دادن یک برگ اجاره‌نامه، آن را به من اجاره داد و اکنون مالک اصلی علیه من دعوا تخلیه به ادعای انتقال بدون اجازه مالک کرده است من چه باید بکنم؟

اگر مستأجر قبلی حق انتقال به غیر داشته باشد، نگرانی وجود ندارد ولی در غیر این صورت دادگاه حکم به تخلیه می‌دهد و حق کسب و پیشه شما هم به نصف ارزش آن کاهش پیدا می‌کند.

سال ۱۳۷۹ سرقفلی یک مغازه را خریدم. سال‌ها در آنجا کارکردم و به آن رونق دادم. پارسال فردی کل ملک را از صاحب قبلی خریداری کرد. امسال مالک جدید به من اظهارنامه داد که چون مدت اجاره تمام‌شده باید ملک را خالی کنی. من هم گفتم سرقفلی را خریدم و خالی نمی‌کنم. اخیراً علیه من در دادگاه دعوای تخلیه مطرح کرده است. خواستم بدانم که آیا می‌تواند چنین کاری در حق من بکند یا خیر؟

اگر شما سال ۱۳۷۹ پیش مستقیماً از مالک مغازه را اجاره کرده باشید و سرقفلی هم پرداخته‌اید، لذا قرارداد اجاره شما مشمول قانون اجاره سال ۱۳۷۶ است و متأسفانه موجر حق تخلیه آن را با پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز دارد.

من در سال ۱۳۹۶ با یک برگه مبایعه‌نامه سرقفلی یک واحد تجاری را در یک پاساژ خریداری کردم و با اجاره مالک آن را به شخصی برای دو سال اجاره دادم. می‌خواستم بپرسم که مالک می‌تواند دو سال بعد تخلیه ملک را از من بخواهد یا خیر.

هرچند به‌ظاهر با مبایعه‌نامه سرقفلی را خریدید اما واقعیت این است که شما مستأجر آن واحد تجاری هستید که سرقفلی پرداخته‌اید و موقع تخلیه هم موجر باید به قیمت روز به شما سرقفلی بپردازد.

نکته مهم این است که این اجاره شما اگر یک‌ساله یا دوساله باشد مهم نیست، مهم این هست که در قرارداد خرید سرقفلی اشاره به مدت شده است یا خیر؟ بنابراین چون در سال ۹۶ قرارداد بسته‌اید قاعدتاً مشمول قانون اجاره سال ۷۶ است و به‌راحتی می‌تواند تخلیه ملک شمارا از دادگاه بخواهد.

آیا بین سرقفلی و حق کسب و پیشه تفاوتی وجود دارد یا یک معنا دارند؟

بله تفاوت معنایی و عملی زیادی دارند هرچند ازنظر عرفی هر دو با پول معامله می‌شوند اما جایگاه و استحکام حق کسب و پیشه بالاتر و باارزش‌تر از حق سرقفلی است. البته در عرف می‌بینیم که درباره هر دو آن‌ها از واژه سرقفلی استفاده می‌شود ولی در زمان اقامه دعوا دادگاه بررسی می‌کند که این سرقفلی که موضوع دعوا است مشمول قانون اجاره سال ۵۶ است یا ۷۶ تا بر اساس قوانین مربوطه تصمیم‌گیری کند.

حدود ۴۷ سال است که سرقفلی یک اتاق در طبقه همکف پشت واحد تجاری در یک ساختمان را در اختیاردارم و به کار خیاطی مشغولم. در سند جدید ملک، اشاره‌ای به تجاری بودن آن اتاق نشده است. اخیراً با خرید ملک توسط شخصی، وی با استخدام وکیل علیه من به ادعای انتقال به غیر و تغییر کاربری با استناد به اخطاریه شهرداری شکایت کرده و درخواست تخلیه ملک را کرده است. تکلیف سال‌ها فعالیت من در این ملک چه می‌شود؟ آیا باید تخلیه کنم؟

در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ملاک نوع استفاده از محل استیجاری است. لذا اگر از ۴۷ سال پیش شما با اجازه مالک قبلی در آن مکان فعالیت تجاری داشته‌اید، تغییر کاربری ملک در سند رسمی آن و اخطار شهرداری مبنی بر تغییر کاربری اهمیت ندارد و به‌احتمال‌قوی دعوای آن‌ها رد می‌شود.

سرقفلی یک مغازه فروش لوازم‌یدکی خودروهای راه‌سازی را به‌صورت کلیدی خریده‌ام. پانزده سال است که در آنجا کار می‌کنم و اجاره‌بهای آن را هرسال به مالک پرداخته‌ام اما او به من رسیدی با اسم مستأجر قبلی می‌دهد آیا من می‌توانم درخواست کنم که اجاره‌نامه جدید و رسمی با من ببندد؟ آیا خرید کلیدی سرقفلی ایرادی دارد؟ در آینده با مشکلی مواجه می‌شوم؟ لطفاً راهنمایی کنید؟

هر نوع انتقال سرقفلی موضوع قانون اجاره سال ۵۶ بدون اجازه مالک ممنوع است حتی به‌صورت کلیدی. پس موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. دریافت اجاره‌بها حتی اگر به نام شما هم باشد تأثیری در حق تخلیه موجر ندارد. لذا نمی‌تواند از طریق دادگاه او را الزام به تنظیم سند اجاره‌نامه رسمی بکنید چون با شما قراردادی ندارد. قطعاً در آینده با مشکل جدی مواجه می‌شوید.

از سال ۷۳ قسمتی از یک گاراژ را اجاره کرده‌ام و تا الآن در آنجا کار می‌کنم. ملک به صورتی مشاعی است و من آن را از یکی از مالکین اجاره کرده‌ام. مالک دوم درخواست تخلیه ملک را به ادعای تصرف عدوانی کرده و خلعید من و حتی اجرت‌المثل خواسته. آیا می‌تواند چنین دعوایی را مطرح کند. خیلی نگرانم کمکم کنید؟

اگر ملک مشاع باشد، یکی از شرکا می‌تواند آن را اجاره بدهد ولی تحویل مورد اجاره منوط به اذن و اجازه کلیه شرکا و مالکین آن ملک است. پس شما صرفاً به میزان سهم یکی از مالکین مستحق حق کسب و پیشه هستید ولی مالک دیگر می‌تواند ادعای اجرت‌المثل ایام تصرف را مطرح کند. بهتر است که با مذاکره قضیه را حل کنید و الا دادگاه به ضرر شما رأی صادر می‌کند.

شیوه اجاره کردن یک مکان تجاری که در اختیار یک مستأجر قدیمی است که ادعا می‌کند مالک سرقفلی آن است چگونه هست من به اجاره کردن آن نیاز دارم؟

باید متن اجاره‌نامه قبلی را بخوانید تا ببینید که مالک به او اجازه انتقال به غیر داده است یا نه. اگر مثبت بود مشکلی در اجاره کردن ندارید و الا باید مالک مستقلاً اجازه بدهد یا به‌عنوان شاهد ذیل اجاره‌نامه شمارا امضاءند.

پدرم فوت کرده و مغازه‌ها از سال ۶۶ در اختیار مستأجر است و او هم چون پیر شده حدود ۵ سال است که مغازه را بسته و آنجا محل موش و گربه و ریختن آشغال شده است آیا می‌توانیم حکم تخلیه آنجا را بگیریم؟ آیا به خاطر بسته بودن مغازه دادگاه به نفع ما رأی می‌دهد؟

به‌صرف ادعای تعطیلی و بسته بودن نمی‌توان درخواست تخلیه کنید ولی چنانچه این اقدام افراط‌وتفریط محسوب شود و باعث خسارت به ملک شود می‌توانید درخواست تخلیه کنید.

یک مغازه‌ای که سرقفلی آن را پدرم خریداری کرده بود الآن پس از فوت ایشان در اختیار ورثه است. می‌خواهیم در آنجا نوسازی و تعمیرات انجام بدهیم. آیا مشکلی برای ما پیش می‌آید؟ مالک اجازه تعمیرات نمی‌دهد. چکار باید کنیم؟

هرگونه تغییر در محل سرقفلی یا حق کسب و پیشه منوط به اجازه مالک است در غیر این صورت می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک را بخواهد. شما باید از طریق دادگاه او را الزام به رفع ایرادات و انجام تعمیرات کنید.

پدرمان با مالک اجاره‌نامه داشته و پارسال به رحمت خدا رفتند؟ آیا ما می‌توانیم از مالک بخواهیم که با وارثِ اجاره‌نامه تنظیم کند؟

بله. با اثبات رابطه استیجاری قبلی و داشتن گواهی انحصار وراثت می‌توانید دادخواست الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی علیه مالک مطرح کنید.